6·3 지방선거를 앞두고 서울시장 선거전이 본격화되면서 오세훈 국민의힘 후보와 정원오 더불어민주당 후보 간 부동산 정책 충돌이 격화되고 있다. 이번 선거는 단순한 정책 경쟁을 넘어, 서울 시민들이 체감하는 '공급 속도'와 '정책 변화 리스크' 사이에서의 선택으로 압축되는 분위기다. 29일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 오 후보는 '시장 중심 공급 확대'를 전면에 내세우고 있다. 출마 이후 주택 공급 문제를 선거 핵심 의제로 부각하며 민간 중심 공급 확대 기조를 강조하고 있다. 민간 중심 공급 확대를 축으로 정비사업 속도를 높이고 규제 완화를 통해 사업성을 개선하겠다는 구상이다. 신속통합기획 등 제도 개선을 통해 재건축·재개발 인허가 기간을 단축하고, 공공임대주택 공급과 노후 주거환경 개선을 병행하겠다는 전략이다. 도시 공간 전략에서도 오 후보는 새로운 구조를 제시하기보다 기존 도심의 경쟁력을 끌어올리는 데 방점을 찍는다. 용산국제업무지구 조성, 잠실·삼성·코엑스·현대차 GBC 일대를 잇는 국제교류복합지구 개발, 여의도 금융 중심지 고도화 등을 통해 핵심 업무지구 기능을 강화하겠다는 구상이다. 여기에 '그레이트 한강 프로젝트'를 통한 수변 공간 재편과 주요 간선도로 입체화, 철도 지하화 등 도시 인프라 개선을 결합해 도심 이용 효율을 높이겠다는 계획이다. 반면 정 후보는 공공 기반 공급 확대를 전면에 내세우며 차별화를 시도하고 있다. 시민 참여형 리츠를 활용한 공공 주도 공급, 시세 대비 70~80% 수준의 실수요형 주택 공급, 시니어 아파트 도입과 상생형 주택 및 대학 기숙사 확대 등을 통해 주거 안정성을 높이겠다는 구상이다. 도시 구조 측면에서는 보다 분명한 청사진을 제시한다. 기존 강남·여의도·광화문 중심의 '3도심 체계'를 신촌·홍대, 청량리·왕십리까지 확장하는 '5도심 구조'로 전환하고, 신촌·청량리·관악을 중심으로 청년 창업 클러스터를 조성하겠다는 계획이다. 또 용산, 홍릉(청량리), 구로(G밸리), 양재 등 4개 권역에 일자리 특구를 구축해 산업과 고용 기반을 동시에 강화하겠다는 구상도 내놨다. 아울러 정비사업 관리체계 구축과 자치구 권한 확대, '정비사업 매니저'와 '착착 개발' 도입 등을 통해 공공 중심의 정비사업 운영을 강화하겠다는 입장이다. 부동산 시장에서는 공공 주도 공급 확대가 사업성 저하로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 다만 '전면 중단' 가능성에 대해서는 선을 긋는 시각도 존재한다. 도시계획 업계 관계자는 “정원오 체제에서는 사업이 멈춘다기보다 공공성 조건이 강화되며 선별적으로 추진되는 양상이 나타날 가능성이 높다"며 “체감 속도가 느려질 수는 있어도 구조 자체가 뒤집히는 것은 아니다"라고 분석했다. 실제로 성동구 일대에서는 성수전략정비구역 정비계획 결정 고시 등 장기간 정체됐던 사업이 단계별로 진전된 사례가 있다. 행당7구역, 용답동 재개발 등도 임기 중 주요 절차를 거친 사업지로 거론된다. 이 같은 노선 차이는 현장에서 '속도 대 조정'이라는 인식으로 번지고 있다. 성북구 재개발 구역에 거주하는 직장인 A씨는 “신속통합기획 이후 이제야 사업이 굴러간다는 체감이 있다"며 “선거 결과에 따라 인허가 기준이 다시 바뀌면 겨우 움직이던 사업이 멈출 수 있다는 우려가 주민들 사이에 있다"고 말했다. 강동구 재건축 추진 단지 주민 B씨 역시 “정비사업의 가장 큰 리스크는 정책 불확실성"이라며 “이미 궤도에 오른 사업에 공공성 기준이 강화되면 일정 지연은 불가피할 것이라는 인식이 많다"고 전했다. 송파구에 거주하는 자영업자는 오세훈의 신속통합기획 방식에 대해 “사업 속도가 빨라진 건 체감되지만, 그만큼 외부 투자 수요가 급격히 유입되면서 원주민 부담이 커진 측면도 있다"고 말했다. 그는 “재개발 기대감이 커지면서 집값과 분담금이 동시에 올라 고령층이나 장기 거주 주민들은 현실적으로 버티기 어려워하는 경우도 적지 않다"며 “속도만큼이나 주민 보호 장치가 필요하다는 목소리가 있다"고 전했다. 강남구에 거주하는 전문직 종사자는 “최근 정책 흐름을 보면 강북 지역 개발에 방점이 찍히면서 상대적으로 강남권은 정책적 소외를 느낀다는 인식도 일부 있다"고 말했다. 그는 “강북 르네상스 등 균형 개발 취지는 공감하지만, 세금과 규제 부담을 감안하면 기존 핵심 지역에 대한 관리와 투자도 병행돼야 한다는 시각이 있다"고 강조했다. 일반 시민들 사이에서도 평가는 엇갈린다. 서울 동대문구 직장인 C씨는 “주택 공급 확대나 교통 정책은 실제로 체감되는 부분이 있다"며 “정책이 이어지는 것이 시장 안정 측면에서 중요하다"고 말했다. 영등포구 직장인 D씨는 “한강공원 정비나 기후동행카드, 120 다산콜센터 같은 서비스는 일상에서 체감되는 변화"라며 “도시 경쟁력 측면에서도 일정 부분 성과가 있다"고 평가했다. 다만 그는 “일부 사업은 비용 대비 효과를 두고 논란이 있는 것도 사실"이라며 정책별 평가가 엇갈린다는 점도 함께 지적했다. 중구에 근무하는 금융권 종사자 E씨는 “정책의 완성도보다 방향성이 중요하다"며 “서울은 경제 활동과 자산 시장이 밀집된 도시인 만큼 정책의 예측 가능성과 안정성이 무엇보다 중요하다"고 말했다. 그는 “과거 시정 경험을 겪은 유권자들 사이에서는 정책 리스크에 대한 경계심이 여전히 존재한다"며 “최근 정치 흐름을 보면 이른바 '샤이 보수' 성향 유권자들이 결집할 가능성도 있다"고 분석했다. 이어 “이번 선거는 이념보다 도시 경쟁력과 시장 안정성을 누가 더 설득력 있게 제시하느냐의 문제"라며 “현재로서는 정책 연속성과 민간 중심 공급 기조를 유지할 수 있는 후보에 무게가 실리는 분위기"라고 덧붙였다. 도시재생 정책에 대한 회의론도 여전히 존재한다. 동작구 노량진동 재개발 지역 입주를 앞둔 직장인 F씨는 “과거 일부 도시재생 사업이 벽화나 이벤트 중심으로 진행되면서 근본적인 주거 환경 개선으로 이어지지 못한 측면이 있다"며 “단기적인 미관 개선이나 커뮤니티 활성화도 의미는 있지만, 노후 주거지 문제를 해결하기에는 한계가 분명하다"고 지적했다. 이어 “산업 기반 조성, 교통 인프라 확충, 주택 공급 확대 같은 구조적 접근이 병행돼야 한다"고 말했다. 한편 정 후보가 구청장으로 재직해 온 성동구에서는 생활 밀착형 행정에 대한 긍정 평가가 두드러진다. 성동구 주민들은 “민원 대응 속도가 빠르고 행정 피드백이 체계적"이라며 “현장 중심 행정과 생활 편의 시설 확충에 대한 체감도가 높다"고 입을 모은다. 다만 이러한 행정 만족도가 서울시장 선거 선택으로 직결될지는 미지수라는 평가도 함께 나온다. 성동구에 거주하는 30대 직장인 G씨는 “이전에는 구청장이 누구인지 크게 신경 쓰지 않았는데, 이사 이후 행정 속도와 대응 방식에서 차이를 체감하고 있다"며 “생활 불편을 문자로 접수하면 당일이나 다음날 바로 답변이 오고 처리 과정까지 안내돼 신뢰가 생겼다"고 말했다. 그는 “정치적인 평가를 떠나 행정만 놓고 보면 민원 피드백이 빠르고 주민 편의를 세밀하게 챙긴다는 인상이 강하다"며 “버스 스마트쉼터 같은 시설도 도입 속도가 빨라 다른 지역보다 앞서 있다는 느낌"이라고 설명했다. 성동구 주민 I씨는 “무학여고 화재 당시 주말에도 비교적 빠르게 현장에 도착한 것으로 기억한다"며 “이러한 경험이 행정가로서 긍정적인 평가로 이어졌다"고 전했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

경기 성남시 중원구 상대원2구역 재개발 사업이 벼랑 끝에 섰다. 지난 11일 기존 시공사인 DL이앤씨와의 결별을 선언했지만, 대체재로 점찍었던 GS건설 선정 총회가 무산되면서 사업은 방향을 잃었다. 오는 30일과 5월 1일, 단 48시간 사이에 벌어질 연쇄 총회 결과에 따라 이 사업은 '조기 착공'의 길을 걷게 될지, 아니면 '제2의 트리마제'가 될지 결정된다. 과거 성수동 트리마제 조합원들은 시공사와의 갈등과 이자 부담을 이기지 못해 조합 파산을 맞고, 입주권은커녕 토지까지 시공사에 넘긴 재산권 상실의 비극을 경험한 바 있다. 갈등의 한복판에 선 상대원2구역 현장을 점검하고, 이해관계자들의 목소리를 통해 1조 원대 사업을 뒤흔드는 리스크의 실체를 추적했다. 에너지경제신문이 직접 찾은 현장에서 가장 먼저 눈에 띈 것은 공사장 외곽 가림막을 가득 채운 현수막들이었다. “2026년 6월 착공 확약", “상대원2구역 시공사는 여전히 DL이앤씨"라는 문구가 적힌 대형 현수막이 전면에 걸려 있었고, 그 주변으로는 △평당 공사비 480만원대 준수 △중도금 대출금 3000억 원 지원 △조합원 분담금 1억 원 상당 절감 효과 △사업추진비 2000억 원 지원 △GS건설 손해배상 청구 대응 등 구체적인 조건이 나열된 현수막들이 빼곡히 이어졌다. 이들 조건은 DL이앤씨가 조합에 공식 공문으로 전달한 내용과 동일한 것으로 조합 측은 해당 공문을 접수하고도 조합원들에게 별도 공지하지 않은 것으로 전해졌다. 이에 DL이앤씨는 대표이사 명의의 자료 제출과 공증 절차를 거쳐 관련 내용을 직접 공개한 후 현수막까지 내건 것이다. 성남 상대원2구역 현장은 현재 '기이한 정적'에 휩싸여 있다. 통상 정비사업에서 철거 완료는 착공과 일반분양을 앞둔 '7부 능선' 돌파를 의미하지만, 이곳은 정반대의 흐름을 보이고 있다. 가장 속도를 내야 할 시점에 사업 추진의 핵심 축인 시공사가 사실상 이탈하면서 사업 동력이 급격히 약화된 상태다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일대를 재개발해 최고 29층, 43개 동, 총 4885가구 규모의 대단지 아파트로 조성하는 사업이다. 조합은 2015년 10월 DL이앤씨를 시공사로 선정한 뒤, 2021년 'e편한세상' 브랜드로 도급계약을 체결했다. 이후 사업 추진 과정에서 갈등이 불거졌다. 조합이 특정 업체의 마감재 적용을 요구했지만 DL이앤씨가 이를 수용하지 않았고, 하이엔드 브랜드 '아크로' 적용 역시 무산되면서 양측 간 입장 차가 확대됐다. 결국 이러한 이견이 누적되며 시공사 교체 논의로 이어졌고, 현재의 갈등 국면으로 번지게 됐다. 상대원2구역 조합은 지난 11일 총회에서 DL이앤씨와의 공사도급계약 해지안을 가결했다. 전체 조합원 2269명 가운데 1205명이 참석했고, 이 중 1100명 이상이 찬성표를 던지며 '결별'은 사실상 확정됐다. 하지만 같은 날 상정된 GS건설 시공사 선정 안건은 '현장 참석 과반' 요건을 충족하지 못해 상정조차 되지 못했다. GS건설은 △3.3㎡당 공사비 720만원 △2026년 내 착공 △총 3000억원 규모 사업촉진비 지원 등을 제시했지만, DL이앤씨와의 조건 비교를 둘러싸고 조합 내부와 업계 평가가 엇갈리고 있다.실제 일부 조합원들은 시공사가 여론을 조작하고 있다고 믿으며 집행부를 지지하는 반면, 다른 쪽에서는 집행부와 신규 시공사의 결탁을 의심하며 해임을 요구하는 등 극심한 내홍을 겪고 있는 것으로 전해졌다. 기존 시공사는 정리했지만 새로운 시공사를 확정하지 못하면서 사업장은 이른바 '무주공산' 상태, 즉 시공사 공백 국면에 들어갔다. 정비업계 관계자는 “철거까지 마친 현장에서 시공사가 없는 상황은 매우 이례적"이라며 “사업 추진 동력이 급격히 떨어질 수밖에 없다"고 말했다. 조합원은 “시공사를 내보냈으면 바로 다음 대안을 확정 지어야 하는데, 2부 총회가 정족수도 못 채워 무산됐다는 소식을 듣고 눈앞이 캄캄해졌다"며 “이제 어떻게 해야 하나. 당장 매달 나가는 금융비용은 누가 책임지는가"라고 토로했다. 금융 리스크는 이미 현실로 다가왔다. 시공사 공백으로 사업비 대출 연장과 이주비 이자 대납이 불투명해지자, 조합은 지난 13일부터 조합원 각자에게 이주비 이자를 자납하라는 통보를 보냈다. 갈등의 표면적 이유는 '공사비'와 '투명성'이다. 조합 집행부는 기존 시공사의 운영 방식이 불투명하고 공사비 증액 요구가 과도하다며 '적폐 청산'의 기치를 들었다. 정비업계에 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 DL이앤씨에 '시공사 지위 소멸 및 공사도급계약 해지에 따른 귀책 사유 최종 통지' 공문을 발송했다. 조합은 공문에서 계약 해지 사유로 총 6가지를 제시했다. △공사비 대폭 증액 요구 △관련 산출 근거자료 미제출 △옹벽 공사 등 설계 변경 △하이엔드 브랜드 '아크로' 미적용 △HUG 보증 승인 거부 △금품·향응 제공 및 신뢰관계 훼손 등이다. 조합 측은 특히 공사비를 기존 약 9850억 원에서 1조7000억 원 수준으로 올려달라는 요구와 함께 이에 대한 구체적 근거가 제출되지 않았다는 점을 문제 삼고 있다. 이와 함께 조합은 DL이앤씨 직원의 금품 수수 의혹과 관련해, 해당 인물이 업체로부터 금품을 받은 뒤 감사 착수 이전에 퇴사했으며 이를 조합장에게 전가하려는 시도가 있었다고 주장했다. 또한 DL이앤씨가 비상대책위원회와 연계해 조합 집행부 해임을 시도하는 등 사업 운영 전반에서 신뢰를 훼손했다고 보고, 이를 계약 해지의 근거로 포함시켰다. DL이앤씨 측의 반발도 거세다. DL이앤씨는 조합의 계약 해지 결정에 대해 시공자 지위 확인 등 법적 대응을 진행하겠다는 입장을 공시를 통해 밝혔다. DL이앤씨 측은 상대원2구역 시공사 계약 해지와 관련해 이미 법적 대응에 착수한 상태라고 밝혔다. DL이앤씨 관계자는 “조합이 새로운 시공사를 최종 선정할 경우 그에 따른 손해배상 청구는 불가피하다"고 말했다. 정비업계에서는 이 지점이 가장 위험한 대목이라고 지적한다. 한 업계 관계자는 “시공사 지위 확인 소송과 가처분이 인용될 경우, 설령 5월 1일에 새 시공사를 뽑더라도 착공은 불가능하다"며 “소송전이 시작되면 최소 3~4년은 사업이 올스톱될 것"이라고 경고했다. 비례율 하락에 따른 추가 분담금 공포도 현실이 되고 있다. 한 정비업계 전문가는 “비례율이 130%에서 100%로만 떨어져도 가구당 1억 원 이상의 추가 부담이 발생한다"며 “여기에 공사비 상승과 소송 비용이 겹치면 수억 원 단위의 '분담금 폭탄'은 피할 수 없다"고 분석했다. 사업의 불확실성을 키우는 변수는 시공사 문제에만 국한되지 않는다. 조합장 지위를 둘러싼 법적 다툼 중인 A씨를 둘러싼 '개인 리스크'가 집행부의 신뢰도를 흔들고 있다는 지적이 나온다. 법조계 등에 따르면 A씨는 재개발 사업 과정에서 특정 업체에 자재 납품 등 이권을 제공하는 대가로 금품을 수수했다는 의혹으로 고발됐다. 이에 맞서 조합은 5월 1일 시공사 선정 및 조합장 재신임 총회를 준비 중이다. 하루 앞서 비상대책위원회는 30일 조합장, 조합 임원 및 대의원 해임 총회를 예고했다. 결과는 1일 총회에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 눈길을 끄는 대목은 총회 참석비다. 조합은 이번 총회에 직접 참석하는 조합원에게 1인당 55만 원을 지급하기로 했다. 지난 총회의 30만 원보다 2배 가까이 오른 파격적인 금액이다. 조합 측은 총회 참석비 지급이 법적 범위 내에서 이뤄지는 것으로, 조합원 참여를 유도하기 위한 조치라는 입장이다. 이를 두고 조합 내부에서도 뒷말이 무성하다. 업계에서는 과거 북아현3구역 사례를 들어, 과도한 참석 수당 지급이 조합원의 자유로운 의사결정을 저해하는 '매표행위'로 판단될 경우 총회 결의 자체가 무효로 이어질 수 있다는 점을 지적한다. 조합원들은 온라인 커뮤니티 등에서 “55만 원이면 실비 보전이 아니라 사실상 '표값' 아니냐"며 “결국 우리 분담금으로 나가는 돈인데, 이렇게까지 해서 정족수를 채워야 하는 상황이 개탄스럽다"고 지적했다. 또 다른 조합원은 “GS 선정 총회에 참석하면 55만 원을 준다는 문자를 받고 황당했다"며 “이건 사실상 표를 사는 것처럼 보일 수밖에 없고, 결국 그 비용이 분담금으로 돌아올 것이 가장 걱정된다"고 말했다. 상대원2구역은 전체 조합원이 2269명에 달해, 참석비 지급 규모가 최대 12억원 수준에 이를 수 있다는 관측도 나온다. 이런 가운데 '재건축의 신'으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표까지 가세하면서 논쟁은 한층 격화되고 있다. 한 대표는 지난 25일 성남시 근로자종합복지관에서 열린 '상대원2구역 재개발 설명회'에서 “시공사를 교체할 경우 조합원들이 분담금 폭탄을 맞게 될 것"이라며 시공사 교체에 강하게 반대했다. 한 대표는 “DL이앤씨 유지 시 조합원 총 분담금은 약 1억9000만 원 수준이지만, GS건설로 변경할 경우 약 3억5400만 원까지 증가할 수 있다"며 “설계 변경과 마감재 상향 등이 반영되면 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다"고 주장했다. 또 “시공사 교체 시 세대당 약 1억1827만 원의 추가 부담이 발생할 수 있다"며 “분담금은 늘고 준공과 입주도 지연될 수밖에 없는데, 왜 시공사 교체에 집착하는지 이해하기 어렵다"고 지적했다. 조합 내부 갈등에 대해서도 강한 발언이 이어졌다. 그는 “오는 30일 해임 총회에서 조합장을 반드시 교체해야 한다"며 “이후 5월 1일 총회에서 해임안이 부결되고 시공사 변경이 통과될 경우 분담금 증가, 착공 지연, 각종 소송까지 겹치는 최악의 시나리오가 현실화될 수 있다"고 경고했다. 한 건설업계 관계자는 시공사 교체 시 발생할 구조적 리스크를 지적했다. 그는 “시공사마다 설계 철학과 공법이 달라 지하주차장 구조부터 전체 설계가 크게 달라질 수밖에 없다"며 “특히 기존 시공사가 적용한 특허 공법이나 상세 설계는 그대로 사용할 수 없어, 사실상 도면을 전면 수정해야 하는 상황이 발생한다"고 설명했다. 이어 “설계 변경이 이뤄지면 건축심의와 사업승인 등 인허가 절차를 다시 거쳐야 하고, 이 과정에서 착공 일정이 불가피하게 지연될 수 있다"고 덧붙였다. 공사비 측면에서도 부담이 커질 수 있다는 지적이다. 그는 “최근 자재비 상승과 글로벌 변수로 공사비 인상 압력이 지속되는 상황에서 시공사 교체까지 겹치면 사업비는 더 확대될 가능성이 크다"며 “공사비가 이미 높은 수준에서 출발하는 경우 추가 상승 여지도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“지금 필요한 건 세금으로 시장을 누르는 방식이 아니라, 실제로 집을 지을 수 있는 구조를 만드는 일입니다. 1기 신도시 재건축은 방향은 맞지만 집행은 잘못 가고 있습니다. 큰 그림보다 중요한 건 당장 움직일 수 있는 단지부터 빨리 풀어 주는 겁니다." 김정호 초대주택학회장 겸 전 KDI 국제정책대학원 교수는 경기도 분당 모처에서 진행 된 에너지경제신문과의 인터뷰에서 1기 신도시 재건축과 이재명 정부의 부동산 정책 방향을 두고 이같이 말했다. 김 회장은 현재 분당을 비롯한 1기 신도시 재정비가 특별법을 통해 제도적 틀을 갖췄다는 점은 긍정적으로 평가하면서도, 실제 선도지구 선정과 공급 설계는 지나치게 경직돼 있다고 진단했다. 김 회장은 국토연구원 부원장, KDI 국제정책대학원 교수, 강원발전연구원장 등을 지낸 주택정책·국토계획 분야 원로 학자다. 한국주택학회 초대 회장으로 학회 창립을 이끌었고, 주택건설 200만호 계획과 1기 신도시 정책 등 주요 정책 전환기에 참여해왔다. 시장 원리와 예측 가능성에 기반한 장기 주택정책의 필요성을 지속적으로 제기해온 대표적 정책 전문가로 평가된다. 에너지경제신문은 김 회장을 만나 1기 신도시 재건축 방향과 이재명 정부의 부동산 정책 전망에 대해 들어봤다. 그는 “1기 신도시 재건축·재개발은 기본적으로 잘하는 방향"이라며 “기존 도시정비 방식은 시간이 너무 오래 걸렸는데, 특별법을 통해 절차를 간소화한 것은 의미가 있다"고 평가했다. 다만 선도지구 선정 방식에 대해서는 “규모가 큰 곳부터 밀어주는 식으로 가면 내부 이해관계가 복잡해 속도가 오히려 더디다"며 “주민 동의율이 높고 통합 의식이 강한, 실제 사업 추진이 가능한 단지부터 지정해야 공급 속도가 붙는다"고 말했다 1기 신도시 재건축은 특별법 시행 이후 선도지구 선정 절차가 본격화되며 사업이 속도를 내는 듯했지만, 실제 현장에서는 단지 간 경쟁과 주민 간 이해관계 충돌로 속도 편차가 커지는 양상이다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 주요 지역에서 다수 단지가 동시 추진되면서 행정·심의 부담도 확대되고 있다. 전문가들은 대규모 단지 위주의 일괄 추진보다, 주민 동의율이 높고 사업성이 확보된 단지부터 단계적으로 진행해야 실질적인 공급 효과를 낼 수 있다고 보고 있다. 김 회장은 분당 재건축의 핵심을 '속도'와 '이주 대책'에서 찾았다. 작은 단지를 먼저 재건축해 추가 공급 물량을 확보하면, 이후 대단지 재건축 과정에서 발생하는 이주 수요를 흡수할 수 있다는 논리다. 그는 “작은 단지를 먼저 풀어 신규 물량을 만들면, 나중에 큰 단지를 재건축할 때 주민들이 옮겨갈 수 있는 주택을 제공할 수 있다"며 “이런 식으로 순차적으로 설계해야 전체 사업이 돌아간다"고 설명했다. 분당 전체 재건축 대상 약 9만 세대가 재정비를 거치면 장기적으로 14만~15만 세대 수준까지 늘어날 수 있다고도 봤다. 그는 정부가 제시한 연간 선도지구 물량 기준에도 비판적이었다. “선도지구로 지정됐다고 곧바로 공사가 시작되는 게 아닌데, 연간 1만2000세대 같은 숫자를 기계적으로 맞추려는 건 현실을 모르는 접근"이라며 “오히려 더 많은 물량을 열어두고 단지 간 경쟁을 유도해야 실제 착공 가능성이 높은 곳이 먼저 나온다"고 주장했다. 국토부가 숫자 관리에만 집중할 것이 아니라, 지자체가 지역별 현실에 맞게 자율성을 갖고 사업을 설계할 수 있도록 해야 한다는 지적이다. 신도시 추가 지정 방식에 대해서도 회의적인 시각을 보였다. 그는 “과거처럼 주택이 부족하면 무조건 신도시를 새로 지정하는 시대는 지났다"며 “도로, 상하수도, 교통망 등 직접 비용뿐 아니라 장거리 통근에 따른 간접 비용과 기회비용까지 고려하면, 이제는 재건축·재개발이 더 현실적인 공급 수단"이라고 말했다. 2·3기 신도시 가운데서도 판교, 동탄처럼 인접 대도시의 배후 효과를 누린 곳만 성공했을 뿐, 앞으로 같은 방식이 반복되기는 어렵다고 진단했다. 재건축의 최대 걸림돌로 꼽히는 분담금 문제에 대해서는 “모든 단지가 똑같지 않다"고 선을 그었다. 분양 시점의 시장 상황과 일반분양 물량, 공사비 상승 여부에 따라 조합원 부담은 크게 달라질 수 있다는 것이다. 그는 “문제는 분담금이 너무 커서 사업을 포기하는 경우가 많다는 점"이라며 “공공이 전액을 대신해줄 수는 없더라도 인센티브 방식으로 일부를 보전해 주는 구조를 설계하면 재건축 공급을 훨씬 늘릴 수 있다"고 말했다. 특히 건축비 급등과 PF 경색이 맞물린 최근 시장에서는 분당뿐 아니라 서울 재건축도 수익성 악화 위험이 커지고 있다고 진단했다. 세제 정책에 대한 시각은 더 분명했다. “양도세 중과로 매물을 유도하겠다는 발상은 현실과 맞지 않는다"며 “과도한 세금은 거래를 잠그고 시장의 퇴로를 막는다"고 지적했다. 반면 보유세는 중장기적으로 현실화가 필요하다고 봤다. 김 회장은 “양도소득세 중과로 매물을 끌어내겠다는 발상은 현실과 거리가 멀다"며 “아파트는 여전히 가장 안전한 자산 가운데 하나이고, 세금이 높다고 해서 집주인들이 100% 매물을 내놓는 것은 아니다"라고 말했다. 오히려 과도한 중과세가 거래를 잠그고 시장의 퇴로를 막는다고 봤다. 그는 “양도세를 낮춰 거래를 열어줘야지, 가진 자를 징계하는 식의 정책은 실패할 가능성이 높다"고 말했다. 반면 보유세에 대해서는 “한국의 보유세는 여전히 낮은 편"이라며 중장기적 현실화 필요성을 언급했다. 분양가상한제에 대해서는 “시장 가격을 왜곡하고 로또 청약을 만든다"며 반대 입장을 밝히고, 후분양 전환을 해법으로 제시했다. 그는 “분양가상한제가 시장가격을 왜곡해 집값을 '개구리 뛰듯' 불안정하게 만든다"며 반대 입장을 밝혔다. 대신 선분양 제도를 줄이고 후분양 체제로 전환해야 한다고 주장했다. 그는 “소비자가 실제 상품을 보고 입지를 판단해 값을 매기게 해야지, 땅에 기둥 몇 개 박아 놓고 파는 구조는 투기와 왜곡을 키운다"고 말했다. 상한제가 결과적으로 현금 여력이 있는 계층에게만 이익을 안겨 '로또 청약'을 만드는 측면도 있다고 비판했다. 이재명 정부의 정책 방향에 대해서는 아직 판단을 유보하면서도 우려를 숨기지 않았다. 그는 “현 정부의 주택정책은 아직 본격적으로 드러난 게 없다"면서도 “만약 과거처럼 규제와 세금 위주로 시장을 압박하는 방향으로 간다면 공급은 더 줄고 가격은 다시 불안해질 수 있다"고 말했다. 과거 정부의 실패는 공급 부족을 세금과 규제로 해결하려 한 데서 비롯됐다는 게 그의 인식이다. 그는 “주택정책은 지속 가능해야 하고 예측 가능해야 한다"며 “정책이 자꾸 바뀌면 시장은 얼어붙고 매물은 잠긴다"고 강조했다. 그의 문제의식은 수도권을 넘어선다. 김 회장은 서울 집중의 해법으로 “거점 도시 육성"을 제시했다. 교육·일자리·교통이 결합된 지역 핵심 도시를 키우지 않는 한 주택 수요 분산은 불가능하다는 판단이다. 그는 “서울 집중이 계속되는 이유는 결국 기회가 서울에 몰려 있기 때문"이라며 “지방에도 교육·의료·일자리 기능을 갖춘 거점 도시를 몇 군데만 제대로 키웠어도 지금과 같은 일극 집중은 완화됐을 것"이라고 말했다. 특히 젊은 층이 서울로 이동하는 이유를 두고 “기회가 있는 곳이 서울뿐이기 때문"이라며 “균형발전은 단순한 슬로건이 아니라 산업, 직장, 교통, 대학을 묶어 재설계하는 문제"라고 짚었다. 지하철 같은 교통망과 대기업·본사급 일자리가 주택 수요 분산의 핵심 축이라고도 강조했다. 결국 그의 결론은 하나다. “규제로 시장을 누르는 방식으로는 집값도, 공급도 잡을 수 없다." 그는 “정부가 정말 집값을 안정시키고 시장을 정상화하고 싶다면, 규제로 눌러 잡는 방식에서 벗어나 공급 구조와 지역 구조를 동시에 바꾸는 데 집중해야 한다"며 “1기 신도시 재건축도, 서울 공급도, 지방 균형발전도 결국은 시장이 실제로 움직일 수 있게 만드는 설계가 핵심"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 부동산 시장이 전세와 매매가 동시에 흔들리는 '이중 불안' 국면에 들어섰다. 전세는 매물 실종 속 급등하고, 매매는 급매 소진 이후 반등 조짐을 보이면서 수급 불균형이 전방위로 확산되는 흐름이다. 24일 한국부동산원의 '4월 셋째 주 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 이번 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.22% 상승했다. 직전 주(0.17%)보다 0.05%포인트 확대된 수치로, 2019년 12월 이후 약 6년 4개월 만에 최고 상승폭이다. 주간 기준으로는 328주 만이다. 전세 급등의 배경에는 '매물 붕괴'가 자리한다. 부동산 빅데이터 업체인 아실 집계에 따르면 서울 전세 매물은 1만5307건으로 1년 전보다 44.8% 감소했고, 월세 매물도 26.3% 줄었다. 임대차 시장 전반에서 공급 자체가 줄어드는 구조다. 역세권과 학군지 등 선호 지역으로 수요가 집중되면서 상승 계약이 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 25개 자치구 모두 전셋값이 상승했으며, 강북권 상승률(0.23%)이 강남권(0.21%)을 웃돌았다. 송파·성북(각 0.39%), 광진(0.35%), 노원(0.32%), 강북(0.30%) 등 중저가 주거지를 중심으로 상승폭이 확대됐다. 현장에서는 거래 자체가 멈춰서는 '잠김 현상'이 뚜렷해지고 있다. 서울 동작구 노량진동 일대에서 영업 중인 한 공인중개사는 “전세 매물은 단지별로 많아야 한두 건 수준이고, 그마저도 나오면 하루 이틀 안에 바로 계약이 끝난다"며 “집주인들이 굳이 세를 빼기보다 기존 세입자와 재계약을 선택하는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “신규로 전세를 구하려는 수요는 매물을 제대로 비교해볼 시간도 없이 '나오는 대로 잡는' 상황"이라며 “가격이 올라도 선택지가 없으니 계약이 이어지고, 결과적으로 시장에 들어오려는 사람들은 진입 자체가 어려워지고 있다"고 설명했다. 또 “특히 원룸이나 소형 평형은 직장인·수험생 수요가 꾸준해 체감 부족이 더 심하다"며 “전세를 못 구한 수요가 반전세나 월세로 밀리면서 임대차 시장 전체가 빠르게 재편되는 분위기"라고 부연했다.전세시장 불안은 매매시장으로도 번지고 있다. 서울 아파트 매물은 23일 기준 7만4173건으로 한 달 새 4.3% 줄었고, 매매가격도 0.15% 상승하며 반등 흐름을 보였다. 특히 강남권에서 변화가 감지된다. 송파구는 0.07% 상승하며 9주 만에 하락세를 끊었고, 서초·강남구 역시 낙폭이 축소됐다. 급매물 소진 이후 매수 심리가 일부 회복된 영향으로 풀이된다. 수요는 외곽으로 이동하는 양상이다. 강서(0.31%), 관악(0.28%), 성북(0.27%) 등 중저가 지역의 상승폭이 더 크게 나타났고, 거래 역시 구로·노원 등 외곽 지역 중심으로 이뤄지고 있다. 가격 부담과 대출 규제가 맞물리면서 '외곽 실수요 시장'이 다시 움직이고 있다는 분석이다. 이 같은 흐름의 배경에는 정책 요인이 작용하고 있다. 가계대출 규제에 따른 실거주 의무 강화, 토지거래허가구역 확대, 다주택자 양도세 중과 재개 등이 맞물리며 임대 물량이 줄고 매물 잠김 현상이 심화됐다는 평가다. 부동산업계에서는 전세 축소가 단순한 집값 하락 요인으로 작용하지는 않을 것이라는 분석이 나온다. 한 관계자는 “전세 제도가 약화된다고 해서 곧바로 집값이 떨어진다고 보는 건 현실을 단순화한 해석"이라며 “전세가 줄면 일부 집주인의 레버리지 구조는 흔들릴 수 있지만, 동시에 전세 수요가 매매나 월세로 이동하면서 가격을 지지하는 압력도 함께 작용한다"고 말했다. 이어 “지금은 가격 조정보다 거래 구조 자체가 흔들릴 가능성이 더 크다"며 “전세 물량 감소와 월세 전환, 공급 지연이 겹치면 실수요자 선택지가 줄어들고 주거 불안이 커질 수밖에 없다"고 지적했다. 또 다른 관계자는 “서울은 무주택 임차 수요가 여전히 두텁기 때문에 전세가 줄어든다고 해서 수요가 사라지는 구조가 아니다"라며 “일부 구간에서는 전세 수요가 매매로 전환되면서 중저가 주택 가격을 떠받치는 하방 경직성도 나타나고 있다"고 설명했다. 그러면서 “전세 축소는 단순한 가격 하락 요인이 아니라 임대차 시장 구조 자체를 바꾸는 변수"라며 “공급 회복 없이 제도만 손대면 가격 안정이 아니라 시장 왜곡이 먼저 나타날 가능성이 크다"고 덧붙였다. 정부도 매물 유도를 위한 보완책 검토에 들어갔다. 우선 비거주 1주택자의 '세 낀 매도' 허용 기간 연장이 거론된다. 세입자가 거주 중인 상태에서도 일정 기간 양도세 비과세를 인정해 거래를 유도하는 방식으로, 실거주 의무 규정으로 묶여 있던 매물을 시장에 풀겠다는 취지다. 다주택자 양도소득세 중과 완화 또는 유예 연장도 검토 대상이다. 세 부담을 낮춰 매도 유인을 높이겠다는 전략이지만, 과거 유예 기간에도 매물 증가 효과가 제한적이었다는 점에서 실효성 논란이 따른다. 이와 함께 대출 규제에 따른 실거주 의무 완화, 토지거래허가구역 내 실거주 요건 조정 등도 논의되고 있다. 다만 시장에서는 “세제 완화만으로는 매물을 끌어내는 데 한계가 있다"는 평가가 우세하다. 한 업계 관계자는 “가격 상승 기대가 유지되는 상황에서는 집주인들이 매도를 미루는 경향이 강하다"며 “공급 확대 없이 규제만 조정하는 방식으로는 단기 처방에 그칠 가능성이 크다"고 지적했다. 시장에서는 당분간 상승과 조정이 반복되는 '박스권 흐름'을 전망한다. 매수 심리는 일부 회복되고 있지만 공급 부족과 정책 변수, 금리 환경이 복합적으로 작용하고 있어서다. 결국 핵심 변수는 공급이다. 전세와 매매 모두에서 매물 감소가 동시에 나타나는 현재 구조에서는, 실제 시장에 얼마나 물량을 복원하느냐에 따라 서울 부동산 시장의 방향이 결정될 가능성이 크다는 분석이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

6·3 지방선거를 앞두고 서울시장 선거의 최대 쟁점으로 떠오른 부동산 정책을 둘러싸고 오세훈 국민의힘 후보와 정원오 더불어민주당 후보가 정면 충돌하고 있다. 두 후보는 공급 확대 필요성에는 공감하면서도, 집값 상승 원인 진단부터 정비사업 해법, 임대 정책, 세제 문제에 이르기까지 전반에서 상반된 인식을 드러내며 '부동산 대전' 양상을 보이고 있다. 23일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 양측의 충돌은 최근 서울 집값 불안의 원인을 둘러싼 책임 공방에서 시작된다. 오세훈 후보는 복수 언론 인터뷰 등을 통해 현 정부의 부동산 정책을 '모순된 규제'로 규정했다. 특히 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출 규제 등 이른바 '10·15 대책'이 재개발·재건축 사업을 지연시키며 공급을 가로막고 있다고 주장한다. 그는 재건축·재개발 활성화를 위해 규제 완화가 필요하다는 점을 강조하고 있다. 오 후보 측은 현재 서울 부동산 시장을 '공급가뭄' 국면으로 규정하고 있다. 캠프는 “전임 시장 시절 389개 정비사업이 해제되면서 주택 공급의 흐름이 끊겼고, 그 여파가 지금의 시장 불안으로 이어지고 있다"고 주장했다. 이어 “2021년 취임 이후 정비사업 정상화를 통해 공급 기반을 복원해왔고, 2031년까지 31만 가구 착공을 목표로 하고 있다"면서도 “10·15 대책 이후 강화된 이주비 대출 규제와 조합원 지위 양도 제한이 사업 속도를 저해하고 있다"고 지적했다. 특히 이주비 조달 문제가 핵심 병목으로 지목된다. 서울시가 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳을 조사한 결과, 약 91%에 해당하는 39곳이 대출 규제로 인해 이주비 확보에 어려움을 겪고 있다는 것이 캠프 측 설명이다. 이에 따라 서울시는 주택진흥기금 500억 원을 활용한 금융 지원 방안을 검토하고 있으며, 중앙정부에도 규제 완화를 지속적으로 요구하고 있다고 밝혔다. 아울러 무주택 서민 주거 안정을 위한 정책도 병행하고 있다는 입장이다. 오 후보 측은 공공지원형 주택과 임대주택 공급 등을 통해 약 13만 가구 규모의 주택 공급을 추진하고, 전세보증금 지원과 대출 이자 지원, 월세 보조, 전월세 안심계약 서비스 확대 등 주거 안정 대책을 함께 추진하고 있다고 강조했다. 반면 정원오 후보는 오세훈 시정의 정책 운영 방식 자체를 문제로 지목한다. 오 후보가 토지거래허가구역을 해제했다가 단기간 내 다시 확대 지정한 사례를 들며, 정책 일관성 부족이 시장에 혼란을 초래했다는 주장이다. 정 후보는 집값 불안의 원인을 단순한 규제가 아닌 정책 판단과 행정 운영의 문제로 보고 있다. 정 후보 측 역시 “서울 집값 불안은 규제 문제가 아니라 시정 운영의 실패에서 비롯된 것"이라며 “공급 확대를 강조해왔지만 실제 성과는 제한적이었고, 정책 일관성 부족이 시장 불안을 키웠다"고 비판했다. 특히 토지거래허가구역 해제 후 재지정 과정을 두고 “중요한 시장 규제를 충분한 검토 없이 완화했다가 단기간에 번복하면서 정책 신뢰를 떨어뜨린 사례"라고 평가했다. 정비사업 해법에서도 두 후보의 접근법은 뚜렷하게 갈린다. 서울은 신규 택지 확보가 사실상 한계에 이른 상황에서 재개발·재건축이 핵심 공급 수단으로 자리 잡고 있지만, 사업 기간이 길고 인허가 절차가 복잡해 공급 속도가 더디다는 공통된 문제를 안고 있다. 양측 모두 속도 문제 해결 필요성에는 공감하지만, 해법은 엇갈린다. 오세훈 후보는 '신속통합기획'을 통해 정비사업의 전 과정을 단축하는 데 초점을 맞추고 있다. 정비계획 단계부터 서울시가 직접 참여해 심의를 사전에 조정함으로써 사업 기간을 줄이는 방식이다. 오 후보는 이를 통해 정비구역 지정 기간을 기존 평균 5년에서 약 2년 수준으로 단축했다고 평가하고 있다. 여기에 용적률 인센티브와 규제 완화를 결합해 민간 참여를 확대하고, 2031년까지 31만 가구 착공 목표를 제시했다. 반면 정원오 후보는 '착착개발'을 통해 권한을 자치구로 분산하고 현장 중심으로 사업을 추진하겠다는 입장이다. 특히 500가구 미만 소규모 정비사업의 경우 자치구가 인허가를 직접 처리하도록 해 속도를 높이고, 서울시는 기준 설정과 지원 역할에 집중하는 구조를 제시했다. 정 후보 측은 “민주당 후보라고 개발을 하지 않는다는 주장은 사실이 아니다"라며 “현장에서 검증된 경험을 바탕으로 재개발·재건축을 속도감 있게 추진하겠다"고 밝혔다. 또한 '정비사업 매니저 제도'를 통해 주민 협의, 사업성 분석, 인허가 대응을 체계적으로 지원하겠다는 방안도 내놨다. 이를 통해 절차 지연과 정보 비대칭 문제를 줄이겠다는 구상이다. 임대 정책에서도 두 후보의 차이는 분명하다. 오세훈 후보는 민간 임대 활성화를 통해 공급을 확대하는 '시장 보완형' 접근을 취하고 있다. 등록임대사업자 제도 정상화와 세제·금융 인센티브를 통해 임대 물량을 늘리고, 전월세 안심계약 서비스 확대 등을 병행하겠다는 구상이다. 반면 정원오 후보는 공공 중심 공급 체계를 강조한다. 청년·고령층을 위한 맞춤형 공공주택 공급을 확대하고, 약 5만 가구 규모의 주택 공급 계획을 제시했다. 또한 '서울시민리츠'를 통해 시민이 투자자로 참여하고, 시세 대비 70~80% 수준의 주택을 공급하는 모델도 검토하고 있다. 정 후보 측은 “공급 정책은 단순한 물량 확대가 아니라 안정성과 지속성이 핵심"이라며 “정부 정책과 보조를 맞추면서 예측 가능한 방식으로 공급을 늘려야 한다"고 강조했다. 대학가 '상생학사' 확대와 청년 1인 가구용 소형 공공주택 공급, 고령층 대상 '시니어 아파트' 도입 등을 통해 약 5만 가구 규모의 공공 주택을 공급하겠다는 계획이다. 여기에 '서울시민리츠(REITs)'를 통해 시민이 투자자로 참여하고, 시세 대비 70~80% 수준의 주택을 공급하는 모델도 제시했다. 세제 문제 역시 주요 전선으로 떠올랐다. 장기보유특별공제 개편 논란이 확산되면서 공방은 세금 영역으로까지 확대되고 있다. 오 후보는 세 부담 증가가 거래 위축과 공급 감소로 이어질 수 있다며 비판하고 있다. 반면 정 후보는 실거주 1주택자 보호 필요성에는 공감하면서도, 다주택자 과세 형평성 강화가 필요하다는 입장을 보이고 있다. 정 후보 측은 “부동산 정책의 핵심은 예측 가능성과 행정 효능감"이라며 “시민이 체감할 수 있는 속도와 결과를 동시에 만들어내는 것이 중요하다"고 강조했다 결국 두 후보의 부동산 공약은 '공급 확대'라는 공통 목표 아래에서도 정책 철학에서 뚜렷한 대비를 이룬다. 오 후보는 규제 완화와 민간 중심 공급 확대를, 정 후보는 공공 개입과 행정 구조 개편을 통한 시장 안정에 방점을 찍고 있다. 시장에서는 이번 선거가 단순한 공급 규모 경쟁을 넘어, '어떤 방식으로 공급을 확대하고 시장을 안정시킬 것인가'를 선택하는 성격을 띨 것으로 보고 있다. 오세훈 후보 측 관계자는 “서울 주택시장의 문제는 계획 부족이 아니라 실행 단계에서의 제약에 있다"며 “정비사업이 실제로 움직이려면 금융과 규제 환경이 뒷받침돼야 하는데, 현재는 이 과정에서 병목이 반복되고 있다"고 밝혔다. 이어 “특히 사업 초기보다 이주·착공 단계에서 속도가 떨어지는 구조가 고착화돼 있다"며 “공급은 수치보다 실제 착공과 입주로 이어지는 흐름이 중요하다"고 강조했다. 또한 “행정이 모든 과정을 직접 끌고 가기보다는 민간이 참여할 수 있는 여건을 만들어주는 것이 공급 확대의 핵심"이라며 “시장 기능을 활용해 사업 추진 동력을 확보하는 방향이 필요하다"고 지적했다. 반면 정원오 후보 측 관계자는 “서울 부동산 시장의 불안 요인은 규제 강도보다 정책의 일관성과 예측 가능성에 있다"며 “단기적 판단에 따른 정책 변경이 반복될 경우 시장 신뢰가 훼손될 수밖에 없다"고 지적했다. 이어 “획일적인 속도전 방식보다는 지역 여건과 사업 단계에 맞춘 접근이 필요하다"며 “현장 단위에서 의사결정이 가능하도록 구조를 재편하는 것이 사업 효율성을 높이는 방안"이라고 말했다. 이 관계자는 “주택 공급은 단순한 물량 확대를 넘어 수요 계층별 접근성과 지속 가능성까지 함께 고려해야 한다"며 “공공의 역할을 강화하되 시장과의 균형을 유지하는 방식으로 정책이 설계돼야 한다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 성동구 용답동이 재개발을 둘러싼 갈등의 중심에 서 있다. 오세훈 서울시장의 주택 공급 정책인 '역세권 시프트'와 '신속통합기획(신통기획)'이 맞물리면서, 낙후된 저층 주거지를 고밀 아파트로 탈바꿈하려는 기대와 고령 원주민의 생존권 우려가 정면으로 충돌하고 있다. 특히 용답1·2구역 모두 기존 추진 과정에서 차질을 겪은 뒤 방향을 재정비하며 재개발을 다시 추진하고 있어 단순 찬반을 넘어 '동의율의 정당성'과 사업 구조 자체가 핵심 쟁점으로 떠오르고 있다. 23일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 용답동 재개발은 당초 역세권 시프트 정비사업으로 추진됐지만 서울시의 '역세권 장기전세주택 운영기준' 개정 이후 사업 추진에 어려움을 겪었다. 당시 기준에 따라 사전검토 절차가 진행됐으나, 용답2구역은 동의율 50%를 넘기지 못해 신청이 이뤄지지 않았다. 용답1구역 역시 일부 행정 절차에서 접수 과정의 혼선이 있었던 것으로 전해졌다. 이후 민원 제기 등을 거쳤지만 최종적으로 동의율 요건을 충족하지 못해, 결과적으로 양 구역 모두 역세권 시프트 방식은 무산된 상태다. 용답2구역은 신통기획으로 방향을 전환했다. 추진준비위원회에 따르면 올해 1월 성동구청에 후보지 제안서를 제출했고, 당시 60.91%였던 동의율은 현재 약 76% 수준까지 상승한 것으로 알려졌다. 이 구역은 2024년 반대 동의율이 25%를 넘으며 사업이 한 차례 중단된 바 있어 이번에는 속도를 조절하면서도 안정적인 동의율 확보에 집중하고 있다는 설명이다. 용답1구역은 과거 추진 과정에서 반대 동의서 접수 등으로 사업이 중단된 이후, 아직 정비구역 지정 전 단계다. 최근 구역계 조정 등을 통해 동의율을 높이며 재추진을 모색 중인 것으로 알려졌다.구체적인 사업 방식과 일정은 확정되지 않은 상태다. 용답1구역 추진위원회 관계자는 “현재는 정비사업 관련 심의를 신청한 단계일 뿐, 사업 시행이나 구체적인 계획이 확정된 것은 전혀 없다"고 말했다. 찬성 측은 용답동의 입지적 가치를 근거로 재개발 필요성을 강조한다. 지하철 2호선 용답역과 5호선 답십리역을 동시에 이용할 수 있는 '더블 역세권'에 청계천까지 인접해 있어 개발 잠재력이 높다는 평가다. 현재 용답동은 1970년대 조성된 노후 주택이 밀집해 있고 골목이 협소해 소방차 진입이 어려울 정도로 주거 환경이 열악하다는 지적이 나온다. 추진위는 신통기획과 역세권 개발 인센티브를 활용해 용적률을 대폭 상향하고, 최고 40~49층 규모의 대단지(약 2000세대 이상)로 탈바꿈시키는 방안을 구상하고 있다. 재개발 기대감은 이미 시장에도 반영되는 분위기다. 용답동 일대는 '3억대 갭투자'가 가능한 지역으로 소개되며, 부동산 블로그와 중개업소, 유튜브 등을 중심으로 투자 권유성 정보가 확산되고 있다. 거래 자료에서는 개인뿐 아니라 법인 매수 사례도 확인되는 등, 다가구·단독주택 중심의 소유권 이전이 활발히 이뤄지고 있는 흐름이 나타난다. 반대 측은 이러한 흐름을 '투기 유입'으로 규정하며 대응 수위를 높이고 있다. 일부 주민들은 서울시청 인근에서 집회를 이어가며 여론전에 나선 상태다. 집회는 서울 중구 서소문동 서소문2청사 앞 인도에서 열리고 있다. 전날 기자가 찾은 현장에서는 용답동 원주민 약 50여 명이 모여 재개발 반대 목소리를 냈다. 이들은 '고령친화도시 성동이라더니 용답동 어르신들을 사지로 내모는가', '상생모델을 도입하라'는 플래카드를 내걸고, '부수기 위해 새로 짓는 쪼개기 빌라는 100% 찬성, 이게 투기꾼이다', '노른자 땅 뺏기고 부채만 떠안는다', '고령자 생존권 위협하는 재개발 즉각 철회하라', '기울어진 재개발, 평안한 일상을 돌려달라' 등의 문구가 적힌 피켓을 들고 집회를 이어갔다. 반대 측은 집회를 통해 지분 쪼개기와 외부 투자자 유입 의혹을 집중적으로 제기하면서 재개발 추진 과정의 공정성과 투명성 문제를 강조하고 있다. 특히 권리산정기준일 이전에 이뤄지는 '지분 쪼개기'를 핵심 문제로 지목한다. 단독·다가구 주택이 신축 빌라로 전환되면서 소유자 수가 급격히 늘었고, 이 과정에서 원주민 1인의 의결권이 신규 소유자 다수에 의해 희석되는 구조가 형성됐다는 주장이다. 일부에서는 의결 구조가 최대 1대 15 수준까지 벌어졌다는 주장도 제기된다. 갈등은 경제적 생존 문제로도 이어진다. 반대 측은 용답동 원주민 상당수가 60대 이상의 고령층으로, 별도의 근로소득 없이 임대수익에 의존해 생활하고 있다고 주장한다. 재개발이 추진될 경우 임대수입이 중단되고 추가 분담금 부담이 발생해 이주가 불가피해질 수 있다는 우려다. 이들은 이를 두고 “원주민이 밀려나는 구조"라고 반발하고 있다. 현장에서 만난 주민들도 불안감을 호소했다. 이들은 “고령 주민들은 병원 진료를 다니는 것만으로도 일상이 버거운 상황인데 재개발이 진행되면 이주 비용과 추가 분담금을 감당하기 어렵다"며 “대출도 쉽지 않아 현실적으로 버틸 방법이 없다"고 말했다. 이어 “현재 구조는 실제 거주 주민보다 자금력이 있는 외부 투자자에게 유리하게 작동하고 있다"며 “오랫동안 살아온 주민들이 하루아침에 삶의 터전을 잃을 수 있다"고 주장했다. 또 “보상과 이주 대책이 현실적이지 않아 고령층은 갈 곳이 막막하다"며 “속도보다 주민 삶을 고려한 대책이 먼저 마련돼야 한다"고 요구했다. 동의율 확보 과정 역시 또 다른 쟁점이다. 반대 측은 정비업체(OS) 인력의 조직적 투입과 고령층 대상 오해 유도, 반복 방문 등을 문제로 제기하고 있다. 일부에서는 선물 제공과 결합된 동의 유도 정황도 있었다고 주장한다. 반면 추진위는 OS 활용은 매우 제한적이었고 현재는 중단된 상태로, 주민들이 주장하는 선물 공세 역시 일부 구역에서 소액의 감사 표시 수준에 그친 것으로 강압과는 무관하다는 입장이다. 특히 용답1·2구역 추진위원회 측은 반대 주민들의 주장이 사실과 다르거나 과장된 측면이 있다고 반박하고 있다. 우선 용답2구역 측은 집회 규모와 동의율 형성 과정에 대해 선을 그었다. 추진위 관계자는 “집회 참여 인원은 50여 명 수준으로 전체 소유주 중 극히 일부에 불과하다"며 “용답동 전체 여론으로 확대 해석하는 것은 적절하지 않다"고 밝혔다. 이어 “동의율 상승은 신규 빌라 유입 때문이 아니라 노후도와 사업 필요성에 대한 주민 공감대가 형성된 결과"라며 “추가 빌라 유입 전에 사업을 추진해야 한다는 위기감이 결집으로 이어졌다"고 설명했다. 선물 제공과 관련해서도 “일부 주민들이 자발적으로 모은 후원금으로 원주민 어르신들에게 후라이팬과 수건 등을 전달한 것은 사실이지만, 이는 감사 표시 차원일 뿐 동의 대가와는 무관하다"고 강조했다. 용답1구역 관계자는 “선물 제공이나 OS활용한 동의 징구는 전혀 없었고, 그럴 이유도 재정적 여력도 없다"고 밝혔다. 이어 “원주민이 아닌 외부 실소유자 확인을 위해 지난해 OS를 3일 정도 활용한 적은 있지만 현재는 사용하지 않고, 야간 방문 등은 현실적으로 불가능하다“고 설명했다. 투기 세력 유입 의혹에 대해서도“ 원주민 비율이 높은 구조에서 신축비중은 제한적이며, 노후도 역시 높은 수준"이라며 “신축증가로 동의율이 왜곡됐다는 주장은 맞지 않는다"고 반박했다. 관련해 성동구청 측은 용답2구역 동의율 76% 수치가 추진위가 구청에 제출한 기준이라고 설명했다. 또 반대 주민 명단을 구청이 임의로 찬성 측에 제공한 것은 아니며, 신속통합기획 안내 절차상 처리 결과가 추진위에 통보되는 과정이 있었을 뿐이라고 전했다. 정비업계에서는 용답동 재개발 갈등의 또 다른 핵심 변수로 '구역 쪼개기'와 이에 따른 잔여지 문제를 지목한다. 특히 반대 측에서는 현행 제도상 토지등소유자 25% 이상이 반대할 경우 정비구역 지정이 어려워지는 구조를 피하기 위해, 일부 반대가 강한 지역이 구역 설정 과정에서 제외됐다고 주장하고 있다. 이들에 따르면 실제 용답동 49-2번지 일대(용답 15번지 일대 포함)는 과거 전체 토지등소유자의 25% 이상이 반대 의사를 밝히면서 후보지 신청 동의서 효력이 정지된 바 있다. 이후 재추진 과정에서 구역 경계가 조정되면서, 일부 지역이 제외된 형태로 사업이 다시 추진되고 있다는 설명이다. 반대 측은 이러한 과정에서 구역의 형태가 비정형적으로 나뉘었고, 결과적으로 재개발 구역 사이에 '잔여지'가 발생했다고 주장한다. 이들은 “잔여지로 남은 지역은 주변이 고층 아파트 단지로 재편될 경우 일조권 침해와 기반시설 소외를 동시에 겪게 된다"며 “결국 급격한 슬럼화로 이어질 가능성이 크다"고 우려하고 있다. 정비업계에서도 이 같은 구조적 위험성 자체는 인정하는 분위기다. 한 관계자는 “재개발 구역을 나누어 추진하는 과정에서 일부 필지가 제외되면, 해당 지역은 향후 추가 정비가 쉽지 않은 '사각지대'로 남는 경우가 많다"며 “특히 상가나 기존 생활 기반이 형성된 지역이 잔여지로 남을 경우 생존권 문제로 갈등이 확대될 가능성이 있다"고 지적했다. 다만 추진위 측은 이에 대해 “구역 설정은 법적 기준과 사업성 등을 종합적으로 고려해 결정되는 사안"이라며 “특정 지역을 의도적으로 배제했다는 주장은 사실과 다르다"는 입장을 보이고 있다. 한편 복수 취재원들에 의하면 후보지 선정 일정과 관련해서는 최종 결정 권한이 서울시에 있어 확정된 일정은 아직 없는 상황이지만, 내부적으로는 5월께 선정 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

이재명 대통령의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 손질 발언을 계기로 부동산 세제를 둘러싼 논쟁이 확산되고 있다. 보유 기간만으로 과도한 세제 혜택을 주는 구조에 대한 문제 제기가 나오면서, 장특공 축소 가능성이 시장의 핵심 변수로 부상하는 모습이다. 22일 부동산업계 등에 따르면 장특공 폐지 논란의 출발점은 이재명 대통령의 최근 공개 발언이다. 이 대통령은 장기보유특별공제가 보유기간만으로도 높은 공제율을 인정하는 구조에 대해 문제를 제기하며, “실제 거주 여부와 관계없이 장기간 보유했다는 이유만으로 세 부담을 크게 줄여주는 것은 조세 형평에 맞지 않는다"고 밝혔다. 특히 실거주 요건 없이 보유만 한 1세대 1주택자를 중심으로 제도 손질 필요성을 언급하면서, 장특공 적용 기준을 '보유'에서 '거주' 중심으로 전환해야 한다는 입장을 내비쳤다. 아울러 제도 개편 방식과 관련해 일정 기간 유예를 둔 단계적 축소 구상도 함께 제시했다. 우선 약 6개월의 유예기간을 거친 뒤 보유기간에 따른 공제율을 현행 대비 절반 수준으로 낮추고, 이후에는 해당 공제 자체를 폐지하는 방안까지 검토할 수 있다는 취지다. 이 같은 발언이 알려지자, 단순한 문제 제기를 넘어 구체적 개편 시나리오가 제시된 것으로 받아들여지면서 시장에서는 세 부담 증가 가능성을 즉각 반영하는 움직임이 나타났다. 대통령 발언은 형식적으로는 '비거주 1주택자'에 한정돼 있지만, 장특공 구조 자체가 보유기간과 거주기간을 합산해 공제율을 산정하는 방식이어서 실제 영향은 그 범위를 넘어설 수 있다는 지적이 나온다. 현행 제도는 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%를 각각 인정해 합산 최대 80%까지 공제하는 구조다. 이 때문에 보유기간에 대한 공제 비중이 축소되거나 제외될 경우, 실거주 기간이 충분하더라도 전체 공제율이 크게 낮아지는 문제가 발생한다. 예컨대 10년 이상 보유·거주한 1주택자의 경우 현재는 최대 공제율 80%가 적용되지만, 보유 공제가 축소될 경우 거주기간에 해당하는 40%만 인정되거나, 실제 거주기간이 짧다면 20% 내외 수준으로 공제율이 떨어질 수 있다. 결과적으로 동일한 보유·거주 조건에서도 과세표준이 크게 늘어나면서 양도세 부담이 수배 수준으로 증가하는 구조가 된다. 시장에서는 이러한 구조적 특성 때문에 정책 대상이 비거주자에 한정되더라도, 제도 개편이 현실화될 경우 장기 실거주 1주택자까지 세 부담 증가가 확산되는 '연쇄 효과'가 불가피하다는 분석이 나온다. 정치권 반응은 엇갈렸다. 더불어민주당은 “세제 개편을 검토한 바 없다"며 확대 해석을 경계한 반면, 국민의힘은 “실거주 1주택자까지 겨냥한 세금 인상"이라며 공세를 강화했다. 고가 주택 보유층과 직결된 사안인 만큼 정치적 부담이 반영된 대응이라는 해석이 나온다. 장기보유특별공제는 주택을 일정 기간 보유하거나 거주한 뒤 매도할 때 발생한 양도차익의 일부를 공제해주는 제도다. 현행 소득세법상 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주하면 공제율은 최대 80%까지 올라간다. 다만 양도세 비과세 기준이 12억원으로 설정돼 있어, 실제로는 고가 주택 보유자에게 혜택이 집중되는 구조라는 평가가 많다. 이 제도는 2008년 도입 당시 15년 이상 보유 시 최대 45% 공제에 그쳤지만, 이후 여러 차례 개편을 거치며 공제율이 확대돼 왔다. 그 결과 양도차익이 클수록 절세 효과가 커지는 구조가 형성됐고, 고가 주택 보유자에게 유리한 '역진적 혜택'이라는 비판과 함께 이른바 '똘똘한 한 채' 선호를 자극한다는 지적도 이어졌다. 실제 장특공이 고가 주택에 유리하게 작동한다는 분석도 나온다. 경제정의실천시민연합(경실련)의 시뮬레이션에 따르면, 서울 강남권 아파트를 10년 보유 후 매도할 경우 1세대 1주택 비과세(12억원)와 장특공 최대 80%를 적용하면 실효세율이 한 자릿수 수준까지 낮아질 수 있는 것으로 나타났다. 양도차익 규모가 클수록 세후 수익이 크게 유지되는 구조다. 시장에서는 정책 불확실성을 가장 큰 변수로 보고 있다. 세제 변화 방향이 명확하지 않은 상황에서 매도 시점을 판단하기 어려워 거래 위축으로 이어질 수 있다는 분석이다. 장특공 축소 시 세 부담이 얼마나 커지는지는 구체적인 수치에서도 확인된다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 동일한 보유·거주 조건에서도 공제 구조가 바뀌는 순간 과세표준이 크게 늘어나며 세금이 급증하는 구조다. 예를 들어 10년 전 10억원에 취득한 주택을 2년 거주 후 40억원에 매도하는 경우를 가정하면, 현행 제도에서는 보유기간과 거주기간을 합산해 공제율 48%가 적용된다. 이 경우 과세 대상 양도차익이 절반 가까이 줄어들면서 양도세는 약 4억6000만원 수준으로 계산된다. 반면 보유기간 공제를 제외하고 거주기간만 반영할 경우 공제율은 16%로 급감한다. 과세표준이 크게 늘어나면서 양도세는 약 7억9000만원 수준까지 증가한다. 동일한 거래임에도 세 부담이 3억원 이상 늘어나며, 증가율로 보면 약 70% 가까이 확대되는 셈이다. 차익 규모가 더 큰 고가 주택일수록 증가 폭은 더 커진다. 장특공은 공제율이 높을수록 과세표준을 직접 줄이는 구조이기 때문에, 공제율이 낮아지면 그만큼 과세 대상 금액이 직선적으로 늘어난다. 이로 인해 수십억 원대 양도차익이 발생하는 경우에는 세 부담 증가가 수억 원 단위로 확대되는 구조다. 단순한 사례에서도 유사한 흐름이 나타난다. 10억원에 취득해 20억원에 매도한 1세대 1주택자가 10년 보유·거주한 경우, 현행 제도에서는 비과세 구간과 장특공을 적용하면 세 부담이 약 1400만원 수준에 그친다. 그러나 공제율이 절반 수준으로 축소될 경우 세금은 약 7700만원으로 증가한다. 공제율 변화만으로 세 부담이 5배 이상 뛰는 셈이다. 이처럼 장특공은 '공제율 몇 % 조정' 수준의 변화로 보이지만, 실제로는 과세표준 자체를 크게 바꾸는 구조이기 때문에 세 부담에 미치는 영향은 비선형적으로 확대된다. 시장에서는 이러한 특성 때문에 제도 개편이 현실화될 경우 고가 주택뿐 아니라 중간 가격대 1주택자까지 체감 세 부담이 크게 늘어날 가능성이 높다는 분석이 나온다. 자산 규모가 커질수록 세 부담 증가 폭은 더욱 확대되는 구조다. 이에 따라 고가 주택 보유자일수록 정책 변화에 민감하게 반응할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 부동산 시장 구조에도 변화 가능성이 제기된다. 한 부동산 전문가는 “장특공 축소는 단순한 세제 조정이 아니라 상급지로 이동하려는 수요 자체를 억제하는 효과를 낼 수 있다"며 “세 부담 증가로 기존 주택 매각 자금이 줄어들면 주거 상향 이동이 어려워질 수 있다"고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “서울 아파트 평균가격이 15억원을 넘고 중위가격이 12억원 수준인 점을 고려하면 장특공 조정 대상에 포함되는 1주택자가 상당수에 이를 수 있다"며 “고가주택 중심으로 이사 수요가 감소하면서 거래 위축으로 이어질 가능성이 있다"고 말했다. 반면 장특공 개편 필요성을 강조하는 목소리도 나온다. 정택수 경실련 부동산국책사업팀 부장은 “부동산 시세차익에 대한 과세는 강화될 필요가 있다"며 “고가 주택 보유자에게 집중된 세제 혜택이 조세 형평성을 훼손하고 있다"고 지적했다. 이어 “1세대 1주택 비과세 기준이 이미 12억원까지 설정돼 있는 상황에서 추가 공제까지 적용되는 것은 과도하다"며 “제도 전반에 대한 재검토가 필요하다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 주요 재건축 현장에서 상가를 둘러싼 갈등이 다시 부상하고 있다. 과거에는 상가 소유자의 아파트 분양 자격을 둘러싼 법적 해석이 핵심 쟁점이었다면, 최근에는 사업 구조 변화에 따른 '이익 배분'과 의사결정의 투명성이 갈등의 중심으로 이동하는 양상이다. 잠실 장미아파트와 압구정 재건축 사례는 이러한 흐름 변화를 단적으로 보여주는 대표 사례로 꼽힌다. 23일 에너지경제신문 취재를 종합하면 장미아파트 재건축 사업은 2020년 조합 설립 당시 상가와 아파트의 재산과 이익을 각각 분리 정산하는 '독립정산제'를 전제로 출발했다. 당시에는 준주거지역 종상향을 통해 상가 이전과 주상복합 개발을 병행하는 방안이 유력하게 검토됐지만, 서울시 신속통합기획 적용 이후 사업 방향이 크게 틀어졌다. 상가 부지가 공동주택용지로 반영되면서 기존 '상가 이전' 중심 구조에서 '아파트 편입' 중심 구조로 재편됐고, 토지 이용 방식 변화와 함께 사업성 구조 역시 근본적으로 달라졌다는 평가다. 상가 측에 따르면 장미아파트 A·B종합상가 부지는 약 6700평 규모로, 상당 부분이 공동주택용지로 활용되는 구조다. 이로 인해 가구 수 증가 등 사업성이 확대됐으며 400가구 이상 추가 공급이 가능한 여지가 생겼다는 주장이다. 사업 규모 역시 10조 원대 수준까지 확대될 수 있다는 입장이다. 김의천 장미아파트 상가 재건축협의회장은 “상가 부지가 단순 부속 시설이 아니라 사업성 확대의 핵심 토지로 기능하게 됐다"며 “그에 상응하는 권리 배분이 이뤄져야 한다"고 주장했다. 이번 갈등은 상가 측이 상가 존치가 아니라 주거전환 확대를 요구하고 있다는 점에서도 기존 사례와 결이 다르다. 공실 리스크와 수익성 저하를 고려할 때 상업시설 비중을 줄이고 주거 비중을 높이는 것이 사업 전체 수익성을 높이는 방향이라는 판단이다. 실제 상가 측은 주거전환 비율을 85% 수준까지 확대해야 한다는 입장이지만, 최근 정비계획에는 약 76% 수준만 반영된 것으로 전해졌다. 상가 측은 “비율 자체보다 산정 근거와 협의 과정이 공개되지 않았다는 점이 더 큰 문제"라며 “정비계획 원안도 확인하지 못한 채 결과만 통보받았다"고 반발하고 있다. 갈등의 배경에는 협의 구조에 대한 불신이 깊게 자리하고 있다. 상가 협의회에 따르면 지난 3년간 조합, 특히 2기 집행부는 상가 측과의 공식 협의 테이블을 단 한 차례도 마련하지 않았으며, 면담 요청에도 응하지 않는 등 사실상 접촉이 차단된 상태였다는 주장이다. 이런 상황에서 조합은 상가 측 동의율이 9.1%에 불과함에도 아파트 조합원을 포함한 전체 동의율 71.5%를 근거로 정비계획안 입안을 추진한 것으로 전해졌다. 상가 측은 이를 “절차 요건만 충족한 채 실질 협의를 배제한 일방 추진"이라고 규정하고 있다. 행정당국도 중재에 나섰다. 송파구청은 공문을 통해 조합과 상가 간 충분한 협의를 거칠 것을 수차례 권고했지만, 상가 측은 조합이 협상단 구성 이전에 계획안을 상정하는 등 협의보다 사업 속도를 우선시했다고 주장한다. 상가 측은 “정비계획 원안 공개 없이 결과만 통보하는 방식은 협상이 아니라 일방 통보에 가깝다"고 지적했다. 법적 리스크 역시 갈등을 증폭시키는 핵심 변수다. 현행 도시정비법 시행령은 상가 소유자에게 원칙적으로 상가를 공급하도록 규정하고 있으며, 아파트 분양은 제한된 예외 요건을 충족할 때만 가능하다. 특히 상가를 분양받고 남은 권리가액이 '아파트 최소 분양단위 추산액'을 넘어야 하는데, 장미아파트는 최소 평형 기준이 기존보다 상향되면서 기준 금액이 높아졌다. 이에 따라 권리가액이 낮은 소액 지분 상가 조합원은 요건 충족이 어려워질 가능성이 커졌고, 일부는 현금청산 대상에 포함될 수 있다는 우려도 나온다. 관련해 조합 측은 본지에 입장 표명을 하지 않겠다는 뜻을 밝혔다. 이 같은 갈등은 특정 단지에 국한된 문제가 아니라는 지적도 나온다. 압구정3구역 역시 상가를 둘러싼 구조적 제약을 안고 있는 대표 사례다. 단지 중앙에 위치한 상가 특성상 정비구역에서 제외하거나 분리 개발이 어렵고, 지분 쪼개기(재건축 아파트 입주권을 확보하기 위해 조합설립인가 이전에 상가의 전유부분이나 지분을 여러 개의 소규모 지분으로 쪼개는 행위) 영향으로 일부 상가 수가 기존 160여 개에서 200여 개 이상으로 증가한 것으로 전해지면서 이해관계가 더욱 복잡해졌다. 조합 입장에서는 조율해야 할 권리자가 늘어난 반면, 상가 측 내부에서도 권리 배분 요구가 다양해지는 구조다. 한 현장 관계자는 “압구정 3구역의 경우 과거부터 상가 지분 쪼개기 문제가 누적돼 있어 재건축 추진 과정에서 핵심 변수로 작용할 가능성이 크다"며 “건축행위 제한 이전에 신축이 이뤄지면 상가 지분이 더 세분화되면서, 향후 아파트 철거 시점까지도 권리 관계가 복잡하게 얽힐 수 있다"고 했다 이어 “상가 한 곳에 2~3명 이상이 공동지분 형태로 얽혀 있는 경우가 많아, 추후 상가 존치나 분할 여부를 둘러싼 합의가 쉽지 않은 구조"라며 “토지가 아닌 상가 분양을 목적으로 한 투자 성격이 강한 만큼 이해관계 충돌이 불가피하다"고 설명했다. 그는 “필지 단위가 쪼개져 있거나 상가 소유주 수가 많은 구역은 1대1 재건축도 쉽지 않아, 일정 기간 사업 지연 가능성도 배제하기 어렵다"도고 했다. 현행법상 상가 조합원에게는 원칙적으로 상가를 분양해야 하지만, 사업 속도를 고려해 일부 상가에 아파트 분양을 허용하는 사례도 나타나고 있다. 다만 이는 명확한 법적 권리가 아니라 사업장별 합의에 기반한 예외적 운영에 가까워 분쟁 가능성을 내포하고 있다. 조합 측은 “정비계획 확정 이후 세대수 등을 기준으로 상가 조합원과 협의를 진행해왔으며 현재 설명회도 잡혀 있다"라며 “일부 문제 제기는 과장된 측면도 있으며 사업 과정에서 자연스럽게 해소될 사안"이라고 밝혔다. 두 사례는 모두 상가 처리 문제에서 출발했지만 갈등의 성격은 다르다. 압구정이 '아파트 분양 가능 여부'라는 법적 해석 문제에 가깝다면, 장미아파트는 '확대된 사업성을 어떻게 배분할 것인가'라는 경제적·협상적 문제에 가깝다. 전자는 판례에 따라 결론이 달라지는 사안이고, 후자는 협의 구조와 정보 공개 수준에 따라 갈등 강도가 좌우되는 사안이다. 실제로 법적 환경도 불확실성을 키우고 있다. 도시정비법 시행령을 둘러싸고 '상가를 포기하는 경우'를 어떻게 해석할지를 두고 판례가 엇갈리고 있기 때문이다. 과거에는 정관 변경만으로 아파트 분양이 가능하다는 해석이 있었지만, 최근에는 조합원 전원 동의를 요구하는 방향으로 판단이 강화되는 흐름이다. 익명을 요구한 한 법조인은 “과거에는 상가 분양 포기를 정관 변경으로 처리해 왔지만, 최근 판례는 이를 시행령상 예외 요건 완화로 보며 전원 동의를 요구하는 방향으로 해석하고 있다"며 “전원 동의는 현실적으로 충족이 어려워 상가 조합원의 분양 통로가 크게 좁아진 상황"이라고 설명했다. 이어 “반포주공 2단지와 방배6구역·신반포2차 판례가 병존하면서 사업 설계 자체가 불안정해졌고, 조합은 소송 리스크를 고려해 보수적으로 접근할 수밖에 없다"며 “장미아파트처럼 상가 비중이 큰 단지는 사업성 배분 문제와 법적 리스크가 동시에 충돌해 갈등이 장기화될 가능성이 높다"고 덧붙였다. 정비업계에서는 이러한 변화를 구조적 문제로 보고 있다. 과거에는 법적 기준이 명확하면 갈등을 일정 부분 통제할 수 있었지만, 최근에는 사업 구조 자체가 유동적으로 변하면서 이해관계 조정이 더욱 어려워졌다는 것이다. 특히 신속통합기획 등 속도 중심 정책이 확대되는 상황에서 절차적 합의가 뒷받침되지 않을 경우, 유사한 갈등이 서울 전역으로 확산될 수 있다는 우려가 나온다. 청담 삼익 재건축(청담 르엘) 사례는 상가 갈등이 재건축 사업 전반에 어떤 파장을 미치는지를 보여주는 대표적 선례다. 이 사업은 2003년 조합 설립 당시부터 상가를 포함하지 않는 방식으로 출발했다. 상가 소유주들의 동의 확보가 쉽지 않자, 조합은 아파트 소유자들만으로 조합을 구성하고 상가 부지는 별도로 분리하는 이른바 '분할 건축(토지 분할)' 구조를 전제로 사업을 추진했다. 사업 속도를 높이기 위한 선택이었지만, 이는 곧바로 법적 분쟁으로 이어졌다. 상가 소유주들은 자신들을 배제한 조합 설립이 위법하다며 조합설립인가 무효 소송을 제기했고, 실제로 2017년 1심 법원은 상가 측의 손을 들어주며 조합 설립이 무효라고 판단했다. 이 판결로 사업은 사실상 중단 위기에 놓였고, 재건축 추진 자체가 좌초될 가능성까지 거론됐다. 이후 2018년 항소심에서 재판부는 “일부 절차상 하자가 있더라도 조합 설립이 무효로 볼 정도의 중대한 위법은 아니다"라고 판단을 뒤집었고, 2019년 대법원이 상고를 기각하면서 조합의 적법성이 최종 확정됐다. 법적 승소가 곧바로 사업 정상화를 의미하지는 않았다. 1심부터 대법원 확정까지 이어진 장기간 소송 과정에서 사업은 수년간 지연됐고, 그 사이 금융비용 증가와 시장 환경 변화 등 추가적인 부담이 누적됐다. 조합은 법적으로는 '상가를 배제한 재건축'이 가능하다는 판단을 받았지만, 실제 사업을 진행하기 위해서는 여전히 상가와의 이해관계를 정리해야 하는 상황에 직면했다. 결국 조합은 2018년을 전후해 상가 측과 토지 분할 및 권리 관계에 대한 합의를 도출하며 갈등을 봉합하는 방향으로 선회했다. 이 같은 사정에 대해 정비업계 관계자는 “이는 상가를 물리적으로 분리하는 방식이 법적으로 가능하더라도, 실무적으로는 상가와의 협의 없이 사업을 완결하기 어렵다는 점을 보여준다"며 “동시에 강제적 배제 전략이 장기 소송과 사업 지연이라는 비용으로 돌아올 수 있다는 점에서, 청담 삼익 사례는 이후 재건축 사업에서 상가 갈등을 어떻게 다뤄야 하는지에 대한 중요한 기준점으로 평가된다"고 전했다. 이어 “상가를 배제하거나 포함하는 방식 모두 협의 없이 추진될 경우 사업 리스크로 귀결된다는 점을 보여준다"고 강조했다. 상가 갈등이 더 이상 부수적 변수가 아닌 재건축의 핵심 변수로 부상하고 있다는 점에서, 장미와 압구정 사례는 향후 도시정비사업 전반의 방향성을 가늠하는 시험대가 되고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 용산 개발이 본격화되면서 기대와 우려가 동시에 커지고 있다. 취재 중 접한 환경 분야 전문가와 복수의 시민사회 관계자들은 용산 일대 특정 부지가 오염 이력이 충분히 검증되지 않았을 가능성을 제기하고 있지만, 사업은 속도를 내고 있다. 해당 부지는 2017년 한 건설사가 한국토지주택공사(LH)로부터 1조원 상당에 달하는 가격으로 매입하며 시장의 주목을 받았다. 해당 부지는 과거 정화 이력 자체가 논란의 출발점이다. 국방부는 과거 정화 완료를 밝힌 바 있지만, 이후 개발 과정에서 실시된 조사에서 석유계총탄화수소(TPH) 등 오염물질이 다시 확인되며 '부실 정화' 논란이 불거졌다. 여기에 2023년 공사 과정에서 추가 오염이 확인됐음에도 시공사가 이를 약 40일 뒤에야 신고한 사실이 드러나면서 '지체 없는 신고' 의무 위반 여부와 함께 행정 절차의 적정성에도 의문이 제기되고 있다. 특히 정식 정밀조사명령 없이 업체 측 보고를 토대로 정화가 진행된 점은 절차적 정당성 논란을 키우는 대목이다. 기자가 포착 한 위험 요소 중 하나는 '오염 증기 침입(Vapor Intrusion)'이다. 토양이나 지하수에 남아 있는 유류 성분이 휘발성 물질 형태로 기화돼 건물의 균열이나 지하 공간을 통해 실내로 유입될 가능성이 있다는 지적이다. 실제로 용산 미군기지 주변 일부 지역에서는 벤젠 등 유해물질이 기준치를 크게 초과해 검출된 사례가 보고된 바 있다. 이러한 특성을 고려할 때 단순히 토양이나 지하수 일부 항목이 기준을 충족했다는 결과만으로 주거 안전성을 단정하기 어렵다는 것이 복수 전문가들의 공통된 지적이다. 문제는 정보의 비대칭이다. 환경영향평가 이후 진행된 후속 조사와 검증 결과가 충분히 공개되지 않으면서 안전성 판단의 근거가 제한적으로만 공유되고 있다는 비판이 나온다. 과거 미국의 '러브캐널' 참사는 폐기물 매립지 위에 세워진 주택가에서 암 발병률이 폭증했던 비극이다. 정화 완료 20년이 2024년 조사에서도 여전히 휘발성 오염물질이 검출되어 주거지 개발이 제한되고 있다. 정보공개 범위가 제한적이어서 '깜깜이 행정'이라는 비판도 나온다. 서울시장 공석 기간(2020~2021년) 중 이루어진 '속전속결 심의' 등 정황상 의심스러운 대목도 적지 않다. 본질은 '시민의 안전'이다. 십조 원대 규모의 개발 사업에 매몰되어 1군 발암물질인 벤젠과 TPH의 위험성을 외면한다면, 용산은 안식처가 아닌 '제2의 러브캐널'이라는 비극의 선례가 될 것이다. 서울시와 용산구청은 지금이라도 사후환경영향조사 결과를 전면 공개하고, 독립적인 검증 체계를 구축해야 한다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 안으로 들어서면, 시간의 결이 조금 다르게 느껴진다. 에너지경제신문이 직접 찾은 단지 사이로 널찍하게 벌어진 동간 거리, 세월을 머금은 나무들, 중앙광장을 축으로 펼쳐진 묵직한 단지의 골격은 1988년 서울올림픽의 기억을 고스란히 품고 있다. 오래된 대단지만이 줄 수 있는 여유와 질서가 여전히 살아 있다. 그런데 그 풍경 한편에는 또 다른 공기가 감돈다. 재건축 안내문이 붙고, 현수막이 걸리고, 중개업소 앞에는 매물을 보러 온 듯한 사람들의 발걸음이 이어진다. 1988년의 유산 위로 2026년의 기대가 겹쳐지는 순간이다. 올림픽훼밀리타운이 본격적으로 변신의 출발선에 섰다. 서울시는 최근 도시계획위원회 심의를 통해 이 단지의 정비계획을 수정가결했다. 이에 따라 기존 4494가구 규모의 노후 단지는 용적률 300% 이하, 최고 26층, 총 6787가구 규모의 대단지로 재편될 전망이다. 아시아선수촌, 올림픽선수촌과 함께 이른바 송파구 '올림픽 3형제'로 불리는 재건축 단지들 가운데서도 사업 속도는 가장 앞선다는 평가가 나온다. 추진위원회 승인 이후 불과 4개월 만에 정비계획 확정 단계까지 나아가면서, 강남권 주택 공급의 핵심 축으로 존재감을 키우고 있다. 이 변화는 시장에도 곧바로 반영되고 있다. 현장 중개업소들은 “분위기가 달라졌다"고 입을 모은다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 9일 전용 158㎡는 저층임에도 32억원에 거래됐다. 주력 평형인 전용 136㎡도 지난 2월 30억9000만원에 거래되며 30억원 선에 안착을 시도하는 흐름을 보였다. 평형별로 보면 전용 84㎡는 올해 1월 27억8000만원에 거래된 뒤 현재 28억~30억원 수준의 호가가 형성돼 있고, 117㎡는 32억~34억원대, 136㎡는 31억8000만~33억5000만원대, 158㎡는 34억~36억원 수준의 매물이 시장에 나와 있다. 다만 현장의 온도는 숫자만큼 뜨겁지는 않다. 기대가 없는 것은 아니지만, 과열과도 다르다. 단지 인근 공인중개사는 “재건축 이슈는 이미 가격에 상당 부분 반영돼 있다"며 “요즘은 확 오르거나 확 빠지는 시장이 아니라 매수자와 매도자가 서로 눈치를 보면서 거래가 '야금야금' 되는 분위기"라고 말했다. 다른 중개업소 관계자도 “강남권 전체가 조정 국면을 겪으면서 가격이 예전보다 다소 눌린 건 맞지만, 재건축 기대가 버팀목 역할을 하고 있다"며 “예전처럼 정비계획 통과만으로 가격이 급등하는 시대는 아니다"라고 했다. 그럼에도 이 단지를 둘러싼 기대는 분명하다. 현장에서는 “장기적으로 40억원 이상도 가능하지 않겠느냐"는 이야기가 심심찮게 돈다. 인근 대단지인 헬리오시티와 비교하며 재건축 완료 이후 더 높은 가격대를 형성할 수 있다는 전망도 나온다. 다만 중개업소들의 말은 대체로 비슷하다. “오를 수는 있지만 한 번에 뛰는 시장은 아니다. 조합 설립, 사업시행인가, 이주 같은 단계가 쌓이면서 천천히 반영될 가능성이 높다"는 것이다. 기대는 있지만, 그 기대를 소비하는 방식은 예전보다 훨씬 신중해졌다. 올림픽훼밀리타운의 강점으로 가장 먼저 꼽히는 것은 역시 입지다. 가락시장역 3·8호선을 바로 이용할 수 있는 더블역세권이고, 문정역과 수서역 생활권도 가깝다. 문정법조단지와 가락시장, 수서역 복합환승 체계까지 닿아 있는 데다 향후 위례신사선, 탄천동로 지하화 같은 교통 호재도 거론된다. 중개업소 관계자는 “가락시장역을 바로 쓰고 문정역도 생활권에 들어오니 사실상 복수 역세권"이라며 “수서역 SRT와 GTX-A 접근성까지 고려하면 서울 동남권에서 교통 경쟁력은 상당히 강한 편"이라고 설명했다. 예전 올림픽 유산의 상징성이 이제는 법조단지, 광역교통, 대형 유통 인프라와 결합해 전혀 다른 가치로 읽히고 있다는 얘기다. 상품성에 대한 평가도 나쁘지 않다. 이 단지는 소형보다 중대형 비중이 높은 구조다. 시장에서는 이를 사업성과 고급 주거 수요 측면에서 강점으로 보는 시각이 많다. 중대형 위주 단지는 재건축 이후 평면 구성이나 일반분양 전략에서 유연성을 확보하기 좋고, 조합원 권리가액 측면에서도 상대적으로 안정적인 편이라는 분석이 뒤따른다. 중개업소 관계자는 “강남권 재건축 단지 가운데 입지에 비해 현재 가격이 아주 과하다고 보긴 어렵다"며 “그래서 실수요자나 장기 투자 관점에서 '가성비가 괜찮은 재건축'으로 보는 경우도 있다"고 전했다. 사업 주체인 추진위원회는 속도와 안정성을 함께 강조하고 있다. 추진위에 따르면 동의서 징구 개시 4일 만에 50%, 18일 만에 70%를 넘기며 대단지 재건축으로는 이례적으로 빠른 흐름을 보였다. 현재 동의율은 70% 중반대까지 올라온 것으로 전해진다. 추진위 측은 “초고층 경쟁보다는 법적 범위 안에서 사업 안정성과 수익성을 균형 있게 확보하는 데 초점을 두고 있다"며 “단기적인 외형보다 입주 이후 20~30년을 내다보는 장기적 관점으로 접근하고 있다"고 설명했다. 또 공공지원 방식을 통해 초기 비용 부담을 낮춘 점도 사업 리스크를 줄인 요소로 보고 있다. 추진위는 정비구역 지정 고시 이후 주민총회를 거쳐 연내 조합 설립을 목표로 일정을 관리하고 있다는 입장이다. 하지만 현장에서 들리는 목소리가 모두 낙관적인 것만은 아니다. 오히려 단지 안쪽으로 들어갈수록, 재건축이라는 거대한 프로젝트 앞에서 각자의 셈법과 불안이 더 또렷해진다. 돈 문제는 더 민감하다. 재건축은 결국 개인의 자금 부담이 들어가는 사업인 만큼, 공사비 상승이나 일정 지연이 길어질수록 부담은 커질 수밖에 없다. 특히 중형 평형 보유자들의 불안이 상대적으로 더 크다는 분석이 나온다. 전용 84㎡ 소유자가 재건축 뒤 같은 면적으로 이동하더라도 수억원대 추가분담금이 발생할 수 있고, 더 넓은 평형을 택하면 부담은 더 커질 수 있다는 관측이다. 반대로 기존 중대형 보유자는 권리가액이 높아 동일하거나 더 작은 평형을 선택할 경우 부담이 상대적으로 적거나 일부 환급 가능성까지 거론된다. 이 때문에 단지 안에서는 재건축이라는 공통 목표 아래서도 평형별, 자산 여력별로 이해관계가 엇갈릴 수 있다는 전망이 나온다. 조합원은 “가락시장 현대화나 문정법조단지, 위례신사선 같은 호재를 감안하면 올림픽훼밀리타운의 입지는 사실상 최고 수준이라는 평가가 많다"며 “시장에서는 재건축 이후 60억원 이상도 가능하다는 전망이 나오지만, 정작 그 가치를 지금의 원주민들이 끝까지 누릴 수 있을지는 장담하기 어렵다"고 말했다. 이어 “특히 84㎡ 같은 중소형 보유자 중에는 수억원대 분담금을 감당하기 버거운 가구들도 적지 않다"며 “결국 자금 여력이 부족한 주민이 현금 여력이 있는 사람에게 집을 넘기고 떠나는 식의 상황이 현실화할 수 있다는 불안이 크다"고 토로했다. 정비업계 관계자는 “현재 시장에서 거론되는 분담금 추정치나 사업 일정은 아직 확정된 내용이라기보다 여러 가정을 전제로 한 시나리오에 가깝다"며 “종전자산 감정평가와 비례율, 일반분양가, 공사비, 금융비용, 설계 변경, 인허가 절차 등에 따라 사업성 지표와 조합원 부담 규모는 언제든 달라질 수 있다"고 말했다. 이어 “일부에서 2026년 조합 설립, 2030년 이주·철거, 2034년 준공 등의 일정을 예상하고 있지만, 이는 사업이 비교적 순조롭게 진행될 경우에 가능한 일정"이라며 “실제 현장에서는 내부 의견 조율과 외부 변수에 따라 사업 기간이 예상보다 더 길어질 가능성도 충분히 열려 있다"고 지적했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr