총사업비 30조원 규모 재건축 시장의 마지막 대어로 꼽히는 목동 신시가지 재건축 사업이 시동을 걸고 있다. 압구정·여의도·목동·성수동을 뜻하는 '압여목성' 중 목동은 총 14개 단지 중 4개 단지가 조합을 설립하고, 나머지 대부분이 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 하반기 시공사 선정을 목표로 준비 중인 단지가 다수인 가운데 재건축이 진행될 경우 2만7000여세대가 이주를 시작할 때 주상복합·오피스텔로 수요가 몰릴지 주목된다. 30일 에너지경제신문 취재 결과, 현재 목동신시가지 14개 단지 가운데 조합 설립 인가를 받은 단지는 모두 4곳으로 늘었다. 지난해 5월 목동 6단지가 조합 설립 인가를 가장 먼저 받아 사업 속도가 빠르다. 6단지는 다음 달 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 우선협상대상자로는 DL이앤씨가 선정됐다. 이후 12단지, 8단지에 이어 지난 21일 4단지가 양천구청으로부터 조합 설립 인가를 받았다. 4단지는 오는 7월, 8단지는 8월 중 시공사 입찰 공고를 내고 연내 시공사 선정을 마칠 예정이다. 나머지 10개 단지 중 8개 단지는 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 신탁 방식은 조합이 사업 전반을 전문 신탁사에게 맡기고 개발이익의 일부를 수수료로 지급하는 방식이다. 8개 단지는 신탁사 사업 시행자 지정·고시가 모두 완료됐다. 5·9·10·11·13·14단지는 올해 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다. 14개 단지 중 재건축 이후 4000세대 이상인 곳은 7단지(4335세대)·10단지(4050세대)·14단지(5123세대)다. 이중 대장 단지로 꼽히는 곳은 7단지다. 14개 단지 중 가장 신시가지 중심에 위치해 있고, 역세권 단지기 때문이다. 7단지는 40평 기준 지난해 실거래가 기준으로 36억5000만원을 기록했다. 대형 건설사들은 모든 후보지를 잠재적 후보군으로 두고 물밑 작업을 진행 중이다. 한 건설업계 관계자는 “세대수가 많은 대단지들은 대형사들이 관심 있게 지켜보고 있다고 봐야 한다"며 “상대적으로 경쟁이 덜하거나 호의적인 기류가 있는 곳을 나중에 선택하겠지만 지금으로선 아직 구체화하진 않은 단계"라고 설명했다. 목동 부동산 시장의 가장 두드러진 특성은 신축 주거가 드물다는 점이다. 1980년대에 목동 신시가지를 중심으로 해서 대규모 공급이 이후 40년이 경과된 상황이다. 구축단지 기준 2만7000여세대가 재건축 이후 4만7000여세대로 확대 공급될 예정이다. 구축 아파트 단지가 밀집해 있는 상황에서 지역 시세를 이끌고 있는 것은 주상복합 단지들이다. 한 주택업계 전문가는 “재건축 이슈로 아파트 가격이 올라가면 하이페리온, 트라펠리스, 파라곤 등 주상복합·오피스텔 가격도 따라 올라가는 특징이 있다"며 “이는 신축이 없어 신축을 원하는 수요가 주상복합과 오피스텔에 쏠리기 때문"이라고 설명했다. 이어 “이런 특성을 가진 지역은 목동뿐만 아니라 용산, 여의도도 마찬가지"라고 부연했다. 현대 하이페리온은 2003년 6월 준공된 주상복합(아파트·오피스텔)으로 지난해 9월 167㎡이 매매 최고가 43억5000만원을 기록했다. 목동 트라팰리스는 2009년 9월 준공된 주상복합 아파트다. 지난해 1월 238㎡ 기준 매매 최고가 72억5000만원을 기록했다. 목동 파라곤은 2023년 3월 준공된 오피스텔로 올해 4월 84㎡ 기준 매매 최고가 11억2500만원이었다. 일반적으로 자녀 양육 가구에서 주상복합과 오피스텔을 선호하지 않는 이유는 두 가지다. 분양가가 비싸고, 전용면적이 적게 나오기 때문이다. 분양가가 비쌀 수밖에 없는 이유는 일반 아파트는 주거지역에 지어지지만 주상복합이나 오피스텔의 경우 교통이 좋은 상업지역이나 준주거지역에 지어진다. 분양가의 상당 부분을 토지비가 차지하기 때문에 가격이 높아질 수밖에 없다. 분양 평수 대비 실제 사용하는 집 안 면적인 전용률은 일반 아파트의 경우 80% 내외다. 주상복합의 경우 전용률이 70~75% 수준이고, 오피스텔 전용률은 40~50% 수준으로 아파트에 비해 전용률이 작다. 그럼에도 목동에서 주상복합·오피스텔에 대한 수요가 이어지는 이유는 학군지라는 특성 때문이다. 목운중학교의 특수목적고·자율형사립고등학교 진학률은 20%다. 학원가 기준으로는 대치동과 목동이 대표적으로 꼽히는 가운데 대치동에 밀집된 학원 수(약 160개)보다 목동이 더 많은 수준이다. 물론 재건축 진행 속도가 아무리 빠르다고 해도 착공·준공·입주까지는 10년 이상 소요된다. 신탁 방식을 놓고 일부 단지에서 조합원들이 높은 수수료와 의사결정 구조를 문제삼아 비상대책위원회를 꾸리거나 조합 방식을 원하는 등 잡음도 들려온다. 대장 단지인 7단지는 코람코자산신탁과 예비신탁사 업무협약을 맺었다가 절차와 정보공유 문제로 조합 방식으로 선회한 바 있다. 이런 상황에서 GS건설은 중대형 규모 오피스텔을 공급해 재건축 수주까지 공략한다는 전략이다. GS건설은 최고 48층·3개 동·651실 규모의 목동윤슬자이를 6월 분양할 예정이다. 입주는 2030년 하반기 예정이다. 전용면적은 114~204㎡이고, 모든 호실에 발코니가 설치된다. 고급 커뮤니티와 단지 내에 조선호텔앤리조트가 운영하는 멤버십 피트니스 클럽과 컨시어지 서비스도 도입해 실용성과 고급화를 잡겠다는 전략이다. GS건설은 자이 브랜드 경험을 확대해 윤슬자이 오피스텔 분양을 비롯해 향후 수주에서의 시공권까지 공략하는 모양새다. 목동 지역 고객을 대상으로 31일까지 현대백화점 목동점에서 브랜드 팝업을 열었다. 관계자는 “브랜드 팝업을 통해 20·30대 고객들은 물론이고 40·50대 실수요자에게도 브랜드를 경험하고 체험하게 하는 것이 목적"이라면서도 “목동윤슬자이 분양을 앞두고 있는 상황이라 그 연장선에서 상품 소개에 앞서 살고 싶은 브랜드를 소개하는 것에 초점을 뒀다"고 설명했다. 목동 재건축 수주 전략에 대해 GS건설 관계자는 “12단지를 중심으로 2·7단지 등 인근 단지들을 함께 검토하며 각 단지의 사업 준비 수준과 투입 우선순위를 유연하게 조정하고 있다"고 밝혔다. 시장 반응은 낙관론과 회의론이 공존한다. 이주수요가 주상복합·오피스텔로 모일 것이라는 의견이 나온다. 오목교역 인근 공인중개사는 “4·7·8단지가 이주를 시작하면 윤슬자이뿐 아니라 오목교역 인근 주상복합·오피스텔 전반이 오를 확률이 높을 것"이라고 말했다. 인근 주민 A씨는 “단지 재건축되고 나서 1년 후 키맞추기 하는게 목동 오피스텔 공식"이라는 의견을 냈다. 재건축 이후 아파트 가격이 오르면 그 뒤를 따라 주변 오피스텔 가격도 격차를 좁히며 따라 올라간다는 의미다. 반론도 있다. 지금은 신축이 귀하니 주거용 오피스텔 수요가 높지만, 재건축이 완료돼 신축 아파트 공급이 쏟아지면 오피스텔의 매력은 상대적으로 반감될 것이라는 이야기다. 인근 주민 B씨는 “재건축 시작되면 인근 아파트 전세로 가지 오피스텔로 갈까 싶다"며 “오피스텔 특성상 취득세·중개수수료 등 거래 비용도 아파트보다 높을 것"이라고 말했다. 전문가는 재건축이 진행되면 교육수요 때문에 주상복합과 오피스텔로 이주 수요가 몰릴 수 있을 것으로 봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재건축이 되면 사업기간인 2~4년동안 입주민들은 전세를 살아야 하는데 보통 주거를 멀리 이전하지 않으므로 순차적인 재건축이 필요하다"면서도 “목동 지역은 교육에 대한 수요가 일정부분 있기 때문에 주상복합과 오피스텔로 수요가 몰릴 수 있을 것"으로 전망했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

올해 4월 서울 주택 인허가는 전년동월 대비 증가했으나 착공·준공 실적은 감소한 것으로 나타났다. 서울 지역 분양 실적은 전년동월 대비 증가했다. 4월 서울 아파트 매매거래의 경우 전월 기준으로 살펴볼 때 16.9% 증가했다. 30일 국토교통부가 조사한 2026년 4월 주택통계에 따르면 주택 인허가는 수도권·비수도권 모두 전년동월 대비 증가했다. 4월 수도권 인허가는 1만6142가구로 전년동월(1만4261가구) 대비 13.2% 증가했다. 그 중 서울 지역 인허가는 7128가구로 전년동월(1821가구) 대비 291.4% 증가를 기록했다. 비수도권 인허가는 1만3100가구로 전년동월(9765가구) 대비 34.2% 증가했다. 인허가 실적을 4월 누적으로 보면 전지역에서 감소했다. 수도권 인허가는 4만3613가구로 전년동기(5만1537가구) 대비 15.4% 감소세를 보였다. 서울의 경우 4월 누적실적은 1만2760가구로 전년동기(1만6787가구) 대비 24.0% 감소했다. 비수도권 누적 4월 인허가는 3만5758가구로 전년동기(3만8477가구) 대비 7.1% 감소했다. 4월 주택 착공실적은 수도권은 감소했으나 비수도권은 전년동월 대비 증가했다. 수도권 착공 물량은 1만6966가구로 전년동월(1만8352가구) 대비 7.6% 감소했다. 그 중 서울 착공 물량 역시 전년동월(3692가구) 대비 45.5% 감소한 2012가구다. 반면, 비수도권 착공물량은 증가했다. 4월 착공물량은 9580가구로 전년동월(6692가구) 대비 43.2% 증가한 수치를 기록했다. 누적으로 4월 착공 실적을 살펴보면 수도권과 비수도권은 전년동기 대비 증가한 수치지만 서울 지역의 누적 착공 실적은 감소했다. 수도권 누적 실적은 3만7170가구(3.1%), 비수도권 누적 실적은 3만4480가구(49.9%)다. 반면 서울 4월 착공 누적 실적은 전년동기 대비 16% 감소한 7023가구다. 4월 수도권 준공 실적은 전 지역에서 모두 감소했다. 수도권 준공 물량은 8724가구로 전년동월(1만8603가구) 대비 53.1% 감소했다. 그 중 서울 지역 4월 준공은 3816가구로 전년동월(8575가구) 대비 55.5% 감소한 수준이다. 비수도권 역시 전년동월(1만6504가구) 대비 43.6% 감소한 9315가구다. 4월 누적 준공 실적 역시 수도권(3만7084가구, -41.0%), 서울(1만1197가구, -41.3%), 비수도권(3만8146가구, -50.0%)로 전 지역에서 전년동기 대비 감소했다. 4월 분양 실적은 전 지역에서 전년동월 대비 증가했으며 누적 실적 역시 증가세를 보였다. 4월 수도권 분양은 1만7425가구로 전년동월(1만6628가구) 대비 4.8% 증가했다. 특히 서울 지역 4월 분양은 전년동월(404가구) 대비 369.6% 증가한 1897가구다. 비수도권은 전년동월(3586가구) 대비 373.2% 증가한 1만6968가구다. 4월 누적 분양 실적 역시 수도권(3만9885가구, 76.5%), 서울(8829가구, 488.2%), 비수도권(3만1732가구, 66.3%)로 전 지역에서 전년동기 대비 증가했다. 4월 수도권 주택 매매거래는 전월 대비 6.8% 증가한 3만8468건이었다. 비수도권은 13.0% 감소한 3만1287건을 기록했다. 서울지역 아파트 매매거래만 놓고 보면 전월대비 16.9% 증가한 7521건이다. 4월 주택 건설실적에 대해 전문가는 단기 실적보다 장기적으로 수치를 해석하는 것이 필요하다고 봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 매매거래에 대해 “거래량이 전년 대비, 전월 대비 늘었다고 해서 큰 의미를 두기는 어렵다"며 “양도소득세 등 무엇 때문에 늘었는지는 전수조사를 하지 않고서는 알 수 없는 부분"이라고 말했다. 이어 “인허가·착공·분양·준공 물량도 주택 건설 실적이 활발했을 시기의 고점 대비 비교하는 것이 유의미할 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

김윤덕 국토교통부 장관은 네이버 1784 사옥을 방문해 자율주행·로봇 분야 정책지원 방안을 논의하며 자율주행 분야를 활성화해 1·2위와 견주는 3강 구도를 만들고 싶다고 밝혔다. 김 장관은 27일 네이버 1784 사옥에서 이동로봇 상용화를 위한 기술을 참관하고 정책 지원 방안을 논의했다. 네이버 측에서는 최수연 대표와 유봉석 CRO, 석상옥 네이버랩스 대표 등이 참석해 자율주행 로봇 기술 적용 사례를 비롯한 네이버의 피지컬 AI·디지털 트윈 기술을 소개했다. 네이버 1784는 지난 2021년 완공된 세계 최초의 로봇 친화형 빌딩이다. 로봇이 돌아다니는 빌딩에서 함께 일하는 건물인 것이다. AI·디지털트윈·모빌리티·클라우드·5G 등 다양한 첨단 기술들이 건물과 유기적으로 연동돼 있다. 이날 유 CRO는 네이버 1784 건물을 테스트베드 같은 곳이라고 설명했다. 그는 “B2C를 위해서 개발한 솔루션들을 네이버 내부에서 사용하면서 여러 시스템들을 업그레이드해 나가고 있다"며 “국토부에서 올해 핵심과제로 자율주행 상용화를 추진하시는 만큼 정부에서 이끌어준다면 더 빠르게 움직일 수 있으니 적극적인 지원을 부탁드린다"고 말했다. 김 장관은 “국토부 중요 업무 중 1번 타자가 자율주행이라면 2·3번 타자는 드론사업과 로봇사업일 것"이라며 “자율주행의 경우 1·2위랑 격차가 많이 나는 3위라서 3강 구도를 빨리 만들어야겠다"고 말했다. 네이버는 자율주행시장에 있어 디지털 트윈, 로봇 그리고 이를 구현하기 위한 클라우드 기술을 총체적으로 갖추고 있는 풀스택 기업이다. 이날 국토부 기획조정실장, 건설정책국장, 규제개혁법무담당관 등은 네이버가 보유한 디지털트윈 기술과 클라우드 기반 다중 로봇 통합 플랫폼 '아크'(ARC), 사옥 내 자율주행 로봇 '루키', 실외 이동 로봇 '누리'의 임무 수행 시연 등을 참관했다. 이날 AI·자율주행 로봇 활성화를 위한 국토 교통 및 공간정보 분야 정책 지원과 규제 혁신 방안에 대한 논의도 진행됐다. 자율주행 로봇 상용화 의제를 주목하는 배경에는 관련 개정안 및 법안 발의가 있는 것으로 풀이된다. 정부는 주차로봇 도입을 위해 제도적 기반을 준비 중이다. '기계식주차장치 안전기준'의 차량중량 규정, 입출고 시간 기준 및 안전기준을 개정해 장애물 감지 장치 등에 대한 규정을 마련한다. 공동주택에 주차로봇 설치를 가능하게 하기 위해 '주택건설기준 등에 관한 규칙'도 입법예고 중이다. 개정안이 시행되는 올해 하반기부터는 주차로봇을 통해 도심 내에 주차공간이 효율화될 전망이다. 로봇·자율주행·디지털트윈 등 신기술이 건축물과 연계될 수 있도록 제도 개선도 이뤄진다. 최근 발의된 '혁신건축물법'에는 로봇친화형 건축물의 인증, 규제특례, 공공 마중물 지원 내용이 담겼다. 이에 이동로봇이 건축물 내에서 안전하게 운영될 수 있는 건축디자인, 설비, 관제체계도 활성화될 예정이다. 제도개선뿐만 아니라 실증도 진행 중이다. 국토지리정보원에서는 실외 이동로봇을 위한 모빌리티 보행지도를 2024년부터 구축하고 있다. 버스정류장·가로수·화단같은 보도 시설물 정보를 3차원으로 표현한 고정밀 전자지도를 만드는 것이다. 올해는 네이버의 자회사인 네이버랩스와의 기술 협력을 통해 네이버 사옥 주변에 보행 지도를 구축하고 실외 이동로봇의 운행 안정성 실증을 적용하고 있다. 김 장관은 “이동로봇 산업은 현재 택배, 주차, 충전, 건설현장, 경비 등 우리 실생활에 급속히 확장 중이지만 기술 상용화를 위한 정책과 제도적 지원이 부족한 것이 현실"이라며 “공간정보 인프라 구축, 자율주행 기술 진흥, 과감한 규제합리화 등 정책을 강력히 추진할 계획"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

동부건설이 주택도시보증공사(HUG)로부터 신용등급 AA를 획득하면서 전년 대비 5단계 높은 등급을 기록했다. 28일 에너지경제신문 취재 결과, 지난해 HUG 신용평가에서 BB+를 받았던 동부건설이 올해는 AA 등급을 받았다. HUG 신용등급 산정기준은 자체 심사 기준인만큼, 상향 이유가 구체적으로 공개되지 않는다. 다만 회사의 재무상황과 자본금 규모 등을 종합적으로 고려하는 것으로 알려진다. HUG 신용평가는 보증거래기업의 재무상태와 경영능력 등을 종합적으로 평가해 산출하는 등급이다. HUG 신용등급은 아파트 분양을 보증하거나 은행 PF 대출, HUG에게 직접 융자지원을 받을 때 사용된다. 특히 주택사업을 비롯한 도시정비 분야에서 HUG 신용등급이 중요하게 사용된다. HUG에서 보증심사를 할 때 적용되는 보증료율은 HUG 신용등급에 따라 차등 두어진다. 동부건설은 재무상태 개선이 보증 등급 상향으로 이어진 케이스로 풀이된다. 동부건설은 2025년도 별도 기준 매출액 1조6315억원, 영업이익 605억원, 당기순이익 460억원을 기록했다. 전년 영업손실 996억원, 당기순손실 1321억원에서 흑자전환에 성공했다. 올해 1분기에도 흑자기조를 이어갔다. 올해 1분기 연결 기준 매출액 4346억원, 영업이익 101억원, 당기순이익 160억원을 기록했다. 매출액은 전년동기(4162억원) 대비 184억원 증가해 약 4.4% 성장했다. 건설경기 침체와 원가부담으로 일부 현장의 원가 부담이 반영돼 1분기 매출원가율이 88.2%를 기록했으나 회사는 원가율을 80% 후반 수준에서 관리하고 있다고 설명했다. 당기순이익은 판관비 절감, 금융비용 감소, 기타비용 축소, 지분법손익 개선 등이 복합적으로 작용해 순이익을 안정적으로 방어한 결과라는 설명이다. 재무안전성도 개선했다. 부채비율은 2024년 251.15%에서 2025년 195.14%로 감소했다. 동 기간 자본총계는 4327억원에서 5317억원으로 증가했다. 기업이 벌어들인 영업이익으로 갚아야 할 이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 나타내는 이자보상배수도 -7.43배에서 4.06배로 크게 개선됐다. 1분기 재무구조도 안정적인 수준을 유지했다. 1분기 말 연결 기준 자산총계는 1조7295억원, 자본총계는 5628억원으로 전년 말 대비 각각 417억원, 120억원 증가했다. 기업의 단기 채무 지급능력과 재무 안정성을 나타내는 유동비율은 약 129.6%다. 1년 내 현금화 할 수 있는 유동자산이 1년 내에 갚아야 할 부채보다 크다는 의미다. 흑자 전환과 유지 배경은 도급공사 매출 확대와 비용 효율화다. 동부건설은 전통적으로 공공 도급 위주였다. 최근에는 민간 도급공사까지 확대하면서 수주액과 매출이 상승하는 흐름이다. 민간 부문 확대로 사업을 다각화해 공공 도급 비중이 55~60%, 민간 도급 비중이 40~45%를 차지한다. 도급공사 매출 확대로 외형도 성장했다. 민간 건축을 비롯해 플랜트, 산업설비 등 민간기업이 발주한 물량 수주에 주력하고 있다는 설명이다. 투자 관계사 실적 개선도 당기순이익에 긍정적 영향을 줬다. 투자 관계사인 HJ중공업의 실적 호조에 올해 1분기 연결 기준 지분법손익 48억원을 기록했다. 이는 전년동기 -65억원에서 약 113억원 개선된 수치다. 지분법손익은 동부건설이 지분을 가진 회사인 HJ중공업이 벌거나 잃은 돈 중 동부건설의 몫을 회계상 반영한 것이다. HJ중공업은 조선부문 실적 회복과 이익구조 개선으로 지난해 큰 폭의 실적 개선을 이룬 바 있다. 동부건설이 지난 2021년 HJ중공업을 인수한 이후 성과가 나오고 있다는 분석이다. 동부건설 관계자는 “매해, 사업지마다 쓰는 비용이 다르기 때문에 HUG 신용평가 등급이 5단계 상승 결과 얼만큼의 금융비용이 절감되는지 산출은 어렵다"면서도 “5개 등급이 상승한 것은 흔한 일은 아니다"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국토교통부가 도시형생활주택 등 비아파트 공급 구체화 방안을 내놨다. 인허가를 받고도 착공하지 않은 주택 사업장에 대한 원인 파악과 개선 방안을 마련했다는 점에서 비아파트뿐만 아니라 아파트 공급도 근본적으로 개선될 것으로 보인다. 27일 국토부 등에 따르면 정부는 도시형생활주택과 프리미엄 원룸·오피스텔 공급 촉진을 위해 규제를 개선하고 신축 비아파트 금융지원 확대를 통해 수도권에서 2027년까지 4.1만가구, 2030년까지 11만 가구를 공급한다. 우선 정부는 도심 자투리땅에 신속한 공급이 가능한 도시형생활주택에 대한 건축규제를 개선해 2027년까지 2.6만가구, 2030년까지 7.7만가구 인허가를 목표로 지원할 방침이다. 도시형생활주택은 1∼2인 가구를 대상으로 2009년 도입된 주택 유형이다. 현행 도시형생활주택은 도시 지역 내 300세대 미만, 전용 85㎡ 이하 주택이다. 정부는 도시형생활주택의 건축규제를 개선해 준주거·상업·공업지역은 500세대, 역세권은 700세대 미만으로 세대수 기준을 완화한다. 연립·다세대 최대 5층이었던 층수 규제도 최대 6층으로 완화한다. 일조권 규제는 건축물 높이 10∼17ｍ까지 정북 방향 이격거리 5ｍ로 통일한다. 생활형숙박시설에서 주거 오피스텔로 전환할 때 문제됐던 주차장 확보 규제도 완화한다. 세대당 0.5~1대를 마련해야 했던 주차대수를 현행 조례로 20~50% 완화할 수 있었지만, 이를 지자체 여건에 맞게 선택할 수 있도록 재량범위를 50~70% 확대했다. 공실 상가·오피스 등을 프리미엄 원룸·오피스텔로 용도 전환해 향후 2년간 1.5만가구, 2030년까지 3.3만가구 이상 공급하는 방안도 지원한다. 한국토지주택공사(LH)는 올해 2000가구 규모 비주거시설을 주거시설로 리모델링한다. 정부는 LH가 시범사업을 통해 프리미엄 원룸·오피스텔 용도 전환 생태계를 키워나가는 역할을 하도록 한다는 방침이다. 이에 주거시설 전환 네트워크 센터를 설치해 수요자와 설계·시공업체를 매칭하고 사업 컨설팅을 제공한다. 리모델링 수요자에게 표준 평면도를 제공해 활용할 수 있는 서비스도 지원한다. 지식산업센터 규제완화 방안도 내놨다. 일반공업지역 내 지식산업센터를 오피스텔로 전환할 수 있도록 2027년까지 한시적으로 허용한다. 주차장 확보 의무도 한시적으로 면제한다. 지식산업센터 입주자격은 현행은 소속 근로자만 가능했지만 인근 근로자까지 확대해 지식산업센터 기숙사에 즉시 입주할 수 있도록 했다. 비아파트 사업자에 대한 건설 금융 지원도 강화한다. 2027년까지 도시형생활주택 기금 사업자대출 기준을 완화한다. 현행은 60㎡ 이하의 경우 가구당 7000만원을 3.8% 금리로 대출이 가능했으나 가구당 1.1억원에 3.4% 금리를 적용한다. 60~85㎡의 경우 기존에 공공에 한정됐던 대출을 민간까지 확대하고 가구당 1.2억원을 3.6% 금리를 적용할 수 있도록 개선했다. 비주거시설을 준주택으로 리모델링·용도전환하는 사업자에 대해 임대주택 기금대출과 준주택 모기지 보증을 신설해 지원한다. 프리미엄 원룸은 5년간 실당 800만원 한도로 연 3%대 금리로 지원한다. 오피스텔·기숙사는 14년간 호당 7000만원 규모로 연 3%대 대출을 제공한다. 모기지 보증은 리모델링 후 주택 예상 감정가의 60% 이내에서 지원한다. 그동안 아파트에 특화돼왔던 주택도시보증공사(HUG) 보증도 비아파트로 확대된다. 비아파트 전용 특례 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 분양보증이 신설된다. PF 보증은 대지비 5% 또는 총사업비 1% 중 큰 금액으로 발급된다. 보증료는 비아파트에 한해 20%p(포인트) 추가 할인해 최대 45% 할인된다. 비아파트 특례 분양보증료는 계약금과 중도금 총합의 0.19∼0.33% 수준으로 예상된다. 인허가를 받고도 착공하지 못한 주택 사업장의 원인을 파악하고 착공을 지원하는 방안도 추진한다. 수도권 규제지역 내 인허가를 받고도 착공하지 않은 주택 사업장은 약 32.3만가구에 달하고, 이중 10만가구 가량은 1년 이상 착공이 지연 중인 것으로 추산된다. 원인은 기관별 법령해석차이, PF 자금조달 문제, 자재수급 미스매치에 따른 공사비 분쟁 등으로 파악됐다. 정부는 한국주택협회와 대한주택건설협회, 한국디벨로퍼협회에 천담 창구를 두어 개별 사업장별 애로사항을 접수하도록 '현장 애로해소 지원센터'를 운영한다. 금융 문제, 자재·공사비 문제, 인허가 문제 등 업무 성격에 따라 금융위, 산업부, 환경부 등 관계 부처에 검토의견을 받고 유권해석 등 즉각 해결이 가능한 사안에 대해서는 즉시 해결할 수 있도록 한다. 법령개정이 수반되는 등 바로 해결이 어려운 사안은 제도개선 과제로 올린다는 방침이다. 장우철 국토부 주택정책관은 “지난 9·7 대책을 통해 수도권 135만가구 공급이라는 명확한 목표를 제시했고, 이번 공급 안은 이를 보완·발전하는 과정"이라며 “대한주택건설협회 협회장, 한국주택협회 등 업계 간담회를 통해 현장의 목소리를 지속적으로 반영하고 있다"고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

GTX-A 삼성역 철근누락을 둘러싸고 서울시가 사실관계 설명에 나서자 국토교통부와 서울시 전 행정·정무부시장이 이를 반박하는 모양새다. 오세훈 국민의힘 서울시장 후보측이 국토교통부 관계자 등을 공직선거법 위반 혐의로 고발한 가운데 파장이 계속되고 있다. 25일 서울시는 GTX 삼성역 철근 누락 사태와 관련한 사건 발생 경위, 현재까지 조치 상황, 향후 안전 보강 및 재발방지 대책을 밝혔다. 수도권 광역급행철도 GTX는 국토교통부가 전반적인 사업 계획 수립 및 시행을 총괄하는 국가 주도 광역교통 인프라 사업이다. GTX-A 건설사업 시행자인 국가철도공단은 해당 구간의 공사 시행을 시에 위탁했고, 시는 2021년 7월 체결한 위·수탁협약에 따라 이를 수행하고 있다. 이번 사건이 발생한 영동대로 지하공간 복합개발 3공구 공사 발주처는 서울시 소속 기관인 도시기반시설본부다. 시공은 현대건설, 책임감리는 삼안이 맡았다. 시는 철근 누락 발생 경위에 대해 지난해 9월부터 10월 사이 2열로 배치되어야 할 주철근이 1열로 시공되는 오류가 발생했고 이를 시공사인 현대건설이 10월 23일 인지, 30일 감리단에 자진 보고했다고 밝혔다. 이어 시는 2022년부터 전 공사현장에 동영상 기록관리 시스템을 구축하고 있으며 영동대로 현장 역시 주요 공정이 CCTV로 기록돼 시공과정에서 발생한 오류를 은폐할 수 없는 체계라고 설명했다. 문제로 지적됐던 보고체계에 대해 도시기반시설본부는 철근누락 사실을 인지한 직후 지난해 11월 13일 건설사업관리보고서 공문을 제출해 국가철도공단에 통보했다고 강조했다. 철근 누락에 대해 보강이 필요하다는 내용과 상세 시공계획에 대해 올해 4월까지 꾸준히 관련 자료를 공유했다는 설명이다. 특히 사건 은폐논란에 대해 시는 “도시기반시설본부는 이 사안을 전문적 판단이 필요한 기술적 문제로 보고 보강방안 확정까지 본부 차원에서 대응했다"고 설명했다. 그러나 국토부 논의 과정에서 GTX-A 무정차 통과 개통시기 지연 우려가 제기되면서 단순 기술검토를 넘어 정책적 판단이 필요한 사안으로 확대돼 그 이후인 4월 30일에 도시기반시설본부에서 시장 권한대행에게 현 상황을 긴급 보고했다고 밝혔다. 당시 오세훈 시장은 4월 27일 예비후보자 등록으로 시장 권한이 정지돼 오 시장에 대한 보고는 불가능했다고 설명했다. 시의 입장에 25일 서울시 전 행정·정무부시장 12인은 국회 소통관에서 기자회견을 열어 오세훈 시장이 철근누락사태를 몰랐을 수 없다고 비판했다. 김종욱 전 정무부시장은 “시장에 따라 다소 차이는 있어도 서울시는 행정1·2·정무 등 3인의 부시장이 매일 시의 현안을 점검하고, 중요사안에 대해서는 시장에게 보고하는 체계를 유지하고 있다"며 “철근 누락 사실이 인지됐음에도 그 즉시 시장에게 보고되지 않았다는 것은 시의 행정체계가 마비되지 않고서는 있을 수 없는 일"이라고 강조했다. 김 전 부시장은 “이 상황을 인지한 실무자는 자신의 상급자에게 보고했을 것이고 행정부시장에게도 보고가 당연히 갔을 것"이라며 “행정부시장이 이를 인지했다면 3명의 부시장이 매일 점검회의를 하는데 그 자리에서 구두로라도 보고했을 것"이라고 말했다. 이어 “다른 사항 같으면 부시장 전결 또는 국장 전결로 처리될 사항들이 많지만, 현장에서도 큰 문제라고 생각하는 중요 사항은 보고가 올라오는 것이 정상"이라고 덧붙였다. 시가 중대하자를 저지를 현대건설에 대해 곧바로 벌점을 부과하지 않고 6개월이 지난 5월 18일에 벌점부과 절차에 착수했다는 사실도 납득하기 어렵다고 비판했다. 건설기술진흥법에 따라 공사를 발주한 지방자치단체 등은 부실 시공을 유발한 건설 사업자·기술인에게 벌점을 매긴다. 정부는 벌점에 따라 공공공사 입찰 참여·선분양 제한 등 불이익을 준다. 시 도시기반시설본부의 벌점위원회 지침에는 부실 측정 이후 3개월 이내 벌점 부과위원회에 상정하는 것이 원칙으로 돼 있다. 공사 현장마다 CCTV가 설치돼있어 시공 과정의 오류를 은폐할 수 없는 구조라는 시의 설명에 대해 진성준 정무부시장은 “CCTV까지 설치돼있는데 어떻게 시공사가 5층 공사 다 끝나고 4층 공사 들어가려고 설계 도면 검토할 때에야 철근이 빠졌다는걸 알게 되느냐"고 비판했다. 국토부는 서울시의 입장에 조목조목 반박했다. 시가 지난해 11월 13일 이후 철근 누락 사실을 총 6회에 걸쳐 통보했다는 사실에 대해서는 해당 내용이 업무일지에 제한적으로 기재돼있었을 뿐이라고 해명했다. 별도의 긴급보고나 요약보고에 포함되지 않아 중대한 시공 오류 사항으로 즉시 식별하기 어려운 측면이 있었다는 것이다. 국토부 논의 과정에서 정책적 판단이 필요한 사안으로 확대됐다는 부분에 대해선 서울시가 단독으로 중대한 시공 오류에 대한 보강 공법을 마련하기 어렵다고 지적했다. GTX 삼성역 구간 시설은 향후 민간사업자가 운영, 코레일이 유지관리를 맡지만 국비가 투입되고, 국가소유로 인계되는 국가 철도시설이라는 것이다. 현재 서울시의 보강방안은 시공사, 감리단, 서울시 간의 검토된 방안일 뿐 철도 시설관련 기관과는 협의가 진행된 바가 없다고 지적했다. 시는 국토부가 5월 4일부터 19일까지 총 94회의 시험 운행을 하는 동안 시에 대해 공사 중단 권고 등의 요구를 하지 않았다고 밝힌 바 있다. 국토부는 4월 29일, 5월 6~8일까지 외부 전문가와 자체 긴급안전점검을 시행했고, 구조물에 이상이 없음을 확인한 뒤 시험운행을 재개했다. 시는 국토부가 구조물 안전에 이상이 없음을 확인했음에도 공사 중단 가능성을 언급하면서 사안의 심각성을 부각한 것에 대해 유감이라고 언급했다. 이에 국토부는 “시공오류를 확인한 4월 29일 당일 긴급 안전점검을 위해 이미 진행 중이었던 시설물검증시험은 중단했다"며 “긴급 회의 결과 현 상태 구조물은 강도를 유지하고 있는 것으로 보이나 열차 진동을 측정하여 영향 여부를 확인할 필요가 있다는 의견이 제시됐고, 이에 따라 5월 5일 시험운행을 재개한 것"이라고 밝혔다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

6·3 지방선거 이후 부동산 세제개편 논의가 본격화될 전망이다. 선거 전까지 정부와 여당은 세제 강화 논의에 신중론을 이어왔다. 매매와 전월세 시장 모두 상승세가 예상되는 가운데 당장 공급을 늘리기 어려운 상황에서 수요 억제책을 쓸 수밖에 없는 상황이다. 전문가들은 선거가 끝나면 장기보유특별공제(장특공)와 보유세 조정 등이 이뤄질 가능성이 크다고 봤다. 수요는 넘치고 공급은 부족한 흐름은 선거 이후까지 당분간 유지될 것으로 보인다. 현재 강남3구와 한강벨트 인근 고가아파트는 소강상태를 보이다가 비수기가 끝난 8월부터는 높을 가격수준을 유지하며 거래가 이어질 전망이다. 15억 이하 아파트들이 밀집한 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로), 서대문이나 은평구는 매물 부족과 수요 증가로 강세를 보이고 있다. 전월세 시장 역시 매물 가뭄이 지속될 예정이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 1일 2만3060건에서 지난 13일 기준 1만6768건으로 27.3% 감소했다. 월세 매물 역시 같은 기간 동안 27.9% 줄었다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “우리나라의 92%의 임대주택을 개인이 공급한다"며 “주택임대차보호법 때문에 기업형 임대로 갈 수 없고, 개인이 공급을 못하게 되면 전·월세 가격이 상승하는 상황에서 서민 주거 환경은 악화될 것"이라고 전망했다. 국토교통부는 지난 12일 매물잠김 우려를 완화하고 비거주 1주택자와 다주택자 간 형평성 문제를 해소하기 위해 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을 확대했다. 토허구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우, 세입자 있는 주택 전체도 매수자 입주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 대상에 포함된다. 해당 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일부터 입법예고 된다. 당장 공급을 늘리는 것은 쉽지 않은 상황이다. 3월 주택건설 인허가 실적은 5만129가구로 전년동월(6만5988가구)에 비해 24% 감소했다. 서울 지역 3월 인허가는 1815가구로 전년동월(7339가구) 대비 75.3% 감소했고, 3월 누적 실적은 5632가구로 전년동기(1만4966가구) 대비 62.4% 감소했다. 이는 미·이란 전쟁으로 인한 공사비 급등이 원인인 것으로 풀이된다. 서울시장 여야 후보 모두 공급 확대를 논하고 있지만 실현되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 2021년부터 임기를 시작한 오세훈 시장은 재개발·재건축 규제 완화 대책으로 '신속통합기획(신통기획)'을 추진해 착공 기간을 단축했다. 정비사업기간은 통상 18.5년 소요되지만 6.5년 앞당겨 12년 가량 소요되도록 개선했다. 아직 준공된 물량은 없다. △신통기획 도입 △정비지수제 폐지 △사업성 보정계수 적용 △정비사업 촉진 방안 △인허가 개선 △규제혁신 등을 도입해 절차를 개선했어도 재개발·재건축 사업 자체가 주민동의 등으로 시간이 오래 소요되기 때문이다. 정원오 후보는 주민 체감도와 실현 가능성을 높이기 위해 '착착개발'을 통해 기본계획과 구역지정, 정비계획변경과 사업시행계획, 사업시행계획과 관리처분인가를 한 번에 처리하는 동시신청제도를 도입한다는 계획이다. 정비사업 기간 단축과 사업성 개선을 위해 도시 및 주거환경정비법 개정도 추진할 것이라 밝혔다. 정 후보는 공공재개발과 도심공공복합사업 활성화를 다시금 추진한다고 밝혔다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “공공 공급이 원활하게 이뤄지려면 재정이 필요하다"며 “SH나 LH에게 재원이 쓰인다면 다른 곳에 쓰이는 재원을 줄여서 가야할 것"이라고 설명했다. 2018년에 발표한 3기 신도시도 여전히 진행 중인 상황이다. 부동산 업계 관계자는 “3기 신도시인 남양주 왕숙 2지구는 일부 분양했고 1지구는 지금 진행 중"이라며 “인천 계양지구, 부천 대장지구, 하남 교산지구, 고양 창릉지구 보상은 반 정도 나간 상황"이라고 설명했다. 이어 “3기 신도시도 8년 이상 걸렸는데 이제 공급 정책 시행하는 것들은 시간이 더 오래 소요될 수밖에 없다"고 말했다. 당장 공급을 늘리기는 어려운 상황에서는 수요 억제책인 세제를 쓸 수 밖에 없는 상황이다. 이미 다주택자 양도소득세 중과는 지난 10일 재개됐다. 윤석열 정부에서 시작된 한시적 유예가 4년만에 끝난 것이다. 이에 조정대상지역 주택을 파는 2주택자의 경우 기본세율에 20%p(포인트), 3주택 이상 보유자는 30%p가 더해진다. 중과 대상자는 장기보유특별공제 대상이 아니다. 전문가들은 장특공 개편은 예정된 수순으로 봤다. 장특공은 주택 등을 오래 보유한 뒤 팔 때 양도차익 일부를 공제해 세 부담을 줄여주는 제도다. 현재 1세대 1주택자는 12억원 초과 고가 주택을 양도할 때 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%까지 공제받을 수 있다. 이재명 대통령은 지난달 24일 엑스(X·옛 트위터)에 “1주택을 보호하려면 실거주 기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만, 살지도 않으면서 오래 투자했다는 이유만으로, 고가주택 양도세까지 깎아주는 것은 주거 보호정책이 아니"라며 “비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞다"고 언급한 바 있다. 실거주 1주택자는 보호하되 장특공 제도를 손질하겠다는 의지를 비친 것이다. 이에 따라 7월 세제개편안에는 보유 공제와 거주 공제의 비율 조정이 얼만큼 이뤄질지가 관건이 될 전망이다. 단순 보유에 따른 혜택은 줄이고, 실제 거주 기간이 긴 1주택자에게 더 큰 혜택을 주는 방식으로 개편될 가능성이 유력하다. 국회에는 관련 법안들이 발의된 상태다. 무소속 최혁진 의원이 대표 발의한 소득세법 개정안은 비거주 보유 기간에 대한 공제를 없애고, 일정 기간 이상 보유·거주한 1주택자에게 거주 기간 중심의 공제를 적용하는 방안이다. 진보당 윤종오 의원의 개정안은 장특공을 폐지하고 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도를 2억원 세액공제 방식으로 제한하는 내용이다. 정부는 아직 구체적으로 정해진 것은 없다는 입장이다. 보유세 개편도 유력하다. 주택 공시가격 대비 실제 세금을 부과하는 과세표준 비율인 공정시장가액비율은 윤석열 정부에서 60%로 낮아진 상태다. 공정시장가액비율 조정은 시행령 개정만으로도 조정이 가능해 정책 속도가 빠르다. 전문가들은 이를 다시 높여 세 부담을 늘리고 장기 보유 부담 자체를 높이는 방안이 논의될 가능성이 크다고 봤다. 문재인 정부 당시에도 공정시장가액비율을 80%에서 95%까지 단계적으로 높인 바 있다. 공정시장가액비율이 상향될 경우 세 부담 상한(전년 대비 150%)에 걸린 주택은 영향이 제한적이지만 상한에 도달하지 않은 주택은 비율 인상분이 그대로 반영될 전망이다. 초고가 주택인 서울 한남더힐 전용 235㎡은 올해 공시가격 기준 보유세는 7633만 원 수준이지만 공정시장가액비율이 80%로 상향될 경우 8732만 원으로 약 1099만 원(14.4%) 늘어나는 것으로 추산된다. 한편 강남 은마아파트 전용 84㎡ 보유세는 약 1004만원으로 공정시장가액비율 상향 이전과 차이가 없었다. 공정시장가액비율이 올라가더라도 고가 아파트 단지들은 세 부담 상한에 걸려 세금 증가폭이 제한될 가능성이 크다. 올해 공시가격 상승으로 처음 종합부동산세 과세 대상이 된 단지들은 세 부담이 더 크게 늘어날 수 있다. 또 현재 공정시장가액비율 60% 기준으로 보유세가 지난해보다 10~20% 정도 오른 단지들도 추가 인상 영향을 받을 가능성이 있다. 서 교수는 “선거 끝나면 비거주 1주택 규제강화와 조세강화가 이뤄질 것"이라며 “비거주 1주택자도 투기의 개념으로 바라보기 때문에 세제정책이 강하게 들어갈 가능성도 배제할 수 없을 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

공공부문에서 리츠(REITs) 활용이 다시 활성화되는 분위기다. 지난해 11월 부동산투자회사법 일부개정법률안 시행 이후 지역상생리츠 제도 등이 도입되면서 지방자치단체와 공공기관들이 리츠 사업에 나서고 있다. 공공개발 수익을 주민과 나누거나, 임대주택 공급을 위한 자금조달 수단으로 주로 활용된다. 민간 리츠의 제1목적은 수익이겠지만, 공공리츠는 저렴한 주거를 공급하겠다는 '공공성'과 투자자에게 수익을 돌려줘야 하는 '수익성'을 모두 챙겨야 한다. 이 긴장 관계를 푸는 것이 공공부문 리츠가 더 활성화될 수 있는 조건일 것이다. 4일 에너지경제신문 취재에 따르면, 지난해 11월에 시행된 부동산투자회사법 일부개정법률안은 리츠투자가 지역발전과 지역상생에 기여할 수 있도록 지역상생리츠 제도를 도입했다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생된 수익을 나눠주는 부동산투자회사다. 지역상생리츠는 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 국토교통부장관이 인정하는 경우에는 부동산투자회사가 청약의 자격을 따로 정할 수 있도록 허용한 것이다. 지역상생리츠를 제도적으로 구체화 한 것은 서울시다. 시는 지난달 관련 용역을 발주하며 '서울동행리츠' 사업에 착수했다. 시민이 공공개발 주체로 참여해 안정적인 수익을 공유하는 것을 목적으로 한다. 시가 구상 중인 리츠 사업은 운영단계에서 공모를 통해 시민들이 주주로 참여해 수익을 나누는 구조다. 시 관계자는 “개발 사업이 진행되는 투자단계나 건설단계는 워낙 리스크가 많아 사업이 좌초되거나 지연될 가능성이 높다"며 “준공 후 수익이 안정화되는 운영단계에서 수익을 나누는 구조를 도입했다"고 설명했다. 서울동행리츠는 서울시와 서울주택도시개발공사(SH) 등이 지분의 51% 이상을 확보하는 공공참여형 사업구조를 중심으로 할 예정이다. 최소 연 6%의 안정적인 배당을 목표로 한다. 시민 청약 규모는 리츠 자본금의 30% 내외를 기준으로 한다. 시범적용 검토 사업지는 용산과 서초다. 용산국제업무지구 B9 부지 복합개발사업은 총 사업비 약 2조5000억원 규모다. 코레일과 SH공사가 공동으로 시행중인 도시개발사업 지구중 SH가 직접개발을 검토 중이다. 5월부터 구체적인 금융구조설계와 리츠출자자 활성화 방안을 수립해 2027년 민간 출자자모집에 착수하고, 공사가 마무리되는 2033년 경 시민 공모 추진을 목표로 하고 있다. 서초구 양재동 소방학교 부지는 당초 있던 소방학교가 있던 자리로 현재는 비어있다. 비어있는 부지에 공공시니어 주택과 문화여가, 커뮤니티를 조성하고자 대상지 공모형 민간투자사업(BTO)방식을 적용해 사업 추진하고 있다. 서초 부지는 지난해 11월 공모를 이미 시작해 현재 민간제안자가 사업계획을 구체화하는 과정에 있다. 이르면 연내 민간투자사업 최초제안서를 접수 받고, 2027년 민간투자사업 관련 검토절차 등을 거쳐 2028년 착공이 목표다. 시설이 준공될 것으로 예상되는 2033년에는 시민 공모가 가능해질 예정이다. SH와 주택도시보증공사(HUG)는 자금조달 목적으로 리츠를 활용하고 있다. SH는 2020년 도시재생사업을 촉진하는 리츠를 최초로 시행했다. 주택도시기금과 공동으로 1800억원을 조성해 '공간지원리츠'를 개발했다. 공간지원리츠는 저층주거지나 쇠퇴한 상권지역 등 서울 낙후지역의 도시재생 사업 활성화를 목적으로 한다. 도시재생사업을 통해 조성되는 시설을 선매입하여 저렴하게 사용자에게 다시 공급하는 방식이다. 민간사업자가 도시재생사업에 참여해 건설·개량한 시설을 선매입할 수 있기 때문에 민간기업이 도시재생사업에 참여할 경우 초기 자금부담이 줄어들고 건설할 시설의 판매처도 확보 할 수 있다는 장점이 있다. 공간지원리츠 1호 사업은 천호1 도시환경정비사업 지역에서 매입한 오피스텔(147가구) 등이 대표적인 사례다. 1호 사업은 주거 261가구, 비주거(근린생활시설·오피스) 19가구가 포함된 6개 사업장에서 시행됐다. 현재 사업 자산 매입이 완료돼 전 사업장이 운영 중인 상태다. 1호사업은 시에 지정된 47개 도시재생활성화지역이 우선 대상이 됐으나 현재 3곳 진행됐고 그 외 3개 지역은 정비사업지역 등이다. HUG는 공공지원민간임대주택에 주택도시기금의 출자·융자와 HUG 보증부 PF대출을 지원하고있다. 임대리츠의 자본을 모을 때 정부는 우선주로, 민간사업자는 보통주로 참여하는 구조다. 융자지원의 경우, 기금융자지원은 주택도시기금이 저렴한 금리로 빌려주고, 민간융자지원은 일반 시중은행에 대출을 받기위해 HUG가 보증을 지원해준다. 특히 HUG는 공공지원 민간임대 연계형 정비사업을 진행하고 있다. 이는 2014년 박근혜 정부가 도입한 기업형 임대주택 뉴스테이(공공지원 민간임대)를 기반으로 한다. 주택도시기금과 민간사업자가 자본금을 출자하고, 임대리츠를 설립해 공동 운영하며 주변 시세의 90% 이내에서 8년 이상 장기 임대를 제공하는 구조다. 대표 사례인 위스테이 지축은 539가구 규모 협동조합형 공공지원민간임대주택이다. 공공지원민간임대주택은 입주 이후 8년이 지나면 임대가 종료된다. HUG는 지난달 19일 리츠 사업구조를 고도화하고 토지임대부와 협동조합형 임대리츠 등 다양한 임대주택 모델의 사업화 범위도 확대하겠다는 계획을 밝혔다. 리츠라는 자금조달구조로 저렴한 가격에 서민 주거를 공급하려면 필연적으로 비용을 치러야 한다. 수익성과 공공성이 부딪히는 지점은 공공지원민간임대주택 임대 기간이 끝날 때다. 임대리츠의 지분을 보유한 건설사 등 민간 투자자들은 임대 종료 이후 주택을 시세만큼 비싸게 분양하고 싶어 한다. 반면 입주민들은 싼 가격에 분양 받아 계속 거주하길 원한다. 분양전환을 앞둔 공공지원민간임대주택 임차인들이 원하는 것은 안정적인 임대 연장 운영이다. 최근 광주 광산구 임차인들의 고분양가 반발 집회와 위스테이 지축 입주민들의 임대 연장 요구가 있었다. 지난달 20일 광주 광산구의 공공지원민간임대주택 임차인들은 임대기간 만료를 앞두고 입지 여건 등을 고려하지 않은 과도한 분양가를 제시하고 있다면서 계약 연장을 호소했다. 위스테이 지축의 입주민들 역시 지난달 19일 최인호 HUG 사장과의 간담회 자리에서 임대 연장 운영을 요청했다. 이에 최 사장은 “임대 연장 운영이 제도적으로 정착할 수 있도록 리츠의 사업 구조를 고도화하겠다"고 말했다. 이러한 수익성과 공익성의 충돌은 초기자산을 매입하는 진입단계에서도 문제가 된다. SH가 시행하는 공간지원리츠 1호는 2020년 도입됐지만, 2호는 올해 1월 최초 출자해 사업 추진을 준비 중이다. 도시재생 공간지원리츠가 1호와 2호 사이에 5년의 공백을 겪은 배경에 대해 SH 관계자는 지방공기업법 개정을 들었다. 지방 공기업법이 개정되면서 전문기관의 출자 타당성 검토를 거치느라 적기에 사업 수행이 어려워졌다는 설명이다. 서울 자산가격 급등으로 인한 세제도 장벽이다. SH 관계자에 따르면 최근 서울 자산 가격 급등으로 공시가격 9억 이하 주택 매입이 사실상 불가능해진 상황이다. 리츠라는 자금조달 수단은 있지만 종합부동산세 부담 때문에 살 수 있는 자산이 제한된 것이다. 구도심은 서울 중심에 위치해있는 경우가 많아 이곳을 매입하면 종부세 부담이 커져 리츠 수익성이 악화된다. 공공리츠가 지역이익을 공유하고 서민주거수단을 뒷받침하려면 제도 보완이 필요하다는 분석이 나온다. 부동산 업계 관계자는 “임대 연장 운영이 제도적으로 정착할 수 있도록 리츠의 사업 구조 고도화가 필요하다"며 “적기에 출자를 하기 위해 절차를 간소화하거나 공공부문 리츠 종부세 면제 등 제도개선이 되면 좋을 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

스타벅스의 5·18 마케팅에 대해 이재명 대통령이 강하게 비판하면서 '스벅 리스크'가 갈 수록 확산되는 가운데, 한화리츠가 이마트본사 건물인 오렌지센터를 3700억원에 인수하면서 이목을 집중시키고 있다. 21일 금융감독원 전자공시에 따르면 한화리츠가 이마트 본사 건물인 숭례문 인근 오렌지센터 인수 본계약을 체결했다. 한화리츠는 6월 초까지 오렌지센터 인수를 마무리할 계획이다. 한화리츠는 지난 3월 11일 오렌지센터 인수 우선협상대상자로 선정된 이후 두 달 만에 본계약을 치렀다. 우선협상대상자 선정 당시 알려진 매입 규모는 3700억원 수준이다. 별도의 유상증자 없이 자금을 조달하는 방향으로 진행됐다는 점에서 기존 주주의 지분가치 희석을 최소화한 것으로 풀이된다. 한화리츠는 오렌지센터를 인수하면서 추가 배당 시기를 앞당기고 기업가치 제고에도 도움이 될 것으로 봤다. 오렌지센터는 서울 중구 순화동 세종대로 7길이라는 핵심 입지에 위치한 우량자산이다. 현재 이마트가 전체 면적의 98%를 단일 임차하고 있다. 잔여 임대 기간은 7년으로 안정적인 임대 수익을 누릴 수 있다는 점에서 긍정적으로 전망한 것이다. 다만 스타벅스 코리아의 5·18 관련 '탱크데이' 마케팅이 논란을 빚으면서 시장에선 스타벅스 코리아의 모기업인 이마트에도 부정적인 영향이 있는 것 아니냐는 우려가 나온다. 이마트는 2021년 미국 스타벅스 본사로부터 스타벅스 코리아 경영권을 인수하면서 주식매매계약 및 라이센스 계약을 체결했다. 계약조건으로 콜옵션 조건이 포함됐다. 이마트의 귀책사유로 출점 계획 미달, 채무 불이행, 비밀유지 위반 등 의무 불이행이 발생해 라이센스 계약이 해지될 경우 콜옵션이 행사될 수 있다. 콜옵션 행사 시 미국 스타벅스가 공정한 가치평가 방식에 따른 가격에 35% 할인율을 적용해 스타벅스코리아 지분 전량을 인수할 수 있다. 이에 대해 이마트 측은 이번 이슈는 글로벌 스타벅스와의 라이센스 계약상 계약 해지에 관련이 없는 사안으로 판단하고 있다고 해명했다. 반면 전문가는 이번 사태가 라이센스 계약에 영향을 줄수 있다고 보고 있다. 이홍주 숙명여대 소비자경제학과 교수는 “신세계 본사에서는 귀책 사유에 해당하지 않을 것이라고 판단할 수 있지만, 논란이 불거지고 발전하게 되면 미국 본사에서 스타벅스 코리아가 브랜드 가치를 훼손하고 있다고 지적할 수도 있는 것"이라며 “이를 빌미로 협상을 한다든가 라이센스 계약을 종료한다거나 하는 방식으로 발전할 수 있다"고 진단했다. 한편 스타벅스 마케팅 논란에 대해 한화리츠 측은 임차인이 이마트이긴 하지만 스타벅스와 관계는 제한적일 것이라는 입장이다. 한화리츠 관계자는 “오렌지타워를 편입함으로써 처음 상장할 때 IR 당시 계획했던 운영이나 배당 목표보다 추가 배당 시기를 앞당길 수 있을 것이라는 의미"라고 설명했다. 장기적으로 기업가치 제고에도 도움이 될 것이라는 판단은 유효하다는 것이다. 추가 배당 시기를 앞당기는 시나리오는 여러 경우에 가능하다. 우량한 자산이 편입돼 배당 가능 여력이 늘어나서 종합 배당을 한다는 의미가 될 수도 있고, 부동산 투자법에 따르면 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하기 때문에 자산을 샀다가 파는 과정에서 추가로 배당금이 나올 수도 있다. 전문가들은 스타벅스 마케팅 논란 여파가 부동산까지 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다. 이 교수는 “당분간 스타벅스와 그와 연관된 신세계 계열사의 매출이 떨어질 수는 있겠지만 부동산까지 영향을 주진 않을 것"이라고 말했다. 이은희 인하대 소비자학과 교수는 “당분간 주식배당 같은 건 잘 못할 수 있지만 장기적으로 볼 때 이번 논란의 타격이 크진 않을 것"이라며 “중요한 것은 스타벅스가 내실을 키우는 것"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국민권익위원회가 조달청과 마찰이 있어 접수한 민원을 다시 조달청에 이송해 실질적으로 조달청의 수의계약 단가산정을 견제할 기관이 없다는 목소리가 나온다. 21일 에너지경제신문의 취재를 종합한 결과, 군용 운동복 수의계약 단가 산정 과정에서 장애인 시설이 불리한 처우에 놓여있다는 본지 보도 이후 권익위에서 본 건 처리에 들어갔다. 한국장애인중심기업협회 피복사업본부 외 8개 중증시설은 고충민원으로 권익위에 조사를 요청했다. 이후 권익위는 권익위에서 처리할 민원이 아니라고 판단해 조달청에 해당 사안을 이송했다. 조달청과 마찰이 있어 권익위의 도움을 요청했지만 다시 조달청이 처리기관이 된 셈이다. 조달청은 형식적인 답변을 보내왔다. 조달청은 수의계약 단가 산정 시 중증장애인 생산 시설의 특수성을 고려해달라는 의견에 대해 “국가계약법 제8조의2, 같은 법 시행령 제9조 및 (계약예규) 예정가격 작성기준 등에 따라 계약수량, 이행기간, 수급상황, 계약조건, 거래실례 등을 종합적으로 고려하여 산정하고 있다"고 답했다. 중증시설 측은 권익위에게 본 건을 조달청으로 이송하지 말아 달라고 요청했고 이후 해당 민원이 다부처 민원으로 지정됐지만 달라진 것은 없었다. 다부처 민원은 공동조사나 권익위가 취합해 답변하는 방식이 아니라, 소관에 속하는 사항에 대해 권익위와 조달청이 각각 답변하는 방식이기 때문이다. 권익위는 고충민원으로 접수된 본 건이 고충민원이 아니라고 보고 조사 또는 확인할 계획이 없다고 밝혔다. 부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률(부패방지권익위법) 제2조 제5호에 따르면 고충민원은 행정기관 등의 위법·부당하거나 소극적인 처분 및 불합리한 행정제도로 인하여 국민의 권리를 침해하거나 국민에게 불편 또는 부담을 주는 사항에 대한 민원이라는 것이 권익위의 설명이다. 권익위가 고충민원으로 접수해 조사하는 사안은 처분 등 여부, 권리 침해 여부, 권리구제를 위해 어떤 조치를 요구하는지 등이 전제돼야 한다는 것이다. 수의계약 단가 산정 과정에서 장애인 시설의 고비용 등을 검토했는지 확인해달라는 요청은 행정청의 처분과 권리침해가 있었다고 보기 어렵다는 의미다. 관계자는 “중증장애인시설에 적용되는 단가가 장애인 시설의 고비용 구조를 고려하지 않은 낮은 단가로 형성될 것이 예상되는 상황에서 권리침해가 발생하기를 기다릴 수는 없다"고 말했다. 중증시설이 해당 품목의 수의계약에 의존할 수밖에 없는 이유는 중증장애인 근로자들의 특성에 있다. 중증장애인 근로자들은 일반 봉제공장처럼 품목을 자유롭게 바꿔 생산하기 어렵다. 한 제품에 대한 봉제·생산 작업을 익히는 데만 3년 이상이 소요되기 때문이다. 단가가 안맞으면 다른 일을 하면 되지 않느냐 하는 지적이 무의미한 이유다. 낮아진 군수품 단가는 계약가격 문제가 아니라 중증장애인의 고용 안정과 직업재활 기반을 흔드는 문제다. 시설이 문을 닫게 되면 돌봄은 온전히 가정의 부담이 된다. 한 보건복지부 지정 중증장애인생산품 생산시설은 약 3개월간 휴업에 들어갔다. 그동안은 군수품 계약단가가 어느 정도 구조적 비용을 반영했지만, 최근 군수품 피복류 수의계약 단가가 일반 기업 가격 수준으로 낮아지면서 적자가 누적되는 상황이다. 한 중증시설 대표는 “작년에 다른 일을 맡겨봤더니 실밥을 다 잘라 엉망을 만들어놔서 손해가 더 많이 났다"며 “새 품목을 도입하면 장애인 근로자에게는 다시 적응하는 기간이 필요하기 때문에 시설 입장에선 작업지도나 재작업 부담이 추가되는 것"이라고 설명했다. 이어 “단가 문제는 단순히 이익을 얼마 더 남기냐 문제가 아니라 시설 운영이 가능해야 중증장애인에게 봉제 일자리를 만들어줄 수 있는 것"이라며 “권익위 마저 손을 놓는다면 중증시설은 어디에 하소연을 할 수 있느냐"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr