[기자의 눈] 집단대출 완화가 남긴 혼란

▲송두리 금융부 기자.

최근 금융당국의 집단대출 완화는 시장에 질문을 남겼다. 수분양자의 입주 차질을 막기 위한 조치였지만, 실수요자를 판단하는 기준은 오히려 모호해졌기 때문이다.

잔금대출 규제가 완화된 계기는 지난 7월 23일 열린 부동산 정책 국민 대토론회였다. 수원 '매교역 팰루시드' 아파트 입주 예정자가 잔금대출 규제에 대한 어려움을 호소했고, 이재명 대통령이 은행권에 대책 마련을 주문하며 잔금대출 완화 움직임이 본격화됐다.

하지만 예외적인 구제 정책은 형평성 논란을 키웠다. 같은 시기 집을 사려던 사람들이 다른 상황에 놓였기 때문이다. 청약에 당첨돼 잔금을 치르는 사람들은 한숨 돌린 것과 달리 기존 주택을 거래하려는 차주들은 여전히 높은 대출 문턱을 마주해야 했다. 둘 다 내 집 마련을 위해 대출이 필요하지만, 주택 마련 방식에 따라 다른 한 쪽은 예외를 인정받고 다른 한쪽은 그렇지 않으면서 역차별이란 불만이 나오는 것도 무리는 아니다.

기존 주택을 매수하려는 차주 부담은 늘어난 상황이다. 올해 상반기 서울 구축 아파트 평균 거래가격은 10억5167만원이다. 단순히 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용할 경우 대출 가능액은 약 4억2000만원 수준이다. 6억원 이상의 현금이 있어야 서울에서 구축 아파트를 매매할 수 있다는 의미다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 경우 대출 한도는 더 감소할 수 있다. 반면 선호도가 높고 가격 상승 기대가 큰 신축 단지는 잔금대출 공급이 확대되며 청약에 당첨된 수분양자들은 자금 부담은 한층 완화됐다.

정책은 현실에 맞춰 조정될 수 있다. 문제는 일관성이다. 가계대출 관리를 강조하며 규제를 강하게 조이다가 특정 상황에서 예외를 두면 시장은 정책 방향을 신뢰하기보다 다음 완화를 기대하는 분위기로 바뀐다.

은행들도 혼란스럽다. 총량 규제에 맞춰 가계대출을 조였다가 집단대출에 예외가 생겼고 총량 목표치도 2배로 늘어나며 대출 기준을 재조정해야 한다. 그마저도 당국의 세밀한 가이드라인이 나오지 않아 은행권에서도 난처하다는 반응이 나왔다. 은행이 대출 방향을 두고 갈팡질팡하는 사이 소비자들도 대출을 받을 수 있을지 불안한 상황에 놓였다.

실수요자를 보호하는 정책은 필요하지만, 지금 정책은 정부가 실수요자를 어떻게 정의하는지부터 의문을 가지게 만든다. 또 일관되지 않은 정부 정책에 시장 신뢰도 흔들리고 있다. 내 집 마련은 하루아침에 결정하는 일이 아니다. 오랜 기간 자금을 모으고 계획을 세우는 인생의 큰 선택 중 하나다. 내 집 마련 계획이 흔들리지 않도록 예측 가능한 기준이 마련돼야 한다.

송두리 기자 dsk@ekn.kr