[장혜원의 부동산현장] 아차산역 낡은 빌라촌의 변신…1663가구 개발 기대 속 주민 반발도

▲서울 광진구 아차산역 인근에서 도심 공공주택 복합사업을 둘러싼 엇갈린 분위기가 나타나고 있다. 위쪽 사진은 구의동 51번지 일대 주택가에 게시된 공공개발 반대 현수막이며, 아래쪽 사진은 구의동 27-1번지 일원에 걸린 DL이앤씨의 도심 공공주택 복합사업 후보지 선정 축하 현수막이다. 사진=장혜원 기자

서울 지하철 5호선 아차산역 일대의 낡은 빌라촌에 재개발 바람이 불고 있다. 오래된 다세대·다가구주택이 밀집한 광진구 구의동 일대에서 도심 공공주택 복합사업과 신속통합기획 재개발이 잇따라 추진되면서다. 아차산과 서울어린이대공원 등 풍부한 녹지시설을 갖추고도 상대적으로 개발이 더뎠던 저층 주거지가 대규모 주거단지로 탈바꿈할 수 있을지 관심이 쏠린다.

15일 에너지경제신문 취재를 종합하면 아차산역 동측은 지난달 정부의 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지로 선정되면서 1663가구 규모의 주택 공급이 추진되고 있다. 인근 구의동 46번지와 32번지 일대에서도 서울시 신속통합기획을 통한 민간 재개발이 진행 중이다.

현장에서는 개발을 둘러싼 엇갈린 분위기도 감지됐다. 구의동 27-1번지 일원에는 건설사의 후보지 선정 축하 현수막이 걸린 반면, 구의동 51번지 일대에서는 공공 주도 개발에 반대하는 일부 소유주들의 현수막이 확인됐다. 개발 기대감과 재산권 우려가 교차하는 모습이다.

국토교통부는 지난달 30일 서울지역 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 11곳을 선정했다. 전체 공급 규모는 약 1만8000가구다. 이 가운데 광진구 아차산역 동측은 4만4620㎡ 부지에 1663가구를 공급하는 역세권 유형 사업지다.

도심복합사업은 공공이 주도해 노후 도심에 주택을 공급하는 방식이다. 민간 재개발과 달리 조합설립과 관리처분계획 등 일부 절차를 생략하고 용적률 인센티브 등을 활용해 사업기간을 단축하는 것이 특징이다.

정부는 이달 주민설명회를 열고 2027년 상반기 예정지구 지정을 거쳐 2030년 하반기 착공을 추진할 계획이다. 다만 주민 동의와 지구 지정 등 후속 절차가 남아 있어 실제 착공 시점은 달라질 수 있다.

에너지경제신문이 찾은 아차산역 주변은 지하철 5호선과 천호대로를 이용할 수 있는 교통 여건을 갖추고 있었다. 아차산과 어린이대공원, 아차산배수지체육공원 등 녹지·체육시설도 가까웠다.

그러나 주택가 안쪽으로 들어서자 오래된 빌라와 다가구주택이 이어졌다. 일부 골목은 차량이 교행하기 어려울 만큼 좁았고 경사진 도로도 눈에 띄었다. 대로변에 상업시설이 형성된 것과 달리 주거지 내부에는 저층 건축물이 밀집해 있었다.

아차산역 주변에는 구의동 23번지와 80-1번지 일대, 중곡동 일대 등에서도 정비사업이 검토되고 있다. 다만 지역마다 적용 제도와 추진 단계가 달라 일대가 동시에 개발될 것으로 보기는 어렵다.

한 정비업계 관계자는 “역세권임에도 고층 건물이 많지 않은 배경으로 과거 고도제한과 용도지역 규제를 지목하며 향후 도시계획 변화에 따라 개발 가능성이 커질 수 있다"고 평가했다.

그는 “아차산역 반경 약 700m 안팎에는 이들 지역 외에도 구의동 23번지와 80-1번지 일대, 중곡동 일대 등 복수의 정비사업 검토 지역이 분포한다"면서 “각 지역은 신속통합기획과 모아타운 등 적용 제도와 사업 단계가 달라 모든 사업지가 동일한 속도로 개발될 것으로 보기는 어렵다"고 덧붙였다.

▲서울 광진구 구의동 27-1번지 일원 노후 주택가에 도심 공공주택 복합사업 후보지 선정을 축하하는 현수막이 걸려 있다. 현수막 뒤편으로 오래된 저층 주택과 좁은 경사 골목길이 이어져 있다. 사진=장혜원 기자

아차산역 주변에서는 공공 도심복합사업뿐 아니라 민간 재개발도 추진되고 있다. 구의동 46번지와 32번지 일대가 대표적이다.

신속통합기획은 서울시가 정비계획 수립 초기부터 참여해 민간 정비사업의 계획 마련을 지원하는 제도다. 공공이 사업을 주도하는 도심복합사업과는 추진 방식이 다르다.

구의동 46번지 일대는 지난 2월 신속통합기획 주택재개발 후보지로 조건부 선정됐다. 서울시는 5월 28일 분양받을 권리의 산정 기준일 변경 고시를 통해 대상지 면적을 기존 10만5957.2㎡에서 12만702.8㎡로 확대했다. 이는 정비계획 수립을 위한 대상지 범위로, 향후 정비구역 지정 과정에서 조정될 수 있다.

인근 구의동 32번지 일대 역시 신속통합기획을 통한 재개발이 추진되고 있다. 두 지역 모두 아차산 자락을 따라 노후 저층 주택이 밀집해 있으며 정비계획 수립과 주민 동의 등 후속 절차를 거쳐야 한다.

현장에서는 건설업계의 관심을 보여주는 모습도 확인됐다. 구의동 27-1번지 일원 붉은 벽돌 다세대주택 앞에는 '도심공공주택 복합사업 후보지 선정'이라는 문구가 적힌 파란색 현수막이 걸려 있었다. 현수막에는 DL이앤씨의 로고와 축하 문구가 함께 표시돼 있었다.

부동산업계 관계자는 “여러 정비사업이 인접 지역에서 추진되면 중장기적으로 주거환경 개선과 기반시설 확충을 기대할 수 있다"면서도 “각 사업의 착공과 이주 시점이 겹칠 경우 주변 전월세 시장과 교통, 생활환경에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다"고 했다. 그러면서 “특히 공공 주도 개발과 민간 재개발이 혼재하는 지역인 만큼 사업별 보상 기준과 이주 지원, 주택 공급 방식에 대한 정확한 안내가 필요하다"고 지적했다.

▲아차산역 일대 정비사업 추진 현황, 광진구 구의동 일대 도심 공공주택 복합사업 및 신속통합기획 주요 구역 비교. (자료=각 지자체 공고 및 정비업계 종합)

아차산역 주변 정비사업의 장점으로는 교통과 녹지 접근성이 꼽힌다. 아차산 등산로와 숲속도서관, 어린이대공원 후문, 아차산배수지체육공원 등이 인접해 있다. 반면 경사지의 보행환경과 좁은 도로, 통학 동선 등은 향후 정비계획에서 개선해야 할 과제다.

부동산업계에서는 구의동 46번지 일대의 개발 잠재력에 주목하고 있다. 아차산역에서 도보로 약 3~4분 거리에 위치한 역세권으로, 아차산배수지체육공원과 인접해 녹지 접근성이 뛰어나다는 평가다.

한 부동산 전문가는 관련 방송에서 이 지역의 예상 공급 규모를 2900~3200가구로 전망했다. 천호대로변에는 상대적으로 높은 아파트가 들어서고 아차산 방향으로 갈수록 건축물 높이가 낮아지는 형태로 단지가 조성될 가능성도 제시했다.

인근 구의동 32번지 일대는 아차산역에서 도보로 약 8분 거리에 위치하며 구의동 46번지 일대와 맞닿아 있다. 사업 면적은 약 8700평으로 소개됐으며, 향후 650~750가구 규모의 주택 공급이 가능할 것이라는 전망도 나온다.

아차산역 동측 도심복합사업이 추진되는 구의동 27번지 일대는 지하철역에서 도보로 약 2~3분 거리에 위치한 역세권이다. 정부는 이 일대에 1663가구를 공급할 계획이다.

다만 구의동 46·32번지의 공급 규모와 건축물 배치 전망은 전문가 추정치로, 확정된 정비계획과는 구분해야 한다.

▲서울 광진구 아차산역 인근 구의동 일대에 저층 다세대·다가구주택과 근린생활시설이 밀집해 있다. 경사진 도로를 따라 노후 주택과 상가가 이어지는 이 지역에서는 도심 공공주택 복합사업과 신속통합기획 재개발 등이 추진되고 있다. 사진=장혜원 기자

정비사업이 잇따라 추진되면서 인근 부동산 시장에도 개발 기대감이 나타나고 있다.

14일 부동산 정비사업 정보 플랫폼 '재개발닷컴'에 따르면 구의동 46번지 일대에는 41건의 매물이 등록돼 있으며, 다세대주택 호가는 최저 4억5000만원부터 10억원 이상까지 다양하다. 6억5000만원과 6억8000만원, 7억원대 매물도 확인된다. 구의동 32번지 일대는 등록 매물 5건으로, 최저 호가는 5억2000만원 수준이다.

다만 이는 매도인이 제시한 희망가격으로 실제 거래가격과 차이가 있을 수 있다. 건축물 상태와 면적, 대지지분 등에 따라서도 가격이 달라진다.

정비사업 후보지 선정이 곧바로 주택 가치 상승이나 사업 추진을 보장하는 것은 아니다. 향후 감정평가액과 추가 분담금, 사업기간 등이 소유자들의 부담을 결정하는 주요 변수로 작용한다. 개발 기대감이 반영된 높은 가격에 주택을 매입할 경우 사업 진행 과정에서 부담이 커질 가능성도 있다.

한 부동산업계 관계자는 “정비사업 초기 단계임에도 일부 매물 가격에 개발 기대감이 상당 부분 반영돼 있을 가능성이 있다"면서도 “실제로 정비사업 후보지로 선정됐다는 이유만으로 향후 주택 가치 상승이나 사업 추진이 보장되는 것은 아니다"라고 했다.

▲서울 광진구 아차산역 일대 정비사업 추진 현황을 나타낸 지도. 아차산역 동측 도심 공공주택 복합사업 후보지와 인근 구의동 32·46번지 신속통합기획 재개발 대상지의 위치 및 구역이 표시돼 있다. 사진=재개발닷컴 화면 갈무리

개발 기대감이 높아지는 가운데 공공 주도 사업에 반대하는 움직임도 확인됐다.

구의동 51번지 일대 주택가 담장에는 '주민 반대 의사 무시하는 도심공공복합사업 결사반대', '우리는 끝까지 투쟁한다'는 문구가 적힌 현수막이 걸려 있었다. 게시 명의는 '구의동 51번지 일대 LH 도심공공복합사업 반대 소유주 일동'이었다.

인근 안내문에는 구의동 27·28·29·30·49·50·51번지 일대 주민들을 대상으로 사업 반대 민원서 제출을 안내하는 내용도 담겼다. 게시 측은 공공 주도 개발에 따른 재산권 제한 등을 우려하며 민간 역세권 개발을 대안으로 제시했다.

정비사업 정보 플랫폼에 따르면 아차산역 동측 신규 후보지의 사업지 관련 자료에는 구의동 27-1번지와 29-18번지, 50-30번지 등의 필지가 등장한다. 반대 안내문에서 언급한 지역과 일부 지번대가 겹치는 셈이다.

주민 동의 확보는 향후 사업 추진의 핵심 변수다. 현행 공공주택 특별법에 따르면 도심복합사업은 복합지구 지정 절차에서 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 사업 대상 토지 면적의 2분의 1 이상 확보 요건을 충족해야 한다. 토지 확보에는 소유권 취득이나 토지등소유자의 사용동의가 포함된다.

주민 등의 의견청취 공고일부터 1년 이내에 해당 요건을 충족하지 못하면 복합지구 지정 제안이 반려된다. 후보지 선정 단계에서 확보한 주민 의향률과 법정 동의 요건은 별개다.

▲서울 광진구 구의동 51번지 일대 주택가에 도심 공공주택 복합사업에 반대하는 현수막과 안내문이 게시돼 있다. 위쪽 사진에는 '주민 반대 의사 무시하는 도심공공복합사업 결사반대' 등의 문구가 적혀 있으며, 아래쪽 안내문에는 구의동 27·28·29·30·49·50·51번지 일대를 표시한 지도와 공공 주도 개발에 반대하는 소유주들의 주장이 담겨 있다. 사진=장혜원 기자

아차산역 일대는 공공 도심복합사업과 민간 신속통합기획이 인접 지역에서 추진된다는 점에서 주목된다. 여러 정비사업이 계획대로 진행되면 노후주택 정비와 도로 등 기반시설 개선을 기대할 수 있다.

반면 사업 방식과 추진 단계가 다른 만큼 착공과 입주 시점에도 차이가 발생할 수 있다. 각 사업의 이주 시기가 겹칠 경우 주변 전월세 시장과 교통, 생활환경에 영향을 미칠 가능성도 있다. 공공과 민간 정비사업이 혼재하는 지역인 만큼 보상 기준과 이주 지원, 주택 공급 방식 등에 대한 정확한 안내가 필요한 이유다.

정부는 이번 신규 후보지 11곳을 통해 서울에 약 1만8000가구를 공급할 계획이다. 그러나 도심복합사업은 2021년 제도 도입 이후 실제 착공까지 상당한 시간이 걸렸다는 점에서 사업 실행력이 관건으로 꼽힌다.

아차산역 동측 역시 2030년 하반기 착공을 목표로 하지만 주민 동의와 사업성 검증, 보상 및 이주 대책 등 후속 절차가 남아 있다.

오랫동안 저층 빌라촌의 모습을 유지해 온 아차산역 일대가 대규모 주거단지로 탈바꿈할 수 있을지 관심이 모인다. 개발 기대감과 주민들의 재산권 우려가 교차하는 만큼 사업의 성패는 이해관계를 얼마나 원만하게 조율하고 계획을 실행에 옮기느냐에 달려 있다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr