이재명 정부의 잇단 부동산 규제가 강남 매매가 상승세를 둔화시키는 효과를 냈지만 그 대가로 한강벨트와 중저가·외곽지역의 전월세 급등을 초래했다는 분석이 나왔다. 시장이 스스로 조정이 들어가는 시점에도 강도 높은 대책이 이어진 것이 오히려 불안을 키웠다는 지적이다. 대통령의 SNS발 정책예고가 시장의 불확실성을 더한 데다 투기·투자·실수요를 가르지 못한 세제설계가 부작용을 증폭시켰다는 비판도 제기됐다. 20일 주택업계 등에 따르면 지난 18일 오후 국회의원회관에서 국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특별위원회와 조은희 의원실 주최로 부동산 정책 평가 세미나가 열렸다. 이날 전문가들은 시장상황을 진단하고 시장불안의 원인을 짚었다. 윤석열 정부가 부동산 시장에 뾰족한 대책을 내놓지 못한 상황에서 이재명 정부는 강남 고가주택의 가격상승을 억제하기 위해 6·27 금융대책을 폈다. 6·27대책은 수도권·규제지역 주택구입목적 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 생애최초 주택구입자 LTV를 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 낮추는 조치다. 6·27 대책의 효과가 예상보다 저조하자 10·15대책을 통해 광범위한 규제지역 확대조치를 진행했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “토지거래허가구역 확대, 6·27 대책, 10·15 대책 2~3주전에 이미 매매·전세·월세 주간 실거래가 지수를 보면 상승세 둔화가 발생했다"며 “시장의 자동적인 정제작용을 통해 안정화될 가능성이 높은 시점에 강한규제가 들어간게 문제"라고 지적했다. 이재명 정부 1년과 직전 1년의 매매·전세·월세 가격 변동을 비교해보면 강남에서는 상승 폭이 줄었지만 한강벨트와 중저가·외곽지역의 전월세는 크게 오른 것으로 나타났다. 강남구·서초구·송파구·강동구의 직전 1년 상승률은 10.85%였던 것에 비해 이재명 정부 1년 동안에는 8.53%로 오른 폭이 감소했다. 광진구·동작구·성동구·마포구의 매매 상승률은 같은기간 8.04%에서 14.87%로 1.84배 상승했다. 강북구·노원구·도봉구·성북구의 매매 상승률은 같은 기간 2.30%에서 6.84%로 3배 이상 높아졌다. 모든 지역에서 전세는 오름세를 보였다. 강남3구 등은 같은기간 전세가격이 4.33%에서 7.83%로 증가했다. 이외 지역의 전세 오름세는 더 컸다. 성동구·마포구 등은 이재명정부 들어 9.35% 상승해 직전 1년(2.07%)보다 4.5배 이상 확대됐다. 노·도·강 등은 같은기간 1.09%에서 12.63%로 12배 가량 급등했다. 월세 역시 전세와 지역별로 유사한 흐름을 보였다. 강남3구 등 월세는 직전 1년(4.50%) 대비 1.5배 이상 증가한 7.13% 올랐다. 성동구·마포구 등은 2.67%에서 10.03%로 7.36%p(포인트) 상승했다. 노·도·강 등은 같은 기간 2.39%에서 13.14%로 10.75%p 급등했다. 이 교수는 이 대통령의 SNS 개입 이후 시장이 민감하게 반응했다고 설명했다. 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구) 주간 매매가격지수를 분석한 결과 이 대통령의 SNS 발표 이후 매매가 하락이 시작됐으나 3월 초 하락세가 둔화됐고, 4월초에 이르러 상승세로 전환됐다는 것이다. 이날 세미나에선 이 대통령의 SNS 부동산 정치가 정책의 예측가능성을 떨어뜨렸다는 의견도 나왔다. 이 대통령은 SNS를 통해 다주택자 양도세 중과 유예 폐지, 장기보유특별공제 폐지 등 부동산 정책 이슈에 대한 화두를 던져왔다. 심형석 미국 International American대 교수는 “SNS를 통한 부동산 정치는 대책간의 충돌가능성을 낳을 우려가 크다"고 지적했다. 가격 안정을 위한 수요 억제 정책을 쓸 때 정책 대상을 예리하게 규정해야 한다는 논의도 이어졌다. 진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 수요와 공급을 조절하기 위한 정책을 쓸 때 투기자와 투자자, 실수요자를 구분해서 수요정책을 써야한다고 강조한다. 문제는 투기와 투자, 실수요자를 정부가 명확히 구분하기 어렵다는 점이다. 투기꾼의 특징은 단기차익과 고레버리지를 지향한다. 투자자는 임대수익을 장기로 누리는 수요다. 실수요자는 거주목적을 갖는다. 투기는 규제, 투자자는 부분허용, 실수요자는 보호의 대상이다. 많은 경우 실수요자가 투자자와 겹치는 특성을 갖기도 하고 투자자가 투기꾼과 구분하기 어려운 특성을 동시에 갖기도 한다. 진 교수는 세제정책은 시장반응성은 높지만 실효성은 제한적이라고 설명한다. 시장구조를 바꾸는 정책이 아니라 경제주체의 행동유인을 조정하는 정책이라는 것이다. 그럼에도 불구하고 정부가 세제정책을 쓰는 이유는 정치적 상징성이 높고 세수확보가 용이하기 때문이다. 다주택 규제와 실거주 중심 과세의 목적은 실수요 중심으로 시장을 개편하고자 하는 것이다. 그러나 구조적인 한계가 있다는 지적이다. 세금이 거주방식까지 규정할 수 있는가 하는 부분이다. 세금이 강화될수록 서울에 집을 가진 사람이 부산에서 일자리를 잡은 경우, 서울의 집을 팔고 부산에 집을 사야하는 상황에 놓인다. 재산권 침해가 지적되는 이유다. 앞으로 서울 집값 전망에 대해서는 계속 오를 것이란 해석이 나온다. 진 교수는 “도시 경쟁력은 도시 토지의 가치를 상승시키므로 도시가 발전할수록 주택가격이 오르는 것은 당연한 결과"라며 “경제가 성장하는 한 이런 흐름은 가속화된다고 봐야"한다고 말했다. 이어 “부동산 세제 정책은 단기시장 안정에는 일정부분 효과를 가질 수 있으나 장기적인 구조개혁이 필요하다"며 “공급확대, 지역균형발전, 교통 및 산업 분산, 사람 중심의 주거안정정책 접근이 요구된다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

롯데건설이 원가관리 강화 기조 속에서 수익성 중심 체질개선을 이어가고 있다. 전년대비 영업이익이 13배 증가하며 실적 턴어라운드를 보였다. 유동화 금융상품을 자체 개발해 3000억원의 자금조달에 성공하는 등 유동성 확보도 강화하는 모양새다. 18일 금융감독원 전자공시시스템를 통해 롯데건설 올 1분기 실적을 분석한 결과, 전년 동기 대비 매출 외형은 감소했지만 영업이익과 당기 순이익이 크게 증가한 것으로 조사됐다. 올해 1분기 연결 기준 롯데건설 매출액은 1조6012억원, 영업이익은 504억원, 당기순이익은 171억원을 기록했다. 전년동기 매출액은 1조7934억원으로 1923억원 가량 감소했다. 전년 동기 영업이익은 38억원으로 약 13배 급증해 큰 폭으로 상승했다. 당기 순이익도 전년동기(38억원) 대비 약 4.5배 증가했다. 이번 실적 개선은 수익성 중심 선별수주와 원가 관리 강화 전략의 결과로 풀이된다. 롯데건설 관계자에 따르면 원가 급등 시기에 진행된 현장의 매출 비중이 줄어들어 수익성이 개선됐다는 설명이다. 원가율은 91.7%로 전년 동기(95.4%)대비 3.7%p(포인트) 개선됐다. 롯데건설은 자산유동화증권(ABS) 발행을 통해 자금수지를 개선하고 조달 비용을 절감했다. 준공이 가까워 오는 사업장의 공사대금채권을 활용한 새로운 유동화 금융상품을 자체 개발해 AAA 신용등급으로 채권을 발행해 3000억원 조달에 성공했다. 유동화 대출은 주로 공사비 매출채권을 담보로 한다. 미래의 현금흐름을 현재 시점으로 앞당겨 사용하는 구조다. 조달 과정에서 발생하는 수수료와 이자 등이 비용으로 작용하지만 준공 임박 사업장의 채권을 활용해 이를 최소화 한 조치로 풀이된다. 현재 공사 중인 주택 현장 중 20개 사업장이 내년 준공 예정이다. 준공 시점에 맞춰 약 2조6000억원의 공사대금이 회수될 예정이다. 롯데건설의 자체 신용등급(A0)보다 높은 등급으로 채권을 발행해 기존 차입금리 대비 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있게 됐다. 분양이 완료된 다수 사업장의 안정적인 현금흐름을 기초자산으로 하고, 하나은행의 신용공여 1500억원과 롯데건설의 예금운용 등을 통해 자금을 조달했다. 3000억원의 유동화증권 중 1500억원은 만기 1년, 나머지 1500억원은 만기 1년 3개월이다. 공동 대표주관사를 하나증권과 신영증권이 맡았고 삼성증권과 NH투자증권이 인수단으로 참여한 것으로 알려졌다. 업계에서는 인수단 구성 시 롯데건설의 ABS 발행 관련 내용이 긍정적으로 작용했다는 평가가 나온다. 롯데건설은 이번 ABS 발행을 바탕으로 필요 시에 유사 구조의 ABS를 추가 발행해 자금조달 수단을 다변화한다는 방침이다. 주택사업 특성상 준공 직전 지출이 급증한다. 실제 자금 회수는 준공 이후에 이뤄진다. 이 구조적 시차를 해소하기 위해 연초부터 신용평가사와 금융권과 ABS 발행을 준비했다는 것이 관계자의 설명이다. PF 우발채무 리스크는 점차 해소되는 모양새다. PF 우발채무는 올해 1분기 PF 우발채무는 2조9700억원이다. 2023년 4조8300억원이었던 PF 우발채무 규모가 2024년 3조6300억원, 2025년 3조1500억원으로 감소세에 있다. 롯데건설 측은 올해 2조원 대 초반까지 줄인다는 계획이다. PF 유동화증권 매입펀드를 조성해 장기채무로 바꿔 재무안정성이 높아진 측면도 있다. 유동화 채무 역시 부채임에도 재무 안정성 지표는 개선됐다. 올해 1분기 부채비율은 168%다. 2022년 265%였던 부채비율은 2023년 235%, 2024년 196%, 2025년 187% 수준으로 꾸준히 낮아지고 있다. 올해 롯데건설은 리스크 관리와 수익성 강화에 역량을 집중하고 있다. 수주단계에서는 우량 사업장 위주의 선별수주를 지속하고 있다. 주력 사업인 도시정비사업에서는 올해 서울 송파구 가락극동아파트 재건축(4840억원), 성동구 금호 제21구역 재개발(6242억원), 창원 용호3구역 재건축(3967억원)사업을 연이어 따내며 총 1조5049억원의 도시정비 수주 실적을 올린 바 있다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

DL이앤씨가 압구정5구역 재건축 조합에 57개월 공기 현실화 방안을 제시했다. 경쟁사인 현대건설보다 10개월 짧은 공사기간에 대한 현실성 논란이 제기되자 공기 준수가 가능하다는 설명을 내놓은 것이다. 16일 주택업계 등에 따르면 압구정5구역은 서울 강남구 압구정동 한양 1·2차 아파트를 재건축하는 사업이다. 서울시 신속통합기획에 따라 최고 68층, 8개 동, 1397가구 규모로 추진된다. 조합이 제시한 공사비는 약 1조4960억원이다. 현재 수주전은 DL이앤씨와 현대건설 2파전으로 진행되고 있다. DL이앤씨는 압구정5구역 입찰 제안서를 내어 최고 68층 규모의 '아크로 압구정' 공사기간으로 57개월을 제안한 바 있다. 이는 조합 원안 공사기간이었던 63개월보다 6개월 단축한 수준이다. 경쟁사인 현대건설이 제시한 공사기간은 67개월이다. 공사기간이 짧을수록 조합원 이주비 등 이자가 줄어 사업비 부담이 낮아지게 된다. DL이앤씨는 공사를 어렵게 만드는 요소를 제거해서 조합원 부담을 줄이고 책임준공 확약을 통해 공기를 달성하겠다는 입장이다. 우선 공사계획을 지하부터 위로 올라가는 기본적인 방식으로 단순화해 공사기간을 줄였다. 조합 원안에는 터파기 계획이 지하부터 차근차근 위로 올라가는 방식(순타)과 지상 구조물을 먼저 만든 뒤 그 아래를 파 내려가는 방식(역타)이 혼재돼 있었다. 순타와 역타 방식이 함께 적용되면 공정 간섭이 많아진다는 단점이 있기에 이를 순타 방식으로 통일했다는 설명이다. 굴착 난이도가 낮은 토사 구간을 중심으로 시공계획을 재구성했다. 토사 구간부터 시공해 굴착 속도를 높여 공사기간을 단축하고 민원 발생 가능성을 최소화시키겠다는 계획이다. 지반조사서를 기반으로 3D 기반 암 분포 영상을 정밀 분석 후 굴착 난이도가 높은 암반에 대해선 우선순위를 조정하겠다는 것이다. 지상 공사 기간을 줄이기 위해 '코어선행공법'을 도입한다고도 밝혔다. 코어선행공법은 건물 중심 역할을 하는 코어를 먼저 세우고 외곽 구조를 차례로 확장하는 방식이다. 코어를 세운 뒤에는 골조와 외장, 설비 등 각종 공정을 동시에 진행해 공기를 크게 단축할 수 있다는 설명이다. 코어선행공법은 두바이 부르즈할리파에 적용된 공법이기도 하며 DL이앤씨(당시 대림산업)가 국내 최초 도입한 공법이다. DL이앤씨는 공기 단축을 현실화하기 위해 공사계획에 대한 정밀 검증을 실시했다고 밝혔다. 공사계획을 BIM(Building Information Modeling)과 공정관리 시스템을 연계해 검증했다는 설명이다. 3차원 설계 데이터로 모델링을 구현하고, 이를 공정관리 시스템과 연동해 시뮬레이션을 통해 실제 시공 순서와 작업 흐름을 분석했다. 각 공정의 시작과 종료 시점, 공정 간 간섭 여부, 작업 동선, 자재 투입 시기를 조율해 공정간 간섭을 줄이고 실현가능한 공기를 도출했다. 57개월 공기에 대해 회사 측은 전문가들의 자문을 받아 객관성을 높였다는 설명이다. 홍건호 한국콘크리트학회 회장은 “아크로 압구정의 구조시스템은 초고층 주거에 특화된 합리적인 특허구조"라며 “이미 한국건축기준센터로부터 사전 인증을 받은 검증된 기술"이라고 평가했다. 김규용 한국건축시공학회 회장도 “아크로 압구정의 도면 및 적용된 공법을 보면 설계 단계부터 복잡하고 불필요한 공정을 최소화해 시공 효율과 공기 준수의 안정성을 크게 높인 것으로 분석된다"며 “57개월 준공이 가능한 합리적인 계획으로 보인다"고 설명했다. 최고 68층에 달하는 초고층 규모인 만큼 DL이앤씨는 글로벌 기업들과 협업하여 설계에 완성도를 더한다는 계획이다. 초고층 구조 설계 분야에서 세계적 명성을 가진 영국의 '에이럽(Arup)'과 골조 시공 제어 분야 글로벌 기업인 오스트리아의 '도카(Doka)'와 협업한다. 앤드류 르엉(Andrew Luong) 에이럽 한국·타이완 그룹장은 “DL이앤씨가 압구정5구역에서 채택한 구조시스템은 당사가 사전 검증을 이미 마쳤다"며 “합리적인 구조계획으로 심의가 빨라지고 설계 수정이 거의 없을 뿐만 아니라, 공기 연장으로 인한 추가 비용 부담이 크게 낮아질 것으로 기대한다"고 강조했다. 데니스 크레너트(Denis Kraenert) 도카 수석엔지니어도 “도카는 1600개 이상의 글로벌 고층 프로젝트를 수행하며 고객 요구에 따라 공사 기간을 단축할 수 있는 다양한 솔루션을 제공해 왔다"면서 “압구정5구역에서 당사와 협력한 DL이앤씨의 제안에는 전혀 문제가 없을 것"이라고 했다. DL이앤씨는 국내외 다른 초고층 사례를 들어 68층 규모의 57개월 공기가 현실성이 떨어지는 기간이 아니라고 강조했다. △청량리역 롯데캐슬(지상 65층, 52개월) △송도 아메리칸타운 더샵(지상 70층, 50개월) △해운대 두산위브더제니스(지상 80층, 48개월) △해운대 아이파크(지상 72층, 48개월) △해운대 엘시티(지상 101층, 70개월), △잠실 롯데타워(지상 123층, 75개월), 부르즈 할리파(지상 163층, 72개월) 등 단순 층수로 비례해 공사 기간을 보더라도 합리적인 수준이라는 주장이다. DL이앤씨 관계자는 “오히려 60층 이상 초고층 프로젝트에서 단순히 보수적인 수준을 넘어 공사기간이 과도할 경우, 금융비용 증가와 사업기간 장기화, 조합원 부담 확대 등 사업성 악화 요인이 커질 수밖에 없다"며 “공기가 길다고 해서 공사가 안정적이거나 효율적인 것도 아니"라고 말했다. 다만 한강변 특유의 강풍 환경으로 현장에서 일정이 지연될 가능성도 있다. 건설업계 관계자는 “초고층 정비사업 특성상 고강도 콘크리트 사용 등으로 일반 건물에 비해 구조·설비 기준이 까다로운건 맞다"며 “강변이라 기상변수도 있을 수 있다"고 말했다. 압구정 5구역 최종 시공사는 오는 30일 조합원 총회에서 결정될 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

다주택자 양도소득세 중과 조치 재개 이후 서울 집값 상승세가 확대되는 모양새다. 노원·도봉·강북구 등 중저가 지역 집값은 물론 강남3구(강남·서초·송파구)도 오름세다. 16일 한국부동산원의 4월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면, 서울 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.55% 올랐다. 서울 주택종합 매매시장의 전반적인 흐름은 상승세다. 일부 지역은 매수 유보나 관망세가 나타나지만 서울‧수도권 중심으로 재건축 추진 단지, 대단지 등 선호 단지에서 수요가 집중됐기 때문이다. 5월 둘째 주 주간 아파트 매매가격은 수도권은 0.14%, 서울은 0.28% 상승했다. 월간 기준으로 보면 서울 아파트값 상승률은 1월에 1.07%였지만 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 2월 0.74%, 3월에는 0.34%까지 축소됐다가 4월 0.55%로 확대됐다. 주간 기준으로는 4월 셋째 주부터 5월 첫째 주까지 3주간 0.14~0.15% 구간을 유지하던 상승률이 양도세 중과 유예 종료 이후 5월 둘째 주 0.28%로 크게 상승했다. 강남3구 상승세는 크게 확대됐다. 특히 강남구 아파트 매매가격은 전주 –0.04%로 하락했지만 0.19% 상승으로 전환됐다. 서초구 매매가격 상승률은 0.17%로 전주(0.04%) 대비 4배 이상 확대됐다. 송파구 매매가격 상승률은 0.35%다. 전주 0.17% 상승률을 기록한 것에 비하면 상승률은 2배 확대된 것이다. 강북 14개구 아파트 매매가격 상승률은 0.32%다. 그중에서도 중저가 지역의 경우 강북구 상승률은 0.33%으로 미아·수유동 위주로 상승했다. 노원구 매매가격 상승률은 0.32%로 전주(0.18%)에 비해 상승세가 확대됐다. 도봉구 매매가격 상승률은 0.24%로 역시 지난주에 0.11%를 기록한 것에 비해 2배 이상 상승률이 올랐다. 서울 주택 종합 전세가격도 상승세다. 전세가격 변동률은 수도권 0.50%, 서울 0.66% 상승했다. 서울은 임차수요가 꾸준히 유지되는 상황에서 선호단지 위주로 상승거래가 발생하며 상승세를 보이는 것으로 풀이된다. 5월 둘째 주 주간 아파트 전세가격은 수도권 0.20%, 서울 0.28% 상승했다. 서울 아파트 전세가격 상승세는 전주(0.23%)에 비해 확대됐다. 올해 서울 전세가격 누적 상승률은 5월 둘째 주까지 2.89%로 아직 매매 상승률에 미치지는 못했지만 작년 같은기간(0.48%)과 비교하면 6배 수준으로 상승속도가 빠른 상황이다. 강남3구 전세가격은 지난주와 비슷한 상승세를 유지했다. 강남구 전세가격 상승률은 0.09%로 지난주(0.06%) 대비 상승세가 소폭 확대됐다. 송파구 전세가격 상승률은 0.50%로 지난주(0.49%)와 비슷한 수준이다. 서초구 전세가격은 상승률은 지난주 0.24%에서 0.20%로 소폭 줄었다. 강북 14개구 아파트 전세가격 상승률은 0.32%다. 노원구(0.36%)는 상계·중계동 위주로 상승했다. 지난주(0.32%) 대비 상승률은 소폭 확대됐다. 강북구(0.40%)는 미아·번동 위주로 상승했으며 지난주(0.26%) 대비 상승세 확대됐다. 도봉구의 경우 지난주 0.25%에서 0.32%로 역시 상승세가 커졌다. 이러한 매매가격 및 전월세 가격 상승세 확대는 다주택자 양도소득세 중과 조치 재개 이후 매물 감소가 가격에 반영된 결과로 풀이된다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트·오피스텔 매매 매물은 이날 기준 6만3874건으로 양도세 중과 유예 폐지 이전인 지난 8일(6만9175건) 대비 7.7% 줄었다. 전월세 매물은 종로·도봉·송파·동작·성북·동대문·광진구를 중심으로 감소세를 보였다. 종로구 전월세 매물은 같은 기간 164건에서 146건으로 11.0% 감소했다. 도봉구 전월세 매물은 같은기간 10.2% 감소해 304건에서 273건으로 줄었다. 송파구의 경우 전월세 매물이 3583건에서 3380건으로 5.7% 감소했다. 동작구(-4.1%), 성북구(-3.8%), 동대문구(-3.7%), 광진구(-1.1%) 순으로 감소세가 이어졌다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

조성된 지 20년이 넘어가는 서울숲은 뉴욕 센트럴파크를 표방했을 만큼 오늘날 센트럴파크는 전세계 공원의 이상향이다. 센트럴파크를 설계한 프레더릭 로 옴스테드는 19세기 중후반 뉴욕에 마차가 다니던 시절에 도시가 확장될 것이라고 전망했다. '도시 한복판에 있는' 공원을 설계하면서 공원이 주는 여유의 감각이 도시의 확장이 가져오는 부작용을 제어할 수 있으리라고 믿었다. 옴스테드의 문제의식이 아직도 유효한 지금, 에너지경제신문이 책 『공원의 탄생』 저자인 신명진 서울대환경계획연구소 선임연구원을 만나 센트럴파크 조성 배경과 시사점 그리고 앞으로 우리에게 필요한 녹지공간의 모습에 대해 들어봤다. 옴스테드는 조경이라는 영역을 개척하고 현대 공원의 출발점인 센트럴파크를 설계한 인물이다. 조경에 머물지 않고 도시와 사회문제를 고민한 것으로 알려졌다. 사무원, 선원, 농부, 저널리스트 등 다양한 경험을 하며 영국과 미국 남부를 여행하며 도시와 공원을 바라보는 시야를 얻었다. 그는 1857년 센트럴파크 사업의 감독관을 맡았고 이듬해 센트럴파크 설계공모전에 건축가 캘버트 복스와 함께 출품해 당선됐다. 1873년 완공된 센트럴파크는 대형 도시공원 모델로서 전세계로 전파됐다. 옴스테드는 인위적인 것을 줄이고 개입을 최소화해 있는 그대로의 환경을 보전하는 것을 중시했다. 인간의 개입이 일어나지 않은 대자연과 조화를 이루며 영구적으로 쾌적한 자연을 재건하는 것을 목표로 하는 태도가 특징이다. 옴스테드가 센트럴파크를 설계하던 19세기 중반 뉴욕은 아수라장이었다. 신 박사는 “당시 도시는 사람 살 곳이 못된다는 표현이 정확하다"고 말했다. 도시로 사람들이 모이면서 위생문제가 가장 심각했다. 돈이 많은 사람들은 사용인을 두고 깨끗한 상태를 유지했지만 일반 사람들은 그렇지 못했다. 공공에서 사람을 고용해서 청소를 한다는 개념, 즉 '미화원'의 개념이 처음 등장하던 시기였다. 오염이 심각해지자 물과 공기에 대한 관심도 높아졌다. 위생에 대한 개념과 맞물려 신경증에 대한 관심도 싹트던 시기였다. 지금만큼 정신병에 대한 이해도가 높지는 않았지만 유럽을 중심으로 정신병적 증상이 아픈 상태라는 대중적인 공감대가 형성됐다. 당시에 스트레스라는 표현은 쓰지 않았지만 옴스테드는 사람들이 도시에 살면서 서로 신경을 곤두세우고 있다고 봤다. 그는 매일 같이 타인들과 스쳐가면서도 동시에 다른 이들과 공통의 경험을 갖지 못하는 것에 대한 문제의식이 있었다. 옴스테드는 도시인들에게 편안함을 찾을 수 있는 공간이 필요하다고 생각했다. 공원을 통해 사람들이 심적으로 완화하는 기회를 가지고, 그것이 사람들이 온화하고 건강한 정신을 유지하는 방법이라고 봤다. 신 박사는 이를 보고 코로나 시기를 떠올렸다. 그는 “백신이 나오기 전까지 할 수 있는게 없던 시기에는 좋은 환경을 만드는 것이 최선의 방법"이었다며 “센트럴파크가 만들어질 당시엔 치료법 등이 대중화되지 않았고 정보전달도 빠르지 않았기 때문에 상황이 비슷했을 것"이라고 말했다. 오늘날 센트럴파크는 맨해튼 주민들에게 전경으로 기능하기보단 언제든 가서 편안하게 시간을 보내고 오는 일상적인 공간이 됐다. 공원이 길쭉하게 뻗어 여러 입구로 진입이 가능했고, 큰 공원이라고 해서 전체를 다 돌 필요도 없다. 옴스테드는 사람들이 사회적이고, 힘을 들이지 않는 형태의 여가 활동을 선호하고 그것이 공원에서 이뤄질 수 있다고 봤다. 공공이 그런 공간을 제공하지 않는다면 휴식을 취할 기회는 항상 소수에게만 돌아갈 것이라고 본 것이다. 이러한 문제의식 위해서 '공원을 어떻게 만들어야 하는가'에 대한 해답을 그는 영국 리버풀 일대를 여행하면서 찾았다. 그가 방문했던 버컨헤드 공원이 특이한 점은 시민들이 세금으로 만든 곳이라는 점이었다. 공원 내에 필지를 넣어 들어와서 살 수 있도록 선분양으로 비용을 충당하기도 했다. 세금으로 조성한 곳이다보니 시민들이 편안하게 다닐 수 있었고 옴스테드는 이런 점에 놀랐다고 했다. 공원을 조성할 때도 소유권과 관리 문제가 연결되면 아무나 공원에 들어갈 수 없기 때문이다. 기반 시설이 갖춰져있지 않아 생기는 문제들을 타파하기 위해 여러 정책들이 우후죽순으로 나왔다. 1850년대에는 뉴욕만이 아니라 많은 도시에서 공원 운동(Public Park Movement)을 벌였다. 공원을 만드는 것을 법제화한 것이다. 센트럴파크 법도 이때 만들어졌다. 신 박사는 “프라이빗한 공간이 아니라, 세금으로 공원을 만들어야 한다는 공감대가 형성돼있었다"며 “퀸즈나 뉴저지 같은 곳에 가서 숨을 돌릴 수도 있었지만, 당시에 하루 벌어 하루 먹고 사는 노동자들은 일당을 포기하고 가기 어려우니 도시에 숨돌릴 공간이 필요했다"고 설명했다. 옴스테드는 도시의 확장을 예상했다. 그가 본 도시의 확장은 결국 문화적 힘에 의한 것이었다. 도시와 시골의 절대적인 차이는 위생적이고, 잘 정돈된 길을 걸어 스스로 학교·도서관·예술을 접할 일상의 기회에서 비롯된다고 봤다. 산책이 당시에는 매우 사교적인 행위였다고 한다. 확장되는 도시에서 옴스테드는 “공원의 목적이자 정당성을 사람들의 마음에 영향력을 끼치고 이를 통해 도시의 삶을 더 건강하고 행복하게 만드는 것에 있다"고 설명했다. 그는 공간적으로 할 수 있는 것은 해야 한다고 생각했던 이상을 그리는 사람이었다. 앞으로 어떤 녹지공간이 필요한가에 대해 신 박사는 다양한 형태의 공원들이 존재해야한다고 봤다. 오늘날 도시에서 센트럴파크같은 대규모 공원 부지를 찾기는 쉽지 않다. 이미 개발이 많이 진행돼 도시 구조가 공간적으로도, 거버넌스 차원에서도 훨씬 복잡해진 상황이다. 용산공원 이야기가 매번 나오는 이유도 그만큼 큰 공간이 서울에 없기 때문이다. 신 박사는 이미 만들어진 도시에서 녹지를 공급하기 위해서는 선형공원이 효율적이라고 봤다. 한강공원도 선형공원 중 하나다. 그럼에도 땅 위에 나무 심고 벤치 놓는 일반적인 공원의 틀을 깨는 사례들이 나온다. 뉴욕 하이라인의 경우 원래는 뉴저지에서 신선한 우유와 고기를 배달하던 공중 철길이었으나 자동차의 발달로 폐철도가 됐다. 방치된 철길 위로 바람에 날려 온 흙이 쌓였고 그 위에 풀이 자라자 시민단체들이 이곳에 공원을 만들어야겠다고 한게 시작이다. 땅이 아니었던 곳이 땅이 된 케이스다. 베를린의 쥐트겔렌데 자연공원은 보행편의를 생각하지 않은 공원이라는 점에서 독특하다. 우리가 만들고자 하는 자연이 숲을 우거지게 두는 방식으로도 가능하다는 것이다. 서울 청계천의 경우 고가도로를 허물고 녹지공간이 아니었던 것을 만들었다는 점에서 일반적인 공원과는 달랐다. 물을 순환하는 시스템에 대해 자연스러운 생태가 아니라고 하는 의견들도 있지만 청계천은 대중적인 인기를 누리고 있다. 한편 공원이 조성됨에 따라 그린 젠트리피케이션 문제가 불거지는건 과거나 현재나 동일했다. 공원조성이 지가 상승을 유발해 저소득층과 소상공인이 내몰리는 현상은 과거보다 더욱 심화될 것이라 전망했다. 신 박사는 “옴스테드가 차도 없고 이제 막 철로를 두던 시절에 살았을지라도 도시가 마주한 문제의 본질은 변하지 않는다"며 “그린 젠트리피케이션도 마찬가지"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

현대건설이 압구정 3구역 재건축을 앞두고 미래 주거 기술을 집약한 하이엔드 주거단지를 만들어 명성을 이어간다는 의지를 보였다. 현대건설은 압구정 현대 6·7차(압구정아파트지구 특별계획구역3) 단지 내에 홍보관을 열고 주거 환경에 적용된 로보틱스 기술을 선보이고 하이엔드 라이프스타일을 경험할 수 있도록 했다. 서울 강남구 압구정동 현대아파트 86·87동 인근에서 압구정 3구역 재건축 사업 홍보관이 미디어에 11일 공개됐다. 홍보관은 지난 3일부터 조합원을 대상으로 사전 예약 운영됐다. 압구정3구역은 현대 1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트 등 3934가구를 최고 65층, 5175가구 규모로 다시 짓는 대형 정비사업이다. 눈에 띄는 점은 현대자동차그룹의 최첨단 로보틱스 기술이 단지 내에 도입됐다는 점이다. 단지 내 방범을 책임지는 스팟(SPOT) 안전 서비스 로봇이 도입될 예정이다. 스팟 로봇은 실시간 모니터링을 통해 화재위험 등을 미리 감지하는 역할을 한다. AI 기반의 수요응답교통(DRT) 무인셔틀은 앱으로 택시를 부르듯이 이용자의 호출에 따라 단지 내부와 주요 생활권 이동에 이용할 수 있다. 인근 소망교회·광림교회·도산공원·로데오거리 등을 확장노선으로 순환할 계획이다. 모베드(MobED)와 나노모빌리티를 통해서 단지 내 물류와 이동을 가능하게 했다. 모베드를 통해선 짐을 옮기거나 배달이 가능하다. 자율주행으로 움직이는 나노모빌리티를 이용해 단지 내를 이동할 수도 있다. 관계자의 설명에 따르면 모베드와 나노모빌리티 역시 어플을 통한 예약제 운영이 예상되며, 나노모빌리티는 압구정 3구역 전체에 25개 가량 배치될 예정이다. 이외에도 주차로봇이나 분리수거 로봇, 재난 대응 시스템, 24시간 안전관리 기술 등 다양한 로보틱스 시스템이 3구역에 집중됐다. 전 세대에 돌출형 테라스를 적용한다는 점도 눈에 띈다. 배치계획을 조정해 전 세대가 모두 파노라마뷰를 확보할 수 있도록 했다. 저층부는 10m 하이필로티 설계를 적용했고, 상부 탑은 크리스탈 디자인을 적용한다는 계획이다. 외관 설계는 람사(RAMSA)와 모포시스(Morphosis)가 협업해 실시했다. 뉴욕 맨해튼의 고급 주거를 설계해 온 람사와 혁신적 디자인으로 유명한 모포시스가 함께 한강변 특화 설계를 실시했다는 설명이다. 단위세대는 기둥을 제외한 내부 벽체를 자유롭게 구성할 수 있도록 설계했다. 각 세대원의 생활과 니즈에 맞춰 유연하게 변화시킬 수 있도록했고 높은 층고에 프레임을 최소화한 창호를 적용해 자연채광을 극대화했다. 또 최상층엔 스카이커뮤니티 대신 54세대의 펜트하우스를 배치했다. 21동과 22동 65층 최상층에는 슈퍼리치를 위한 트리플렉스 슈퍼펜트하우스가 설계됐다. 홍보관 중앙에는 순환형 커뮤니티 '더 써클 원(THE CIRCLE ONE)'의 일부 구간이 구현됐다. 더 써클 원은 모든 동과 주요 시설을 하나로 연결해 이동 편의성을 극대화했다. 이 시설은 너비 17m, 높이 3.5m, 총 길이 1.2km 규모로 냉난방과 공기청정 시스템을 갖춰 날씨와 상관없이 산책이나 러닝이 가능하다. 총 4만5000평 규모로 조성된 커뮤니티 시설은 더 써클 원을 따라 단지 곳곳에 분산배치된다. PT룸, 필라테스, 요가, 사우나 등 시설은 각 동 엘리베이터에서 곧바로 이어지도록 했다. 피트니스 센터, 골프 스튜디오, 시네마룸 등은 6개의 독립 거점에 마련됐다. 단지 중심에는 1250평 규모 대형 스파시설과 25m 8레인의 수영장, 비거리 40m의 인도어 골프장 및 대형 도서관이 조성될 예정이다. 조경 공간은 3만5700평 규모 녹지와 1만3000그루 식재가 어우러진 생태숲으로 꾸민다는 계획이다. 약 8만 평 규모 공간에는 12개의 정원이 조성된다. 이날 행사에는 현대건설이 조합에 제안한 사업 조건도 일부 공개됐다. 입찰기준 평당 공사비는 조합이 제시한 1120만원보다 5.1% 낮은 1063만원으로 제안됐다. 실제 착공일 이후 물가상승, 대안설계 적용, 시공사 귀책으로 인한 사업지연 등에 따른 공사비 인상은 없을 것이라고 설명했다. 조합원 분담금 납부 시기도 입주 이후로 정했다. 입주 후 최대 4년까지 납부를 유예할 수 있다는 조건도 공개했다. 기본 이주비에 추가 이주비를 더해 담보인정비율(LTV) 100%를 현대건설이 책임조달 하겠다고도 덧붙였다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

“가을 부동산 시장의 매매와 전월세 가격 모두 수요보다 공급이 부족한 이유로 상승 압력을 받을 것입니다. 가장 큰 변수는 유가상승도 물가상승도 고환율도 아닌 정책변수입니다. 정책 변수 중에서도 1가구 1주택 비거주 주택에 대한 과세가 핵심입니다." 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 서울 서초구 방배동 사무실에서 진행된 에너지경제신문과의 인터뷰에서 향후 부동산 시장을 위와 같이 전망했다. 권 교수는 비수기 철을 맞아 당분간 소강상태를 이어가다가 8월 이후 강남3구·한강벨트와 서울 외곽지를 기준으로 차별적인 장세가 나타날 것으로 내다봤다. 그는 이번 정부의 장기 공급 대책을 긍정하면서도 현실성이 떨어지는 면을 지적했고 단기 공급 대책을 확충할 것을 주문했다. 권 교수는 현재 국토교통부 주거정책 심의위원과 한국부동산융복합학회 회장을 맡고 있다. 그는 부동산학 대부로서 명지대학교 부동산대학원에서 약 20여년간 후학을 양성한 뒤 서강대 일반대학원에서 부동산학을 강의하다 현재는 한성대 일반대학원으로 자리를 옮겼다. 에너지경제신문이 권 교수를 만나 이재명 정부의 부동산 정책 전망과 개선 방향을 들어봤다. 양도소득세 중과 유예가 종료된 지난 10일 이후 부동산 시장 전망에 대해 권 교수는 “강남3구와 한강벨트 인근 고가아파트는 소강상태를 보일 것"이지만 “중서민 주택이 많은 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로), 서대문이나 은평구는 여전히 지금과 같이 강세를 보이는 거래가 이어질 것"이라고 전망했다. 전월세 가격에 있어서는 “매물 부족 현상과 수요 증가로 인하여 가격 상승 압력을 받고 있지만 6월·7월 비수기철을 맞이하여 당분간 소강 상태를 이룰 것"이라고 내다봤다. 비수기철이 끝난 8월부터는 매매가 시작되면 고가아파트 위주로 상승세는 꺾이지만 여전히 높은 가격수준에서 거래될 것으로 봤다. 중서민층 주택가는 가을 부동산 시장에서도 여전히 상승 압력을 받으면서 강세를 보일 것으로 예상했다. 전월세시장도 마찬가지로 공급부족에 의해 가격 상승세를 이어갈 것으로 봤다. 권 교수는 부동산 시장의 향방을 6·3 지방선거 이후 7월 달에 논의될 부동산 과세가 결정할 것으로 봤다. 그는 “비거주 1가구 1주택에 대해 규제를 압박한다고 해서 매물이 증가하는 효과는 기대보다 낮을 수 있다"고 짚었다. 이어 1가구 1주택 비거주 주택에 대한 기준을 명확히 해야 시장에 혼란이 적을 것이라고 설명했다. 비거주 주택에 대한 개념에 대해 권 교수는 “내가 살다가 지방으로 전출 갈 경우에도 전세를 구할 수밖에 없고, 반대로 전세 끼고 샀다가 나중에 실입주하는 경우, 또는 상속이나 증여로 비거주 주택이 생기는 경우도 있을 것"이라며 다양한 사례가 있을 수 있음을 언급했다. 그는 “OECD 30개 국가 중에서 GDP 대비 부동산 조세 부담률은 우리나라가 4.5%이고 재산세는 낮은 편"이라면서도 “재산세만 내는 것이 아니라 취득세, 보유세, 양도세, 증여세, 상속세 등을 모두 합치면 지금 OECD 30개 국가 중에서 3위권 내일 것"이라고 설명했다. 서울에 살고자 하는 수요가 압도적인 만큼 세제를 통한 매물 증가 효과는 제한적일 것이라는 설명이다. 권 교수는 “2025년도 국가 데이터처 자료에 의하면 전체 결혼건수는 24만건, 서울은 4만9000건 이상"이라며 “서울에 4만9000가구 이상 주택이 있어야 하지만 부동산114 자료에 의하면 올해 입주물량은 2만7000호 예상되므로 입주물량이 부족한 상황"이라고 말했다. 정부의 어떤 규제 정책이 있더라도 당분간 이런 상황은 지속될 것으로 봤다. 그는 “2차 베이비부머 세대들의 자녀들이 결혼을 앞두고 있기 때문에 결혼 건수가 많아지면 자녀 수도 늘어나고 생산인구도 증가한다"며 “여기에 1인 가구의 증가나 지방에서 전입된 인구를 합치면 수요는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다. 권 교수는 135만가구를 공급한다는 9·7 대책에 공감하면서도 실현 가능성을 지적했다. 그는 “135만가구 물량은 1기 신도시의 4.62배나 되고 분당 신도시의 14배나 되는 양"이라며 “유가 급등으로 인해 도심지 정비사업은 생각보다 사업 추진이 늦어지면서 입주물량도 뒤로 밀릴 가능성이 높다"고 설명했다. 1·29 대책에 있어서도 당장 착공해 입주할 수 있는 물량이 한정돼있다고 지적했다. 권 교수는 “과천 경마장이나 태릉선수촌 부지 등은 이전할 부지도 정하지 않은 상태지만, 이전한다고 하더라도 경마장의 토지 보상 문제가 적어도 2년은 갈 것"이라며 “건물 짓는데 적어도 2년, 철거 등을 고려하면 아무리 빨라도 5~6년은 걸리기 때문에 2030년까지 착공물량으로는 어렵다"고 설명했다. 공급 대책은 중장기 대책으론 바람직 하나 단기주택 공급 대책을 마련해야 한다고 강조했다. 단기주택 공급 대책은 빠르면 3개월, 늦어도 1년 내에 입주 물량으로 들어올 수 있는 다세대주택, 연립주택, 도시형 생활주택, 준주택으로 분류되는 오피스텔 공급 촉진을 하라는 것이다. 이러한 비아파트 부문의 활성화가 가능하려면 두 가지 전제가 필요하다고 설명했다. 첫째, 일정 면적 이하는 주택 수에서 배제해야 한다는 것이다. 권 교수는 “5평, 10평짜리 주택을 살 경우 다주택자로 분류가 되면 누가 사겠냐"며 “다주택자들이 내놓는 5평, 10평짜리를 사는 사람은 사는 순간 청약통장 가입 자체가 주택 보유 기간이 제로가 돼 청약 통장 사용을 못한다"고 설명한다. 수요를 자극해야 공급이 늘기 때문에 이런 부분의 규제를 완화해야 한다는 것이다. 둘째, 전세제도에 대한 보호대책을 보다 확충해야 한다는 점이다. 그는 “전세사기 사건이 발생한 2021년 이후 아파트 선호 중심으로 바뀌었다"며 “보증금의 일정 부분 약 10% 내지 20%를 주택 토지 보증 공사에 예치하고 잔여 부분은 임대인에게 돌려주고 해당 부분에 대해서는 이자를 지급하는 에스크로 제도를 도입해 안정성을 높여야한다"고 설명했다. 권 교수는 “단기주택 공급 조치와 9·7 대책과 1·29 대책이 실현된다면 중장기적으로 주택시장을 안정시킬 수 있을 것"이라며 “규제가 능사는 아니며 시장이 원하는 방향으로 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 하는 정책이 우선"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

올해 들어 전국 아파트 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 크게 웃돌고 있다. 전문가들 사이에선 정부의 다주택자 규제가 강화될수록 전세가격 상승폭은 확대될 것이라는 전망이 나온다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어질 것인지에 대해선 국지적으로 발생 가능성이 있다고 봤다. 11일 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 전세가격 누적 상승률은 5월 첫째 주 기준 1.56%를 기록했다.전세가격 상승률이 매매 상승률(0.98%)을 0.58%p(포인트) 상회했다. 수도권 전세 상승률(2.20%)은 매매가격 상승률(1.79%) 대비 0.41%p 높았고 비수도권은 전세 상승률이 0.94%로 매매 상승률(0.20%)을 0.74%p 웃돌았다. 서울은 매매 상승률(2.81%)이 여전히 전세 상승률(2.61%)을 웃돌고 있으나 격차는 그간 꾸준히 축소돼 최근에는 0.20%포인트까지 좁혀졌다. 다주택자 규제 발표일인 2월 12일을 전후로 전세가격을 살펴보면 한국부동산원 주간 아파트 동향 조사를 기준 전세가격은 전국 0.09%, 수도권 0.12%, 서울 0.14% 수준의 주간 평균 상승률을 기록하고 있다. 전년 대비 올해 전세가격 상승폭은 크게 확대됐다. 누적으로 보면 1월 말 대비 4월 말까지 누적 상승률은 전국 1.12%, 수도권 1.59%, 서울 1.81%이다. 작년 동기간과 비교하면 전국은 1.09%p, 수도권은 1.37%p, 서울은 1.38%p 상승했다. 전셋값 누적 상승률이 가장 높은 지역은 경기 수원시 영통구(4.57%)였고 이어 경기 안양시 동안구(4.53%), 전남 무안군(4.39%), 서울 성북구(4.20%), 경기 용인시 기흥구(4.16%), 경기 광명시(4.08%), 서울 노원구(4.06%), 경기 용인시 수지구(3.90%), 서울 광진구(3.82%), 경기 화성시 동탄구(3.82%) 등 순이었다. 5월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 직전 주 대비 0.23% 올라 2015년 11월 셋째 주(0.26%) 이후 최고 수준을 기록했다. 이러한 전세가 상승 배경은 이재명 정부의 일관된 다주택자 규제 정책이다. 정부는 다주택자 규제 정책을 연달아 발표하고, 대출·거래·세제 등을 단계적으로 강화해왔다. 지난해 발표된 가계대출 관리 강화 방안인 6·27 대책을 시작으로 다주택자 대상 대출 규제가 본격화 됐다. 금융 규제인 6·27 대책으로 다주택자가 주택을 추가 매입하는 경우 주택담보대출 LTV 0%가 적용되면서 대출이 제한됐다. 거래 규제인 10·15 대책은 실거주 목적이 아닌 경우 아파트 매입을 어렵게 만들었다. 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이었다. 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 개편 논의가 나오면서 세제 측면의 규제 역시 점차 강화되는 모습이다. 전문가들 사이에선 정부의 다주택자 규제가 강화될수록 전세가격 상승폭은 확대될 것이라는 전망이 나온다. 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “다주택자가 임대차 시장에서 전·월세 매물을 공급해왔다는 점을 고려할 필요가 있다"며 “규제 강화로 매물 공급이 위축될 경우 임대차 시장 내 수급불균형이 확대될 가능성도 있다"고 설명했다. 양도소득세 중과 유예 폐지 이후로는 매물 잠김 현상이 예상된다. 정부 정책의 영향으로 부동산 시장 심리가 일부 위축되는 모양새다. 한국은행 주택가격전망지수는 1월에 124였다가 2월에 108로 크게 하락했다. 이후 3월에 96을 기록하며 하락세를 이어갔다. 이는 양도소득세 중과 유예 종료가 발표된 2월 12일을 기점으로 주택 가격 전망이 위축된 것으로 풀이된다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “양도세 중과 유예 종료 이후로는 지역별로 차이는 있지만 고가 아파트 중심으로 주택시장은 보합세를 유지하면서 당분간 소강상태일 것"이라고 설명했다. 5월 말부터 7월까지 주택시장은 비수기이기 때문에 현재 높은 가격으로 보합세가 유지된다는 것이다. 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽 지역은 여전히 강세일 것으로 전망했다. 권 교수는 “수요보다 공급이 워낙 부족하기 때문에 가을쯤 가면 외곽 만이 아니라 전 지역이 모두 강세를 보일 것"이라고 설명했다. 이어 8월 말 9월 이사철이 다가오면 수요에 비해 공급이 부족해 전세시장 불안이 심화될 것으로 봤다. 8일 부동산 빅데이터 정보업체 아실에 따르면 서울지역 아파트 전세 매물은 지난해 2만6512건에서 올해 1만6240건으로 38.8% 감소했다. 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등의 영향을 받은 강남3구는 매매가격이 약세를 보인 가운데 전셋값은 상대적으로 상승세가 가팔랐다. 서초구는 올해 매매가격이 누적 1.00% 오른 반면 같은 기간 전셋값은 3.65% 올라 격차가 2.65%p로 컸고 강남구(매매 -0.38%, 전세 0.84%), 송파구(매매 1.37%, 전세 2.09%)도 비슷한 양상을 보였다. 강남3구와 함께 약세권에 포함됐던 용산구(매매 1.13%, 전세 2.36%)도 전세 상승률이 매매가격 오름폭을 웃돌았다. 중하위권인 노원구(매매 3.48%, 전세 4.06%)는 매매 상승률이 상당한 수준임에도 전세가격은 그보다 빠르게 올랐다. 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 효과는 서울 강북권 등 특정 지역에서 제한적으로 나타날 수 있다는 해석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세 매물 부족으로 일부 매수 전환 수요가 발생하고 있으나 매매가를 밀어올리기엔 아직 이르다"고 설명한다. 전세가율이 60%를 넘어서면 매매가격을 자극한다는 것이 통설인데, 현재 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 4월 기준 50.09%로 낮다는 것이다. 다만 강북권과 경기도, 인천은 전세가격 비율이 높은 수준이다. 중랑구나 금천구는 이미 60%를 웃돌고 있으며 경기(66.7%)나 인천(68.5%) 등 수도권도 높은 수준이다. 박 위원은 “전체적으로는 아닐지라도 국지적으로는 전세가격이 매매가격을 밀어올릴 수 있다"고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부의 다주택자 규제가 강화될수록 전세가격 상승폭은 확대될 것이라는 전망이 나오고 있다. 전문가들은 정부 정책 이후로 전세가격 상승 흐름이 나타나고 있으며 향후에도 상승 압력이 지속될 것으로 전망한다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어질 것인지에 대해선 국지적으로 발생 가능성이 있다고 봤다. 8일 대한건설정책연구원은 다주택자 규제 강화 정책에 따른 전세 시장 영향을 분석해 전세가격 상승압력이 지속될 것이라고 밝혔다. 이재명 정부는 다주택자 규제정책을 연달아 발표하고, 대출·거래·세제 등을 단계적으로 강화해왔다. 연구원은 이를 정책 방향을 일관되게 보여준다는 점에서 긍정적으로 평가했다. 지난해 발표된 가계대출 관리 강화 방안인 6·27 대책을 시작으로 다주택자 대상 대출 규제가 본격화 됐다. 금융 규제인 6·27 대책으로 다주택자가 주택을 추가 매입하는 경우 주택담보대출 LTV 0%가 적용되면서 대출이 제한됐다. 거래 규제인 10·15 대책은 실거주 목적이 아닌 경우 아파트 매입을 어렵게 만들었다. 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이었다. 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 개편 논의가 나오면서 세제 측면의 규제 역시 점차 강화되는 모습이다. 다주택자 규제 강화로 전세 매물 공급이 감소하면서 전세가격은 상승세다. 한국부동산원 주간 아파트 동향 조사를 기준으로 다주택자 규제 발표일인 2월 12일을 전후로 전세가격은 전국 0.09%, 수도권 0.12%, 서울 0.14% 수준의 주간 평균 상승률을 기록하고 있다. 전년 대비 올해 전세가격 상승폭은 크게 확대됐다. 누적으로 보면 1월 말 대비 4월 말까지 누적 상승률은 전국 1.12%, 수도권 1.59%, 서울 1.81%이다. 작년 동기간과 비교하면 전국은 1.09%p, 수도권은 1.37%p, 서울은 1.38%p 상승했다. 고하희 부연구위원은 “다주택자가 임대차 시장에서 전·월세 매물을 공급해왔다는 점을 고려할 필요가 있다"며 “규제 강화로 매물 공급이 위축될 경우 임대차 시장 내 수급불균형이 확대될 가능성도 있다"고 설명했다. 정부 정책의 영향으로 부동산 시장 심리가 일부 위축되는 모양새다. 한국은행 주택가격전망지수는 1월에 124였다가 2월에 108로 크게 하락했다. 이후 3월에 96을 기록하며 하락세를 이어갔다. 이는 양도소득세 중과 유예 종료가 발표된 2월 12일을 기점으로 주택 가격 전망이 위축된 것으로 풀이된다. 양도소득세 중과 유예 폐지 이후로는 매물 잠김 현상이 예상된다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “양도세 중과 유예 종료 이후로는 지역별로 차이는 있지만 고가 아파트 중심으로 주택시장은 보합세를 유지하면서 당분간 소강상태일 것"이라고 설명했다. 5월 말부터 7월까지 주택시장은 비수기이기 때문에 현재 높은 가격으로 보합세가 유지된다는 것이다. 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 등 교외 지역은 여전히 강세일 것으로 전망했다. 권 교수는 “수요보다 공급이 워낙 부족하기 때문에 가을쯤 가면 외곽 만이 아니라 전 지역이 모두 강세를 보일 것"이라고 설명했다. 이어 8월 말 9월 이사철이 다가오면 수요에 비해 공급이 부족해 전세시장 불안이 심화될 것으로 봤다. 8일 부동산 빅데이터 정보업체 아실에 따르면 서울지역 아파트 전세 매물은 지난해 2만6512건에서 올해 1만6240건으로 38.8% 감소했다. 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 효과는 서울 강북권 등 특정 지역에서 제한적으로 나타날 수 있다는 해석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세 매물 부족으로 일부 매수 전환 수요가 발생하고 있으나 매매가를 밀어올리기엔 아직 이르다"고 설명한다. 전세가율이 60%를 넘어서면 매매가격을 자극한다는 것이 통설인데, 현재 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 4월 기준 50.09%로 낮다는 것이다. 다만 강북권과 경기도, 인천은 전세가격 비율이 높은 수준이다. 중랑구나 금천구는 이미 60%를 웃돌고 있으며 경기(66.7%)나 인천(68.5%) 등 수도권도 높은 수준이다. 박 위원은 “전체적으로는 아닐지라도 국지적으로는 전세가격이 매매가격을 밀어올릴 수 있다"고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

BS한양과 제일건설이 '고덕국제신도시 수자인풍경채 1·2단지' 견본주택을 8일 개관하고 본격적인 분양에 나선다. 고덕국제신도시 수자인풍경채 1·2단지는 경기도 평택시 고덕국제화계획지구(고덕국제신도시)에 총 1126가구 규모로 조성되는 공동주택이다. 이 단지는 P2 패키지 사업의 일환으로 조성됐다. P2 패키지 사업은 고덕국제화 계획지구 내 4개 블록(Abc-61·Abc-14·Abc-25·A-67)에 총 2432세대 규모 주거시설을 공급하는 프로젝트다. BS한양(51%), 제일건설(34%), 대보건설(15%)이 컨소시엄을 구성해 공동 시행 및 시공을 맡고 있으며, 이번 분양을 시작으로 나머지 블록도 순차적으로 공급될 예정이다. 그 중 수자인풍경채 1단지는 Abc-14 블록에 조성되며 최고 25층, 총 670가구 규모로 조성된다. 2단지는 Abc-61 블록에 최고 23층, 총 456가구 규모다. 전용면적은 84㎡와 101㎡로 구성됐다. 타입별 일반분양 가구수는 1단지는 △84㎡A 181가구 △84㎡B 147가구 △84㎡C 97가구 △101㎡ 245가구로 구성되며, 2단지는 △84㎡A 123가구 △84㎡B 105가구 △84㎡C 61가구 △101㎡ 167가구가 공급된다. 중대형 평형 위주로 구성돼 상품성이 강점으로 꼽힌다. 코너타입을 제외한 전용면적 84㎡는 4베이 판상형 맞통풍 구조를 적용해 채광과 통풍에 유리하도록 설계됐다. 일부 세대에는 3면 발코니까지 더해져 실사용 면적을 한층 넓혔다는 설명이다. 고덕국제신도시에 희소한 전용면적 101㎡는 약 5m에 달하는 넓은 거실로 개방감을 극대화했다. 커뮤니티 시설도 다양하게 구성된다. 피트니스·골프연습장 등 운동시설은 물론 1단지에는 공유오피스도 마련된다. 입지적 강점도 있다. 수도권 1호선 급행이 정차하는 서정리역을 이용할 수 있고, 1정거장 거리에 평택지제역이 있어 SRT도 접근 가능하다. 단지 인근에 고덕국제신도시 내부를 순환하는 BRT(간섭급행버스체계) 노선도 조성 예정으로 교통망은 더 개선될 예정이다. 평택고덕IC가 가까워 평택제천고속도로 등 주요 도로망 진입도 편리하다는 점도 장점이다. 단지 인근에 민세초·민세중·송탄고가 위치해있고, 서정리역 일대에 형성된 학원가도 자녀가 있는 수요자에게 메리트다. 또 서울·경기 지역 최초 국제학교가 될 '애니라이트 스쿨(Annie Wright Schools)' 평택 캠퍼스도 2030년 개교를 목표로 추진되고 있다. 분양가 상한제가 적용돼 가격 경쟁력도 갖췄다. 전용 84㎡ 기준 평균 분양가가 5억원 초중반대로 고덕국제신도시 시세 대비 합리적인 수준이다. 특히 2단지는 실거주 의무가 없어 투자목적 수요자들의 이목을 끈다. 분양 관계자는 “분양가 상한제 적용으로 시세 차익에 대한 기대감까지 더해지면서 실수요와 투자 수요 양쪽에서 고른 관심을 받을 것"이라고 설명했다. 이 단지는 거주지에 관계 없이 누구나 청약에 참여할 수 있다. 만 19세 이상 성년이라면 세대주·세대원 관계없이 청약할 수 있다. 청약통장 가입기간 12개월에 지역·면적별 예치금을 충족하면 1순위 청약도 가능하다. 유주택자도 청약할 수 있고 재당첨 제한도 없는 것이 특징이다. 1·2단지 당첨자 발표일이 달라 중복 청약이 가능하고 부부가 함께 같은 단지 특별공급에 청약할 수 있다. 분양일정은 1∙2단지 모두 11일 특별공급을 시작으로 12일 1순위, 13일 2순위 청약을 접수한다. 당첨자 발표는 1단지 19일, 2단지 20일로 달라 중복 청약이 가능하다. 당첨자 계약은 다음달 1일부터 4일까지 4일간 진행된다. 견본주택은 평택시 고덕동 1694-1086번지(고덕119 안전센터 인근)에 마련된다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr