부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제가 여전히 우리사회의 골칫거리로 남아 있다. 최근 몇 년간 부실화 사례가 급증하며 PF대출이 가진 구조적 문제점이 수면 위로 드러나고 있는 모습이다. 업계에선 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도 등 부동산 PF제도가 가진 근본적인 문제를 개선해야 한국 부동산 시장이 정상화될 수 있다는 지적이 나온다. 부동산PF는 지난 수십년간 반복적으로 우리 경제에 큰 부담이 되고 있다. 2011년 저축은행 위기의 주요 원인이 PF 부실이었으며, 2013년에도 PF 익스포저가 비은행권을 중심으로 급격히 늘어나면서 골칫거리가 됐다. 또 2019년에는 증권사가 PF 사업에 제공한 대규모 채무보증이 문제가 됐다. 2022년에는 레고랜드 사태가 발생하면서 채권시장이 경색되기도 했다. 부동산 PF대출은 부동산 개발 프로젝트에 필요한 자금을 조달하기 위해 사용하는 금융기법을 말한다. 주로 주거용 단지 개발이나 상업용 빌딩, 쇼핑몰, 리조트, 호텔 건설 등 대규모 부동산 개발 프로젝트에 활용된다. 일반적인 대출과 달리, 사업의 성공 가능성과 프로젝트에서 발생한 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달한다는 점이 특징이다. 문제는 국내 PF대출 시장에서 프로젝트의 수익성이나 안정성보다는 시공사의 신용 보증을 통해 대출이 결정된다는 것이다. 아파트가 날개 돋힌 듯 팔려 나가는 호황기때는 문제가 없다. 하지만 불황이 시작되면 대출 부실화로 직결돼 건설업계는 물론 국민 경제에 큰 부담이 된다. 건설사들의 수주고 욕심, 적은 자본으로 '대박'을 터트려 보려는 시행사들의 '도박'이 '미분양'이라는 촉매를 만나 폭발할 때마다 금융 부실화 및 재정 투입 등 국가 경제가 몸삻을 앓았다는 것이다. 2024년 12월 말 현재도 비슷한 상황이 전개되고 있다. 금융당국의 발표에 따르면 2024년 6월 말 기준 국내 PF대출 잔액은 약 132조원에 달하며, 연체율은 3.56%로 상승했다. 이는 전년 동기 대비 1.39%포인트(p) 높은 수치다. 금리 상승과 부동산 시장의 거래 위축이 맞물린 결과라 볼 수 있다. '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'는 부동산 PF 부실을 부르는 중요한 원인으로 꼽힌다. 낮은 자기자본에 높은 보증 의존도 구조로 '한탕주의' 행태가 나타나고 영세한 시행사가 난립하고 있다는 지적이다. 실제 KDI가 최근 발간한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조 개선 필요' 보고서에 따르면 시행사들은 통상 총사업비의 3%에 불과한 자본만 투입하고, 97%는 빚을 내 PF 사업을 추진하는 것으로 조사됐다. KDI가 2021년부터 2023년까지 100조원 규모의 PF 사업장 300개의 재무구조를 분석한 결과 개별사업장에 필요한 총사업비는 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원만 투입하고 3631억원은 빌려서 충당했다. 우리나라와 달리 주요 선진국에서는 부동산PF 사업에서 시행사 자기자본비율이 30~40% 수준에 이른다. 미국은 33%, 일본 30%, 네덜란드 35%, 호주 40% 등으로 30~40%대 수준이었다. 황순주 KBI 연구위원은 “(PF 시스템은) 부실이 발생하면 소규모 시행사는 망해 없어지고 보증을 제공한 건설사가 대출을 갚아야 하는 구조"라며 “대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 못하면 태영건설처럼 무너지고 만다. 자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자 보증은 폐지해야 한다"고 주장했다. 정부도 이러한 문제점을 인식해 지난해 11월 기존 3% 안팎인 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 2028년까지 선진국 수준인 20%로 상향시킨다고 밝혔다. 이를 위해 토지주의 현물 출자 참여를 유도하고 세제 혜택도 제공한다는 방침이다. 대출에 의존해 토지를 매입하던 관행에서 벗어나 사업 참여자의 실질적 책임을 강화하겠다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “2년 전 갑작스러운 미국 기준금리 급등 이후로 부동산PF가 세간의 이슈까지 된 것에 비춰보면 관련 규제를 강화하겠다는 것은 분명 설득력 있는 정책 방향"이라면서도 “규제강화가 어떤 수준으로 현실화하는 것이 적정한지에 대해서는 지속적인 논의가 필요하다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“중랑구에서 입지가 가장 좋은 곳 중 한 곳에 브랜드 아파트가 분양을 한다고 해서 와봤다." 지난 20일 서울 중랑구 상봉동 '더샵 퍼스트월드 서울' 견본주택에서 만난 50대 여성의 말이다. 옛 상봉터미널 부지에 들어서는 이 단지는 공급절벽 지역으로 꼽히는 중랑구에서 2년만에 공급되는 대단지 아파트로 예비 청약자들로부터 많은 관심을 받고 있다. 견본주택엔 평일 오전인데도 많은 관람객으로 북적였다. 인근 중랑구 지역 주민들 뿐만 아니라 강동· 노원·도봉구 등 서울 동북부 지역 주민들이 많이 방문했다고 견본주택 관계자들은 귀뜸했다. 더샵 퍼스트월드는 상봉9재정비촉진구역 재개발사업으로 공급되는 주상복합 아파트다. 지하 8층~지상 49층, 5개 동 전용면적 39~118㎡, 공동주택 총 999가구 규모로 조성된다. 이 중 800가구가 일반분양 물량이다. 오는 2029년 8월 입주를 목표로 하고 있다. 관람객들은 더샵 퍼스트월드의 가장 큰 강점으로 뛰어난 교통환경을 꼽았다. 이 단지는 망우역과 상봉역을 도보로 이용할 수 있는 위치에 자리를 잡았다. 경춘선과 경의·중앙선, 7호선, KTX를 편리하게 이용할 수 있으며, 추후 수도권광역급행철도(GTX)-B(예정)까지 추가되면 6개의 광역 철도망이 겹치는 펜타역세권으로 거듭나게 된다. 생활 인프라와 학군에 대한 호평도 이어졌다. 코스트코, 홈플러스, 엔터식스, CGV, 서울북부병원, 서울의료원 등의 다양한 편의시설 이용이 편리하고, 지하 1층에서 지상2층까지의 단지 저층부에는 2만9000여㎡ 규모의 판매·문화시설이 계획돼 있다. 또 면목초, 중화초, 상봉중, 장안중, 중화고, 혜원여고 등의 학교가 인접해 있다. 단지 인근 중랑천, 봉화산, 망우산, 봉화산근린공원, 중랑가족캠핑장 등도 가깝다. 중랑구 주민이라는 60대 남성 A씨는 “교통은 물론 대형 상업시설이 많아 중랑구에서는 가장 살기 좋은 곳 중 한 곳"이라며 “지역 주민들은 분양 전부터 많은 관심을 가지고 지켜보고 있다"고 말했다. 50대 여성 B씨도 “새 아파트 공급이 부족한 중랑구에서 오랜만에 분양하는 고급 아파트"라며 “옛 상봉터미널 자리에 들어서는 만큼 입지는 더 말할 나위가 없다"고 말했다. 여기에 단지 근처도 여러 정비사업이 진행되고 있다는 것도 호재다. 단지를 둘러싼 상봉 7구역, 상봉 9-I구역, 상봉 13구역 등 더샵 퍼스트월드를 시작으로 하는 상봉재정비촉진지구가 계획돼 있어 주거환경이 크게 개선될 전망이다. 시공을 맡은 포스코이앤씨도 모처럼 서울 강북에 공급하는 대규모 물량인 만큼 주상복합 아파트의 향이나 통풍 문제를 해소하기 위해 다양한 설계를 적용하는 등 최선을 다하겠다는 방침이다. 북향 배치나 통풍 등을 기존 주상복합과 달리 개선하기 위해 남향 위주로 배치했다. 중대형 주택형들은 4베이(Bay) 구조가 적용됐다. 3.3㎡(평)당 분양가는 평균 3500만원 수준이다. 전용 59㎡는 최고 9억8000만원, 84㎡는 최고 13억4900만원에 가격이 책정됐다. 전용 98㎡와 118㎡는 각각 최고 15억6900만원, 18억2900만원이다. 2022년 11월 중랑구에서 분양한 중화동 '리버센SK뷰롯데캐슬'(중화1구역 재개발 아파트·1055 가구)의 분양가는 전용 84㎡형이 8억8300만~9억7540만원이었다. 2년 간 분양가 4억원가량 오른 셈이다. 지난 9월 이 단지 전용 84㎡형은 11억3730만원에 팔렸다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “아무래도 더샵 퍼스트월드 서울이 주상복합 아파트 단지인다 보니 분양가가 높게 책정된 것이 사실"이라면서 “지역 주민들이 모처럼의 브랜드 아파트 분양에 반색하고 있지만 높아진 분양가에 다소 부담을 느끼고 있다"고 전했다. 한편, 더샵 퍼스트월드 서울은 오는 24일 특별공급을 시작으로 26일에는 1순위 청약을 받는다. 청약 당첨자 발표는 내년 1월 3일, 당첨자 계약은 1월 14일부터 16일까지 총 3일간 진행될 예정이다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

윤석열 대통령의 탄핵 정국이 내년 집값에 별 영향이 없을 것이라는 전망이 나왔다. 전반적으로는 집값이 0.5% 하락하겠지만 서울 등 수도권은 상승세를 유지하고 지방은 하락세가 가파라지는 등 양극화가 심해진다. 시기적으로는 상반기 약세를 보이다 하반기 강세로 돌아설 것으로 보인다. 주택산업연구원(주산연)은 19일 오전 서울 중구 대한상공회의소에서 '2025 주택시장 전망과 정책 방향'을 주제로 간담회를 열고 이같은 예상을 내놨다. 지역 별로는 내년 서울(1.7%)과 수도권(0.8%)의 매매 가격은 오르지만 그 외 지방에서 1.4% 하락해 결국 전국 집값이 0.5% 내릴 것이라는 분석이다. 주산연은 집값 하락 요인으로 대통령 탄핵, 경기침체, 강력한 대출 규제 등을 꼽았다. 주산연 관계자는 “현 정부의 균형재정 고수에 따른 긴축기조와 수출경쟁력 약화, 건설경기 침체 등으로 상반기 중 경기침체는 가속화할 전망이고 비정상적인 주택담보대출 고금리와 대출 규제도 지속될 가능성이 크다"고 전망했다. 다만 금리 하향 조정 가능성, 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 등으로 수도권과 일부 광역시는 상승세를 이어갈 것이란 전망이다. 실제 지난 2017~2021년 연평균 67만명이었던 30세 도달 인구가 내년에는 73만 5000명으로 늘어난다. 주산연 관계자는 “30대를 중심으로 주택시장에 진입하는 인구가 급증하고 주택담보 대출과 프로젝트 파이낸싱(PF) 금리 정상화 등으로 중반기 이후부터는 주택시장이 다시 해빙 무드로 돌아설 가능성이 크다"고 설명했다. 윤 대통령의 탄핵 절차 진행이 집값에 부정적일 것이라는 예상에 대해선 “큰 영향이 없을 것"이라고 분석했다. 노무현 전 대통령 탄핵 때도 집값 영향이 거의 없었으며 박근혜 전 대통령 탄핵 당시에도 가결 이후 2~3개월 동안 집값 상승폭이 축소하다가 곧 회복됐다는 것이다. 이에 따라 내년 집값은 3~4월까지 약세를 보이다가 중반기 이후 강세로 돌아설 것으로 주산연은 전망했다. 주택 공급 부족은 심화할 것으로 전망됐다. 내년 말까지 총 50만 가구 정도가 부족할 것으로 예상됐다. 구체적으로 인허가는 올해 35만 가구에서 내년 33만가구로 2만 가구(5.7%) 감소하고, 준공은 올해 4만 가구에서 내년 33만 가구로 11만 가구(25.0%) 감소할 것으로 예측됐다. 이는 지난 정부의 연평균 인허가(54만 가구), 준공(52만 가구)과 비교해 각각 38.9%, 36.5% 적은 양이다. 분양은 올해(23만 가구) 대비 2만 가구(8.7%) 증가한 25만 가구, 착공은 올해(26만 가구)보다 4만 가구(15.4%) 늘어난 30만 가구로 예측됐다. 주산연은 내년 분양과 착공 증가를 감안하더라도 연평균 수요인 45만 가구를 충족하기에는 공급이 크게 부족한 수준이라고 진단했다. 임대 시장의 경우 내년에는 아파트와 비아파트 모두 입주 물량이 많이 감소해 전월세 가격을 끌어올리고, 전셋값 상승에 따라 매매가격도 오를 것으로 전망했다. 내년 전셋값은 전국 1.2%, 서울 1.7%, 수도권 1.9%, 지방 0.1% 등 전반적으로 상승할 것으로 예측됐다. 월세 역시 지난해 10월 이후 상승 추세로 돌아서 앞으로도 오름세를 유지할 것으로 분석됐다. 주산연 관계자는 “주택공급 확대를 위해 작년부터 인허가 등 각종규제를 완화하고 도시정비사업 애로해소대책을 강구하면서 공공택지 지정을 확대해 왔으나 공급감소의 핵심요인인 주택금융 애로 심화와 택지개발절차 지연 등으로 공급이 따라주지 못하고 있는 상태"라고 지적했다. 이어 “내년에는 투기를 막는다며 실수요자 부담만 늘리고 공급을 위축시키는 비정상적인 주택금융 관련 규제를 최우선적으로 정상화해야 한다"며 “민간 공급을 크게 위축시키는 건축비 문제와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 해소하고 과도한 기부채납도 신속히 개선해야 하며 공공택지 개발 절차를 단축해 3기 신도시 주택 공급이 하루빨리 이뤄지게 하는 데 중점을 둬야 한다"고 주장했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr