8.13 주택 공급대책에서 서울에선 유일하게 신규 공급 부지로 공개된 서울 강서구 염창공원 일대가 1000가구 규모의 공공주택지구로 개발된다. 오랫동안 방치된 옛 골프연습장 부지가 정비된다는 기대가 나오지만 공원과 산책로 훼손, 교통난, 기반시설 부족을 우려하는 목소리도 만만치 않다. 일부 주민은 공공주택 공급 자체에는 동의하면서도 정부가 구체적인 주택 유형과 개발 범위를 정하기에 앞서 주민 의견을 충분히 수렴해야 한다고 강조했다. 임대·분양 비율과 입주 대상 등이 아직 정해지지 않았는데도 '1000가구 전부가 청년 임대주택으로 공급된다'는 인식이 먼저 퍼지면서 불필요한 갈등이 커질 수 있다는 지적도 나온다. 19일 에너지경제신문이 찾은 염창공원 일대는 지하철 9호선 증미역에서 걸어서 약 15분 거리에 있었다. 다만 증미역 방면에서 주택가로 접어들자 도로 폭이 급격히 좁아졌다. 승용차 두 대가 여유 있게 교행하기 어려운 구간도 있었고 도로 위로는 전선이 복잡하게 얽혀 있었다. 공원 인근에는 한강우성아파트를 비롯한 기존 아파트 단지와 저층 주거지, 소규모 상가가 촘촘하게 들어서 있었다. 길 끝에는 과거 골프연습장으로 사용됐던 대형 건축물이 자리 잡고 있었다. 일부 시설은 다른 용도로 이용되는 모습이었지만 주변 유휴부지에는 화물차와 굴착기 등 각종 장비가 놓여 있었다. 관리되지 않은 수풀도 곳곳에 무성하게 자라 있었다. 정부는 지난 13일 발표한 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'을 통해 염창공원 일대를 신규 공공주택지구로 조성하겠다고 밝혔다. 전체 사업 대상 면적은 11만1800㎡이며 이 가운데 5만1000㎡에 약 1000가구를 공급할 계획이다. 한국토지주택공사(LH)가 사업시행 예정자로 참여한다. 정부는 지구 지정과 지구계획 수립 절차를 통합·단축해 2029년 착공한다는 목표를 세웠다. 현장에서 만난 주민들 사이에서는 장기간 방치된 부지가 정비된다는 점을 긍정적으로 평가하는 목소리가 적지 않았다. 염창동 주민 A씨는 “정부가 집을 짓는다고 발표해도 실제 완공될 때까지는 믿기 어렵다"면서도 “지금 부지 자체가 지저분하고 으슥해 비가 오거나 날이 어두워지면 무범지대처럼 느껴질 때가 있다"고 말했다. 이어 “계속 방치해 두는 것보다는 주거공간 등으로 활용하는 편이 낫다"고 했다. 주민 B씨는 “서울 어느 지역이든 집이 필요한 사람을 위한 공공주택은 필요하다"며 “젊은 세대가 집을 구하지 못해 어려움을 겪고 있는데 공공주택이 들어온다는 이유만으로 무조건 반대해서는 안 된다"고 말했다. 공공주택이 집값을 떨어뜨릴 것이라는 우려가 지역 이기주의로 번져서는 안 된다는 지적도 나왔다. B씨는 “결국 자기 동네에 임대주택이 들어서면 집값이 떨어질 것이라는 걱정 때문에 반대하는 것 아니냐"며 “이곳에서도 무조건 반대한다면 다른 지역에 공공주택을 공급하기는 더 어려워질 것"이라고 지적했다. 염창공원 일대는 과거 민간공원 조성사업이 추진됐지만 수익시설과 주민 편의시설 조성을 둘러싼 문제, 사업시행자 지정 취소와 소송 등을 거치며 장기간 표류했다. 현장에서 만난 고령의 주민들도 골프연습장 조성 당시부터 각종 갈등이 이어졌다고 기억했다. 주민 C씨는 “골프연습장 사업이 추진되다가 법적 문제가 생기고 부도가 나면서 오랫동안 방치된 것으로 알고 있다"며 “소송도 오랫동안 이어졌다고 들었는데 이번에는 정부와 LH가 추진한다고 하니 실제 사업으로 이어질 수 있을지 지켜봐야 한다"고 말했다. 강서구도 공공주택지구 지정을 환영하고 있다. 강서구는 정부 발표 직후 “대표적인 난제로 꼽혔던 염창근린공원 훼손지 문제가 마침내 풀렸다"고 평가했다. 사업이 정상적으로 진행되면 장기간 방치된 시설을 정비하고 공원 기능을 회복하는 동시에 주택 공급도 확대할 수 있다는 기대다. 신중한 접근을 요구하는 주민들이 가장 우려하는 부분은 기존 기반시설이 1000가구의 추가 수요를 감당할 수 있느냐는 점이다. 공원으로 이어지는 길은 대부분 기존 아파트와 저층 주거지 사이를 통과하는 이면도로다. 현장에서 만난 주민들은 현재도 출퇴근 시간대 차량 통행과 주차 문제를 겪고 있다고 설명했다. 신규 주택이 들어설 경우 수백 대의 차량이 추가로 유입될 수 있어 별도의 교통대책이 필요하다는 것이다. 주민 D씨는 “이 일대는 도로를 넓히려고 해도 양쪽에 건물과 아파트가 있어 확장할 공간이 마땅치 않다"며 “버스도 공원 안쪽까지 들어오지 못하는데 1000가구를 지으면 차량이 어디로 드나들지 모르겠다"고 말했다. 인근 아파트 재건축과 공공주택 개발 일정이 겹치면 교통 부담이 한꺼번에 커질 수 있다는 우려도 제기됐다. 염창공원 주변 우성1·2차와 삼천리 아파트는 통합 재건축을 추진하고 있다. 기존 단지 재건축과 염창공원 공공주택사업이 동시에 진행되면 공사 차량 통행부터 입주 이후 교통수요까지 종합적으로 따져야 한다는 주장이다. 현장에서는 고압 전력설비 문제도 거론됐다. 공원 인근에는 전주와 전선이 지나고 있으며 수목과 건물 사이로 대형 철탑 구조물도 확인됐다. 주민 E씨는 “고압선 문제를 해결하지 않으면 아파트를 짓기 어려울 것"이라며 “전력설비를 옮기거나 지중화하는 방안도 사업계획에 포함해야 한다"고 주장했다. 다만 실제 개발 대상지에 어떤 전력설비가 포함되는지와 이설이 필요한지 여부는 향후 지구계획 수립 및 관계기관 협의를 통해 확인해야 한다. 도로 확충과 대중교통 대책, 학교·주차장 등 생활 기반시설 배치계획도 아직 구체적으로 공개되지 않았다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

4일 오후 서울역 15번 출구를 나서자 공사장 가림막 너머로 대형 타워크레인이 가장 먼저 눈에 들어왔다. 철길 너머 공사장에서는 굴착기가 쉼 없이 움직였고 대형 공사 차량이 분주하게 현장을 오갔다. 서울역 북측에서 순화동과 서소문동 방향으로 걸음을 옮기자 노후 업무시설을 허물거나 초대형 오피스를 짓는 공사장이 잇따라 나타났다. 과거 서울역은 기차를 타기 위해 잠시 머무는 공간이라는 인식이 강했다. 그러나 지금은 광화문과 시청, 을지로에 집중됐던 서울 중심업무지구(CBD)의 개발축이 서울역과 남산 방향으로 확장되는 거대한 공사 현장으로 변하고 있다. 변화의 중심에는 서울역 북부역세권 복합개발사업이 있다. 서울역 북측 봉래동2가 유휴 철도부지 약 2만9000㎡에는 지하 6층~지상 최고 39층, 연면적 약 33만7000㎡ 규모의 복합단지 5개 동이 들어선다. 업무와 판매, 숙박, 오피스텔, 컨벤션 기능을 갖춘 시설로 조성되며 2029년 상반기 준공을 목표로 공사가 진행되고 있다. 서울역에서 순화동으로 걸음을 옮기면 변화는 더욱 선명해진다. 옛 삼성생명 서소문빌딩과 호암아트홀이 있던 순화동 7번지에서는 '서울역·서대문1·2구역 제1지구 도시정비형 재개발사업'이 추진되고 있다. 지하 8층~지상 38층, 연면적 약 24만9000㎡ 규모의 업무·문화 복합시설이 들어설 예정이다. 저층부에는 1100석 규모의 클래식 전용 공연장도 조성된다. 준공 목표는 2030년 6월이다. 인근 서소문구역 제11·12지구에서는 지하 8층~지상 36층, 연면적 약 13만8000㎡ 규모의 업무시설이 건설되고 있다. 바로 옆 제10지구에서도 최고 19층, 연면적 약 4만㎡ 규모의 오피스 개발이 진행 중이다. 인접 사업지에는 개방형 녹지와 보행로를 연결하는 계획도 반영돼 있다. 서울역 북측 봉래동에서 순화동·서소문동으로 이어지는 1㎞ 남짓한 구간에 초대형 오피스 사업이 동시다발적으로 진행되고 있는 셈이다. 봉래동 일대에서도 기업 업무시설과 신사옥 개발이 추진되고 있으며 순화동 KG타워에서는 리모델링 사업이 진행되고 있다. 이번 도심 개발의 가장 큰 특징은 이른바 '재재개발'이다. 서울 도심의 상당수 업무빌딩은 1970~1980년대 도시재개발사업을 통해 지어졌다. 당시 최첨단 건물이었던 오피스들이 준공된 지 40여 년이 지나면서 다시 철거되고 더 높고 큰 업무시설로 바뀌고 있다. 대표적인 사례가 순화동 옛 중앙일보 사옥이다. 해당 건물은 1985년 서울역·서대문 제1구역 재개발사업을 통해 지상 22층 규모로 건립됐다. 언론사 사옥과 호암아트홀 등 문화시설로 활용됐지만 현재는 철거되고 있다. 이 자리에는 지상 38층 규모의 초대형 오피스와 클래식 공연장이 다시 들어선다. 1980년대 서울 도심 재개발의 결과물이 약 40년 만에 새로운 재개발 대상이 된 것이다. 서울 도심이 '재개발의 재개발' 시대로 접어들었다는 평가가 나오는 이유다. 서울역 일대는 광화문·시청과 함께 전통적인 CBD를 구성하는 핵심 축이다. 강남 테헤란로가 대규모 업무지구로 성장하기 전에는 서울을 대표하는 오피스 권역이었고 지금도 서울스퀘어와 LG서울역빌딩을 비롯한 대형 업무시설이 밀집해 있다. 정비업계 관계자는 “재개발은 건물 한 곳을 새로 짓는 사업이 아니라 교통과 상권, 주거환경까지 함께 바꾸는 도시 재편 사업"이라며 “서울역 주변에서 여러 사업이 동시에 진행되면서 장기적인 지역 가치 상승을 기대하는 투자자의 관심도 이어지고 있다"고 말했다. 이어 “북부역세권 개발의 영향은 철도 유휴부지에만 머물지 않는다"며 “청파동과 후암동 등 주변 노후 주거지 정비사업까지 맞물리면 서울역 일대의 도시 구조 자체가 달라질 수 있다"고 설명했다. 서울 도심 재개발은 오랫동안 역사 경관 보존과 사업성 확보 사이에서 속도를 내지 못했다. 서울시는 2015년 역사도심 기본계획을 수립하며 사대문 안 도심의 기준 높이를 90m 수준으로 관리했다. 한양도성과 내사산 경관을 보호하기 위한 조치였지만, 높이와 용적률 제약으로 사업성이 떨어지면서 일부 재개발사업이 장기간 정체됐다는 지적도 제기됐다. 전환점은 2023년이었다. 서울시는 서울도심 기본계획과 녹지생태도심 전략을 통해 도심 정비사업의 높이 기준을 완화하고 개방형 녹지와 공공기여 수준에 따라 용적률 인센티브를 부여하기 시작했다. 기준 높이를 110m 수준으로 높이고 사업 유형과 공공기여에 따라 추가 높이를 허용하는 구조다. 사업지에 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 개방형 녹지를 확보하거나 도심 주거와 문화시설 등 필요한 기능을 도입할 경우 용적률도 추가로 받을 수 있다. 일부 사업지는 각종 인센티브와 정비계획 심의를 거쳐 용적률이 1500% 수준까지 높아질 수 있다. 앞으로 서울 도심에 들어설 오피스는 기존 건물보다 규모가 훨씬 커질 전망이다. 이지스자산운용 분석에 따르면 향후 CBD에서 공급될 신규 업무시설 가운데 연면적 2만~5만평 규모의 초대형 오피스와 5만평을 넘는 트로피 자산이 전체의 약 절반을 차지할 것으로 예상된다. 이미 개별 필지 중심으로 개발이 이뤄진 강남 업무권역보다 대규모 사업 비중이 높다는 분석이다. 세빌스코리아는 2026년부터 2032년까지 CBD에 프라임급 오피스 26건, 연면적 약 256만㎡가 공급될 것으로 전망했다. 세부 권역별로는 세운·을지로·시청 권역이 약 53%로 가장 많고, 서울역·남대문 권역이 약 29%, 종로·광화문 권역이 약 18%를 차지할 것으로 분석했다. 다만 공급 시기는 고르게 분산되지 않을 가능성이 크다. 2026~2028년에는 전체 예정 물량의 일부만 공급되는 반면 상당수 사업의 준공 목표가 2029년 전후에 몰려 있다. 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 문제로 당초 계획보다 사업 일정이 늦어진 영향이다. 서울역 일대의 변화는 업무시설에만 머물지 않는다. 서울역 서측 용산구 서계동 33번지 일대에서는 약 2700가구 규모의 재개발사업이 추진되고 있다. 최근 조합설립인가를 받으면서 사업이 본격적인 시공사 선정 단계로 이동할 전망이다. 총사업비는 1조원을 웃돌 것으로 추산된다. 입지와 사업 규모를 고려해 대형 건설사들의 참여 가능성이 거론되지만 실제 입찰 여부는 아직 확정되지 않았다. 최근 건설사들이 공사비와 수익성을 면밀히 따진 뒤 정비사업 입찰에 나서고 있어 시공사 선정 전까지 물밑 경쟁이 이어질 것으로 예상된다. 서울역 서쪽 청파동에서도 다수의 노후 주거지 정비사업이 추진되고 있다. 남동쪽 남산 자락에서는 옛 밀레니엄힐튼서울 부지를 업무·숙박·판매시설과 개방형 녹지가 결합된 복합단지로 개발하는 사업이 진행 중이다. 정비업계 관계자는 “서울역 북부역세권과 서소문·순화동 오피스 개발, 서계동 재개발이 맞물리면서 서울역 일대 전체가 하나의 대규모 개발축으로 재편되고 있다"고 말했다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “서울역 일대는 북부역세권과 서소문·순화동 개발을 계기로 투자자의 관심을 다시 받고 있다"며 “동자동과 후암동은 대기업 업무시설의 배후 상권이라는 점에서 근린생활시설에 대한 문의도 꾸준하다"고 전했다. 서울역에서 봉래동과 순화동, 서소문동까지 직접 걸으며 확인한 변화는 단순히 높은 건물이 늘어나는 데 그치지 않았다. 40년 전 지어진 도심의 건축물이 다시 허물어지고 업무와 문화, 숙박, 상업 기능을 갖춘 새로운 시설로 세대교체를 시작하고 있었다. 다만 서울역이 새로운 도심축으로 정착하려면 넘어야 할 과제도 적지 않다. 서울역 일대는 KTX와 GTX-A, 공항철도, 지하철 1·4호선, 경의중앙선 등이 모인 광역교통의 중심이지만 철도 선로와 넓은 도로가 보행권을 단절하고 있다. 하루 수십만명이 오가지만 역을 빠져나온 방문객이 주변 거리에 머물거나 소비할 만한 공간도 충분하지 않다는 지적이 나온다. 건설업계 관계자는 “서울역 북부역세권과 서소문, 순화동, 봉래동 개발은 각각 떨어진 사업이 아니라 하나의 도시축을 완성하는 퍼즐"이라며 “광화문과 시청 중심이던 CBD의 업무·개발축이 서울역 방향으로 넓어지는 계기가 될 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 지하철 9호선 구반포역 출구를 나와 채 2분도 걷지 않자 짙은 회색 외벽 사이로 울창한 녹음이 모습을 드러냈다. 오는 8월 입주를 앞두고 사전점검을 마친 '반포 래미안 트리니원'이다. 정문을 통과하자 주변 공사장의 소음은 한 걸음씩 멀어지고 물소리와 풀 냄새가 그 자리를 채웠다. 검은 석재와 짙은 초록의 나무, 낮게 깔린 초화류가 겹쳐진 중앙정원은 갓 지은 아파트보다 잘 다듬은 수목원을 연상시켰다. 2023년 입주한 래미안 원베일리가 사실상 독점해 온 '반포 대장주' 경쟁에 새로운 선수가 등장했다. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 트리니원은 지하 3층~지상 최고 35층, 17개 동, 2091가구 규모다. 641가구인 래미안 원펜타스보다 세 배 이상 크고, 반포 대장주 경쟁의 기본 조건으로 꼽히는 '2000가구 이상 신축 대단지'라는 체급을 갖췄다. 단지와 구반포역을 잇는 지하 연결통로까지 완성되면 날씨와 관계없이 9호선을 이용할 수 있다. 반포 대장주의 역사는 신축과 입지가 번갈아 왕좌를 차지한 과정이었다. 2009년 입주한 2444가구 래미안 퍼스티지가 조경과 대단지 커뮤니티의 새 기준을 세웠고, 2016년 한강변의 아크로리버파크가 그 자리를 넘겨받았다. 2023년에는 2990가구 원베일리가 최신 상품성과 생활 인프라를 앞세워 주도권을 가져왔다. 여기에 트리니원이 가세했고, 바로 앞에는 5002가구 규모의 반포 디에이치 클래스트가 내년 11월 입주를 위해 한창 공사 중이다. 트리니원의 첫인상은 화려함보다 여백이다. 단지는 용적률 약 273%, 건폐율 17%로 지어져 동 간 간격이 비교적 넓다. 임대주택을 넣어 용적률 인센티브를 받는 방안 대신 조합이 인센티브를 포기하고 쾌적성을 택한 결과다. 용적률 299%, 건폐율 19%인 원베일리와 비교해 숫자상으로도 여유가 있다. 단지 안으로 들어서면 그 차이는 넓은 조경 면적과 열린 시야로 체감된다. 단지 중심의 '웰컴가든'에는 이끼와 수국, 여러 종류의 단풍나무가 층층이 자리 잡았다. 검은 현무암 계열의 석재를 넓게 사용해 녹색 식재가 한층 도드라진다. 숲의 습도를 유지하기 위한 미스트가 피어오르고, 계곡을 본뜬 수경시설을 따라 데크길이 이어진다. 단지 곳곳에 조성된 다섯 개 정원은 동선을 꾸미는 장식이 아니라 단지 전체의 인상을 결정하는 중심 공간이다. 입주예정자는 “사진으로 봤을 때보다 실제 조경이 훨씬 인상적이었다"며 “신축이라는 점을 고려해도 수목의 밀도와 정원 구성에 상당히 공을 들였다는 느낌을 받았다"고 말했다. 이어 “나무가 아직 완전히 자리 잡지 않았는데도 단지 전체가 숲처럼 느껴졌다"며 “시간이 지나 조경이 안정되면 트리니원을 대표하는 가장 큰 장점이 될 것 같다"고 했다. 커뮤니티에서도 2000가구급 신축의 체급이 드러났다. 25m 길이 4개 레인과 유아풀을 갖춘 수영장을 비롯해 건·습식 사우나, 피트니스센터, 필라테스·GX룸과 골프연습장이 들어선다. 입주민 카페는 약 250석 규모의 복층 공간으로 계획됐고 스카이라운지도 복층으로 설계해 개방감을 높였다. 각 동 로비에서는 우편함과 무인택배함을 지하 편의공간으로 내려 보내 호텔 같은 첫인상을 살렸다. 4m가 넘는 필로티와 높은 로비 층고, 승하차를 위한 드롭오프존도 눈길을 끄는 대목이다. 입주예정자는 넓은 안방과 파우더룸, 드레스룸, 욕실 2개를 장점으로 꼽았다. 식기세척기와 오븐 등 기본으로 설치된 주방 가전에도 만족감을 나타냈다. 그는 “수영장과 운동시설의 규모가 예상보다 크고 골프연습장도 잘 갖춰져 있다"며 “아이부터 부모까지 단지 안에서 여가와 운동을 해결할 수 있다는 점이 가장 기대된다"고 말했다. 전용 84㎡ 판상형 세대는 거실과 주방 양쪽에 창을 둬 맞통풍이 가능했다. 일반 아파트보다 약 20㎝ 높은 2.5m 안팎의 천장고가 개방감을 키웠고 안방 욕실에는 창가에 욕조를 배치했다. 다만 주방 상부장이 없어 실제 입주 후에는 수납장을 추가해야 한다는 반응도 나왔다. 일부 동·호수는 맞은편 동과 시선이 겹칠 수 있으며, 남쪽의 반포 디에이치 클래스트가 최고 35층까지 올라서면 현재 스카이라운지에서 열리는 일부 조망도 달라질 가능성이 있다. 단지 서쪽의 소음도 살펴봐야 한다. 동작역과 방배동 방향에 가까운 구간은 차량 통행량이 많아 방음벽이 설치됐다. 주차면 폭도 약 2.5m로 대형 세단과 스포츠유틸리티차량이 많은 반포 수요층의 기대에는 다소 빠듯하다는 평가가 나온다. '신축 프리미엄'만 볼 것이 아니라 동별 소음과 일조, 맞동 간격, 디에이치 클래스트 완공 후 조망까지 세밀하게 따져야 하는 이유다. 트리니원이 원베일리의 대항마로 꼽히는 것은 단순히 더 최근에 지어진 아파트이기 때문만은 아니다. 두 단지는 같은 반포 안에서도 서로 다른 생활방식을 제안한다. 인근 공인중개업소 관계자는 “원베일리는 한강공원과 반포대교, 세빛섬이 가깝고 신세계백화점 강남점과 센트럴시티, 고속터미널역을 지하 생활권처럼 이용할 수 있다는 점이 가장 큰 강점"이라며 “교통과 상권, 한강 접근성을 한꺼번에 갖춘 입지는 트리니원이 단기간에 따라잡기 어렵다"고 설명했다. 반면 트리니원은 상대적으로 조용한 구반포에서 학군과 녹지, 생활 체육시설을 확보했다. 반포중·세화여중·세화고 등이 가깝고 단지 앞 반포천 산책로는 래미안 퍼스티지 방향으로 이어진다. 나무 그늘 아래 우레탄 길을 걷다 작은 다리를 건너면 반포종합운동장과 서초구민체육센터다. 축구장과 육상 트랙, 테니스장 같은 대규모 공공 체육시설을 집 앞 정원처럼 이용할 수 있다. 한강공원이 탁 트인 풍경과 활기를 준다면 반포천은 한낮에도 그늘 아래 걷고 뛸 수 있는 일상의 길이다. 이 관계자는 “화려한 상권과 한강 생활을 중시하면 원베일리, 조용한 주거환경과 학군·공원을 선호하면 트리니원을 선택하는 식으로 수요층이 갈릴 것"이라며 “트리니원은 원베일리와 똑같은 장점으로 경쟁하기보다 원베일리에 없는 주거환경을 내세운 단지"라고 평가했다. 직접 걸어보니 '반포는 하나의 생활권'이라는 말도 절반만 맞았다. 원베일리에서는 신세계백화점까지 지하로 이동할 수 있지만 트리니원에서 고속터미널 상권까지는 체감 거리가 상당했다. 교통량이 많은 도로와 대규모 공사 구간도 두 권역을 심리적으로 나누고 있다. 서반포의 상권 열세가 그대로 굳어진다고 보기도 어렵다. 트리니원 2091가구에 디에이치 클래스트 5002가구가 더해지면 구반포역 일대에는 하나의 신도시와 맞먹는 새 수요가 생긴다. 현재 공사장과 낡은 상가가 뒤섞인 거리의 보행환경이 정비되고 학원·병원·식음시설이 안정적으로 자리 잡는다면 생활 편의의 격차는 좁혀질 수 있다. 다만 상가 면적이 큰 만큼 입주 초기 공실과 업종 중복을 소화하는 데에는 시간이 필요해 보였다. 서반포의 완성도는 아파트 외벽보다 상가의 불이 얼마나 빨리 켜지느냐에 달린 셈이다. 정비업계 관계자는 “나인반포는 지하층 일부를 제외하면 분양가가 현실적인 수준이라고 보기 어렵다"며 “상가시장이 위축된 데다 대출까지 제한적이어서 상당한 현금을 보유한 수요자가 아니면 접근하기 쉽지 않다"고 말했다. 그는 “좋은 위치의 점포는 기존 상가 조합원에게 우선 배정된 상태여서 일반분양 물량의 입지와 가격을 더욱 꼼꼼히 따져야 한다"며 “원베일리 상가는 대로변과 고속터미널 상권을 끼고 있지만 나인반포는 상대적으로 안쪽에 있어 같은 반포권 상가라고 단순 비교하기 어렵다"고 설명했다. 이어 “전용면적 7평 안팎의 상가를 약 30억원에 분양받는다고 가정하면 대출이자와 관리비를 감당하기 위해 높은 임대료를 받아야 한다"며 “7평에서 운영할 수 있는 업종은 제한적이고, 월 1000만원이 넘는 임대료를 부담할 임차업종도 찾기 쉽지 않다"고 지적했다. 한편, 가격에는 트리니원을 향한 기대가 이미 상당 부분 반영됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 트리니원 전용 112㎡는 지난 6월 74억2900만원에 거래됐다. 전용 84㎡도 50억원을 넘어선 거래가 나오며 입주 전부터 반포 최상단 가격대에 진입했다. 인근 중개업소에 따르면 전용 84㎡ 전세 호가는 동과 층, 조망에 따라 20억원 안팎에서 20억원대 초반에 형성돼 있다. 다만 입주장이 본격화하면 한꺼번에 나오는 전세 물량과 잔금 수요에 따라 호가가 조정될 가능성이 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“예전에는 구리와 다산을 함께 보던 손님이 많았습니다. 그런데 요즘에는 처음부터 다산만 찾는 분들이 적지 않습니다." 에너지경제신문이 찾은 찾은 경기 남양주시 다산신도시. 다산역 인근 공인중개업소에는 '매수 문의 환영'이라는 문구가 붙어 있었지만 현장 분위기는 오히려 매도자 우위였다. 한 공인중개사는 “괜찮은 매물은 나오기가 무섭게 계약되고 있다"며 “규제 발표 이후에는 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 부쩍 늘었다"고 말했다. 정부의 잇단 규제 지정 이후 시장의 관심은 빠르게 인접 비규제지역으로 이동하고 있다. 국토교통부는 지난달 30일 주거정책심의위원회를 열고 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이어 경기도는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하며 투기수요 차단에 나섰다. 정부는 최근 집값 급등에 대응하기 위한 조치라고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 기흥구와 구리시도 각각 6.21%, 7.87% 상승했다. 경기도는 동탄구 55.52㎢, 기흥구 81.64㎢, 구리시 33.34㎢ 등 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제 발표 직후 인접 비규제지역에서는 호가 상승 사례가 나타났다. 다산신도시 'e편한세상 다산' 전용 84㎡ 매물은 6월 29일 11억5000만원에 등록된 데 이어, 규제 발표일인 30일에는 13억원짜리 매물이 등장했다. 하루 사이 호가 상단이 1억5000만원 높아진 것이다. 다만 이는 실제 계약가격이 아닌 매도 희망가격인 만큼 후속 실거래 여부를 확인할 필요가 있다. 현지 중개업소 관계자는 “매도자들이 규제지역 수요가 넘어올 것이라는 기대를 갖기 시작했다"며 “일단 매물을 거둬들이고 가격부터 다시 정하는 분위기"라고 말했다. 풍선효과는 다산에만 그치지 않았다. 화성 병점에서는 아이파크캐슬과 신동탄포레자이 일부 매물의 호가가 규제 발표 이후 각각 2000만~3000만원 올랐고, 기흥구와 맞닿은 수원 권선구에서도 기존 실거래가보다 높은 가격에 매물이 나오기 시작했다. 시장에서는 정부 규제가 오히려 인접 비규제지역으로 수요를 이동시키는 전형적인 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이 나온다. 정부는 수요 확산 범위가 제한적일 것으로 보고 있지만, 현장에서는 규제를 피한 지역을 중심으로 기대심리가 먼저 반영되는 모습이다. 다산신도시가 유독 대체 투자처로 주목받는 이유는 단순히 규제를 피했기 때문만은 아니다. 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외된 데다, 2024년 별내선(8호선) 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되며 실수요 기반까지 갖췄다는 평가를 받고 있다. 전문가들은 이번 가격 움직임을 단순한 풍선효과로만 보기는 어렵다고 분석한다. 규제를 피해 이동한 수요와 함께 인접 상급지와의 가격 격차를 좁히려는 이른바 '키 맞추기(갭 메우기)' 현상이 동시에 나타나고 있다는 것이다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “다산은 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외됐고, 8호선 별내선 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되면서 실수요 기반도 이미 형성된 지역"이라며 “규제 회피 수요와 지역 자체 경쟁력이 동시에 작용하고 있다"고 말했다. 이어 “최근에는 상급지 가격이 먼저 오른 뒤 상대적으로 가격 차이가 벌어진 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 나타난다"며 “다산 역시 상급지를 추월하기보다 벌어진 가격 격차를 좁혀가는 '갭 메우기' 과정으로 보는 것이 적절하다"고 설명했다. 다산 내부에서도 단지별 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 전문가들은 별내선 개통 효과를 직접 누리는 다산역 도보권 신축·준신축 대단지가 상대적으로 강세를 보일 가능성이 높지만, 역 접근성이나 상품성이 떨어지는 단지까지 같은 폭의 상승세를 기대하기는 어렵다고 보고 있다. 전문가는 “규제에 따른 단기 수요가 유입되더라도 모든 단지가 같은 폭으로 오르지는 않는다"며 “역세권 여부와 단지 규모, 상품성, 학군, 생활 인프라 등에 따라 가격 차별화는 오히려 더 커질 가능성이 있다"고 말했다. 시장에서는 일부 단지를 중심으로 전용 84㎡가 12억~13억원 수준까지 오를 수 있다는 전망도 나오지만 전문가들은 이를 일반화하기에는 이르다고 지적한다. 현재 확인되는 가격 상당수는 실제 계약이 아닌 매물 호가다. 규제 발표 직후에는 매도자들이 기대심리를 반영해 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 적지 않기 때문이다. 전문가는 “신고가 거래 한두 건이나 호가만으로 시장 전체 가격 수준을 판단하기는 어렵다"며 “후속 거래가 같은 가격대에서 이어지는지, 계약 해제는 없는지, 거래량이 실제로 증가하는지를 함께 확인해야 실질적인 가격 상승 여부를 판단할 수 있다"고 말했다. 현장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 다산의 한 공인중개사는 “문의는 분명 늘었지만 모든 단지가 동시에 오르는 것은 아니다"라며 “역과의 거리나 단지 규모, 주차 여건 등에 따라 가격 차이가 여전히 크고 일부 단지는 이전 최고가를 아직 회복하지 못했다"고 말했다. 중장기적으로는 남양주 왕숙·왕숙2지구 개발도 다산 집값의 변수로 꼽힌다. 대규모 공급이 본격화되면 입주 시기에는 시장에 부담으로 작용할 수 있지만, 광역교통망과 자족시설이 계획대로 조성될 경우 수도권 동북부 핵심 주거권역으로 성장할 가능성도 있다는 평가다. 추가 규제 가능성도 배제할 수 없다. 전문가는 “현재 다산이 주목받는 가장 큰 이유는 비규제지역이라는 제도적 이점"이라며 “풍선효과가 지속되고 가격 상승세가 확대될 경우 정부가 인접 지역까지 추가 규제를 검토할 가능성도 있다"고 말했다. 이어 “단기적으로는 풍선효과와 가격 격차 축소가 상승 동력이 될 수 있지만 결국 시장은 금리와 대출 여건, 실제 거래량, 신규 공급, 추가 규제 여부에 따라 방향이 결정될 것"이라며 “호가만 보고 시장을 판단하기보다 실거래 흐름을 함께 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다. 결국 현장에서 확인된 것은 수요가 사라진 것이 아니라 이동하고 있다는 점이다. 규제 이후 일부 수요는 구리와 동탄, 기흥에서 다산 등 인접 비규제지역으로 옮겨가고 있다. 다만 지역 내부에서도 역세권과 비역세권, 선호 단지와 비선호 단지 간 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부가 과천 서울경마공원과 국군방첩사령부 부지를 활용한 9800호 수준의 주택 공급을 추진하고 있다. 그러나 한국토지주택공사(LH)의 공식 사업시행자 지정과 경마장 대체 부지, 이전 재원, 기반시설 확충 방안 등 핵심 사안은 아직 확정되지 않아 지역사회에서는 공급 물량과 일정부터 앞세운 것 아니냐는 비판이 나온다. 14일 에너지경제신문 취재를 종합하면 정부는 지난 1월 발표한 주택공급 대책에서 LH를 과천경마장 부지 개발의 예정 사업시행자로 제시했다. 다만 LH는 아직 공식 사업시행자로 선정되거나 지정된 상태는 아니라는 입장이다. LH 관계자는 본지에 “과천경마장 부지 개발의 공식 사업시행자로 선정된 것은 아니다"며 “현재 관련 내용을 검토하는 단계"라고 밝혔다. 정부가 9800호 수준의 공급 규모와 개발 방향을 발표했지만 토지이용계획과 사업성 검토, 주민 협의를 최종적으로 주도할 기관은 아직 공식화되지 않은 셈이다. 본지는 국토교통부에 사업시행자 선정 절차와 9800호 산출 근거, 주민 의견수렴 계획, 교통·하수처리 등 기반시설 대책을 수차례 문의했으나 기사 마감 시점까지 답변을 받지 못했다. 정부가 공개한 계획상 개발 대상은 과천경마공원 약 115만㎡와 인근 방첩사 부지 약 28만㎡를 합친 총 143만㎡다. 정부는 이곳에 주택 9800호 수준과 자족시설을 조성하고 과천지식정보타운과 서울 양재 인공지능(AI) 특구를 잇는 첨단산업 거점을 구축한다는 구상이다. 새 개발지에는 과천지식정보타운보다 높은 수준의 자족용지를 확보한다는 방향도 제시했다. 다만 주거·자족용지 면적과 용적률, 주택 유형별 공급 물량 등 세부 토지이용계획은 공개되지 않았다. 정부가 공식적으로 제시한 주택 착공 목표는 2030년이다. 이후 일부 언론 보도를 통해 착공 시점을 2029년 4분기로 앞당기고 경마장 이전 일정을 구체화하는 방안이 검토되고 있다는 내용이 알려졌다. 기보도에 따르면 정부는 서울경마공원 전체를 한 번에 옮기는 '일괄 이전'을 원칙으로 두고 2026년 이전계획 수립과 한국마사회 이사회 의결, 2027년 대체 부지 확정과 인허가·설계, 2028년 신규 경마장 착공, 2029년 이전과 주택 착공으로 이어지는 일정을 검토하는 것으로 전해졌다. 전체 이전이 늦어질 경우를 대비한 단계적 개발 방안도 거론된다. 마사 일부가 화성 화옹지구 말조련단지로 먼저 이전하면 방첩사와 인접한 일부 부지부터 우선 개발하는 방식이다. 다만 2029년 4분기 조기 착공 일정과 단계별 개발 방안은 현재까지 공개된 정부 공식 자료를 통해 확정 여부가 확인되지 않았다. 정부의 속도전과 달리 실제 사업 절차는 아직 초기 단계에 머물러 있다. LH의 공식 사업시행자 지정이 이뤄지지 않은 데다 경마장 이전 부지도 결정되지 않았다. 경마장 이전 부지 문제는 농림축산식품부와 한국마사회 등 관계기관이 협의할 사안으로 LH의 직접 소관은 아니다. 9800호라는 공급 규모도 도로와 공원, 학교, 자족시설 등의 배치가 확정되기 전 제시된 계획 물량이다. 실제 지구계획 수립 과정에서 주거용지 면적과 개발밀도에 따라 물량이 조정될 가능성을 배제하기 어렵다. 과천시와 지역 주민들은 정부가 기존 개발사업으로 인한 기반시설 부담을 충분히 고려하지 않았다고 반발하고 있다. 과천에서는 과천과천지구와 과천주암지구, 과천갈현지구, 과천지식정보타운 등 대규모 개발사업이 동시에 추진되고 있다. 여기에 경마장·방첩사 부지 9800호가 추가되면 도로와 상하수도, 학교, 전력시설 등이 늘어난 인구를 감당하기 어렵다는 주장이다. 정부는 기존 과천과천·과천주암지구 사업에 차질이 없도록 기반시설을 별도로 조성하겠다는 원칙을 밝혔다. 그러나 교통망 확충 노선과 하수처리시설 용량, 학교 신설 규모, 사업비 분담 주체와 추진 일정 등 구체적인 내용은 아직 공개되지 않았다. 14일 찾은 과천경마공원 일대에는 경마장 이전과 공공주택 개발을 반대하는 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 지하철 4호선 경마공원역과 맞닿은 경마장 정문 주변에는 기존 공공주택사업 구역과 노후 주거지, 비닐하우스 등이 혼재해 있었다. 주민들은 추가 주택 공급으로 늘어날 교통량과 하수처리 수요에 관한 구체적인 설명은 없는 상태에서 9800호라는 공급 규모가 먼저 제시됐다고 지적했다. 과천시도 정부 대책 발표 이후 도로와 교통, 상하수도, 교육시설 등 도시 기반시설의 수용 여건이 이미 한계에 이르렀다며 충분한 사전 협의 없는 추가 공급계획을 받아들이기 어렵다는 입장을 밝혔다. 서울경마공원 이전에 필요한 막대한 비용도 사업 추진의 핵심 변수다. 언론 보도에 따르면 한국마사회는 건물 공사비와 경주로·마사 등 특수시설 설치비를 포함해 토지 매입비를 제외하고도 최소 1조2000억원가량이 필요하다는 의견을 제시한 것으로 알려졌다. 국제 수준의 경마장과 관련 기반시설을 조성할 경우 이전 비용이 2조원을 크게 웃돌 수 있다는 전망도 나온다. 정부와 마사회는 과천 부지 매각대금을 이전 재원으로 활용하는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 이를 위해 관련 법과 재원 운용 방식을 손질하고 레저세 감면, 금융 지원, 규제 완화 등을 병행하는 방안도 거론된다. 그러나 레저세 감면이 현실화하면 경기도와 해당 기초지방자치단체의 세입이 감소할 수 있어 지방정부와의 협의가 필요하다. 대체 경마장 부지도 정해지지 않았다. 화성 화옹지구를 비롯해 경기 남부와 북부의 여러 지역이 후보지로 거론되지만 정부는 경기도 내에서 이전한다는 기본 방향 외에 확정된 후보지를 제시하지 않았다. 기보도에 따르면 마사회는 현재 과천 부지보다 넓은 토지와 대중교통 접근성, 철도역 설치, 경영 안정 대책 등을 요구한 것으로 알려졌다. 화옹지구는 넓은 평지와 기존 말조련단지 계획을 갖췄다는 점에서 유력 후보로 거론된다. 반면 간척지 특성상 연약지반 보강에 추가 비용이 들 수 있고 대중교통 접근성이 과천보다 떨어진다는 점이 한계로 꼽힌다. 경기 북부 미군 반환공여지 등은 서울 접근성이 상대적으로 양호하지만 주거지와의 거리, 산악지형, 환경 훼손 가능성 등이 걸림돌로 지적된다. 마사회 노동조합과 마필관리사, 조교사 등 말산업 종사자들도 고용 불안과 산업 생태계 훼손을 우려하고 있다. 서울경마공원은 단순한 공공기관 부지가 아니라 경주마 훈련과 관리, 말 생산농가, 운송업체, 마주·기수·조교사 등 다양한 종사자가 연결된 산업시설이다. 과천 시민단체와 마사회 노조는 대체 부지와 이전 재원, 고용 및 산업 유지 방안이 확정되지 않은 상태에서 주택 착공 일정부터 앞당겨서는 안 된다고 주장하고 있다. 경마장 정문 맞은편 '꿀벌마을'에서는 신규 9800호 공급계획과 별개로 기존 과천과천 공공주택지구 사업에 따른 보상과 이주, 철거가 진행되고 있다. 정부가 공개한 경마장·방첩사 개발 대상은 두 시설 부지 약 143만㎡로, 현재 공개된 계획상 꿀벌마을은 신규 공급 대상지에 포함돼 있지 않다. 다만 주민들은 향후 9800호가 추가될 경우 기존 과천과천지구의 도로와 하수처리시설 등 기반시설 계획도 다시 검토해야 한다고 주장한다. 과천과천 공공주택지구는 경기도와 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH), 과천도시공사가 공동 시행한다. 이 가운데 꿀벌마을을 포함한 구간의 보상과 이주는 GH가, 보상과 이주가 끝난 건축물의 철거는 LH가 담당한다. GH에 따르면 꿀벌마을 일대 토지보상은 100%, 지장물 보상은 97%까지 진행됐다. 현재 조사가 가능한 가구에 대한 보상은 마무리됐지만, 조사를 거부했거나 소유자를 확인하기 어려운 일부 지장물은 추가 조사가 필요한 상태다. 다만 토지소유자와 세입자, 무허가 건축물·비닐하우스 거주자 등에 대한 법정 이주대책과 생활대책은 아직 수립되지 않았다. GH는 향후 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 대책을 마련한 뒤 자격요건을 충족한 대상자에게 지원할 예정이라고 밝혔다. 주민들이 '약 8평 규모의 임대주택만 제시받았다'고 주장한 데 대해 GH는 과천시와 성남·의왕 등 인근 지역에 전용면적 16~46㎡ 규모의 임시사용 임대주택을 세 차례 공급했다고 설명했다. 보증금과 임대료는 공급 유형별로 국토교통부 고시 등 관련 기준에 따라 산정됐다는 입장이다. 다만 가장 작은 16㎡형은 약 4.8평 규모로, 주민들이 체감하는 주거면적과 생활 여건을 둘러싼 불만은 이어지고 있다. 주민대책위는 고령층과 장기 거주자들의 생활 방식과 가구 규모를 고려하지 않은 획일적인 이주대책이라며 원주민 재정착 방안을 요구하고 있다. 주민과 GH는 협의가 충분했는지를 놓고도 입장이 엇갈린다. 마을 관계자는 본지에 “주민 전체를 상대로 한 충분한 설명보다 고령자 등을 개별적으로 접촉하는 방식으로 이주 절차가 진행됐다"며 “원주민의 생활 여건과 재정착 요구가 제대로 반영되지 않았다"고 주장했다. 이에 대해 GH는 2024년 6차례, 2025년 13차례에 걸쳐 자치회 임원과 주민 3~7명이 참석한 간담회를 열었으며, 현장에서도 지속적으로 주민 의견을 수렴했다고 반박했다. 임대주택과 전세임대 공급도 안내문 발송과 현수막 게시 등을 통해 안내했다고 설명했다. 철거는 보상과 이주가 모두 끝난 공가로 한정된다. GH와 LH에 따르면 2025년 8월11일 지장물 해체공사 계약이 체결된 뒤 공가 철거가 진행 중이지만, 아직 이주하지 않은 주민이 남아 있어 철거 실적은 크지 않은 상황이다. 보상금에 이의를 제기한 경우에는 관련 법령에 따른 재결 절차가 진행된다. 현재 사람이 거주 중인 주택은 실제 이주 완료 여부를 확인한 뒤에만 철거한다는 게 사업시행자 측 설명이다. 다만 꿀벌마을이 향후 경마장·방첩사 9800호 개발에 필요한 도로와 하수처리시설 등 기반시설 부지로 추가 편입될 가능성에 대해 GH는 “GH가 담당하는 사업과 무관해 알 수 없다"고 답했다. 결국 토지와 지장물 보상은 상당 부분 진행됐지만 주민들의 최종 정착 방안을 담은 법정 이주대책은 아직 마련되지 않은 상태다. 보상과 이주는 GH, 철거는 LH가 나눠 맡는 구조에서 주민들은 업무별로 서로 다른 기관을 상대해야 한다. 신규 경마장 개발의 시행주체가 공식 확정되지 않은 가운데, 바로 맞은편 기존 공공주택사업에서도 보상과 철거, 이주대책의 책임 창구가 분산되면서 지역 주민들의 불안이 커지고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“오늘은 전화도 거의 없네요." 지난 5일 오후 찾은 경기 화성시 동탄역 인근 공인중개업소. 정부가 동탄을 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고, 토지거래허가구역 규제가 시행되는 첫날 중개업소 안은 예상보다 한산했다. 중개업소 관계자는 “지난달까지만 해도 규제 시행 전에 본계약을 앞당기려는 손님들이 있었지만 지금은 평소와 크게 다르지 않다"며 “토지거래허가구역 지정도 이미 예상됐던 만큼 살 사람은 대부분 지난주에 계약을 마쳤다"고 말했다. 정부는 지난달 30일 동탄과 용인 기흥, 구리를 규제지역으로 지정하고 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용하기로 했다. 갭투자가 사실상 막히고 대출 규제도 강화됐지만 현장 분위기는 지난해 서울 토지거래허가구역 확대 당시처럼 급격히 얼어붙은 모습과는 달랐다. 시장은 규제 발표 이전부터 이미 움직이고 있었다. 동탄역에서 롯데백화점을 지나 시범단지 방향으로 걸었다. 일요일 오후였지만 회사 배지를 목에 건 직장인들이 거리 곳곳을 오갔고 카페에는 노트북을 펼친 직장인들이 눈에 띄었다. 역 앞 광장은 차분했지만 도시의 리듬은 분명 삼성전자의 출퇴근 시간에 맞춰 움직이고 있었다. 이 분위기는 중개업소에서도 그대로 확인됐다. 한 공인중개사는 기자에게 가장 먼저 “삼성 다니세요?"라고 물었다. 이어 “동탄에서는 어느 회사 셔틀버스를 타느냐가 집을 결정하는 중요한 기준"이라며 “삼성전자 화성·기흥·평택캠퍼스로 가는 셔틀버스 정류장과 가까운 단지는 꾸준히 문의가 이어진다"고 설명했다. 이른바 '셔세권'이다. 역세권보다 기업 셔틀버스 접근성이 더 중요한 지역이라는 뜻이다. 동탄역 인근 단지들은 삼성전자와 SK하이닉스를 비롯한 반도체 기업 종사자들의 실거주 수요가 꾸준히 이어지고 있다. 최근 생성형 AI 확산으로 반도체 업황 회복 기대감까지 커지면서 고소득 직장인들의 주택 수요가 시장을 떠받치고 있다는 것이 현장의 공통된 설명이다. 실제 동탄역 롯데캐슬 전용면적 84㎡는 최근 22억2500만원에 거래되며 신고가를 다시 썼다. 규제 발표 이후에도 집주인들이 매물을 거둬들이거나 가격을 쉽게 낮추지 않는 이유 역시 이러한 실수요에 대한 자신감 때문이라는 분석이다. 동탄역을 중심으로 한 시범단지는 도시의 성격을 그대로 보여준다. 롯데백화점과 SRT, 향후 GTX-A가 연결되는 동탄역은 도시의 중심축 역할을 하고 있었다. 역과 상업시설, 주거단지가 지하 통로와 보행로로 자연스럽게 이어지고 새 아파트들이 밀집해 있었다. 동탄대로와 동탄순환로를 중심으로 형성된 시범단지는 생활 인프라와 교통 여건이 가장 먼저 갖춰진 핵심 입지로 평가받는다. 반면 남동탄 호수공원 일대는 또 다른 분위기였다. 호수를 따라 산책하는 주민들과 대형 카페, 상가가 이어졌고 린스트라우스와 부영 단지 등은 호수 조망과 교육환경을 강점으로 내세우고 있었다. 한 주민은 “서울처럼 답답하지 않고 공원도 많아 아이 키우기 좋다"며 “삼성으로 출퇴근하기도 편해 굳이 서울로 갈 이유를 못 느낀다"고 말했다. 동탄이 단순한 베드타운이 아니라 산업도시라는 점은 도시 곳곳에서 확인됐다. 북쪽으로는 판교와 분당, 남쪽으로는 삼성전자 평택캠퍼스와 산업단지가 이어지는 경부축 중심에 자리하고 있다. GTX와 SRT로 서울 접근성도 뛰어나지만, 정작 주민들이 가장 중요하게 여기는 것은 직장과의 거리였다. 부동산 전문가들도 최근 동탄 집값을 움직이는 핵심 변수로 '일자리'를 꼽는다. 과거에는 지하철 노선이나 개발계획이 집값을 좌우했다면 지금은 반도체 산업과 AI 투자가 도시의 가치를 결정하는 시대가 됐다는 것이다. 생성형 AI 확산으로 반도체 기업들의 실적 개선과 성과급 기대가 높아지고, 이러한 소득이 다시 산업 거점 주택시장으로 유입되는 구조가 동탄에서도 나타나고 있다는 분석이다. 매매시장과 달리 전세시장은 여전히 견조한 모습이다. 서울 전셋값 부담이 커지면서 광명, 동탄, 수원 영통, 안양 동안, 용인 기흥 등 서울 접근성이 좋은 경기 남부 지역으로 전세 수요가 이동하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 화성 동탄구 아파트 전셋값은 8% 넘게 상승하며 전국 상위권 상승률을 기록했고, 경기도 전세 매물도 지난해 말보다 30% 이상 감소했다. 현장에서도 비슷한 분위기가 감지됐다. 동탄역 인근 한 공인중개업소 관계자는 “매매 문의는 줄었지만 전세를 찾는 손님은 꾸준하다"며 “서울 전세가 부담스러운 신혼부부나 삼성·SK 계열 직장인들이 동탄으로 내려오는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “매매가 막히면 실거주 수요가 전세시장에 머물면서 전세 매물이 더 줄 수 있다"며 “전세가격이 받쳐주면 집주인들도 호가를 쉽게 낮추지 않을 것"이라고 전망했다. 다만 규제에 대한 아쉬움을 나타내는 목소리도 있었다. 동탄1신도시 중개업소들은 “최근 가격 상승은 사실상 동탄2가 주도했는데 동탄1까지 동일한 규제를 적용한 것은 다소 과하다"고 입을 모았다. 동탄2 주민 역시 “올해 초만 해도 10억원 안팎에 거래되던 단지가 최근에는 12억원대까지 오른 곳도 있다"며 “동탄역 인근 대장 단지뿐 아니라 외곽 단지까지 가격이 빠르게 따라붙는 분위기였다"고 말했다. 동탄 개발사업에 정통한 한 관계자는 “동탄2 트램도 최근에는 착공을 전제로 한 행정 절차와 사업비 조정 논의가 구체화되고 있다"며 “GTX와 SRT에 트램망까지 더해지면 동탄2 내부 이동성과 동탄역 접근성이 한층 개선될 것"이라고 말했다. 이어 “결국 동탄 집값의 핵심은 동탄역 접근성과 반도체 직주근접성"이라며 “트램이 실제 착공하면 호수공원과 남동탄 등 동탄역에서 상대적으로 떨어진 생활권에도 교통 프리미엄이 확산될 가능성이 있다"고 전망했다. 반면 투자에 대해서는 신중론도 적지 않았다. 동탄에 10년 넘게 거주한 한 주민은 “성과급 기대감이 집값에 영향을 주는 것은 맞지만 모든 단지가 똑같이 오를 것으로 보기는 어렵다"며 “동탄은 면적이 넓어 동탄역과 시범단지, 호수공원 일부처럼 입지가 확실한 곳과 외곽 단지의 온도 차가 크다"고 말했다. 이어 “삼성전자 직원들도 동탄에만 사는 것이 아니라 망포, 영통, 광교, 분당, 수지 등으로 분산돼 거주한다"며 “성과급을 받으면 오히려 상급지로 갈아타는 수요도 있는 만큼 단순히 반도체 효과만 믿고 외곽 단지까지 따라 사는 것은 신중할 필요가 있다"고 조언했다. 또 다른 공인중개업소 관계자는 “가격이 단기간에 너무 많이 오른 것은 사실이라 매수자들이 쉽게 따라붙기는 어려운 분위기"라며 “호가는 버티고 있지만 거래는 줄어든 만큼 당분간은 가격 조정이나 횡보 가능성이 있다"고 말했다. 그러면서도 “매물이 한꺼번에 쏟아지는 상황은 아니라 급락보다는 거래 공백 속에서 눈치 보기가 이어질 가능성이 크다"며 “실거주 수요가 확실한 단지와 호가만 앞서간 단지는 앞으로 차별화될 것"이라고 내다봤다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“반도체 공장 들어온다고 땅 보러 온 사람은 아직 없어요. 말은 많은데, 공항이 먼저 옮겨야 되는 것 아니겠어요." 30일 낮 에너지경제신문이 광주송정역 앞에서 만난 택시기사는 반도체 메가클러스터 얘기에 잠시 웃었다. 정부가 광주·전남권을 수도권에 이은 '제2의 반도체 생산기지'로 키우겠다고 발표한 다음 날이었다. 하지만 서울에서 KTX를 타고 내려온 취재진 눈앞의 송정역 주변은 아직 들뜬 개발 열기보다 평일 한낮의 일상에 가까웠다. 정부는 전남광주통합특별시에 총 800조원을 투자해 삼성전자와 SK하이닉스가 각각 2기씩, 모두 4기의 메모리 반도체 팹을 구축하는 구상을 내놨다. 수도권에 집중된 생산 기반을 분산하고, 전력·용수·부지·인허가를 정부가 뒷받침해 메모리 생산 능력을 키우겠다는 계획이다. 정부 자료에는 광주·전남권이 인프라와 정주 여건, 인력을 종합 고려한 새 반도체 생산 거점으로 적시됐다. 현장에서는 “어디에, 언제, 어떤 방식으로 지을 것인가"라는 질문부터 풀어야 했다. 광주송정역에서 광주공항으로 향하는 길은 멀지 않았다. 광주공항과 군공항 부지는 대규모 산업단지 후보지로 거론돼 왔다. 넓은 부지와 KTX역, 도심 접근성이 장점이다. 공항 터미널 앞 주차장에서는 국내선 이용객과 차량이 오갔지만, 활주로 너머의 넓은 땅은 여전히 항공기와 군 시설의 영역이었다. 공항 주변 주민과 택시기사들이 가장 먼저 꺼낸 말은 반도체가 아니라 군공항 이전이었다. 군공항과 민간공항 이전 논의는 오랜 기간 지역의 숙제로 남아 있다. 군공항은 소음 문제와 이전 후보지 선정, 중앙정부 지원 문제 등이 얽혀 있어 단기간에 해법을 찾기 어렵다는 평가가 많다. 한 지역 주민은 “공항이 옮겨져야 개발도 할 수 있는데, 정권이 바뀔 때마다 얘기가 달라지는 것 아니냐는 걱정이 있다"고 말했다. 반도체 팹은 통상 수백만㎡ 단위의 부지와 안정적인 전력·용수 공급망을 요구한다. 군공항 이전 부지는 넓은 면적을 확보할 수 있다는 점에서 매력적이지만, 이전 자체가 선행 조건이다. 결국 '부지가 있다'는 것과 '반도체 공장이 곧 들어설 수 있다'는 것은 전혀 다른 문장이다. 광주공항 주변에서 만난 한 운전기사는 “공항만 나가는 게 아니라 군공항까지 같이 이전돼야 하는데, 이건 광주시만의 힘으로 풀 일이 아니다"며 “정부가 재원과 이전 방안을 확실히 내놔야 한다"고 말했다. 광주 반도체 구상의 또 다른 시험대는 물이다. 정부는 서남권 반도체 거점 조성과 관련해 전력과 용수 인프라를 책임지고 공급하겠다는 방침을 밝혔다. 하지만 반도체 공정에 필요한 물은 단순히 강물이 흐르는지의 문제가 아니다. 가뭄에도 흔들리지 않는 원수 확보, 취수·송수관로, 정수·재이용 설비, 초순수 생산시설이 함께 갖춰져야 한다. 광주공항 인근에서 황룡강 쪽으로 향하자 풍경은 조금 달라졌다. 도심을 가로지르는 강줄기와 제방, 주변 농지와 도로가 이어졌다. 강은 흐르고 있었지만, 눈으로 확인한 물길이 곧바로 반도체 공정용 물을 뜻하지는 않았다. 반도체 제조에는 미세 불순물까지 제거한 초순수가 필요하다. 취수량이 충분하더라도 정수 과정의 비용과 회수율, 폐수 처리 능력, 가뭄 시 공급 우선순위까지 따져야 한다. 현장에서는 물 부족에 대한 인식도 엇갈렸다. 일부 주민은 장성댐과 영산강 수계, 광주의 기존 상수도 공급 체계를 들어 “과거보다 물 사정이 나아졌다"고 말했다. 반면 가뭄이 반복되는 상황에서 대규모 팹 수요가 더해질 경우 생활·농업·산업용수 간 갈등이 커질 수 있다는 우려도 나왔다. 한 지역 관계자는 “강물을 바로 공장에 쓰는 구조가 아니라 저수지와 송수 체계, 정수시설을 거쳐야 한다"며 “물의 양도 중요하지만 수질과 공급 안정성이 더 큰 과제"라고 말했다. 광주시 반도체AI 관련 부서 역시 정부 발표 직후에는 구체적 공급 경로와 광주 배정 물량을 확인하는 단계라는 입장을 보였다. 광주시 관계자는 정부가 언급한 산업용수 수치와 관련해 “정부 발표를 보고 있는 중"이라며 향후 발표 내용과 협의 과정을 지켜봐야 한다는 취지로 설명했다. 이는 반도체 유치의 성패가 투자 총액보다 '물길의 설계도'에 달려 있음을 보여준다. 대형 팹은 착공 전부터 수년간 용수와 전력 인프라를 깔아야 한다. 입지가 확정되지 않은 상태에서 관로 길이, 취수원, 저장시설, 펌프장 위치와 비용을 구체화하기도 어렵다. “하루 몇십만t, 몇백만t 공급 가능"이라는 숫자가 실제 공장 가동 시점의 공급 보증으로 이어지려면, 공학적 설계와 재원 조달, 환경 인허가가 뒤따라야 한다. 다만 광주가 빈 도화지는 아니다. 북구 GIST와 첨단3지구로 이동하자 분위기는 공항권과 또 달랐다. 넓은 도로와 연구·산업 시설, AI 관련 인프라가 이어졌다. 광주는 국가AI데이터센터와 AI집적단지, GIST를 중심으로 AI 연구와 인력 양성 기반을 꾸려 왔다. 정부도 GIST Arm스쿨 개교와 남부권 연합공대 인력 양성 등을 통해 반도체 인력 공급 기반을 강화하겠다고 밝혔다. 광주의 강점은 반도체 대기업 팹을 당장 세울 수 있는 완성된 제조단지라기보다, AI와 연구 인프라를 반도체 산업과 연결할 수 있는 기반에 있다. AI 반도체 설계, 팹리스, 패키징, 장비·소재, 데이터센터와 연계한 실증 분야에서는 GIST와 국가AI 인프라가 경쟁력이 될 수 있다. 반대로 대규모 메모리 전공정 팹은 전력과 용수, 부지, 협력사 생태계가 동시에 갖춰져야 한다. 정부가 내놓은 구상은 단순한 지역 유치전이 아니다. 수도권 팹 집중의 한계를 넘기 위해 새로운 생산 거점을 만들겠다는 산업 전략이다. 정부는 수도권 중심의 반도체 생산 기반이 전력·용수·부지 측면에서 한계에 닿고 있다고 보고, 서남권을 새로운 생산 축으로 삼겠다고 밝혔다. 그러나 광주 현장에서 확인한 것은 '800조원'이라는 숫자의 크기만큼이나 실행의 순서가 중요하다는 사실이다. 공항 이전은 부지를 열어야 하고, 황룡강과 영산강 수계는 물길의 안정성을 증명해야 하며, 첨단3지구와 GIST는 연구 인프라를 기업의 실제 투자와 일자리로 연결해야 한다. 광주송정역으로 돌아오는 길, 택시기사는 “큰 공장이 들어와 일자리가 생기면 사람은 따라온다"고 말했다. 다만 그는 곧 “말만 남으면 안 된다"고 덧붙였다. 광주의 반도체 메가클러스터는 이제 발표를 마쳤다. 다음 과제는 물과 전력, 부지와 이전, 그리고 사람의 시간을 어떻게 먼저 확보하느냐다. AI는 이미 광주에서 켜져 있다. 반도체 팹은 아직, 지도 위의 선을 공사 현장의 선으로 바꿔야 한다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

과거의 낡은 시장 골목과 고층 아파트 숲이 공존하는 서울 지하철 4호선 길음역 일대가 20년 넘게 이어진 뉴타운 개발의 마무리 국면에 접어들고 있다. 길음5재정비촉진구역과 길음역세권 재개발 등이 잇따라 추진되며 완성형 주거지로의 기대감이 커지는 가운데, 단지별 선호도 차이와 출퇴근길 교통 혼잡, 공사비 부담 등은 풀어야 할 과제로 꼽힌다. 16일 에너지경제신문이 찾은 성북구 길음역 일대는 정비사업이 다시 속도를 내는 분위기였다. 길음역을 나오자 오래된 시장 골목과 고층 아파트 단지가 한눈에 들어왔다. 역 주변으로는 낡은 간판을 단 점포와 저층 주거지가 남아 있었고, 그 뒤편으로는 이미 입주를 마친 길음뉴타운 아파트들이 병풍처럼 서 있었다. 한쪽에서는 오래된 생활권이 버티고, 다른 한쪽에서는 새 아파트 숲이 도시의 표정을 바꾸고 있었다. 길음시장 정비사업과 길음역세권 재개발, 길음5재정비촉진구역 등 뉴타운 잔여 구역이 잇따라 추진되면서 길음뉴타운 개발은 사실상 마무리 단계로 향하고 있다. 노후 저층 주거지와 전통시장, 역세권 상권이 고층 주거단지와 복합 상업시설로 재편되면 성북권 주거 지형도 한 단계 달라질 전망이다. 특히 길음뉴타운의 마지막 퍼즐로 꼽히는 길음5재정비촉진구역도 사업 절차를 밟고 있다. 서울시는 지난해 9월 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 길음5구역 재개발 사업을 조건부 의결했다. 이에 따라 성북구 정릉동 175번지 일대 3만6333.9㎡ 부지에는 용적률 282.26%를 적용한 지하 6층~지상 33층, 총 754가구 규모의 아파트 단지가 조성될 예정이다. 이 가운데 139가구는 공공주택으로 공급된다. 길음5구역이 본궤도에 오르면 20여 년간 이어져 온 길음 재정비촉진지구 사업도 큰 틀에서 마무리 단계에 접어들었다는 평가가 나온다. 최근 길음 일대가 주목받는 배경에는 가격 흐름도 있다. 일부 부동산 커뮤니티와 시장 일각에서는 한때 '마용성 다음은 길음'이라는 말까지 나왔다. 길음뉴타운 대장 단지로 꼽히는 래미안길음센터피스와 롯데캐슬 클라시아 전용 84㎡는 최근 수년간 17억원 안팎에서 거래되며 강북권 대표 신축·준신축 단지로 자리 잡았다. 강남권 초고가 아파트에 대한 세금 부담과 대출 규제가 커지는 가운데, 상대적으로 접근 가능한 신축 역세권 단지로 실수요가 이동했다는 분석도 나온다. 실수요자 사이에서는 길음뉴타운 내 단지별 선호도도 뚜렷하게 갈린다. 인근 중개업계는 교통·상권 접근성이 좋은 래미안길음센터피스와 롯데캐슬 클라시아를 상위 선호 단지로 꼽고, 길음뉴타운 6·8·9단지 역시 매수 문의가 꾸준한 곳으로 보고 있다. 다만 최근 단기 급등에 따른 가격 부담이 커진 만큼 학군 수요나 실거주 목적의 경우 매수보다 전세로 먼저 접근하려는 움직임도 적지 않다는 설명이다. 인근 중개업계 관계자는 “길음뉴타운 내에서도 단지별 선호도 차이가 뚜렷하다"며 “교통 접근성과 생활 편의시설, 단지 입지 등을 고려하면 래미안길음센터피스와 롯데캐슬 클라시아가 가장 선호도가 높고, 이어 6·8·9단지 등이 실수요자 관심을 받는 분위기"라고 말했다. 이어 “학군이나 자녀 통학 여건을 중시하는 수요자라면 2·4단지를 검토하는 경우도 있지만, 최근 가격이 단기간에 오른 만큼 매수보다 전세로 접근하려는 움직임도 있다"며 “실거주 목적과 투자 목적을 나눠 신중히 판단해야 한다"고 덧붙였다. 다만 길음이 마포·용산·성동과 같은 상급지 반열에 올랐다고 단정하기는 어렵다. 가장 큰 약점은 여전히 교통이다. 출퇴근 시간대 길음역과 미아사거리 일대 도로는 차량이 병목처럼 몰린다. 동소문로를 통해 내부순환도로로 진입하려는 차량과 삼양로에서 내려오는 차량이 뒤엉키면서 정체가 반복된다. 내부순환도로와 동부간선도로 합류 구간까지 감안하면 차량 이동성은 실거주자들이 체감하는 핵심 불편 요인으로 꼽힌다. 대중교통 역시 녹록지 않다. 4호선 길음역은 강북 북부권에서 내려오는 승객을 이미 가득 실은 상태로 열차가 도착하는 경우가 많아 출근 시간대 도심 방향 승차가 쉽지 않다는 지적도 나온다. 도로와 지하철의 '이중 병목'은 길음의 고질적 약점으로 남아 있다. 향후 동북선 개통은 미아사거리역 일대 접근성을 높이고 강북 동북권 교통망을 보완하는 요인으로 평가된다. 다만 그 효과가 길음뉴타운 전반에 고르게 확산될지는 의견이 갈린다. 인근 중개업계 관계자는 “클라시아와 센터피스, 동부센트레빌 등은 기존 역 접근성이 우수한 편이고 일부 단지도 도보 이동이 가능하다는 평가가 있지만, 동북선 수혜는 미아사거리역 인근 단지를 중심으로 제한적으로 반영될 가능성이 크다"며 “동북선 효과를 길음뉴타운 전체 호재로 확대 해석하기에는 무리가 있다"고 말했다. 그럼에도 길음뉴타운 주요 단지가 17억원 안팎의 가격을 형성한 데에는 뚜렷한 이유가 있다. 길음뉴타운 안에서도 래미안길음센터피스는 대단지 신축, 단지 내 보안, 활성화된 상가, 백화점·대형마트 접근성 등을 갖춘 대표 주거지로 꼽힌다. 인근에는 롯데백화점, 현대백화점, 이마트 등 대형 상업시설이 몰려 있어 생활 편의성이 높다. 단지 내부 생활권만 놓고 보면 강북권에서 손꼽히는 '완성형 주거지'라는 평가도 나온다. 학군도 가격을 떠받치는 요인 중 하나다. 길음뉴타운 일대는 영훈초·영훈국제중 등 사립학교 수요와 맞물려 학부모 관심이 꾸준한 지역이다. 다만 사립학교는 거주지만으로 자동 배정되는 구조가 아니어서 실제 배정 가능한 초·중학교 학군과의 차이는 따져봐야 한다. 길음초·길음중 배정 가능성이 높은 단지, 특히 평지에 가까운 단지는 같은 생활권 안에서도 선호도가 높게 나타난다. 실제로 길음뉴타운 안에서도 가격은 단지별로 뚜렷하게 갈린다. 역세권, 연식, 단지 규모, 경사 여부, 학군 접근성이 복합적으로 작용한다. 같은 길음 생활권이라도 평지에 가까운 대단지와 언덕 위 소규모 구축 단지의 시장 평가는 다르다. 길음의 가격 구조는 '동네 전체 상승'이라기보다 조건이 좋은 단지로 수요가 집중되는 양상에 가깝다. 장점과 단점은 분명히 갈렸다. 길음뉴타운은 종로 접근성과 백화점·대형마트 등 생활 편의시설, 정비된 뉴타운 주거환경이 강점으로 평가됐다. 반면 언덕 지형과 부족한 녹지, 출퇴근 시간대 교통 혼잡은 약점으로 지적됐다. 장안동 일대는 평지 생활권과 녹지, 자차 접근성이 장점으로 꼽혔지만 지하철 접근성이 상대적으로 떨어진다는 평가가 나왔다. 주변 개발도 길음의 향후 가격 흐름에 영향을 줄 변수다. 미아3구역과 미아4구역은 관리처분인가 이후 철거 작업이 진행 중인 곳으로, 향후 신축 단지가 들어서면 인근 기존 아파트 가격에도 영향을 미칠 수 있다. 신축 분양가가 높게 책정되고 시장에서 소화될 경우 상대적으로 가격이 낮은 기존 단지로 수요가 이동할 가능성도 있다. 길음과 미아 일대가 하나의 신축 주거 벨트로 연결될 수 있다는 기대가 나오는 이유다. 길음·미아 일대를 임장한 한 방문자는 “길음역 주변은 아직 정비되지 않은 골목이 남아 있지만, 뉴타운 안쪽으로 들어가면 래미안·푸르지오·이편한세상 등 브랜드 단지가 모여 하나의 주거 마을처럼 형성돼 있었다"고 말했다. 그는 “언덕과 경사는 분명한 단점이지만, 백화점과 이마트, 도서관 등 생활 인프라가 가까워 실거주 만족도는 높아 보였다"며 “미아3·4구역 등 주변 재개발이 진행되면 길음·미아 일대가 하나의 신축 주거 벨트로 바뀔 가능성이 있다"고 덧붙였다. 최근 길음뉴타운 내 아파트를 매수한 한 입주민은 “노원·도봉·강북권보다 입지 경쟁력이 있고 동북선 개통에 따른 왕십리 등 주요 환승 거점 접근성 개선 기대감, 대형마트·병원 등 생활 인프라, 역세권 입지가 매수 판단에 영향을 줬다"고 말했다. 그는 “전고점 대비 가격이 크게 오른 상태가 아니었다는 점도 향후 상승 여력으로 봤다"고 덧붙였다. 길음역세권 재개발은 일대 변화를 이끄는 또 다른 축이다. 역과 가까운 입지에 고층 주거단지와 상업시설이 들어서면 길음역 주변의 상권 구조와 주거환경이 함께 바뀔 가능성이 크다. 특히 노후 상권 이미지가 강했던 역 주변 저층 상권이 새 주거·상업 복합 공간으로 재편되면 성북권 역세권 가치도 재평가될 수 있다. 최근 주식시장 강세와 서울 아파트 가격 회복세가 맞물리면서 일부 개인 투자자와 실수요자 사이에서 상대적으로 진입 가격이 낮은 주거지를 다시 살펴보는 분위기도 나타난다. 한 부동산업계 관계자는 “강남권이나 마용성은 이미 가격 부담이 큰 만큼 노도강과 강북·성북권 중급지가 대체 선택지로 거론되고 있다"며 “길음·미아는 상당수 단지가 전고점을 회복했거나 넘어섰지만, 노원·상계 등 일부 지역은 아직 회복 여지가 남아 있다는 인식도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 용산역 3번 출구를 나서자 도심 한복판이라고 믿기 어려운 광활한 공터가 눈앞에 펼쳐졌다. 철길과 차량기지, 오래된 창고들이 남아 있는 이곳은 한때 '단군 이래 최대 개발사업'이라는 이름으로 기대를 모았다가 좌초된 용산정비창 부지다. 10년 넘게 서울의 마지막 노른자 땅으로 남아 있던 이 공간이 다시 움직이고 있다. 총사업비 50조원 규모의 용산국제업무지구 개발 사업이 본격화되면서 서울의 미래를 둘러싼 기대와 논쟁도 함께 커지고 있다. 26일 에너지경제신문이 찾은 용산 일대는 개발 기대감이 응축돼 있었다. 이 지역에 들어설 용산국제업무지구는 서울 용산구 한강로3가 일대 약 45만6000㎡ 규모의 철도정비창 부지를 국제업무·상업·주거·문화 기능이 결합된 복합도시로 조성하는 사업이다. 서울시는 이를 '용산서울코어'로 명명하고 서울의 미래 100년을 이끌 글로벌 비즈니스 허브로 육성하겠다는 청사진을 제시하고 있다. 국제업무존에는 글로벌 기업 본사와 국제회의장, 컨벤션 시설, 초고층 랜드마크가 들어서고 업무복합존과 업무지원존에는 주거·상업·문화시설이 함께 배치된다. 계획대로라면 2028년 기반시설 조성을 마치고 2031년부터 입주가 시작된다. 서울시의 구상은 단순한 재개발을 넘어선다. 뉴욕 허드슨야드와 일본 아자부다이힐즈처럼 업무와 주거, 문화와 녹지가 입체적으로 결합된 미래형 도시를 만들겠다는 계획이다. 서울시는 개발 과정에서 14만6000명의 고용과 32조6000억원 규모의 생산유발 효과가 발생할 것으로 기대하고 있다. 서울 한복판에서 사실상 마지막으로 가능한 초대형 도시 재편 사업이라는 점에서 상징성도 남다르다. 서울시 관계자는 “용산국제업무지구는 서울의 미래 100년을 준비하는 도시혁신 프로젝트"라며 “국제업무와 스마트산업, 주거·문화·생활 기능이 유기적으로 연결되는 '직주락(職住樂)' 도시를 구현해 글로벌 도시 서울의 새로운 성장 거점으로 육성할 방침"이라고 밝혔다. 이어 “세계 주요 도시들이 도심 핵심 입지에 복합업무지구를 조성해 경쟁력을 높이고 있는 만큼 용산 역시 서울의 국제경쟁력을 상징하는 랜드마크이자 경제활동의 중심축으로 자리매김할 것"이라고 강조했다. 실제 기대감은 주변 부동산 시장에도 빠르게 반영되고 있다. 용산정비창과 맞닿은 서부이촌동과 원효로, 산천동 일대 주요 단지에서는 개발 기대감이 높아지는 분위기다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 산천동 리버힐삼성 전용 59㎡는 지난달 15억5000만원에 거래됐다. 도원동 도원삼성래미안 전용 114㎡는 이달 19억5000만원에 손바뀜됐고, 전용 59㎡ 역시 지난해 7월 12억8000만원에서 올해 4월 16억원으로 거래되며 상승세를 보였다. 용산국제업무지구 개발과 원효로 일대 정비사업이 맞물리면서 배후 주거지 가치에 대한 기대감이 반영되고 있다는 분석이다. 용산역 인근 한 공인중개사는 “국제업무지구가 완성되면 업무시설 종사자와 배후 수요가 대거 유입될 가능성이 높다"며 “원효로·이촌동·한강로 일대 재개발 사업과 맞물려 용산의 주거 선호도는 지금보다 더 높아질 수 있다"고 말했다. 개발 수혜는 국제업무지구 내부에만 머물지 않을 전망이다. 원효로3·4가 일대에서는 신속통합기획과 모아타운 사업이 속도를 내고 있다. 원효로4가 모아타운 구역은 조합 설립을 앞두고 있으며 풍전아파트 일대는 최근 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 원효로3가 역시 복수의 재개발 사업이 추진되고 있다. 사업이 모두 완료되면 노후 저층 주거지는 2000가구 규모의 신축 주거단지로 탈바꿈하게 된다. 원효로 일대 한 공인중개사는 “원효로3가는 용산국제업무지구와 원효대교 북단을 잇는 핵심 배후 주거지로 평가받고 있다"며 “사업이 지연되고 있지만 입지 자체에 대한 기대감은 여전히 높다"고 말했다. 이어 “국제업무지구 주 출입구와 맞닿는 위치인 만큼 장기적으로는 원효로4가와 함께 개발 수혜가 예상된다"고 설명했다. 실제 원효로3가 일대는 수년째 재개발 논의가 이어지고 있지만 구역 내 주민 간 이해관계 차이와 사업 방식에 대한 의견 충돌이 지속되면서 사업 속도가 더뎠다. 특히 일부 노선형 상업지역을 포함한 구역계 설정을 둘러싸고 주민 간 찬반이 갈렸고, 현금청산 대상자 비율과 높은 반대 동의율도 사업 추진의 걸림돌로 작용했다. 최근에는 갈등이 있는 구역과 개발 의지가 높은 구역을 분리해 추진하는 방안이 거론되면서 사업 정상화 가능성에 대한 기대가 다시 커지고 있다. 정비업계 역시 원효로 일대의 잠재력을 높게 평가한다. 한 부동산 개발 전문가는 “원효로3가는 단순한 노후 주거지가 아니라 용산국제업무지구와 직접 연결되는 배후 주거지라는 점에서 의미가 크다"며 “국제업무지구 개발이 본격화되면 원효로 일대 정비사업의 사업성도 지금보다 높아질 가능성이 있다"고 말했다. 하지만 기대감만큼 우려도 적지 않다. 가장 큰 쟁점은 용산국제업무지구를 국제업무 중심 도시로 육성할 것인지, 서울 도심 주택 공급 확대를 위한 거점으로 활용할 것인지에 대한 논쟁이다. 정부는 용산국제업무지구 내 주택 공급 규모를 최대 1만 가구 수준까지 확대하는 방안을 검토하고 있다. 반면 서울시는 기존 계획인 6000가구를 바탕으로 최대 8000가구 수준이 적정하다는 입장이다. 지나친 주거 비중 확대가 국제업무지구 본연의 기능을 훼손할 수 있다는 이유에서다. 현장에서는 업무 기능 유지가 우선이라는 목소리가 적지 않다. 용산역 인근 한 부동산업계 관계자는 “용산정비창 부지는 서울 한가운데 남은 마지막 대규모 개발 가능 부지"라며 “단순히 아파트를 공급하는 차원을 넘어 서울의 새로운 경제·업무 중심축을 만드는 역할이 필요하다"고 말했다. 그는 “용산은 KTX와 GTX, 지하철, 공항철도가 연결되는 전국 단위 교통 허브"라며 “글로벌 기업이나 국제기구가 입주할 수 있는 고급 업무공간을 확보하는 것이 장기적으로 서울 경쟁력에 더 도움이 될 수 있다"고 설명했다. 상업용 부동산 업계에서도 비슷한 시각이 나온다. 한 전문가는 “최근 오피스 공실률을 이유로 업무지구 필요성에 의문을 제기하는 시각도 있지만 일반 오피스와 프라임 오피스 시장은 구분해서 볼 필요가 있다"며 “국제기업과 금융기관이 원하는 대규모 고급 업무시설은 여전히 부족한 상황"이라고 말했다. 이 같은 논쟁은 이번 서울시장 선거 과정에서도 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 정원오 더불어민주당 후보는 용산을 AI·디지털금융·바이오 산업 중심의 글로벌 혁신거점으로 육성하고 유엔(UN) AI 허브를 유치하겠다는 구상을 내놨다. 토지 매각 대신 99년 장기임대 방식을 도입하고 시민 참여형 리츠(REITs)를 활용해 공공성을 강화하겠다는 방안도 제시했다. 반면 오세훈 국민의힘 후보는 용산국제업무지구의 본질은 국제업무 중심지 조성에 있다며 과도한 주택 공급 확대에 반대하고 있다. 그는 “8000가구가 사실상 마지노선"이라며 1만 가구 공급이 현실화될 경우 녹지와 업무 기능 축소, 교통·교육 인프라 부담 증가가 불가피하다고 주장한다. 주민들의 의견도 엇갈린다. 일부 주민들은 업무시설 확대와 집값 상승 효과를 기대하며 사업 속도를 요구하는 반면, 다른 주민들은 교통 혼잡과 교육시설 부족, 생활 인프라 과부하를 우려한다. 실제 용산 일대 곳곳에는 '1만 가구 공급 반대' 현수막이 내걸리며 갈등 양상이 표면화되기도 했다. 한편, 사업 자체의 불확실성을 지적하는 목소리도 있다. 용산국제업무지구는 이미 한 차례 실패를 경험한 사업이다. 2007년 화려하게 출발했지만 글로벌 금융위기와 사업성 악화로 2013년 결국 무산됐다. 현재도 오피스 시장 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색은 잠재적 변수로 꼽힌다. 실제 글로벌 기업 유치와 투자 수요 확보 여부가 사업 성패를 좌우할 것이라는 분석도 나온다. 이번 사업은 서울시와 코레일이 주도하는 공공 중심 개발이라는 점에서 과거와 차이가 있지만, 여전히 시장 여건에 따른 위험요인은 존재한다. 최근 서울 오피스 시장은 공급 증가와 기업들의 비용 절감 기조로 공실률 상승 우려가 제기되고 있으며, 고금리 장기화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축도 대규모 개발사업의 수익성에 부담 요인으로 꼽힌다. 특히 용산국제업무지구가 목표로 하는 글로벌 비즈니스 허브 기능을 구현하려면 국내외 대기업 본사와 금융기관, 첨단산업 기업 등의 실질적인 입주 수요를 확보해야 한다는 지적이 나온다. 업계에서는 교통망 확충과 한강변 입지, 용산정비창 부지의 희소성 등을 고려할 때 장기적인 경쟁력은 충분하다는 평가가 많지만, 국제업무지구라는 이름에 걸맞은 글로벌 기업 유치와 지속적인 투자 수요 확보가 이뤄지지 않을 경우 업무시설 공급 과잉과 사업성 저하 문제가 다시 제기될 수 있다는 분석도 나온다. 결국 사업 성공 여부는 개발계획 자체보다 실제 기업 입주와 민간 투자 유치, 금융시장 안정 여부에 달려 있다는 평가다. 그럼에도 전문가들은 용산의 잠재력만큼은 부인하기 어렵다고 입을 모은다. 한 부동산 시장 분석가는 “과거 서울의 성장축이 강북에서 강남으로 이동했던 것처럼 앞으로는 강남·여의도·용산을 잇는 삼각축 구조가 형성될 가능성이 있다"며 “용산국제업무지구는 단순한 지역 개발사업이 아니라 서울 경제지도를 다시 그리는 사업으로 봐야 한다"고 평가했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남 재건축 시장의 핵심 요지로 꼽히는 서초구 신반포 19·25차 통합 재건축 수주전이 국내 건설업계의 '왕좌' 삼성물산과 '파격의 아이콘' 포스코이앤씨의 정면충돌로 뜨겁게 달아오르고 있다. 오는 30일 시공사 선정 총회를 앞두고 양사는 최근 열린 사업설명회에서 상대방의 제안서를 조목조목 비판하며 한 치의 양보 없는 '진검승부'를 벌였다. 이번 수주전은 단순히 시공권을 따내는 것을 넘어 향후 강남권 재건축 시장의 브랜드 패권과 사업 전략의 향방을 가를 중대 분수령이 될 전망이다. 서울 서초구 잠원동 원능프라자. 엘리베이터 문이 열리자 한 건물 안에서 전혀 다른 두 개의 '반포의 미래'가 펼쳐졌다. 4층은 삼성물산의 '래미안 일루체라', 5층은 포스코이앤씨의 '더 반포 오티에르' 홍보관이었다. 신반포 19·25차 통합 재건축 수주전에 뛰어든 두 회사는 약속이라도 한 듯 같은 건물 위아래 층에 홍보관을 차렸다. 조합원들은 엘리베이터를 타고 층을 오르내리며 모형도를 비교했고, 상담석에서는 서로의 제안서를 들고 질문 공세를 이어갔다. 같은 한강을 바라보는 재건축이지만 두 회사가 그린 반포의 미래는 완전히 달랐다. 삼성은 '반포를 가장 잘 아는 브랜드'를 내세웠고, 포스코는 '사업조건과 수익 극대화'를 전면에 배치했다. 먼저 발길을 옮긴 4층 삼성물산 '래미안 일루체라' 홍보관의 주인공은 단연 1/145 축척의 대형 모형도였다. 화려한 트윈 타워를 중심으로 구현된 단지 전경은 야간 경관 조명까지 더해져 '차세대 반포 랜드마크'의 위용을 미리 뽐냈다. 홍보관 내부는 전반적으로 밝고 정돈된 분위기였다. 삼성물산은 단순한 화려함보다 '안정감'과 '완성도'를 강조하는 데 집중하는 모습이었다. 삼성물산 관계자는 “반포에서 래미안이 쌓아온 브랜드 가치와 압도적인 재무 안정성을 바탕으로 한 무제한 사업비 대여 조건을 설명하고 있다"며 “허황된 약속이 아니라 즉시 인허가가 가능한 실현 가능한 설계를 직접 확인시켜 드리는 것이 목적"이라고 말했다. 삼성은 오히려 '통합 재건축 경험'을 핵심 무기로 꺼냈다. 신반포19·25차는 19차·25차 아파트뿐 아니라 잠원CJ빌리지와 한신진일빌라트까지 함께 묶인 사업장이다. 단지별 위치와 평형 구성이 달라 조합원 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다. 실제 19차 아파트는 잠원역과 가장 가깝지만 한강에서는 가장 멀리 떨어져 있고, 잠원CJ빌리지와 한신진일빌라트는 한강과 가장 가깝지만 규모가 작다. 삼성은 원베일리·신반포 리오센트·반포 리체 등 통합 재건축 경험을 거론하며 “반포를 가장 잘 아는 회사"라는 점을 강조했다. 한 층 위 5층에 마련된 포스코이앤씨의 '더 반포 오티에르' 홍보관 분위기는 사뭇 달랐다. 입구부터 스카이브릿지를 모티브로 한 영상 콘텐츠가 어두운 복도 벽면을 가득 채우며 한강의 스카이라인을 비췄다. 삼성이 '브랜드와 안정성'을 강조했다면, 포스코는 '미래의 반포'를 시각적으로 체험시키는 데 집중하는 모습이었다. 대형 모형존에서는 전체 배치는 물론 조망 시뮬레이션을 통해 실제 거실에서 바라보게 될 한강 전망을 확인할 수 있었다. 조합원들이 모형도 앞에 몰려 특정 동과 라인을 가리키며 설명을 듣는 모습도 쉽게 볼 수 있었다. 포스코가 가장 공을 들인 건 한강 조망이었다. 사업지는 한강변과 직접 맞닿아 있지 않고 북서측에는 아크로리버뷰신반포가 자리 잡고 있다. 대부분 세대에서 한강 조망 확보가 쉽지 않은 구조다. 이에 포스코는 동 배치를 사선 형태로 틀고 스카이브릿지를 적용하는 방식으로 설계를 차별화했다. 회사 측은 이를 통해 한강 조망 세대를 523세대까지 늘렸다고 설명했다. 삼성 설계안의 한강 조망 세대 수(388세대)보다 많다는 점도 적극 부각했다. 이번 수주전의 핵심은 결국 두 가지다. '누가 더 많은 이익을 조합원에게 가져다줄 수 있느냐', 그리고 '그 약속을 실제로 지킬 수 있느냐'다. 포스코이앤씨는 '제로(0)-2-1' 전략을 핵심 슬로건으로 내세웠다. ▲분담금 제로 ▲세대당 금융지원금 2억원 ▲CD금리 마이너스 1% 수준 사업비 조달이라는 공격적인 조건이다. 포스코 측은 “대한민국 최고의 입지에 회사의 모든 역량을 집중했다"며 “동일 평형 입주 시 추가 분담금 없는 구조를 만들겠다"고 강조했다. 특히 금융 조건을 전면에 내세웠다. 포스코는 사업비 금리로 'CD-1%', 약 1.82% 수준을 제안했다고 설명하며 삼성물산의 금융조달 구조를 정면 비판했다. 삼성의 'AA+ 최고 신용등급 기반 최저금리' 문구에 대해선 “실제 환산 시 4%대 수준"이라고 주장했다. 또 “삼성이 제시한 금융비용 절감 수치는 다른 사업장 금리를 가정한 시뮬레이션에 불과하다"며 “숫자와 시기가 명확한 조건은 포스코"라고 강조했다. 후분양 전략도 핵심 카드다. 포스코는 “착공 후 24개월 동안 공사비를 받지 않는 자체 자금 기반 확정 후분양"이라며 “조합 금융비용을 획기적으로 줄일 수 있다"고 주장했다. 공사비 인상 문제와 관련해서는 “물가 상승 100억원까지 자체 부담" 조건도 제시했다. 포스코 관계자는 “현재 반포 아파트 시장에서 분양가가 3.3㎡당 약 8000만원 수준인데 분양 예상 시점인 2033년에는 최소 1억5000만원 이상의 분양가 실현이 가능할 것"이라며 “후분양 전략 등을 통해 조합 수익을 극대화하겠다"고 말했다. 반면 삼성물산은 포스코의 핵심 제안이 “조합원 돈으로 만들어진 착시효과"라고 반박했다. 삼성 측은 설명회에서 포스코 제안서를 직접 띄우며 “2억원 금융지원금은 공사비가 아니라 사업비 항목"이라며 “결국 조합이 빌리고 조합원이 분담금 형태로 상환해야 하는 구조"라고 주장했다. 특히 '조합원 상환 의무 없음'과 '조합 상환 의무 없음'은 전혀 다른 개념이라는 점을 강조했다. 조합이 사업비를 차입하는 이상 결국 원금과 이자를 부담해야 한다는 논리다. 삼성은 압도적인 재무 안정성과 실현 가능성을 무기로 삼았다. 시공능력평가 34조원 규모의 국내 1위 건설사라는 점을 부각하며 원베일리·원펜타스 등 반포에서의 성공 사례를 근거로 “실현 가능한 설계를 통한 즉시 인허가"를 자신했다. 설계 경쟁도 극단적으로 맞붙었다. 삼성은 “전 세대 한강 조망 및 남향 비율 100%"를 내세우며 포스코 설계를 “오피스텔형 타워 평면"이라고 비판했다. 특히 포스코의 일부 평면에 대해 “거실 3면 창이 모두 고정창(픽스창)이라 환기가 어렵다"고 주장했다. 또 19차·25차 간 상가 주차장과 커뮤니티 비용 분배 문제를 언급하며 “포스코는 독립채산제와 제자리 재건축 원칙에 대한 이해가 부족하다"고 지적했다. 반면 포스코는 삼성의 설명 방식이 과도한 네거티브라고 반발했다. 포스코 측은 “브랜드가 집값을 결정하는 것이 아니라 입지와 상품성이 결정한다"며 나인원한남·트리마제·브라이튼N40 등을 사례로 들었다. “좋은 집은 삼성만 짓는 게 아니다"라는 메시지를 던진 셈이다. 실현 가능성에 대해서도 양사는 양보 없는 공방을 이어갔다. 삼성은 포스코 설계안에 대해 “건축법과 서울시 심의 기준, 정비계획 위반 요소가 많아 향후 인허가 과정에서 대폭 수정될 가능성이 있다"고 주장했다. 과거 사업장에서 제시했던 화려한 외관이 실제 준공 과정에서 축소됐다는 사례도 설명회에서 거론됐다. 반대로 포스코는 “삼성이 책임준공 확약서에 핵심 책임 조항과 위약벌 조항을 명시하지 않았다"며 반격했다. 또 “품질 사양서 역시 삼성은 구체성이 부족하다"고 주장했다. 신반포19·25차 재건축은 최고 49층, 7개동 규모로 재건축되는 반포 핵심 사업장이다. 조합원 수는 446명이며 조합 책정 공사비는 4434억원, 3.3㎡당 공사비는 1010만원에 달한다. 4434억원이라는 규모는 웬만한 지방 중견 건설사의 연간 도시정비 수주액과 맞먹는 수준이다. 업계가 이번 수주전을 '반포 대전'이라고 부르는 이유다. 특히 고금리와 공사비 급등, PF시장 경색이 이어지는 상황에서 조합원들도 단순 외관 디자인보다 “누가 실제 사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있는가"를 더 중요하게 보기 시작했다는 평가가 나온다. 두 회사 모두 이번 사업에서 물러서기 어려운 이유도 분명하다. 포스코이앤씨로선 송치영 사장 체제 출범 이후 첫 상징적 도시정비 수주전이다. 송 사장 역시 입찰 전부터 직접 사업지를 찾아 진행 상황을 챙긴 것으로 알려졌다. 삼성물산 역시 2024년 부산 촉진2-1구역 재개발 사업에서 포스코이앤씨에 패한 이후 자존심 회복이 걸린 승부다. 당시 패배는 오세철 삼성물산 건설부문 대표 취임 이후 첫 패배이기도 했다. 한 정비업계 관계자는 “조합원 입장에서는 파격적인 조건에 끌릴 수밖에 없지만 결국 중요한 것은 계약서에 어떤 방식으로 반영되고 실제 사업 과정에서 어떻게 집행되느냐"라며 “사업성이 악화될 경우 추가 공사비나 설계 변경 이슈로 이어질 가능성도 있는 만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr