하루 임대료 1000원만 내고 살 수 있는 인천광역시 '천원주택'이 인기를 끌자 다른 지방자치단체들도 잇달아 유사 정책을 내놓았다. '천원주택' 정책을 둘러싸고 선심성 정책이라는 비판과 인구 감소를 마주한 지자체가 '뭐라도 해야하지 않냐'는 위기감이 공존하는 상황. 전문가들은 반짝하고 그칠 정책이 되지 않으려면 취약계층 우선지원과 정책의 지속가능성, 지역경제 전반의 체질 개선이 병행돼야 한다고 지적한다. 29일 에너지경제신문 취재 결과, 인천 천원주택에서 하루 임대료 1000원만 내고 살 수 있는 이유는 인천시가 해당 주택을 직접 재임대하는 구조이기 때문인 것으로 분석된다. 인천시 천원주택은 전세임대와 매입임대 두 방식으로 운영된다. 전세임대는 입주 대상자가 자신이 살 집을 고르면 인천도시공사(iH)가 해당 주택 소유자와 전세계약을 맺은 뒤 대상자에게 재임대한다. 매입임대는 iH에서 보유한 매입임대주택을 월 3만원의 임대료만 내고 최장 20년까지 거주할 수 있게 지원한다. 인천도시공사가 신축 건물을 직접 사들여 임대하는 방식이다. 인천시에 따르면 지난 16일부터 20일까지 전세임대형 천원주택 예비 입주자 모집 결과 총 700가구 모집에 3419가구가 신청해 4.88대 1의 경쟁률을 기록했다. 천원주택 입주 대상자는 결혼 7년 이내 신혼부부와 입주일 전까지 혼인신고를 한 예비 신혼부부, 한부모 가정 등이다. 지원 한도는 혼인 7년 이내 또는 신생아 가구 대상인 '신혼·신생아Ⅱ' 유형은 2.4억원, 무주택 세대 구성원 대상인 '전세임대형 든든주택' 유형은 2억원이다. 지난해에는 전세임대 500가구, 매입임대 500가구로 절반씩 나눴지만 올해는 전세임대 700가구, 매입임대 300가구로 전세임대 비중을 높였다. 소요 예산은 2025년 1000호 공급 기준으로 연간 36억원이다. 인천시가 2023년 저출생 대응 주거정책으로 천원주택을 선보인 이후 포항시, 전남 보성군·고흥군·진도군·신안군·강진군·곡성군·영암군·장흥군, 제주 등 전국 지자체가 잇달아 유사 모델을 도입했다. 인천이 2023년부터 매년 1000가구씩 공급하는 것과 비교하면 다른 지역들의 공급량은 적은 편이다. 포항은 2026년 100가구 공급 예정으로 연간 7억원 예산이 소요된다. 천원주택을 최초로 도입한 전라남도 화순군 역시 2026년 100가구 공급 예정이다. 올해 100가구 공급 기준으로 연간 4억8000만원 예산이 소요될 예정이다. 2024년부터 청년임대주택 지원사업을 진행해 온 여수시는 임대보증금 0원 주택을 제공하고 있다. 올해 22가구 공급 예정으로 2024년 17가구 공급 기준으로 연간 10.5억원 재정을 투입하고 있다. '전남형 만원주택'사업은 보증금 없이 월 1만원 임대료로 최장 10년 동안 거주할 수 있게 하는 정책이다. 다른 사업들과 달리 건설형 만원주택을 기획해 신축 아파트를 공급한다. 보성군(50가구)·고흥군(50가구)·진도군(60가구)·신안군(50가구)·강진군(50가구)·곡성군(53가구)·영암군(50가구)·장흥군(54가구) 총 8개 군이 장기적으로 417가구를 공급한다는 계획이다. 총사업비는 2157억원이다. 국토부 2025년 지역 제안형 특화 공공임대주택 공모 선정돼 향후 3년간 1178억 원 규모의 정부 재정지원을 확보한 상태다. 제주 3만 원 주택 사업은 2026년 350가구를 공급할 계획이다. 소요 예산은 연간 9억7300만원이다. 전남형 만원주택 사업에서 직접 건설 방식을 택한 경우를 제외하면 대부분의 지방 지자체들이 공통적으로 매입임대 위주의 정책을 펴고 있다. 앞서 인천시가 전세임대 비중을 높인 이유에 대해 관계자는 입주자에게 자신이 살 집을 고를 수 있게하는 선택지를 넓히기 위함이라고 했지만 시의 재정 부담 완화도 이유다. 인천연구원 '천원주택 공급 및 입주자 특성에 따른 개선방향' 분석에 따르면, 매입임대의 경우 인천시가 직접 건물을 사들여야 하기 때문에 국토부 지원 금액을 초과하는 비용을 자체적으로 부담해야 한다. 전세임대는 보증금 한도를 초과하는 금액만 입주자가 내기 때문에 매입임대가 시의 재정에 더 부담이 되는 구조다. 연구원은 iH·인천시 입장에서 매입임대주택이 전세임대주택보다 4100만 원에 추가 임대료 지원까지 더한 비용 부담이 발생한다고 분석했다. 매입임대주택 500호 공급 시 약 553억원의 사업비 부담이 있을 것으로 예상했다. 지방은 수요 자체가 적어 대부분 매입임대 위주로 연간 50~100가구 수준의 소규모 물량만 공급하고 있다. 인천이 매년 1000가구씩 공급하는 것과 대비되는 규모다. 매입임대 방식으로 소규모 물량만 공급하다 보니 정책의 지속가능성 문제가 제기된다. 전문가들은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 구조에서는 '로또'와 다를 바 없다고 지적한다. 최원철 연세대 미래부동산개발 책임교수는 “모든 청년이 똑같이 공평한 기회를 가져야지 세금으로 극소수에게 로또 혜택을 주는 것"이라고 비판했다. 최 교수는 “LH가 공급하는 것도 9000가구"라면서 “많이 공급한다고 하는 인천시도 매년 1000가구 공급하는 것은 굉장히 작은 물량"이라고 말했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “시세 대비 50% 수준으로 저렴하게 공급하는 일반 공공임대처럼 더 많은 가구를 지원하는 편이 낫다"며 “새로 지어서 공급하는 경우 10평만 줘도 평당 1000만원 씩 들면 땅값은 없다 치더라도 한 가구당 건축비만 1억 원 소요되는데 유지·관리비, 수선비는 하나도 못 건지는 것"이라고 지적했다. 특히 전남형 만원주택처럼 신축 아파트를 직접 짓는 방식은 국토부 공모 선정으로 일부 재원을 확보했다 하더라도 나머지 사업비는 지자체가 감당해야 할 몫이다. 이런 비판을 완화하려면 취약계층 위주로 우선순위를 재설계해야 한다는 주문도 나온다. 천원주택 정책 목적 자체가 인구 감소를 막고 청년층이 가정을 꾸려 해당 지역에서 자리잡게 하는 데 있는 만큼 현재는 저소득 취약계층은 주요 입주 대상자가 아니다. 2025년 기준 매입임대형의 경우 계약이 완료된 입주자는 신생아 가구가 67.2%(246가구), 한부모 가족이 32.8%(120가구)를 차지했다. 전세임대형은 한부모가족을 모집대상에 포함했지만 실제 계약까지 이어진 한부모 가족은 없었다. 전세임대형은 신생아가구가 100%(54가구)를 차지했다. 근본적인 처방으로 전문가들이 입을 모으는 건 지역 경제의 체질 개선이다. 집만 있다고 사람이 머무르지 않는다는 것이다. 일자리가 생기면 인구가 유입되고, 인구가 모이면 교육·의료 같은 생활 인프라 문제도 자연스레 해결된다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 “요코하마시의 경우 빈집을 공짜로 얻을 수도 있지만 사람들이 가지 않는 이유는 일자리 때문"이라면서 “우리나라는 인구 감소 속도가 일본보다 가파르므로 지방소멸문제를 해결하려면 지방경제를 살리는 것이 급선무"라고 강조했다. 지방자치단체들이 주거와 일자리 연계에 소홀한 것은 아니다. 인천시의 경우 iH가 매입한 신축건물들은 직주근접을 위해 가까운 거리에 지하철역이 있고 인근 어린이집과 초등학교 등 교육환경도 고려한 곳들이다. 특히 전남형 만원주택 사업의 경우 일자리와 연계를 위해 강진군은 중국기업 유치를 확정짓고 옛 성화대 청년 글로컬 사업을 진행한다. 곡성군은 금호타이어 공장 일자리 창출과 연계했다. 영암군의 경우 지역특화 임대형 스마트팜과 영암읍 콤팩트 시티를 조성하겠다는 계획을 세웠다. 인구 감소라는 실존적 위기 앞에서 '뭐라도 해야 한다'는 지자체의 절박함을 전문가들도 외면하지는 않는다. 그럴수록 한정된 재원을 가장 필요한 곳에 집중해야 한다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 권 교수는 “기초생활 수급자 같은 취약계층 우선 지원을 원칙으로 삼고, 지역 일자리 육성과 병행하는 장기 로드맵이 갖춰야 한다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국가유산청은 서울주택도시개발공사(SH)가 국가유산청장의 허가 없이 세운4구역에서 시추를 했다는 이유로 SH를 16일 고발했다. 그러면서도 국가유산청은 세운4구역 인허가 중단을 전제로 전제로 3자 협의체를 제안했다. 17일 서울시는 SH를 고발한 국가유산청에 유감을 표하면서도 협의체 구성을 받아들였다는 점을 의미 있는 진전으로 보고 있는 것으로 파악된다. 서울시는 서울시·국가유산청·주민·전문가로 구성된 4자 협의체를, 국가유산청은 국가유산청·서울시·종로구로 구성된 3자 협의체를 원한다. 서울시와 국가유산청이 협의체 구성을 달리 가져가려는 이유는 무엇일까? 협의체가 좌초된다면 대안은 있을까? 24일 에너지경제신문 취재에 따르면 세운4구역 재개발 논의는 벌써 20년째 이어지고 있는 상황이다. 서울시와 국가유산청(과거 문화재청)간 충돌이 장기화 되면서 재개발 사업에서 무엇이 중요한지에 대한 논의는 뒷전이 됐다. 기관 간 힘겨루기에 어떤 주제가 협의체에서 논의돼야 할지 목표조차 선명하지 않은 상태다. 오세훈 서울시장이 설명하는 세운4구역 재개발의 목표는 크게 두 가지다. 하나는 '강북전성시대' 정책의 일환으로서 재개발을 통해 도심을 리모델링해서 경제를 활성화하겠다는 것. 다른 하나는 녹지 축을 만들어 도심에 녹지 비율을 높이겠다는 것이다. 오 시장은 국가유산청이 막고 있는 고도 제한을 풀어 건물을 높이 짓고, 사업성을 개선해 유동인구를 높여 도시에 활력을 찾게 하겠다는 구상이다. 그의 구상은 처음 서울시장으로 취임하던 2006년부터 시작됐다. 앞서 2004년 이명박 당시 서울시장도 세운상가에 적용되던 종로변 55m 기준을 2배 이상 높이려고 시도했지만 문화재청 심의위원회에서 부결된 바 있었다. 오 시장 1기 시정에서도 역시 같은 심의위원회에서 종묘 경관 훼손 우려로 반려됐다. 2011년 박원순 당시 서울시장이 취임하고서도 사업은 이어졌다. 시장이 바뀌면서 개발이냐 보존이냐를 둘러싸고 부침이 있었다. 문화재청 심의는 5년 간 이어져 2014년이 되어서야 종로변 55m, 청계천변 71.9m로 고도 기준이 정비됐다. SH는 이 심의결과를 기반으로 2021년까지 사업을 진행했다. 수익성 저하로 설계 공모 선정이 3년 늦어지긴 했지만 재개발 사업계획 막바지 단계를 거쳐 지상 20층 사업을 진행 중이었다. 2022년 재보궐선거로 오 시장 2기 시정이 시작되면서 상황은 달라졌다. 오 시장은 세운 재정비 촉진지구를 '녹지생태도심재창조전략' 핵심 사업지로 선정하고 사업 방향을 수정했다. 다시금 고도를 높이기로 한 것이다. 과거에 이미 사업시행인가와 관리처분인가를 모두 받았으나 고도를 2배 가량 상향하면서 사업시행계획을 새롭게 짜야 했다. 이때부터 문화체육관광부·국가유산청의 법적 대응도 시작됐다. 서울시는 제도 정비에 들어갔다. 2023년 서울시의회는 문화재 주변 100m 밖 규제를 풀기 위해 서울시 문화재 보호 조례를 개정했다. 이에 문화체육부 장관은 대법원에 무효확인 소송을 냈다. 지난 16일에는 국가유산청이 SH를 고발했다. 매장유산 유존지역에 대한 발굴 조사가 완료되지 않은 세운4구역에서 국가유산청장의 허가 없이 시추를 했다는 이유였다. 현행 법령상 종묘 앞 세운4구역 내 개발 공사는 행정적 완료 조치 없이는 추진이 불가능한 상태다. 국가유산청은 법적 대응뿐만 아니라 국제기구의 권고, 정치권을 통한 압박 등 다방면으로 대응하는 모양새다. 국가유산청은 14일 유네스코세계유산센터로부터 강력한 입장표명이 담긴 서한을 받았다고 16일 밝혔다. 지난해 4월 서울시는 유네스코로부터 세운지구 재개발 추진에 앞서 세계유산영향평가를 우선 실시하라는 권고를 받았다. 그럼에도 서울시는 고시 변경을 통해 세운4구역의 고도를 종로변 98.7m, 청계천변 141.9m로 상향했다. 이에 유네스코가 사업승인을 중단하라고 한 차례 더 권고한 바 있다. 국가유산청은 “두 차례 권고에도 서울시가 개발을 강행할 경우 종묘의 세계유산 지위에 매우 부정적 영향을 줄 것"이라는 유네스코의 입장을 전달했다. 이어 유네스코는 “서울시가 세운4구역의 개발 인허가 절차에 앞서 세계유산영향평가를 받겠다는 입장 확인 서한을 3월 안에 회신하지 않을 경우, 세계유산위원회 '보존 의제'로 상정하거나, 공식 현장 실사를 하겠다"고 밝혔다. 보존의제로 상정한다는 것은 이 유산이 심각한 훼손 위기에 처해있다고 판단해 국제사회의 공식적인 감시체계에 올리겠다는 의미다. 정치권을 통한 압박도 이어졌다. 지난해 11월 10일 김민석 총리가 종묘를 방문해 서울시의 개발이 “세계문화유산 지정이 해지될 정도로 위협적"이라며 “이번 문제를 적절히 다룰 법과 제도 보완 착수를 지시하겠다"고 밝혔다. 12월에는 이재명 대통령이 국토부·문체부 업무보고에서 “종묘 경관 훼손 논란이 어떻게 돼가느냐"고 물으며 사실상 부정적인 기류를 내비친 바 있다. 이에 오 시장은 “수박 겉핥기식 질의응답"이라며 대통령을 직격하기도 했다. 지난 10일 국가유산청은 국무총리 산하의 행정협의조정위원회에 인허가 조정 신청을 하기도 했다. 법에 의해 강제되는 것은 아니지만 세운4지구 재개발 사업에 부정적 의중을 비친 국무총리 산하의 위원회라는 점에서 서울시는 입장을 내 강하게 반발했다. 오 시장은 중앙정부와 지방정부 갈등이 정치화되면 합리적 해결을 하기 어렵다고 주장했다. 국가유산청의 법적 대응에 대해선 “고도 변경과 관련한 제안은 기관끼리 충분히 할 수 있는 부분"이라며 “국가유산청이 '어느 날 갑자기 매우 급발진'을 해서 공격적인 성명을 발표한 것은 합리적으로 문제를 해결하는 자세가 아니"라고 말했다. 이는 중앙정부가 법적 대응을 비롯해 유네스코를 앞세워 다방면으로 압박을 가해 정쟁화하지 말라는 의미로 풀이된다. 그러나 전문가들은 세운4구역 재개발 문제는 본질적으로 정치적인 문제라고 봤다. 2018년부터 2021년까지 SH 사장을 맡았던 김세용 고려대학교 도시연구원 교수는 서울시가 사업계획을 바꿔 고도를 상향하는 것은 이제와 논쟁하면 안되는 부분이라고 언급한 바 있다. 김 교수는 “시민과 약속을 하고 진행을 했는데 그걸 왜 뒤집느냐"고 지적했다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “법대로만 하면 당연히 정당하게 건물을 지을 수 있는 것"이라며 “세운4구역 재개발이 문제 되는 건 합의가 필요하기 때문"이라고 말했다. 앞서 대법원은 국가유산 보존에 관한 개발 규제를 완화한 서울시 조례 개정이 유효하다고 봤다. 다만 대법원은 문화유산법에 따라 문화유산 보호가 가능하다는 점을 명시했다. 문화유산 보호라는 공적가치를 위해 사유재산 개발을 제약하는 것이 가능하다는 것이다. 20년간 지역을 지킨 주민들의 이익과 세계유산 경관 보호라는 이익이 충돌하는 상황. 서울시는 4자 협의체를 제안하며 서울시·국가유산청·주민·전문가가 협의체에 포함되기를 원했다. 국가유산청은 협의체 논의에 응하며 주민과 전문가 대신 종로구를 구성에 포함시키고자 했다. 서울시 관계자는 주민의 의견을 폭넓게 다루겠다는 의미라고 설명했다. 국가유산청 관계자는 3자 협의체 구성과 관련해 주요 행정기관인 종로구청장을 포함시켜 실효성 있는 논의를 이끌어내고자 함이라 설명했다. 관계자들 모두 아직 협의체가 개최되지 않은 만큼 협의체에서 어떤 논의가 구체적으로 이어질지는 알기 어렵다고 답변했다. 상생을 위해 열린 상태로 해결 방안을 모색하겠다는 것이다. 협의체 구성을 두고 기관마다 각자의 셈법이 다르다. 서울시가 주민을 협의 주체로 포함시키려는 것은 재개발을 원하는 주민 여론을 활용하겠다는 의도로 풀이된다. 국가유산청은 20년 째 개발을 기다린 주민들을 협의체 주체로 포함시키는 것은 불리하다고 판단한 것으로 보인다. 한편 서울시의 입장과 주민의 입장이 완전히 동일하다고 보기는 어렵다. 주민들 중에는 고도 상승으로 조합원 분담금이 감소 등을 원하는 사람도 있지만 더 이상 개발 논의가 장기화되지 않기를 바라는 사람도 존재한다. 오 시장 2기 시정에 들어 사업을 원점으로 돌리고 고도를 두 배 가까이 올리지 않았다면 인허가 충돌도, 유네스코의 잇따른 권고도 없었을 수 있다. 협의체가 결렬될 경우 양측 모두 비용을 치러야 한다. 서울시가 법적으로 문제없는 재개발 사업을 강행한다고 하더라도 유네스코 제재가 현실화 되면 그 정치적 책임을 피하기 어렵다. 국가유산청도 마찬가지다. 주민들에 대한 사유재산권 침해 문제가 있기 때문이다. 협의체가 풀어야 할 근본적인 질문은 종묘 경관이라는 이익과 주민 재산권이라는 이익이 충돌 할 때 어느 쪽에 얼만큼 가중치를 둘 것인지다. 협의체는 현재 서울시 안(종로변 98.7m, 청계천변 141.9m)과 기존 합의안(종로변 55m, 청계천변 71.9m) 사이 어느 지점에서 두 이익을 합리적으로 조율할 수 있는지 답을 내야 하는 과제를 안게 됐다. 국가유산청이 기존 합의안의 고도를 정하는 데에 5년이 소요됐다. 이번 협의체 결성을 통해 세운지구 개발 프로젝트가 본격적인 궤도에 오를지 시험대에 선 상황이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 전세사기 방지 대책을 지난 10일 내놨다. 전세계약 전 위험진단정보를 제공하고, 임차인이 전입 신고하는 즉시 대항력이 발생할 수 있게 하는 내용이다. 공인중개사가 설명의무를 이행하지 않으면 과태료나 영업정지 처분을 내릴 수 있게 하기도 했다. 이는 사전 예방적 대책이라는 점에서 긍정적이다. 그런데 왜 하필 지금이냐는 의문이 생긴다. 전세사기 피해가 알려지고 특별법이 제정된 것이 3년 전이다. 그동안은 전세사기특별법을 통해 전세사기 피해자들을 위한 사후조치만 이루어졌을 뿐이다. 이번 대책의 배경엔 전세의 월세화 흐름이 있다. 과연 전세제도는 사라져야 하는가, 전문가 진단은 엇갈린다. 10일 청와대에서 열린 제9차 국무회의에서 이재명 대통령은 전세사기 방지대책을 차질없이 추진할 것을 주문했다. 이 대통령은 2022년 전세사기 피해자들을 언급하며 “민생 안정과 공동체의 신뢰를 훼손하는 전세사기 범죄의 근절을 위해서는 주거 안정에 대한 사회적 책임성을 보다 강화할 필요가 있다"고 했다. 현재 전세시장은 매물은 감소하고 가격은 오르는 상황이다. 이 대통령의 발언과 정부의 제도 개선 방안은 이러한 시장 상황을 의식해 전세사기 문제가 불거지기 전에 조기에 진화하려는 목적으로 풀이된다. 서울 아파트 전세 매물은 감소했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물이 이달 13일 기준 1만7638건으로 한 달 전 2만422건에 비해 13.7% 감소했다. 매물이 사라지면서 전세 거래량도 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 지역의 아파트 전세 거래량은 3751건으로 직전 달 대비 33% 감소했다. 1월 서울 아파트 전세 거래량은 5607건이다. 전국 전세가격은 상승했고 그중 서울의 상승률은 더 컸다. 한국부동산원에서 발표한 3월 2주 주간 아파트가격동향에 따르면 전세가격은 전국 0.09% 상승했고, 서울은 0.12% 상승을 기록했다. 서울은 선호도가 높은 역세권과 대단지를 중심으로 임차 수요가 꾸준하다. 전세가격지수는 지난해 9월부터 꾸준한 오름세를 보인다. 다주택자 주택 매도 압박 이후 시장에 나오는 전세 매물들은 양적 증가가 아니므로 매물은 부족하다. 국가데이터처에 따르면 2024년에 22만명 이상이 혼인을 했다. 그 중 약 4만2000명이 서울에서 결혼을 해 집을 가진다. 독립 목적의 가구 분화도 존재함을 감안하면 지금 나오는 전세 물량으로는 턱없이 부족한 실정이다. 자연히 전세가격은 상승한다. 전세가격이 상승할 때 깡통전세 우려가 커진다. 깡통전세는 전세보증금과 선순위 근저당권(대출)의 합이 매매가를 웃도는 경우다. 이때 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 크다. 전세사기특별법이 제정된지 3년이지만 비슷한 문제는 계속 반복되고 있다. 특별법이 사후적 구제라는 것을 고려하면 전세사기 예방 측면에서는 상당 기간 공백이 있던 셈이다. 정부는 이번 대책으로 여러 기관에 흩어져있는 정보를 조합해 선순위 권리정보를 분석하고 위험도를 진단해 제공한다는 계획이다. 주택도시보증공사에서 운영 중인 '안심전세 앱'을 고도화 해 시행한다. 그동안에는 근저당과 임차인 대항력 사이에 시차가 있었다. 그 시차를 악용해 임대인이 대출을 받아 발생한 피해 사례가 많았지만 임차인 대항력을 전입신고 즉시 발생하게 하는 조치도 포함한다. 공인중개사가 권리관계를 제대로 설명할 수 있게 통합정보시스템에 열람 권한을 준다. 설명의무를 강화하고 위반시 과태료 및 영업정지 처분을 받게 했다. 한편 일각에서는 지자체와 중복되거나 분산되는 시스템이 혼란을 가중한다는 우려도 나온다. 서울시는 자체적으로 전세사기 위험분석 보고서 서비스를 진행하고 있다. 전세사기로 인정받지 못한 피해자들도 여전히 사각지대에 있다는 지적도 있다. 국토교통부에 따르면 2023년 6월부터 2025년 12월까지 신청된 6만8972건의 전세사기 피해 사례 중에서 불인정 사례는 1만1878건이다. 불인정 사례의 98.3%는 사기 고의성을 입증하지 못했기 때문이다. 법조계에서는 계약 당시 임대인이 보증금 반환 가능성에 대해 한 말을 녹음해두는 것이 고의성 입증에 유리하다는 해석이 나온다. 전문가들은 이번 대책을 전세의 월세화 과정에서 생기는 부작용을 관리하려는 연착륙 조치로 봤다. 다만 소멸을 향해가는 전세제도가 바람직한가에 대해서는 엇갈리는 해석이 나온다. 전세와 월세의 비중은 전세사기 사태를 기점으로 역전됐다. 대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 4분기 서울에서 확정일자를 받은 주택 임대차 계약은 총 20만3596건이다. 이 중 월세 계약은 13만2307건으로 65%다. 2021년까지만 해도 월세 비중은 40%대 수준이었다. 전세사기 사태가 불거진 2022년부터 월세 비중이 오르기 시작해 2023년에 비중이 역전돼 지금에 이른 것이다. 전세제도 자체가 구조적 불안정을 만든다고 보는 입장은 이 흐름을 제도 선진화로 본다. 전세사기의 원인도 집주인이 세입자 보증금을 레버리지로 쓰는 구조 자체에 있다고 보기 때문이다. 전세가 사라지고 월세만 남으면 임대인-임차인 관계가 단순해져 임대차보호법이나 토지거래허가구역 등이 불필요하다는 것이다. 최원철 연세대 책임교수는 “전세사기를 없애는 유일한 방법은 전세제도가 사라지는 것"이라며 정부의 전세사기 방지 대책도 미봉책에 불과하다고 지적한다. 전세제도 소멸에 우려는 표하는 시각도 있다. 전세는 목돈을 맡기는 대신 대출 비중이 크지 않을 경우 저축 여력이 생기고, 이것이 자가 마련으로 이어지는 주거 사다리 역할을 해왔다. 월세 전환이 가속화될수록 사다리는 좁아진다. 국가통계연구원 '임차가구의 주거 상황과 지원 정책의 변화' 보고서에 따르면 월세 비중 증가는 임차가구가 매달 더 큰 주거비 부담과 불안정성을 감수해야 한다는 의미다. 이재춘 국토연구원 연구위원은 해당 보고서에서 “사회적 주거 격차가 심화되고, 저소득층과 청년층의 주거 안정과 자산 형성의 기회가 더욱 제한되는 구조적 변화가 뚜렷해졌다"고 썼다. 전세 공급 감소가 시장의 자연스러운 흐름만은 아니라는 지적도 나온다. 권대중 한성대 석좌교수는 “다주택자는 전세 주택을 공급하는 공급자 역할도 한다"면서 “그들이 사라지면 가수요가 사라지게 되고 결국 전세는 소멸하는 방향"이라고 말했다. 전세 소멸은 정책의 결과이기도 하다는 설명이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 처음 '경자유전의 원칙'을 언급한 것은 지난달 24일 이었다. 농사를 짓지 않으면서 투기 목적으로 농지를 보유한 이들에게 강제 매각명령을 내려야 한다는 취지였다. 부동산 시장 안정을 위해 다주택자를 겨누던 정부의 칼날이 투기용 농지로까지 확대된 양상이다. 이 대통령은 투기세력을 잡기 위해 경자유전 원칙을 언급했으나 그 파장이 투기세력에만 미칠지는 미지수다. 서울 부동산 투기 문제와 농지 투기 문제는 같은 선상에서 논하기 어렵다. 농지를 둘러싼 역사적 맥락이 있기 때문이다. 오늘날 농지는 농사를 짓는 기반인 동시에 투자와 투기의 대상이기도 한 것이다. 농림축산식품부가 2일 사상 첫 농지전수조사에 나선 가운데 일각에선 조사가 정쟁으로 빠지면 농촌에서 해결돼야 할 문제가 축소될지 모른단 우려의 목소리가 나온다. “경자유전, 농사짓는 사람이 농지를 소유한다" 이 대통령은 지난달 24일 청와대에서 열린 국무회의에서 경자유전의 원칙을 언급하며 “농사를 짓지 않는 경우 강제 매각명령을 해야 한다"고 송미령 농림축산식품부 장관에게 지시했다. 이 대통령은 “요즘은 귀농·귀촌을 하려고 해도 어렵다고 한다"며 “귀농 비용을 줄여야 하며, 근본적으로 땅값을 떨어뜨려야 한다"고 말했다. 이 대통령은 “농지까지 투기 대상이 돼버리지 않았느냐"며 “땅값이 오르지 않을 것 같으면 땅을 내놔야 정상인데, 값이 오를 것 같으니 다 가지고 있는 것"이라고 했다. 이 대통령은 “이러한 문제들이 전부 부동산 가격이 비정상적으로 높아져 생기는 문제"라고 지적했다. 농지가 투기 대상이 돼 귀농·귀촌이 어려울 정도로 땅값이 올랐다고 보기는 어렵다. 2024년 국가데이터처 통계에 따르면 시도별·전 거주지역별 귀농인수는 경상북도(1573명), 전라남도(1538명), 충청남도(1093명) 순으로 많았다. 각 지역의 대표적인 귀농지역인 상주시·해남군·홍성군의 ㎡당 평균농지가격과 전년대비 상승률을 보면 상주시(약 4만8500원, 1.21%), 해남군(약 3만2800원, 0.88%) 홍성군(약 4만2300원, 0.48%)이다. 2024년 전년대비 전국 지가변동률이 2.15%, 소비자 물가 상승률이 2.3%라는 점을 감안하면 실질적으로는 가치가 하락했거나 정체된 수준이다. 이 대통령이 언급한 '부동산 가격이 비정상적으로 높아져 생기는 문제'는 용인 반도체 클러스터와 같은 일부 개발 호재지역에 국한된 논의일 가능성이 높다는 의미다. 일각에서는 경자유전이라는 표현을 사용해 농지를 전수 조사하는 일련의 과정이 오늘날 농촌에 사는 사람들에게 땅이 갖는 의미를 축소시킨다는 우려가 나온다. 2024년 기준 전국의 농가인구는 200만명이다. 이는 전체인구의 약 3.9% 수준이다. 이는 과거와 비교했을 때 급격히 감소한 수치다. 제헌헌법부터 존재했다는 경자유전의 원칙을 그대로 적용하기 어려운 이유다. 제헌헌법이 제정된 1948년 농가인구는 약 1440만명이었다. 이는 전체 인구의 70%로 해방 이후 남한 경제는 전형적인 농업중심 사회였다. 제헌헌법 제86조는 경자유전이라는 표현 대신 “농지는 농민에게 분배하며 그 분배의 방법, 소유의 한도, 소유권의 내용과 한계는 법률로써 정한다"고 썼다. 정부가 농지를 유상매수해 유상분배하는 정책을 펴 자립농을 육성하기 위해서였다. 1963년에 들어 전체 인구 대비 농가인구는 51%로 떨어진다. 산업화 시기에 들어오며 이농현상으로 농가인구는 점차 감소했다. 1987년에 이르자 전체 인구 대비 농가인구는 24%로 절반 이상 감소했다. 청와대 참모진의 농지 투기 의혹 등이 정치권에서 제기되자 일각에서는 농지 전수조사가 정쟁으로 빠지면 농촌에서 해결해야할 과제가 투기 문제로 축소될 우려가 나온다. 소농 직불금 제도가 위장자경(임대인이 직불금 대리 수령)을 만연시킬 수 있다는 문제도 지적된다. 한국농촌경제연구원은 작년 12월에 낸 '농지임대차 시장 분석과 개선과제' 보고서에서 2015년에서 2020년 사이 관측된 농지임대차 시장 규모의 급격한 축소는 2020년 도입된 소농 직불금으로 인해 소농이 자경 면적을 증가한 것이 핵심 원인으로 작용했음을 규명했다. 연구원은 농지임대차 시장 왜곡 해소를 위해 정책 인센티브를 형식적 자경이 아닌 실질적 이용이 이루어질 수 있도록 안정적 임대차 중심으로 재설계해야 한다고 제언했다. 현행 공익직불제는 소농 직불금이 고령농의 은퇴를 지연시키고 형식적 자경을 유발하므로, 일정 연령 이상의 고령 농업인이 농지은행에 장기 임대하는 조건으로 직불금 일부를 수급·허용하거나, 농지연금과 연계하여 지급액을 상향하는 등의 합리적인 은퇴 출구 전략을 마련해야 한다는 설명이다. 현장에서도 이와 관련한 목소리가 나온다. 자신을 농촌 출신이라고 밝힌 서울 잠원동 소재의 한 공인중개사는 “전수조사 하는 김에 농업직불금(공익직불제) 문제 논의도 필요하다"고 말했다. 전문가들은 농지투기 전수조사와 더불어 농민 생계와 관련해 고민을 이어가야 한다고 조언한다. 권대중 한성대 교수는 “전수조사를 계기로 보조금 부정수급을 함께 논의하는 것은 당연히 필요한 조치"라며 “농촌지역에 면사무소를 통해 조사해야 한다"고 말했다. 권 교수는 “직불금 받는 사람들의 명단을 보고 그 사람이 영농인인지 아닌지 파악하면 된다"고 덧붙였다. 현재 전수조사가 개발 호재 지역의 농지 투기를 방지하고, 농지의 효용성이 있음에도 경작하지 않는 경우를 잡겠다는 목적인 만큼 그 연장선에서 보조금 부정수급도 조사한다면 정책 실효성이 커질 것이라는 분석이다. 최원철 연세대 책임교수는 농업직불금 부정수급 문제에 대해 “사실은 공공연한 문제"라며 “일거에 해결이 어렵다면 주택연금처럼 농지 연금을 활성화 시키는 방안도 고려해야 한다"고 제안했다. 농지연금은 만 60세 이상, 영농경력 5년 이상의 농업인이 소유한 농지를 담보로 매월 생활비를 받는 제도다. 고령 농업인의 안정적인 노후 지원을 위해 농지를 경작하거나 임대해 추가 소득을 얻으면서 연금 수령을 가능하게 하는 것이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

지난 10년간 우리 사회는 보수·진보가 번갈아 집권했고, 두 번의 탄핵을 겪었으며 코로나19를 지나왔다. 그럼에도 주택 가격 상승과 월세화는 청년 주거의 고질적인 병폐로 지적된다. 문제는 예견됐지만 상황은 더 악화됐다. 정책 대응은 바람직했는가? 구조적 한계로 '백약이 무효'했나? 지난 2016년 국토연구원 보고서의 분석 대상이었던 25~34세 청년층이 35~44세가 됐다. 이들의 뒤를 잇는 청년층의 앞으로의 10년을 위한 주택정책 방향성을 점검한다. 2016년 국토연구원은 국토정책 브리프(brief) 이슈 보고서를 통해 청년 주거문제 완화를 위한 주택정책 방안을 분석했다. 당시 연구원은 청년세대가 다른 세대보다 상대적으로 더 심각한 주거 불안 문제에 직면해 있다고 지적했다. 2008년 금융위기 이후 우리 경제의 성장 잠재력이 둔화됐고, 고용의 질은 저하됐기 때문이다. 주택 가격 상승과 월세화도 원인이었다. 연구원은 인구·사회적 변화와 청년이 직면한 어려움이 주택 시장의 구조적 장기침체로 이어질 것을 우려했다. 수요가 받쳐주는 새로운 계층이 안정적이지 못해 만성적인 수요 부진을 겪은 상황을 발생시킬 가능성이 있다는 것이다. 특히 청년층에서 전세 거주와 주거 소비 면적이 크게 감소하고 있는 반면, 월세 상승으로 실제 주거비 지출이 빠르게 증가하고 있다고 분석했다. 이에 따라 청년 주거비 부담이 가중될 것으로 봤다. 낮은 연령의 청년일수록 상대적으로 실제 주거비 지출이 더 많다고 분석했다. 고용의 질 저하와 소득 증가율 둔화는 서울·경기·울산·부산 거주 25~34세 중·저소득층 가구의 임대료 부담을 더욱 가중시키고, 주택가격 상승으로 청년 소득 대비 부담 가능한 주택이 부족한 현상이 지속됐다. 연구원은 청년층이 주택을 선택할 때 자신이 원하는 가격대가 아닌 주택을 선택하는 '미스매치'가 있을 수밖에 없다고 분석했다. 이는 주거비 부담을 가중하고 주거 선택을 둘러싼 청년세대 내 갈등을 유발하는 요인이 될 수 있다고 전망했다. 청년 주거 불안 문제의 구조적 배경으로 지목되는 성장 잠재력 둔화와 주택가격 상승, 월세화는 10년 전에 비해 심화됐다. 2016년 연간 실질 GDP 성장률은 2.7%였다. 지난달 26일 한국은행이 발표한 올해 실질 GDP 성장률 전망치는 2.0%로 기존 예상치였던 1.8%에서 상향됐다. 건설투자가 성장률을 견인하고 반도체·디스플레이 수출 증가세가 성장률에 주요 영향을 주는 구조다. 주택가격 상승은 꾸준한 흐름을 유지했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 10년간 서울 아파트 매매가격지수는 2023년과 2024년을 제외한 모든 연도에서 증가했다. 이는 2022년 말부터 시작된 미 연준의 공격적인 금리 인상 여파로 풀이된다. 최근 매매가 흐름도 상승세다. 한국부동산원은 1월 전국주택가격동향조사에서 매매가격지수가 12월 대비 0.28% 상승했다고 밝혔다. 서울은 정주여건이 양호한 선호 단지 중심으로 매수문의가 꾸준히 이어졌다는 설명이다. 서울 아파트 전세물건은 3년간 꾸준한 하락세를 보였다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 1만8715건으로 2025년(2만8846건) 대비 35.1%, 2024년(3만2666건) 대비 42.8% 감소했다. 전세 수급 불균형도 심화하는 모양새다. 한국부동산원은 1월 수도권 아파트 전세수급지수는 102.2로 전년동월(97.3) 대비 4.9포인트 상승했다고 밝혔다. 전세 수급 지수가 100을 넘어가면 수요가 공급보다 많다는 의미다. 전세 공급 부족 우려는 현실화되고 있다. 아실에 따르면 서울 25개 자치구 모두 전월대비 전세 물량이 줄었다. 특히 서초(636건), 강남(624건), 송파(415건) 순으로 전세 물량이 큰 폭으로 줄었다. 감소 비율이 큰 곳은 노원구(-42.7%), 도봉구(-37.7%), 마포구(-34.8%) 순이다. 지난해 12월 서울 전월세전환율은 5.5로, 2024년 12월 기준 5.2보다 상승했다. 전월세전환율은 집주인에게는 수익률이고, 세입자에게는 월세 부담 수준을 나타낸다. 전문가들은 전세가 줄어든 최근의 흐름을 자본수익률로 설명했다. 2016년 국토연구원 보고서를 작성한 이수욱 선임연구위원은 “임대인은 전세와 월세의 수익을 비교한다"며 “전세금을 은행에 예금할 때 적용되는 금리와 월세액을 비교하는데, 요즘은 월세가 선호되는 흐름"이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대인들이 보유세 같은 세금 대비를 위해 현금을 확보하려는 시도가 이어지고 있다"며 “예전에는 전세금을 받아 은행에 예치하면 돈이 됐지만 저성장·금리동결 장기화 등으로 전세금에 대한 기회비용이 높지 않아 월세를 선호하는 측면도 존재한다"고 말했다. 그러면서 “10년 전과는 달리 임대차법이 시행됐기 때문에 2년이 아닌 4년 주기로 의사결정을 해야 한다"며 “지금 시장 환경에서는 현금을 받을 수 있는 월세가 선호되는 경향이 있다"고 진단했다. 전문가들은 전세가 월세로 전환되는 것을 시장의 큰 흐름으로 봤다. 그러면서도 전세가 상당 부분 월세로 전환되더라도 '월세→전세→자가'라는 공식은 유지될 것으로 전망했다. 송 대표는 “내 집 마련의 징검다리 역할을 했던 전세가 과거보다 서서히 축소될 가능성이 크다"고 말했다. 이 위원은 “전세와 월세를 비교했을 때 전세가 40% 수준"이라며 “전세의 월세화가 진행되더라도 전세가 사라지지는 않고 완만히 줄어들 것"이라고 설명했다. 청년층이 종잣돈을 모으는 데는 전세제도가 월세보다 유리할 수 있다. 전세와 월세의 구분이 의미 없는 경우는 아파트같이 전세금이 높은 경우다. 아파트로 단숨에 이사가 어려운 청년층은 원룸이나 빌라 전세로 우선 들어간다. 이 경우 전세자금 대출 금액이 크지 않으므로 소액을 갚아나가며 돈을 모으기 용이해진다. 2016년 당시에도 청년층 대상 주택구입·전세자금 지원, 공공임대주택 공급, 주택특별분양 지원 등이 시행 중이었다. 연구원은 당시 주거안정 지원정책이 청년을 정책적 배려 대상으로 인식하여 중장기적인 해결을 지원하지 못하는 한계가 있다고 진단했다. 이에 정부는 청년 주거안정을 지원하는 주택수요정책, 사회진입 초기부터 자산을 형성할 수 있도록 기반을 조성하는 주거안정 지원정책을 중장기적으로 개선했다. 또 뚜렷한 정책효과를 얻기 위해 소득계층과 인구·사회적 특성을 분리해서 정책대상을 구분하도록 했다. 정책의 기본 골격은 그대로 두되, 형평성이나 지속가능성 측면에서 제도개선을 해 온 것이다. 이런 제도적 노력의 연장선에서, 전문가들은 청년들을 위한 전세 공공물량을 확보하는 한편 대출 규제 완화가 필요하다고 설명한다. 이수욱 위원은 “공공에서 안정적인 공급 물량을 확보한 뒤 재정 지원을 해야 주택 가격 상승을 막을 수 있다"고 설명했다. 청년들은 임대주택에서 계속 살기보다 자가를 소유하기를 원한다. 전문가들 사이에선 공공이 이런 정책 수요에 맞춰 지분형 주택이나 분양전환을 해주는 주택공급을 확대해야 한다는 의견이 나온다. 현재 정부의 대출 규제 정책은 다주택자만을 대상으로 하는 것이 아니다. 청년이나 신혼부부도 DSR 규제의 대상이 돼 연 소득 대비 대출금액이 작아진다. 송 대표는 “집을 사기 위해서 집값이라는 담벼락을 낮춰주든지 대출을 통해 발판을 높여주든 해야하는데 여전히 벽은 높고 발판은 낮아진 상황"이라며 “청년 주거 안정은 내 집 마련으로부터 오는 심리적 안정도 포함된다"고 강조했다. 이어 “청년세대들은 앞으로 연봉 상승 여지가 있기 때문에 신용이 확보돼 있다면 대출을 열어주는 것이 청년 주거 안정에 도움이 될 것"이라고 내다봤다. 한편, 이 위원은 “정책 방향이 크게 바뀌지 않았다는 점은 청년 주거 문제가 여전하다는 의미"라면서 “청년들이 미래세대로서, 또 그 다음 미래세대를 준비하기 위해서도 주거에 자산의 상당 부분을 담보 잡혀 산다는 것은 국가적 차원으로 고민해야 할 문제"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

“세금은 마지막 수단으로 쓰겠다"던 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 연장하지 않겠다고 밝히면서 올해 부동산 세제 개편 논의가 급물살을 타고 있다. 이 대통령이 양도세 중과뿐 아니라 1주택자 장기보유특별공제 손질 가능성까지 시사했다. 정부의 공급 대책 발표를 앞뒀지만 여전히 시장이 불안정한 상황에서 내놓은 '세제 카드'가 어떤 효과를 발휘할 지 주목되는 상황이다. 일단 이같은 조치는 고가·다주택자들을 겨냥했다는 점에서 단기간 매물이 늘어날 수 있다. 장기적으로도 “집을 갖고 있어 봤자 재테크에 도움이 안 된다"는 믿음이 확산되면 이른마 부동산에서 금융·산업 투자로의 '머니 무브'가 이뤄져 이 대통령의 공약인 '잠재성장률 확대'의 펀더멘털 개선도 가능하다. 다만 문재인 정부도 세제 강화로 집값 안정에 나섰으나 기대만큼 성과를 내지 못했던 전례를 거론하며 거래 위축과 매물 잠김이 심해질 수 있다는 우려도 나온다. 최근 부동산 세제를 둘러싼 이재명 대통령의 메시지 온도가 달라졌다. 이 대통령은 2022년 대선 후보 시절 문재인 정부와의 차별점을 강조하며 “세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 입장을 여러 차례 밝혔고, 지난해 대선 국면에서도 “집값은 세금이 아니라 공급과 구조 개편으로 잡아야 한다"며 세금 카드는 최후의 수단이라는 기조를 유지해 왔다. 다주택자 규제 필요성은 인정하되 보유세·양도세를 앞세워 시장을 조이는 방식은 부작용이 크다며 “세제는 신중하게, 충분한 논의와 시간을 두고 손보겠다"는 메시지에 무게를 실었던 것이다. 그러나 최근 들어 세제 개편 필요성을 강조하는 쪽으로 빠르게 이동했다. 이 대통령은 지난 25일 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 오는 5월 9일 만료되는 '다주택자 양도소득세 중과 유예 조치'를 연장하지 않겠다는 뜻을 분명히 했다. 그는 “재연장을 하도록 법을 또 개정할 것이라고 생각한다면 오산"이라며 “다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 종료되는 것은 지난해 이미 정해진 일"이라고 못 박았다. 이어 “비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다"며 “비정상적인 버티기가 이익이 돼서는 안 된다"고 지적했다. 다주택자 양도세 중과 유예는 문재인 정부가 도입한 다주택 중과 제도(조정대상지역 다주택자에게 기본세율에 20~30%포인트를 가산)를 윤석열 정부가 거래 활성화·시장 안정 명분으로 한시 완화한 조치다. 윤석열 정부는 2022년 5월 출범 직후 시행령을 고쳐 '조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 1세대 다주택자가 2023년 5월 9일까지 매도할 경우 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제를 유예'하는 규정을 만들었고, 이후 1년 단위로 올해 5월 9일까지 연장해 왔다. 이 대통령은 양도세 유예 종료뿐 아니라 장기보유특별공제 손질 가능성도 연이어 시사했다. 이 대통령은 지난 23일 엑스에 “1주택이라 할지라도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유를 이유로 세금 감면을 해 주는 것은 이상해 보인다"며 “이 제도로 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 썼다. 이어 “1주택도 1주택 나름"이라며 “부득이 세제를 손보게 된다면 비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않겠느냐"고 덧붙였다. 시장에서는 이 발언을 두고 장특공 조정과 거주·비거주 차등 과세 등 세제 개편 카드가 현실화될 수 있다는 관측이 나온다. 이 대통령이 세제 카드를 다시 만지기 시작한 배경으로는 서울 아파트값 상승세가 계속되는 등 여전히 부동산 시장이 불안정하다는 점이 꼽힌다. 외교, 정치 분야 등에서 지난 7개월여 동안 어느 정도 성과를 냈고, 코스피 지수도 5000을 돌파하면서 국정 추진 동력을 축적한 만큼 이제 본격적인 민생 현안인 경제 분야, 그 중에서도 가장 심각한 부동산에서부터 개혁의 칼날을 뽑았다는 것이다. 특히 향후 공급 대책을 발표하더라도 여러가지 한계가 불가피다. 우선 실수요자가 즉시 체감할 수 있는 물량으로 이어지기 어렵다. 또 주택 공급은 인허가·착공·분양 과정을 거쳐 시장에 반영되기까지 시간이 걸린다. 대통령실도 “본격적인 공급 확대가 체감되기까지는 3~4년이 걸린다"는 취지로 언급한 바 있다. 결국은 세제를 활용할 수 밖에 없는 상황이며, 단기적으로도 기존 주택의 매물 순환을 촉진하고, 과도한 부동산 쏠림을 완화해 자금이 생산적 분야로 흐르도록 유도하겠다는 구상으로 분석된다. 실제 양도세 중과 재개시 3주택 이상 보유자의 경우 최고 82.5%의 실효세율이 적용될 수 있다. 이미 시장에선 유예 종료 전인 5월 이전에 매물을 처분하려는 움직임이 나타나고 있다. 지난 주말 사이 수천만 원 하락 거래 사례가 보고된 것으로 알려졌다. '버티기' 전략의 차단 효과도 예상된다. 정권 교체 또는 “기다리면 규제가 풀린다"는 시장의 기대 심리를 꺾어 비정상적인 보유 상태를 정상화하려는 심리적 압박 효과가 나타나고 있다. 특히 코스피 5000 돌파와 맞물려 주식 시장으로의 머니무브도 활발해질 수 있다. 부동산 업계 관계자는 “다주택자뿐만 아니라 투기성 고가 1주택자까지 모두 시장에 매물을 내놓도록 압박하는 효과가 있다"면서 “문재인 정부가 '다주택자'라는 대상을 넓게 설정해 '똘똘한 한 채' 현상과 매물 잠김 효과를 낳아 부작용이 심했다면 이재명 정부는 '불로소득'이라는 개념에 초점을 맞춰 세제 타깃을 더 정밀하게 조정한 것으로 단기적으로 매물 증가를 유도하여 집값 안정에 기여할 수 있다"고 설명했다. 그러나 부작용에 대한 우려도 나온다. 문재인 정부의 실패처럼 세 부담을 높이면 매물이 나올 것이란 기대와 달리, '버티기'나 '증여'로 우회해 거래만 위축될 수 있다는 지적이다. 특히 집값이 오르는 국면에서 양도세 강화 카드를 먼저 꺼낸 점이 문재인 정부 초기 대책과 닮았다. 문재인 정부는 2017년 '8·2 대책' 등을 통해 다주택자 양도세 중과를 부활시킨 뒤 중과 폭을 더 키웠다. 하지만 당시 다주택자들은 매도보다 증여, 세대 분리, 임대사업자 등록 등 우회 전략을 택했고, 그 결과 매물은 줄고 거래는 더 어려워졌다는 평가가 뒤따랐다. 국토연구원이 2023년 말 낸 연구보고서(2018년 1월~2022년 12월 수도권 71개 시·군·구 아파트 분석)에서도 다주택자 양도세율이 1%포인트 오를 때 매매거래량은 6.9% 감소하고, 매매가격 변동률은 0.206% 상승하는 것으로 추정됐다. 거래가 줄면 가격이 조정될 기회도 줄어들고, 선호 지역일수록 가격이 더 버티는 구조가 될 수 있다는 의미다. 시장 전문가들도 “양도세 중과만으로는 매물이 크게 늘지 않을 것"이라는 신중론을 내놓는다. 김지연 부동산114 책임연구원은 “다주택자 보유 물량이 120만~130만 가구 수준으로 추산되지만, 이 물량이 그대로 시중에 나오긴 어렵다"며 “세 부담을 피하려는 수요는 오히려 '버티기'나 증여 쪽으로 이동할 가능성이 크다"고 말했다. 증여 증가세도 이런 흐름을 뒷받침한다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 집합건물 증여 등기 신청은 1054건으로, 2022년 12월 이후 3년 만에 최고치를 기록했다. 송파구(68건→138건), 서초구(40건→89건) 등 핵심지에서 증가 폭이 컸고, 강남구도 12월 91건으로 전월 대비 늘었다. 업계에서는 “유예 종료가 가까워질수록 매도보다 증여가 늘 수 있다"는 해석이 나온다. 공급 공백기와 맞물린 역효과도 변수다. 권일 부동산인포 팀장은 “소비자가 체감하는 실질 공급은 결국 당장 분양받을 수 있는 물량인데, 이 구간의 공백이 크다"며 “그 사이 세제를 강화한다고 공급 부족이 해소되지는 않는다"고 말했다. 그는 “보유세를 건드리지 않으면 '버티겠다'는 선택도 가능해, 결국 버틸 수 있는 사람은 버티고 못 버티는 사람만 파는 구조가 되기 쉽다"고 덧붙였다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “규제 강화를 통한 시장 정상화 목적"이라는 점은 인정하면서도 “규제가 강화되면 거래 침체는 불가피하다"고 말했다. 그는 “보유세까지 조정되면 부동산이 '지위재'로 변모할 수 있고, 다주택 규제 강화가 오히려 '똘똘한 한 채' 선호와 상급지 쏠림을 키울 수 있다"고 봤다. 또한 “양도세 중과 유예는 매물 출회뿐 아니라 임대시장(가족형 전세 매물 감소)에도 영향을 미치는데 공공임대나 기업형 임대로 대체하기 어렵다"며 에브리띵 랠리 국면(거의 모든 자산이 동시에 오르는 장세) 같은 거시 여건도 함께 감안해야 한다고 덧붙였다. 이 대통령의 잇딴 부동산 세제 개편 시사 발언은 결국 시장을 진정시켜 공급 대책이 더 큰 효과를 발휘할 수 있도록 하기 위한 모멘텀을 주기 위한 시도로 해석되고 있다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “지금은 양도소득세 중과가 유예된 상황이어서 5월 9일 이전에는 매물이 나올 것"이라며 정부가 양도세만으로 효과가 부족하면 보유세까지 손질하는 방식으로 양도세·보유세가 함께 강화되는 로드맵이 가시화될 수 있다는 취지로 언급했다. 최 소장은 그러면서 “수천 세대 아파트에서도 한두 채가 팔리면서 가격이 올라간다. 거꾸로 한두 채가 팔리면 하향 안정화로 갈 수도 있다"면서 “정부가 확실한 믿음을 줄 수 있다면 '수단과 방법을 가리지 않고 안정시키겠구나' 하는 믿음이 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 강조했다. 정책의 일관성과 로드맵을 제시하고 전월세 시장 불안이 실수요자 부담으로 번지지 않도록 보완책을 함께 내놓는 '정교한 정책 조합'이 뒤따라야 한다는 지적도 내놨다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

10조원대 초대형 국책사업인 가덕도신공항 부지조성 공사가 기간·비용 조정을 거치며 '새판짜기' 국면에 들어갔다. 현대건설과 포스코이앤씨가 잇따라 이탈한 뒤 대우건설 중심 컨소시엄이 꾸려졌지만, 당초 유력 후보로 거론되던 롯데건설이 1차 입찰참가자격 사전심사(PQ) 명단에서 빠지면서 상위권 시공사 참여 폭이 눈에 띄게 얇아졌다는 지적이 나온다. 업계에선 공기(106개월) 부담과 해상 매립·연약지반 리스크, 장기 수익성 불확실성 등을 종합 고려해 대형사들이 '신중 모드'에 들어간 것 아니냐는 해석도 나온다. 회의론도 짖어졌다. 중국 특수와 물동량 증가를 전제로 한 과거 논리는 이미 옛말로, 인천국제공항 확장으로 처리능력이 크게 늘어난 만큼 건설 계획 자체를 재검토해야 한다는 목소리다. 정부는 지난해 말 가덕도신공항 부지조성공사의 공사기간(공기)과 공사비를 동시에 조정했다. 공사기간은 84개월에서 106개월로 늘리고, 공사비는 10조5000억원대에서 10조7000억원으로 상향했다. 이 같은 조정은 우선협상자였던 현대건설이 지난해 5월 돌연 사업에서 철수한 뒤 정부가 사실상 초기 계획의 무리함을 인정한 결과라는 해석이 나온다. 애초 정부는 가덕도신공항을 2035년 6월 개항 목표로 추진해왔다. 그러다 2030 부산세계박람회 유치를 이유로 일정이 급격히 앞당겨지면서 2029년 12월 조기 개항, 2031년 준공을 전제로 공기 84개월 안에 공사를 끝내겠다는 계획을 밀어붙였다. 문제는 해상 매립·연약지반 안정화라는 공정 특성상 까다로운 작업이 수반되고 공사 기간이 너무 짧아다는 것이다. 공기내 완공이 어렵고 자칫 부실공사까지 우려됐다. 현대건설은 연약지반 안정화와 해상 공정 순서를 감안할 때 최소 108개월이 필요하다며 “주어진 공기 안에서는 불가능하다"는 입장을 밝혔다. 공기 조정 요구가 받아들여지지 않자 지난해 5월 결국 사업에서 발을 뺐다. 이후 정부가 공기와 공사비를 조정하면서 대우건설 중심 컨소시엄이 다시 사업 전면에 섰다. 대우건설은 한화 건설부문, HJ중공업, 코오롱글로벌, 동부건설, 금호건설, BS한양, 중흥토건 등과 함께 부산·경남 지역사 15곳을 포함한 총 23개사 컨소시엄을 꾸려 지난 16일 1차 PQ에 응찰했다. 그러나 대우건설 컨소시엄만 신청서를 제출해 유찰됐다. 사업주체인 가덕도신공항건설공단은 최대한 빨리 재입찰을 할 예정인데, 다시 유찰될 경우 수의계약으로 전환된다. 국토교통부와 공단이 사업자 선정 절차에 속도를 내겠다는 뜻을 밝힌 상황이다. 당초 참여가 유력했던 롯데건설은 사업성 등을 이유로 1차 PQ에는 참여하지 않았지만 2차 입찰에는 가능성을 열어둔 상태다. 롯데건설 관계자는 “이번(PQ1)에는 참여하지 않기로 확정했다"면서도 “향후 진행 상황에 따라 참여 가능성이 완전히 닫혀 있는 건 아니고, 열려 있다"고 말했다. 공단 규정상 상위 10대 건설사는 한 컨소시엄에 최대 3개사까지 공동도급 형태로 참여할 수 있어, 제도적으로만 보면 롯데건설의 합류 가능성 남아 있다. 다만 현재 컨소시엄은 대우건설이 약 40%, 한화 건설부문이 10% 안팎의 지분을 맡고 나머지 지분이 중견·지역사에 분산된 구조다. 새로 대형사를 끌어들이려면 지분 구도와 리스크 분담을 다시 손봐야 한다는 부담도 크다. 롯데는 애초 가덕도 사업에 꾸준히 관심을 보여온 곳이다. 이미 가덕신공항 접근철도 1공구를 수주했고, 부산·경남권에 그룹 차원의 유통·레저·물류 네트워크도 갖추고 있다. 그럼에도 1차 PQ에서 한발 물러선 것을 두고 업계 일각에서는 해상 매립·연약지반 공사의 기술·안전 리스크, 10년에 가까운 공사기간 동안 자본이 묶이는 재무 부담, 공기·공사비 조정 이후에도 남는 수익성 한계를 종합적으로 고려해 롯데건설이 신중을 기하고 있다는 분석이 나온다. 그러나 여전히 건설업계에선 “현대건설이 괜히 철수했겠냐"라는 말이 나온다. 그만큼 사업 리스크가 컸고, 여전히 보완되지 않아 불안하다는 것이다. 최상위 시공사가 리스크를 이유로 빠져나간 자리를 대우건설과 한화 건설부문이 대신 채운 만큼 이번 수주를 두고 어부지리로 '국책 대어'를 낚은 것인지, 아니면 애물단지를 껴안게 된 것인지를 두고 엇갈린 분석들이 나오고 있다. 특히 학계에서는 가덕도신공항 건설 자체에 대한 의문이 여전하다. 우선 연약지반의 두께·분포와 장기 부등침하 가능성이 충분히 검증·반영됐는지 등 기술적인 문제가 지적되고 있다. 매립지 공항 특성상 수년에서 수십 년에 걸친 침하에 대비해 활주로·계류장·터미널 기초 설계에 여유를 두지 않으면 유지·보강비가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 지적이다. 해상 매립 규모와 위치에 비해 공사기간 여유가 여전히 짧다는 점도 거론된다. 연약지반 압밀·안정화에 필요한 시간을 충분히 확보하지 못하면 공기를 맞추기 위해 설계·시공 단계에서 '무리수'를 둘 유인이 커질 수 있기 때문이다. 여기에 기후위기·해수면 상승·극한기상, 새만금·무안 등 다른 해상·매립 공항에서 드러난 침하·조류충돌·환경소송 사례까지 감안해야 한다. 즉 “기술적으로 만들 수 있느냐"보다 “경제성·안전성·법적 리스크를 포함해 지속 가능한 사업이냐"를 먼저 따져야 한다는 것이 학계의 공통된 문제의식이다. 조원철 연세대 토목공학과 교수는 “공정 자체도 문제지만 근본적으로 건설 환경 위치가 적당하지 않다"며 “가덕도와 영도 사이 낙동강 하구는 깊은 바다에 급심 지형과 강한 회류가 겹치는 곳이라, 이 구간에 활주로를 매립하면 구조물에 지속적으로 큰 힘이 작용할 수밖에 없다"고 지적했다. 그는 “웬만큼 해서는 문제가 안 생길 수가 없는 입지"라며 “문제가 생기면 계속 건설회사가 책임을 져야 되는데, 책임이라는 게 곧 돈이고, 문제가 생길 때마다 해결하는 데 드는 비용을 민간이 부담해야 하는 구조"라고 말했다. 가덕도신공항사업 자체가 '때를 놓쳤다'는 지적도 있다. 처음 추진됐던 20년 전만 해도 중국과 교역이 '중국 특수'라 불릴 만큼 가파르게 늘던 시기라 영남권 복합물류 허브로서 가덕도신공항은 설득력 있는 카드였다. 한국의 대중 수출은 1990년 5억8000만달러(약8500억원)에서 2010년 1168억달러(172조3267억원)로 20년 새 200배 가까이 늘었고, 2000~2004년 대중 교역이 창출한 부가가치가 연평균 50% 안팎으로 급증해 당시 성장률의 3분의 1 이상을 차지할 정도였다. 그러나 지난 20년새 중국 특수는 꺼지고 자국 중심 무역주의가 강화되는 한편, 인천공항은 3·4·5단계 확장을 추진하며 처리 능력을 크게 키웠다. 이런 환경 변화 속에서 “10년 뒤 가덕도가 개항해도 인천과 역할을 나눌 만큼 물동량이 늘어날지 의문"이라는 회의론이 커지고 있다. 강경우 한양대 교통물류학과 교수는 “여객 수요는 어느 정도 있을 수 있지만 공항의 성패는 결국 화물 물동량에 달려 있다"며 “KTX에 이어 시속 400㎞급 고속열차가 현실화되면 부산에서 인천공항까지 1시간대 접근이 가능해져 가덕도의 물류 거점 경쟁력은 과거 구상 당시보다 더 약해진다"고 지적했다. 애초 물동량·여건을 전제로 짰던 사업 논리 자체가 지금은 상당 부분 훼손됐다는 것이다. 그럼에도 가덕도특별법에 묶인 탓에 정부는 추진을 멈추기 어렵고, 이미 “한국에서 가장 잘한다"는 시공사가 “못하겠다"고 내려놓은 사업을 다시 다른 시공사에게 맡기려는 구조가 됐다. 강 교수는 “필요성은 인정됐지만 너무 늦었고, 인천공항 확장과 국제 물류 환경 변화 속에서 실효성은 점점 떨어지는 한국에서 가장 불행한 공항 SOC(사회간접자본) 사업이 될 가능성이 있다"라고 꼬집었다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 공공주택을 전면에 내세우며 '공공임대 강화' 기조를 밝힌 가운데, 최근 국토교통부가 협동조합형 공공임대주택인 '위스테이' 활성화를 추진하겠다고 나서면서 새로운 주거 대안으로서의 가능성에 관심이 쏠리고 있다. 시세보다 낮은 임대료에 장기 거주, 입주민이 운영에 참여하는 구조를 결합한 위스테이는 청년·신혼 세대의 끊어진 주거 사다리를 일부 복원할 수 있는 모델로 거론된다. 영국과 유럽 등에서는 협동조합·사회주택이 이미 보편적인 주거 형태로 자리 잡았지만, 국내에서는 아직 소수 사례에 그치고 있다. 다만 전문가들 사이에서는 재원 조달 방식과 공급 규모, 확장 가능성 등을 둘러싼 구조적 한계를 함께 짚는 신중론도 제기된다. 협동조합 방식 특성상 대규모 공급이 쉽지 않고, 장기적으로 안정적인 운영을 담보할 제도적·재정적 뒷받침이 필요하다는 지적이다. 13일 국토교통부에 따르면 위스테이는 2016년 중산층 주거 대안으로 도입한 '협동조합형 공공지원 민간임대' 모델이다. 2020년 첫 입주가 시작된 '위스테이 별내'가 국내 1호 단지다. 건설사가 시행과 임대를 맡는 뉴스테이와 달리 위스테이는 입주민이 조합원으로 참여하는 사회적협동조합이 시행자이자 운영 주체가 되는 점이 핵심적인 차이다. 시세 대비 20~30% 낮은 임대료와 최대 8년의 장기 거주가 가능하다. 현재 국내에는 남양주 위스테이 별내와 고양 덕양구 위스테이 지축 두 곳만 운영 중이다. 지난 9일 위스테이 별내를 직접 찾아가봤다. 조용하고 한적한 신도시 한가운데 자리 잡고 있는 아파트였다. 4호선 끝자락이라는 인식이 강한 노원역을 지나 별내가람역에 내려, 횡단보도를 한 번 건너 단지까지 걸어가 보니 체감 도보 시간은 10분이 채 되지 않았다. 단지 인근 초등학교는 걸어서 5분 거리에 있어 통학 여건이 나쁘지 않았고, 주변에는 편의점과 카페, 소규모 상가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성도 준수한 편이었다. 인근에는 자이, 아이파크 등 대형 브랜드 아파트 단지들도 들어서 있어 전체적인 생활 인프라만 놓고 보면 '외진 변방'이라기보다는 기본기를 갖춘 신도시 주거지에 가깝게 느껴졌다. 위스테이 별내는 협동조합형 사회임대 아파트, 즉 '아파트형 마을공동체'로 불린다. 이러한 이름에 걸맞게 단지 안으로 들어가면 '동네책방' '동네체육관' '동네카페' 등 각종 커뮤니티 시설 이름에 '동네'라는 단어가 반복돼 마치 단지 전체가 하나의 마을과 같은 느낌을 줬다. 아이를 유모차에 태우고 산책하는 젊은 부부들, 놀이터와 마당에서 손주와 함께 시간을 보내는 노년 부부들의 모습이 자주 눈에 띄었다. 세대가 섞인 가족 단위 입주민이 이 '마을'의 주된 얼굴임을 자연스럽게 실감하게 했다. 아이를 키우는 젊은 부부들에게는 조용한 신도시 환경과 촘촘한 커뮤니티 시설이 어우러진 '살기 괜찮은 곳'으로 느껴질 만한 풍경이었다. 국토부와 주택도시보증공사(HUG)는 지난 7일 경기 남양주에 위치한 위스테이 별내를 찾아 협동조합형 사회주택 활성화 방안을 논의했다. 최근 정부가 건설사 대신 입주민이 주체가 되는 협동조합형 공공지원 민간임대 모델을 중산층까지 넓혀 '값싸고 질 좋은 임대주택'을 늘리려는 구상을 밝힌 것과 연결돼 있다. 위스테이와 같은 사회주택은 해외 선진국에서는 이미 보편적인 주거 유형에 가깝다. 영국의 경우 지방정부와 '하우징 어소시에이션(housing association)' 등 등록 사회임대인이 시세보다 저렴한 임대료로 주택을 공급하고, 부족분은 주거보조금(housing benefit)을 통해 국가가 뒷받침하는 구조가 정착돼 있다. 네덜란드에서는 민간 주택협회가 사회주택 공급의 주력으로, 저소득층을 넘어 중산층까지 포괄하는 임대주택을 지역 수요에 맞춰 공급하면서 장기 임대와 지역 커뮤니티 활성화를 동시에 추구해왔다. 전문가들은 협동조합형 사회임대주택이 임대료 부담을 완화하면서도 거주 안정성을 높일 수 있는 대안적 주거 모델이 될 수 있다고 평가한다. 한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 협동조합형 사회임대주택의 강점으로 임대료와 거주 기간의 예측 가능성을 꼽았다. 그는 “일반 민간 임대시장은 금리나 집값 변동에 따라 임대료가 빠르게 반응하지만, 협동조합형 임대는 수익 극대화가 목적이 아니기 때문에 임대료 조정 폭이 상대적으로 제한적"이라며 “임차인 입장에서는 주거비 부담을 장기적으로 관리할 수 있다는 점에서 안정성이 크다"고 설명했다. 특히 전세 물량 감소와 월세 전환이 빠르게 진행되는 상황에서 이 같은 사회임대주택이 주거 불안을 완화하는 완충 장치로 작동할 수 있다고 평가했다. 한 교수는 “중산층까지 포괄하는 장기 임대주택이 일정 규모로 공급되면 주택을 반드시 매입해야 한다는 압박을 줄이고 시장의 불안 심리를 낮추는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다. 다만 협동조합형 사회임대주택이 주택난의 단기적 해법이 될 수 없다는 점도 지적했다. 한 교수는 “협동조합 방식은 입주민의 참여와 합의가 전제되는 만큼 대규모·속도감 있는 공급에는 한계가 있다"며 “토지 확보와 금융 지원, 조합 운영 역량을 어떻게 제도적으로 뒷받침할지가 관건"이라고 말했다. 그럼에도 불구하고 정책적 의미는 분명하다는 평가다. 한 교수는 “지금 한국 주택시장은 분양과 매매 중심 구조가 지나치게 고착화돼 있다"며 “사회임대주택은 주택을 '투자 자산'이 아니라 '거주 공간'으로 인식하게 만드는 계기가 될 수 있다"고 강조했다. 공공과 민간 사이의 중간 영역에서 새로운 임대주택 공급 주체를 키우는 실험이라는 점에서 위스테이와 같은 모델은 향후 주택 정책의 방향성을 가늠할 수 있는 하나의 시험대가 될 수 있다는 설명이다. 그럼에도 실제 공급을 본격적으로 늘리기까지는 넘어야 할 산도 적지 않다. 특히 젊은 세대 입장에서는 '질 좋은 집'을 향한 눈높이는 계속 높아지는 데 비해 사회주택이 전반적으로 비좁고 마감재 등의 수준이 떨어지는 데다 평형 구성에서 기존 아파트들보다 일반의 수요를 충족시키지 못한다는 지적이 많다. 청년·신혼부부 등은 임대료 수준뿐 아니라 커뮤니티 시설, 교육·교통 환경, 브랜드 이미지까지 한꺼번에 따지는 만큼 사회주택이 여전히 '차선책' 혹은 '임시 거처' 정도로 인식되는 상황에서는 수요가 폭발적으로 늘기 어렵다는 것이다. 재원 조달 구조도 숙제로 남는다. 협동조합형 사회주택은 공공택지 공급, 정책금융, 보증 지원 등이 한꺼번에 맞물려야 사업성이 나오는 구조다. 어느 하나만 어긋나도 사업이 중단되거나 축소될 가능성이 크다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “협동조합형 사회주택이 취지대로 작동하려면 장기간 안정적인 재원 조달 구조가 전제돼야 하는데, 지금처럼 개별 단지 위주의 소규모 실험에 머무르면 민간이 적극적으로 뛰어들 유인이 크지 않다"고 지적했다. 낮은 임대료를 유지하면서도 건설비와 금융비용을 감당하려면 정책금융, 보증, 공공택지 공급이 패키지로 설계돼야 하는데, 어느 하나라도 끊기면 사업이 '그림의 떡'으로 끝날 수 있다는 설명이다. 결국 협동조합형 사회주택이 예산 사정에 따라 규모가 쉽게 줄고 늘어나는 '이벤트성 사업'이 아니라 주거복지 체계 안에서 중장기적으로 자리 잡을 수 있도록 제도와 재정 지원을 보다 촘촘히 설계해야 한다는 지적이 나온다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “요즘 젊은 층은 임대주택이라도 입지·커뮤니티·디자인이 모두 갖춰진 미래형 주택을 선호하는 만큼 사회주택도 단순히 싸게 공급하는 수준을 넘어 새로운 주거 서비스를 실험하는 플랫폼이 돼야 한다"지적했다. 최 교수는 또 “세대와 계층이 섞여 사는 복합 단지 구성을 통해 청년·신혼·고령층이 한 공간에서 공존하는 모델로 발전해야 장기적으로 경쟁력을 가질 수 있다"며 “협동조합형 사회주택이 저소득층만을 위한 '복지주택'이 아니라 중산층까지 포괄하는 보편적 임대 옵션으로 자리매김해야 지속 가능성이 생긴다"고 설명했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부의 10·15 대책 발표 이후에도 서울 아파트값 상승세가 이어지고 있다. 정치권·전문가들 중에선 장기적 집값 안정을 위해선 보유세 강화 등 부동산 세제 개편이 필요하다는 목소리가 나온다. 일단 오는 5월 9일 일몰되는 양도소득세 중과 유예 조치가 연장될지 여부가 관심사다. 특히 6.3 지방선거 이후 보유세 강화 등 대대적인 세제 개편 가능성이 점쳐지고 있다. 이를 두고 부동산업계나 전문가들 사이에선 과거 정부마다 세금을 올리거나 내려도 집값은 금리·유동성·공급 여건에 따라 움직여 왔다는 회의론이 나온다. 반면 보유세를 강화하고 거래세를 낮춰야 장기적으로 시장 안정과 불평등 완화가 가능하다는 주장도 만만치 않다. 노무현 정부는 종합부동산세 도입과 재산세·양도소득세 강화 등 부동산 투기를 세금을 동원해 잡겠다고 나선 첫번째 사례다. 그러나 오히려 2000년대 중반 서울·수도권 집값은 저금리와 풍부한 유동성, 수도권 수요 집중 속에 큰 폭으로 상승했다. 뒤를 이은 이명박 정부는 반대로 종부세 완화와 취득세·양도세 인하 등 감세 기조로 정책 방향을 전환하는 대신 그린벨트 해제를 통한 보금자리주택 등 공급을 통해 집값 잡기에 나섰다. 글로벌 금융위기와 경기 침체 여파 속에 수도권 일부는 하락·정체, 지방은 상승하는 등 지역별로 엇갈린 흐름을 보였다. 이 두 정부의 사례는 우리나라의 집값 추세가 세금보다는 다른 요인과 관계가 깊다는 점을 입증했다는 게 전문가들의 평가다. 박근혜 정부 시기에도 마찬가지였다. 취득세 영구 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 등 세 부담을 더 낮추고, 재건축 규제 완화와 분양가상한제 축소 등의 정책이 시행됐다. 수도권 외곽과 지방을 중심으로 갭투자가 확산됐고, 저금리와 전세난이 맞물리며 매매·전세 가격이 동시에 올랐다. 문재인 정부 때는 다시 종부세율 인상과 과세 대상 확대, 공정시장가액비율 상향, 다주택자 양도세 중과 등 강도 높은 보유·양도세 인상에 대출 규제까지 더했지만, 공급 부족과 초저금리, 서울 쏠림 수요가 겹치면서 수도권 아파트값은 두 자릿수 상승률을 기록했다. 세제를 강화했지만 집값은 오히려 더 올랐다는 평가가 뒤따랐다. 윤석열 정부는 다주택자 종부세·양도세 완화와 중과 유예, 취득세 일부 조정 등을 통해 다시 감세 기조로 선회했으나, 고금리와 경기 둔화, 수도권 입주 물량 감소 우려가 겹치면서 지역별로 하락과 반등이 엇갈렸다. 지난해 출범한 이재명 정부는 아직 본격적인 보유세·양도세 법 개정에 나서지 않은 채 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책, 10·15 부동산 대책 등 규제·공급·대출 카드를 먼저 내놓았다. 그럼에도 지난해 서울 아파트값은 1년 동안 8.71% 올라 문재인 정부 시기 연간 최고 상승률을 웃돌았고, 강남·한강벨트 지역은 10~20%대 상승률을 기록했다. 반면 10·15 대책 이후 거래량은 80% 안팎 줄고, 매물과 전세 물건도 20% 가까이 감소하는 등 거래 위축과 전세난이 동시에 나타났다. 정권이 바뀔 때마다 보유세와 양도세를 강화하거나 완화하는 정책이 반복됐지만, 집값과 전·월세는 금리와 경기, 공급 여건이 맞물리며 각기 다른 방향으로 움직여 왔다. 이 때문에 세제가 집값을 직접적으로 좌우하는 수단이라기보다는 거래와 매물 흐름, 계층별 부담을 조정하는 보조 변수에 가깝다는 주장이 나온다. 최근 정부와 여당은 6.3 지방선거 전후를 염두에 두고 보유세 강화와 거래세 조정을 포함한 부동산 세제 개편 카드를 검토하고 있다. 강한 규제와 공급 대책에도 서울 집값과 전·월세가 좀처럼 잡히지 않는 상황에서 세제를 통해 투기 수요를 억제해야 장기적인 집값 안정과 불평등 완화가 가능하다는 판단에서다. 앞서 진성준 더불어민주당 의원과 토지+자유연구소가 지난해 12월 발표한 정책 보고서는 “보유세 강화 없이는 집값을 잡을 수도, 불평등을 완화할 수도 없다"는 결론을 제시했다. 우선 토지와 건물을 분리해 과세하고, 토지에는 모든 보유분을 합산해 누진적으로 보유세를 강화해야 한다고 주장한다. 토지는 공급이 고정돼 있고 개발이익이 집중되는 만큼, 많이 가진 개인·법인일수록 더 높은 세율을 적용해야 투기와 과도한 보유를 억제할 수 있다는 논리다. 건물 보유세를 비례세 중심으로 단순화해 전반적인 부담을 완화하자는 제안도 내놨다. 토지는 강하게, 건물은 상대적으로 가볍게 과세해 투기성 토지 보유는 줄이되 주거·임대·생산에 쓰이는 건물 공급은 위축시키지 않겠다는 취지다. 또 보유세 강화와 함께 거래세 구조를 손보자는 주장도 한다. 보고서는 1주택자에게 최대 80%까지 적용되는 장기보유특별공제를 일반 부동산과 같은 최대 30% 수준으로 낮추는 대신, 집값과 시장이 일정 수준 안정된 이후에는 취득세·등록세 등 거래세를 인하해 “보유는 비싸게, 사고팔기는 덜 비싸게" 만드는 조합을 제시했다. 이는 '똘똘한 한 채'에 과도한 세제 혜택이 집중된 구조를 완화하고, 서울 핵심지로의 수요 쏠림과 자치구 간 가격 격차 확대를 줄이기 위한 구상이다. 진성준 의원은 “재고주택이 시장에 나오게 하려면 보유세를 올려 집을 내놓도록 유도하고, 대신 거래세를 낮춰 이동 비용을 줄여줘야 한다"며 “이런 방식의 보유세 강화가 장기적으로 집값 상승 압력을 낮추고 부동산 불평등을 완화하는 데 도움이 될 수 있다"고 말했다. 해외 사례도 있다. 미국은 주·카운티별 재산세 체계를 통해 주택 보유에 지속적인 세 부담을 부과하고 있는데, 재산세율이 높을수록 집값이 낮게 형성되고 젊은층 자가점유율이 높아지는 경향이 나타난다는 연구 결과가 다수 보고됐다. 미니애폴리스 연방준비은행 분석에 따르면 재산세율이 두 배로 높아질 경우 같은 임대수익을 내는 주택의 매매가격은 평균 약 20% 낮아지고, 재산세율이 약 0.8% 수준인 캘리포니아에 2%대 세율을 적용하는 시뮬레이션에서는 집값이 약 18% 하락하는 것으로 나타났다. 연구진은 재산세 인상이 단기적으로는 보유 부담을 키우지만 그 부담이 집값에 '미리 반영된 할인'으로 작용해 장기적으로는 주택 소유 구조 변화를 유도할 수 있다고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “보유세 강화가 단기간에 집값을 끌어내리는 수단이 되기는 어렵지만, 거래세 조정과 함께 설계될 경우 중장기적으로 집값 상승률을 둔화시키는 효과는 기대할 수 있다"고 말했다. 다만 보유세나 양도세를 건드릴수록 매물 잠김과 전세난이 오히려 심화될 수 있다는 경고도 만만치 않다. 세제를 강화할 경우 일부 투기 수요는 억제할 수 있지만 동시에 매물이 줄고 임대 시장의 불안이 커질 수 있다는 우려다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “집값이 1년에 8%씩 오르는 상황에서 보유세를 미국처럼 '20억 초과 1%'로 올린다고 해서 강남 집주인들이 과연 집을 팔겠느냐"며 “유동성이 풍부한 국면에서는 보유세 인상만으로 집값 안정 효과를 기대하기 어렵고, 자산가 중심의 매수 구조가 유지될 가능성이 크다"고 지적했다. 그는 “양도세 중과 유예 종료 이후 일부 매물이 나올 수는 있겠지만, 시장 전체 흐름을 바꾸기에는 한계가 있고, 오히려 은퇴자나 일반 직장인의 보유 부담이 먼저 커질 수 있다"고 덧붙였다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “보유세를 강화하면 소득이 없는 은퇴자·고령층의 부담이 커지고, 양도세를 강화하면 매물이 잠긴다"며 “한쪽을 강화하면 다른 쪽은 반드시 완화해야 한다"고 조언했다. 그는“ 다주택자 수를 기준으로 세금을 차등하는 방식이 '똘똘한 한 채' 쏠림과 강남 고가 아파트 가격 급등을 불러온다"며 “보유세를 강화하더라도 주택 수가 아니라 보유 자산 총액을 기준으로 단순하고 예측 가능하게 설계해야 한다"고 강조했다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “규제를 강화하면 문재인 정부 때처럼 거래 절벽이 나타나고, 그 부담이 결국 집값과 임대료에 전가되는 효과가 생긴다"며 “세금을 아무리 올려도 그 부담은 가격에 얹혀 돌아가는 경향이 있기 때문에, 세제만으로 집값이 크게 떨어질 것이라고 기대하는 것은 현실적이지 않다"고 지적했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

10·15 대책 발표 이후에도 서울 아파트값 상승세가 이어지면서 주택 공급 확대 필요성이 다시 부각되고 있다. 정부는 1월 중 추가 공급 대책을 예고했지만, 과연 시장이 체감할 만한 실효성 있는 방안이 나올 수 있을지를 두고 관심이 쏠린다. 역대 정부마다 대규모 공급 계획을 내놓았지만 성과는 제한적이었고, 재개발·재건축을 통한 공급 역시 착공까지 최소 8~10년이 소요된다는 점에서 단기 안정 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 전문가들은 주택 시장 안정을 위해 공공과 민간이 따로 움직이는 방식에서 벗어나, 속도와 물량을 동시에 확보하는 '투트랙 공급 전략'이 필요하다고 강조한다. 공공부지 활용을 비롯해 리모델링, 오피스텔, 빈 상가 전환 등 비교적 단기간에 공급이 가능한 대안들이 함께 제시돼야 한다는 것이다. 정부는 집권 초기마다 '공급 확대'와 '역대 최대 공급'을 전면에 내세웠지만 실제 시장에서 나타난 결과는 기대를 충족시키지 못해왔던 게 현실이다. 수치상 주택 공급량은 늘어났지만, 집값과 전월세, 지역별 체감도는 오히려 왜곡되거나 양극화됐다. “공급만 늘리면 집값이 잡힌다"는 단순 공식은 번번이 작동하지 않았다. 2003년 출범한 노무현 정부는 수도권 공공택지 지정과 대규모 주택 공급을 병행하며 주거 안정을 표방했지만 저금리와 풍부한 유동성 속에서 강남과 이른바 '버블세븐'을 중심으로 집값이 급등했다. 버블세븐은 2006년 전후 부동산 급등기에 집값 거품(버블)이 많이 끼었다고 정부와 시장이 공통 인식했던 7개 주요 지역을 묶어 부른 표현이다. 보통 서울 강남·서초·송파·양천구와 경기 분당·평촌·용인 일대를 가리킨다. 이 시기에는 또한 연평균 36만 가구 수준의 공급에도 불구하고 청약 과열과 '로또 분양' 논란이 확산되며, 공급 확대가 실수요 안정이 아니라 기대 심리를 자극하는 방향으로 작동했다는 평가가 많다. 이후 이명박 정부는 '반값 아파트'를 내건 보금자리주택 정책으로 공격적인 공급 확대에 나섰고, 단기적으로는 매매가격 안정 효과를 냈다. 그러나 계획 대비 착공이 크게 미달하면서 공급 공백이 발생했고, 매매 대기 수요가 늘어나는 사이 전세물량이 줄며 전세난이 심화됐다. 매매가는 눌렀지만 전세가격 급등과 서민부담 확대로 이어진 경험은 공급 방식에 따라 시장 결과가 정반대로 나타날 수 있음을 보여준다. 박근혜 정부는 전세난 해소를 목표로 공공임대와 기업형 민간임대(뉴스테이) 확대에 나섰고, 연평균 주택 준공 물량은 45만 가구로 크게 늘었다. 전세 시장은 점차 안정됐지만, 임대료 수준과 입지 문제로 체감 효과는 제한적이었다. '질 좋은 임대'라는 목표와 달리 실수요자에게는 비싼 장기 임대로 인식되며 정책 효과가 반감됐다는 평가가 뒤따랐다. 이어 집권한 문재인 정부는 출범 초기 수요 억제에 집중하다가 집값 급등 이후 대규모 공급 정책으로 선회했고, 연평균 54만 가구로 역대 최대 공급을 기록했다. 그럼에도 서울·수도권 집값과 전세가격은 급등했다. 공급이 도심 선호 지역과 어긋난 데다, 재건축·재개발 규제로 인기 지역 신축이 막히면서 수요·공급 미스매치가 심화됐다는 지적이 나온다. 공급 물량 숫자는 늘었지만 집값 폭등과 전세불안이 이어졌다. 윤석열 정부 역시 5년간 270만 가구 공급을 내걸며 역대급 공급 확대를 약속했지만, 고금리와 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실, 건설 경기 위축이 겹치며 인허가와 착공물량이 급감했다. 규제 완화로 장기 기대는 키웠지만, 단기적으로는 공급 절벽 우려가 커지며 시장에 또 다른 불안 요인을 남겼다. 정부와 여당은 지난달 20일 고위 당정협의회에서 '10·15 대책'의 후속인 추가 주택공급 방안이 지자체와의 협의를 거쳐 마무리 단계에 접어들었다고 공식화했다. 이 자리에서는 “공급 대책은 이미 마련돼 있으며, 발표 시점은 늦어도 1월을 넘기지 않을 것"이라는 설명이 나왔고, 김윤덕 국토교통부 장관도 국회 상임위와 당정 보고에서 1월 중 발표 가능성을 직접 언급했다. 전문가들은 추가 공급 대책이 실효성을 갖기 위해서는 도심 곳곳에 흩어진 공공청사·파출소·주민센터 등 공공용지를 재건축·복합개발로 재편해 공간을 확보하는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 통해 멈춰 선 민간 사업장을 다시 움직이게 하는 구조 개선이 병행돼야 한다고 지적한다. 공공청사 복합개발은 설계와 인허가만 정리되면 입지와 수요가 어느 정도 검증된 지역에서 비교적 빠르게 착공으로 이어질 수 있는 만큼 “지금 발표하는 물량이 실제로 언제, 어디에 지어질 수 있는지"를 구체적으로 제시해야 한다는 주문이다. PF 역시 단순한 만기 연장이나 추가 대출을 넘어 채권단 조정과 부실 사업 정리 원칙을 분명히 하고 사업성이 있는 프로젝트에 자금이 신속히 공급되는 구조가 필요하다는 지적이 나온다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “공급은 공공과 민간이 투트랙으로 함께 가야 한다"며 “공공 물량만 늘리는 방식에서 벗어나, 공공과 민간이 동시에 사업을 추진할 수 있는 제도·금융 환경을 만드는 것이 1월 대책의 성패를 가를 것"이라고 강조했다. 서 회장은 이어 “이번에는 공공과 민간이 어디서, 어떤 방식으로, 어떤 속도로 집을 지을 것인지까지 보여줘야 시장 신뢰를 회복할 수 있다"고 덧붙였다. 전문가들은 단기적인 주택 시장 안정을 위해서는 재개발·재건축 같은 중장기 사업 외에도 이미 도심에 존재하지만 활용되지 않고 있는 '즉시 투입 가능한 재고'를 풀어야 한다고 입을 모은다. 빈 상가와 공실 오피스, 국제업무센터 등 유휴 건축물을 주거용으로 전환하고, 리모델링과 대수선을 통해 빠르게 공급 물량을 늘리는 방식이 현실적인 대안이라는 것이다. 최원철 한양대 융합부동산대학원 교수는 “지금 당장 실효성이 있는 공급은 새로 짓는 게 아니라 비어 있는 건물을 주거로 바꾸는 것"이라며 “빈 상가나 오피스, 공실 건물을 기업형 임대주택이나 원룸, 공유주거 형태로 쉽게 전환할 수 있도록 규제를 대폭 완화해야 한다"고 강조했다. 그는 특히 소방법과 용도 규제 등으로 주거 전환이 가로막혀 있는 현실을 지적하며 “시대가 바뀐 만큼 비어 있는 공간을 쓸 수 있게 제도를 바꿔야 한다"고 말했다. 리모델링과 대수선 역시 단기 공급을 늘릴 수 있는 핵심 수단으로 꼽힌다. 최 교수는 “재개발·재건축은 입주까지 8~10년 이상 걸리고, 분담금 부담도 계속 커질 수밖에 없다"며 “반면 대수선은 현재 거주하면서도 비교적 빠르게 주거 환경을 개선할 수 있는 방식"이라고 설명했다. 일부 건설사들이 대수선 방식으로 '살면서 고치는 주택'을 제안한 사례를 언급하며, 이런 시도를 제도적으로 뒷받침할 필요가 있다고 지적했다. 해외 사례를 보면 '고쳐 쓰는 주택'이 보편적이라는 점도 강조했다. 최 교수는 “파리나 로마, 런던 같은 도시는 100년, 200년 된 건물을 계속 고쳐 쓰며 주거로 활용한다"며 “우리는 30년만 되면 헐고 다시 짓자는 사고방식이 강한데, 이 인식부터 바뀌어야 주택 정책이 선진화될 수 있다"고 말했다. 일본 역시 대규모 재개발은 극히 제한적으로 추진하고, 대부분은 기존 건축물의 활용과 정비에 초점을 맞춘다는 설명이다. 젊은 2030세대를 겨냥해 '속도'를 최우선 가치로 둔 공급 전략도 필요하다는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “지금 상황에서 실효성 있는 대책을 꼽으라면 결국 빠르게 공급할 수 있는 주택을 늘리는 수밖에 없다"며 “아파트뿐 아니라 오피스텔 같은 비(非)아파트 주택을 적극 활용해야 한다"고 말했다. 그는 이를 두고 “패스트푸드형 주택 공급"이라는 표현을 썼다. 오피스텔과 상가 전환 주택은 인허가 절차가 상대적으로 간단하고, 도심에 이미 위치해 있어 단기간 내 공급이 가능하다는 장점이 있다. 상권 침체로 공실이 늘어난 상황에서 주거 수요와 결합하면 도시 공간의 효율성도 높일 수 있다는 평가다. 특히 젊은 세대는 역세권 오피스텔을 실질적인 주거 대안으로 받아들이는 경향이 강해 단기 수급 불안을 완화하는 데 효과적이라는 분석이 나온다. 박 위원은 “아파트만큼 완벽하지는 않지만, 2030세대는 오피스텔을 충분히 살 수 있는 집으로 인식하고 있다"며 “기성세대의 주거 인식에 맞춘 공급이 아니라, 지금 수요가 받아들일 수 있는 주택부터 늘리는 게 단기 시장 안정의 출발점"이라고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr