누구나 노인이 된다. 노년기에 접어든 많은 사람들이 집에서 여생을 보내기를 원함에도 독립적인 생활을 할 수 있는 노인주택보다 요양원이 많은 것이 현실이다. 요양원이 많아질 수밖에 없었던 이유와 요양원에 가기엔 건강한 실버세대에게 노인주택이 대안이 되는 이유, 중산층 실버가구에게 부족한 선택지와 입법 과정에서의 문제점을 차례로 짚어본다. 요양원을 가기엔 건강하고, 기존에 살던 집에서 살기엔 안전과 돌봄이 걱정되는 실버세대에게 '집 아니면 요양원'으로 좁혀진 선택지는 여전히 부족하다. 이들에게 대안으로 논의되는 것이 '노인주택'이다. 본지는 '“요양원 가기엔 건강한데"…노인주택보다 요양원이 많은 이유①'에서 자립생활 중심으로 프라이버시가 존중되는 노인주택이 사업 구조적 한계로 정체상태임을 짚었다. 낮은 진입장벽을 가진 요양원 사업이 소위 돈벌이 수단으로 인식되면서 입소자의 생활 환경이나 서비스 수준에 대한 충분한 고려 없이 공급되는 문제도 다뤘다. 노인주택은 다양하게 정의될 수 있지만, 여기서는 '노인 생활 특성을 배려해 물리적 거주 조건이나 서비스가 제공되고, 다수의 노인이 모여 거주하며, 노인의 자립생활을 보장하기 위한 건축물 및 인적서비스가 지원되는 주택'으로 정의하고자 한다. 치매·중풍 등 노인성 질환으로 일상생활에 지장이 있는 노인이 입소해 필요한 서비스를 받고 생활하는 시설은 요양원이 해당되는 '노인의료복지시설' 이므로 이는 제외한다. 노인주택 중에서 '중산층' 실버세대가 선택할 수 있는 주택을 찾는다면 또 다른 고민에 부딪히게 된다. 노인주택의 종류가 다양하기 때문이다. '노인복지주택'과 '고령자복지주택'은 이름은 비슷하지만 각각 다른 법적 근거에 따라 운영된다. 이는 정책 목적이 다르기 때문이다. 노인복지주택은 보건·돌봄 등 복지 서비스에 초점을 맞춘 반면, 고령자복지주택은 저소득 주거약자 노인의 안정적인 주거 공급에 집중한다. 노인복지주택은 노인복지법에 근거한 것으로 공공과 민간 모두 공급할 수 있다. 중산층 이상을 포함한 노인의 보건·돌봄·시설 운영에 주안점을 두고 있다. 건축법상 노유자시설, 주택법상 준주택으로 분류되며 보건복지부 소관이다. 고령자복지주택은 공공주택특별법에 따른 공공임대주택이다. 이는 취약계층 노인의 안정적 주거 확보를 목표로 한다. 국토교통부 소관 사업으로 한국토지주택공사(LH)나 지방공사 등 공공주택사업자가 주도해 공급한다. 고령자복지주택은 중산층 실버세대를 대상으로 한 주택이 아니다. 결국 중산층 실버세대가 선택할 수 있는 노인주택은 노인복지주택으로 좁혀진다. 노인복지주택은 시니어스타워·더 시그넘 하우스·노블레스타워 등 전국에 38개소가 있다. 노인복지주택과 유사하지만 단독취사가 허용되지 않는 대신 급식을 제공하는 (유료)양로시설 192개소까지 포함하면 중산층 실버세대가 선택할 수 있는 시설은 전국 230개소가 수준이다. 노인복지주택의 운영 주체는 크게 대기업·재단, 병원·종교단체, 민간사업자로 구분할 수 있다. 노인복지주택 임대사업은 임대뿐만 아니라 서비스를 함께 제공하므로 사업주체의 안전성과 신뢰도가 크게 영향을 미친다. 문제는 보증금과 월 생활비가 추가적인 수입이 없는 은퇴한 중산층에게도 부담스럽게 느껴질 수 있다는 점이다. 건국대에서 운영하는 '더 클래식 500'의 보증금은 9억원·월 생활비는 세대당 500만원이다. 삼성생명 공익재단이 운영하는 '삼성 노블카운티'는 보증금 3억~6억원·월 생활비 336만원이다. 송도병원이 운영하는 '서울시니어스 가양타워'는 보증금 4~5억원·월 생활비 160만원이다. 천주교회 인천교구에서 운영하는 '마리스텔라'는 보증금 2.5억~3.5억원·월 생활비 145만원이다. 단, 더 클래식 500은 단일 평수로 56평형 기준이다. 노인주택 시장이 고가로 형성돼있는 가운데 중산층 실버세대에게 충분한 선택지가 없다는 지적이 나왔고, 서울시도 공급 확대에 나섰다. 시는 지난 4월 '서울형 시니어주택 공급 촉진계획'을 발표하면서 고가 실버타운 위주로 편성된 시니어주택 시장에서 약 49만명에 달하는 서울 중산층 실버세대가 사실상 선택지가 없는 사각지대에 놓여있다고 진단했다. 시는 중산층을 포함한 실버세대가 합리적인 가격으로 입주할 수 있도록 각종 도시 건축 인센티브를 부여하고 규제를 완화해 민간사업자 참여를 유도한다는 구상이다. 2035년까지 서울형 시니어주택 1만2000가구 공급을 목표로 하고 있다. 최근에는 공공택지를 기반으로 복합개발하는 민간 컨소시엄의 사업자가 노인복지주택을 공급하는 패턴이 두드러지고 있다. 컨소시엄 규모에 맞춰 노인복지주택도 500세대 이상 대형 규모로 개발하는 추세다. 실제로 청라지구에 인천경제자유청 보유의 의료복합용지를 공모 방식으로 사업자 공모한 결과, 아산병원 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다. 병원과 오피스텔 2800세대·노인복지주택 1100세대가 공급될 예정이다. 롯데호텔의 노인복지주택 운영 브랜드인 'VL르웨스트'는 서울 강서구 마곡에서 서울주택도시개발공사(SH)가 보유한 마곡 MICE 복합개발사업을 추진한다. 다만 이 같은 대규모 복합개발이 중산층 실버세대 선택지를 확충하는 것으로 보기는 어렵다. 결국 소득과 자산 수준에 따라 선택할 수 있는 다양한 가격대의 노인복지주택이 얼마나 공급되느냐가 관건이다. 서울시도 이를 고려해 민간 사업자가 다양한 형태의 시니어주택을 공급할 수 있도록 사업성을 높이는 방향으로 제도를 손보고 있다. 역세권 내 노인복지주택 등을 30% 이상 확보하면 공공기여를 10% 완화하고, 50% 이상 확보하면 공공기여를 20% 완화한다. 지구단위계획구역 내 시니어주택 건축 시 무장애 설계 등을 적용하면 조례상 용적률의 최대 10% 범위 내 인센티브를 부여하고, 2단계 이상 용도지역 상향도 적용할 방침이다. 공공기여 5%포인트(p) 완화, 제1종 전용 주거지역 내 노인복지주택 허용 등 기준도 정비했다. 도심 인프라 활용이 가능한 도시정비형 재개발에서 시니어주택을 도입할 경우 최대 200% 용적률 인센티브를 제공할 예정이다. 건물 높이도 최대 30m까지 완화한다. 학령인구 감소에 따라 폐교하거나 통폐합한 학교 부지에 이를 건립할 경우에는 건폐율·용적률을 완화하는 조례 개정도 추진 중이다. 노인복지주택 공급이 확대되고 보증금과 월 생활비 수준이 감당가능한 수준으로 낮아질 필요가 있지만, 은퇴이후 월 생활비를 지불하는 방식에 대해 관점을 바꿀 필요가 있다는 제언도 나온다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “지불하는 생활비에 주거비·관리비·식비·돌봄비 등이 포함됐음을 고려하면 지불할 만한 수준일 수 있다"며 “자가를 가진 고령자라면 기존 주택을 임대해 얻는 수입으로 비용 일부를 충당하는 등 기존 주택 자산을 노후 생활 자산으로 활용하는 방안을 고려할 필요도 있다"고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

한때 악취와 녹조로 몸살을 앓던 한강에 수달이 돌아왔다. 서울시가 1970년대부터 하수처리시설을 확충하고 수질 관리 기술을 고도화한 결과다. 시는 이제 물재생센터를 단순히 하수를 처리하는 시설에서 벗어나 물과 친환경 에너지를 생산하고 시민에게 휴식·문화공간을 제공하는 도시 기반시설로 전환한다는 구상이다. 서울시는 지난 8일 오후 서울 종로구 서울역사박물관 야주개홀에서 '물·에너지·시민, 함께 누리는 지속 가능한 도시'를 주제로 제6회 '2026 워터서울 국제 콘퍼런스'를 개최했다고 9일 밝혔다. 올해로 6회째를 맞은 행사에는 운영위원장을 맡은 박준홍 연세대학교 건설환경공학과 교수를 비롯해 도시 회복탄력성 분야의 권위자인 사라 벨 호주 멜버른대학교 교수, 쿨딥 쿠마르 미국 시카고 광역물재생기관 수석환경과학자, 정성국 서울시 물순환안전국장 등 국내외 전문가 12명이 참여했다. 현장에는 시민과 물 관리 관계자 등 200여명이 참석했다. 이번 콘퍼런스에서는 서울 물재생센터의 과거와 현재를 살펴보고 물재생센터 현대화와 자원순환, 공간 혁신을 통해 기후위기 대응 능력을 높이는 방안이 집중적으로 논의됐다. 서울의 하수관로 보급률이 27%에 불과했던 1970년에는 생활하수와 오염물질이 한강으로 유입되면서 악취와 녹조가 발생하고 죽은 물고기가 수면 위로 떠오르기도 했다. 서울시는 1976년 청계천과 중랑에 하수처리장을 건설하며 본격적으로 하수를 처리하기 시작했다. 1988년 서울올림픽을 앞두고 처리시설을 4곳으로 확대했으며 1998년에는 난지·중랑·서남·탄천 등 현재의 4개 물재생센터 체계를 갖췄다. 이들 센터의 하루 최대 하수 처리용량은 총 498만t이다. 수질 규제 대상도 과거 생물화학적 산소요구량 등 2개 항목에서 질소와 인을 포함한 7개 항목으로 확대됐다. 고도처리시설 도입과 방류수 관리 강화로 한강 수질이 개선되면서 수달을 비롯한 야생생물이 다시 관찰되는 등 생태계도 회복되고 있다. 정성국 서울시 물순환안전국장은 '서울, 물의 가치를 더하다'를 주제로 한 발표에서 “물재생센터는 단순히 하수를 처리하는 시설에서 도시의 다기능 복합공간으로 전환하고 있다"며 “수처리 기능을 강화하는 동시에 물 산업과 에너지 생산시설, 시민을 위한 여가·문화공간을 조성하겠다"고 밝혔다. 서울시는 물재생센터에서 처리한 물의 재이용을 대폭 확대할 계획이다. 현재 처리수 재이용률은 6.8% 수준으로, 하천 유지용수와 도로 청소, 조경 및 시설 내부 용수 등으로 활용되고 있다. 이를 2030년 19%까지 높이고 장기적으로는 처리수의 절반까지 재이용한다는 목표다. 중랑물재생센터에서는 처리된 물을 하루 약 7만9000t씩 중랑천과 우이천 등에 공급해 안정적인 하천 유량을 유지하고 시민들이 이용할 수 있는 수변공간을 조성하고 있다. 하수처리 과정에서 발생하는 찌꺼기와 열도 버리지 않고 에너지원으로 활용한다. 하수찌꺼기를 건조해 발전소 연료로 사용하고 바이오가스를 정제해 도시가스와 연료전지 발전에 투입한다. 하수열은 지역난방에 공급하고 물재생센터 유휴부지에는 태양광 패널을 설치해 전력을 생산한다. 노후 물재생센터의 현대화도 추진한다. 시설을 지하화하거나 집약화해 확보한 상부 공간에는 공원과 체육시설, 산책로, 피크닉장 등을 조성한다. 버스킹과 플리마켓을 열 수 있는 문화공간과 어린이·가족을 위한 시설도 확대할 계획이다. 다만 물재생센터를 운영하면서 그 상부를 주거시설로 활용하는 방안에는 한계가 있다는 진단이 나왔다. 정 국장은 토론에서 “완전히 지하화하더라도 시설 차량과 사람이 드나드는 과정에서 문이 열리기 때문에 악취 문제가 반복될 수밖에 없다"며 “주변에 다른 시설을 조성하는 것은 가능하지만 주거시설로 활용하는 것은 다소 무리라고 생각한다"고 말했다. 이는 가동 중인 물재생시설을 지하화하고 그 상부에 주택을 짓는 방식에 대한 기술적 한계를 지적한 것이다. 물재생센터를 다른 지역으로 완전히 이전한 뒤 기존 부지를 개발하는 방안과는 구별된다. 기조연설을 맡은 사라 벨 교수는 도시의 회복력을 높이기 위해서는 기술적 해법뿐 아니라 시민과 지역사회의 참여가 필요하다고 강조했다. 벨 교수는 런던과 멜버른에서 진행한 물·에너지·식량 연계 및 녹색 기반시설 사업을 소개하며 “가뭄과 홍수 등 증가하는 재난에 대응하려면 시민들이 도시 물 관리에 의견을 제시하고 의사결정에 참여할 수 있어야 한다"고 말했다. 이어 “서울과 같은 대도시에서는 기술 전문가와 지방정부, 시민이 함께 문제를 정의하고 대안을 설계하는 과정이 중요하다"며 “인프라의 회복력뿐 아니라 지역사회 자체가 더욱 회복력 있는 공동체가 돼야 한다"고 설명했다. 쿨딥 쿠마르 수석환경과학자는 시카고의 대규모 저류시설과 녹색 기반시설, 자원 회수 사례를 소개했다. 시카고는 하수처리 과정에서 발생하는 바이오솔리드를 비료와 에너지원으로 활용하고 공립학교 운동장과 유휴부지 등을 빗물 저장과 녹지 기능을 갖춘 공간으로 바꿔 홍수 대응 능력을 높였다. 두 번째 세션에서는 이지혜 싱가포르-ETH센터 연구원이 싱가포르의 '뉴워터(NEWater)' 정책을 중심으로 물 부족 도시의 수자원 자립 방안을 설명했다. 홍승관 한국물산업협의회장은 하수열과 바이오가스를 활용해 물재생센터를 친환경 에너지 생산기지로 전환하고 도시 탄소중립에 기여하는 방안을 제시했다. 브리앤 플라이어 미국 밀워키 광역하수처리구 통합유역관리국장은 하수처리구역의 상부 공원화와 유휴부지 활용, 시민 참여형 물 관리 사례를 공유했다. 전문가들은 물재생센터의 역할이 수처리에서 에너지 생산과 시민공간 제공으로 확대되는 만큼 시설 자체의 재난 대응 능력도 함께 강화해야 한다고 주문했다. 지하화·자동화된 시설에서 정전이나 고장이 발생할 경우를 고려한 비상 대응체계와 관계기관 간 실시간 정보 공유 시스템이 필요하다는 지적이다. 오세훈 서울시장은 영상 개회사를 통해 “기후위기가 일상이 되면서 물을 어떻게 관리하고 활용하느냐가 도시의 지속 가능성을 좌우하고 있다"며 “물재생센터를 깨끗한 물을 재활용하고 친환경 에너지를 생산하는 공간으로 바꿔 기후위기에 대응하는 핵심 기반시설로 만들겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

홍지선 국토교통부 장관 후보자가 매매대금의 절반 이상을 빌려 마련해 '영끌' 논란이 불거진 서울 구로구 신도림태영타운아파트는 당시 시세보다 특별히 싸게 매입한 주택은 아닌 것으로 파악됐다. 후보자가 매입한 뒤 1년여 만에 같은 면적의 실거래가격이 약 4억7000만원 뛰었지만, 현지에서는 특정 거래가 아닌 단지 전체의 가격 상승이라는 평가가 나왔다. 9일 에너지경제신문이 국회 인사청문 자료를 분석한 결과, 홍 후보자는 지난해 3월 신도림태영타운 전용면적 84.87㎡를 배우자와 공동명의로 10억500만원에 매수하는 계약을 체결했다. 계약금 1억원을 낸 뒤 4월 중도금 2억원, 5월 잔금 7억500만원을 지급한 것으로 알려졌다. 매입자금 가운데 3억6700만원은 은행 주택담보대출로 조달했다. 후보자의 배우자는 중도금 지급 전날 모친에게 1억7000만원을 빌렸다. 금융기관과 가족에게 빌린 돈은 총 5억3700만원으로 매매가격의 약 53.4%다. 해당 거래를 두고 야권에서는 '영끌·빚투 매입'이라는 비판이 제기됐다. 특히 홍 후보자가 경기도 도시주택실장으로 재직하던 2021년 11월 경기도의회 행정사무감사에서 “과도한 대출까지 받아가면서 없는 수요까지 끌어올리는 상황"이라고 발언한 사실이 알려지면서 논란이 커졌다. 그러나 현지 중개업계는 후보자의 매입가격이 당시 시세와 비교해 특별히 낮지는 않았다고 설명했다. 단지 인근 한 공인중개사는 “당시 같은 면적이 10억원대 초·중반에서 거래됐기 때문에 10억500만원이면 싸게 산 것은 아니다"며 “집이 없던 사람이 실거주 목적으로 산 것으로 보이고, 해당 거래만 갖고 투기라고 하기는 어렵다"고 말했다. 후보자의 매입 이후 단지 가격은 크게 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 같은 면적의 주택은 지난달 7일 21층이 14억7500만원에 거래돼 최근 3년 내 최고가를 기록했다. 후보자의 매입가격과 단순 비교하면 상승 폭은 4억7000만원에 달한다. 다만 동·층·향 등 주택 조건이 달라 이를 후보자가 실현한 시세차익으로 단정할 수는 없다. 현지 중개사는 가격 급등 배경에 대해 “지난해 6월 전후로 거래가 갑자기 늘면서 가격이 계속 올랐다"며 후보자 소유 주택만이 아니라 단지 전체에서 나타난 시장 흐름이라고 설명했다. 홍 후보자 측도 시세차익을 목적으로 한 매입이 아니라고 반박했다. 후보자 측은 보도 설명자료를 통해 “현 정부 출범 전인 지난해 3월 남양주 부시장 재직 당시 실거주 목적으로 매입했고 이후 실제 거주하고 있다"고 밝혔다. 2021년 5월부터 살던 서울 영등포구 당산동 전셋집과 약 4.5㎞ 떨어진 곳으로, 당시 홍 후보자의 근무지인 경기 남양주시와 배우자의 직장인 인천 서해구까지의 출퇴근 거리 및 기존 생활권을 고려했다는 설명이다. 국토부 대변인실 관계자는 이날 본지와의 통화에서 “배포한 보도 설명자료 이상의 후보자 입장이나 의견을 별도로 밝히기는 어렵다"면서도 장모에게 빌린 1억7000만원과 관련해 “이자소득세는 모두 납부했다"고 밝혔다. 다만 후보자 측은 실제 지급한 이자액과 현재까지 상환한 원금, 원금상환 유예기간을 변경한 이유 등에 대해서는 추가로 답하지 않았다. 매입이 정상적인 시세에 따른 실거주 목적이었다는 해명과 별개로, 가족 차용금의 구체적인 상환 내역과 과거 과도한 대출 수요를 지적했던 발언과의 정합성은 인사청문회에서 다뤄질 전망이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

자율주행과 인공지능(AI), 수요응답형교통(DRT) 등 첨단 모빌리티 기술의 제도적 안착 방안을 논의하는 '2026 글로벌 모빌리티 콘퍼런스'가 8일 서울 중구 웨스틴조선 서울에서 이틀간의 일정을 마쳤다. 국토교통부와 한국교통안전공단, 경제협력개발기구(OECD) 국제교통포럼(ITF)이 공동 주최한 이번 행사는 '혁신을 일상으로: 적응의 시대를 이끄는 혁신'을 주제로 열렸다. 이날 오전 아시아 모빌리티 연구기관 특별세션에서는 위정란 한국교통연구원 전문연구원이 국가혁신클러스터의 공공교통체계 개선 전략을 발표했다. 준 카스트로 필리핀대학교 교수는 필리핀의 교통·모빌리티 규제 정책을, 유 장 중국 교통운수부 과학연구원 부국장은 중국 차량호출 서비스의 발전 과정과 거버넌스 경험을 소개했다. ITF 특별세션에서 올라프 머크 ITF 매니저는 컨테이너화와 이동수단 전동화 사례를 중심으로 교통 혁신이 남긴 교훈을 설명했다. 동 왕 중국 교통운수부 과학연구원 국장은 중국의 자율주행 확산 과제와 추진 방안을, 요하네스 발 보스턴컨설팅그룹 프로젝트 리더는 도시 모빌리티의 현황과 미래 발전 방향을 각각 다뤘다. 오후에는 자율주행차의 안전과 보험 문제가 집중적으로 논의됐다. 조민제 경찰대학 연구원은 자율주행 교통사고 조사체계의 개선 방향을 발표했다. 탁세현 한국교통연구원 연구위원은 무인 자율주행 서비스 상용화를 위한 안전·책임 제도화 방안을, 박요한 삼성화재 수석연구원은 자율주행 시대에 필요한 보험제도 개선 방향을 각각 제시했다. DRT와 AI 기반 물류에 관한 논의도 이어졌다. 박수정 한국교통안전공단 연구위원은 국내 DRT 현황과 정책 방향을 설명했고, 김재열 EY한영 시니어매니저는 일본의 교통공백 해소 정책이 국내에 주는 시사점을 발표했다. AI 물류 세션에서는 안승현 한국해양수산개발원 부연구위원이 피지컬 AI 기반 항만 운영 혁신 방안을 제시했다. 팡차오 류 중국 칭다오항그룹 매니저는 자동화 컨테이너터미널 구축과 AI 적용 사례를, 에디 응 PSA BDP 글로벌 데이터·분석 총괄은 데이터와 AI를 활용한 공급망 회복탄력성 강화 방안을 각각 소개했다. 이번 콘퍼런스에서는 국내외 정부기관과 산업계, 학계 전문가들이 첨단 모빌리티 기술을 국민의 일상에 안착시키기 위한 정책·제도 개선 방향을 모색했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

2007년 서울시가 중대형 장기전세주택을 도입한 이래로 20년이 지나 첫 만기가 도래한다. 서울시는 초기 입주 가구 퇴거가 시작되면 이를 장기전세주택과 미리내집으로 다시 공급될 계획이다. 전문가들은 장기전세주택이 다음 무주택 시민에 대한 선순환 구조를 지속하고, 주거사다리 기능을 하기 위해서는 제도적 보완이 필요하다고 진단한다. 8일 시에 따르면 2027년 310가구를 시작으로 2031년까지 만기가 도래하는 약 9300가구를 반환받아 청년·신혼부부 등을 위한 '미리내집'과 장기전세주택으로 재공급할 계획이다. 장기전세주택은 무주택 서민이 주변 전세 시세의 80% 이하 수준인 보증금을 내고 2년마다 계약을 갱신해 최장 20년간 거주할 수 있는 공공주택으로 중산층 주거정책에 해당한다. 장기전세주택은 누적 4만5715가구가 공급됐으며, 이는 올해 5월 말 기준 SH가 보유한 서울시 공공임대주택 가운데 약 12%를 차지한다. 나머지는 영구·국민임대, 행복주택 등이다. 장기전세주택은 최장 20년까지 거주할 수 있지만 올해 9월 기준 퇴거 가구의 평균 거주기간은 7년 6개월이었다. 이를 두고 시는 “상당수 가구가 안정적인 거주기간 동안 주거비 부담을 줄이고 저축과 청약을 준비한 뒤, 최장 거주기간을 채우기 전에 자가 구입이나 민간 전세 등 다음 주거단계로 이동한 것"이라고 설명했다. 2022년 SH 패널조사에서 장기전세주택 입주 가구의 69.9%가 매월 평균 62만5000원을 저축하고 있었으며, 청약통장 보유율은 83.7%였다. 시는 8일 장기전세주택 첫 20년 만기 도래를 1년여 앞두고 실제 입주민·퇴거자의 경험을 공유하는 자리를 마련했다. 행사에는 오세훈 서울시장과 장기전세주택에서 내 집 마련에 성공했거나 준비 중인 입주민·퇴거자 13명, 주거·부동산 전문가가 참석했다. 참석자들은 주거비 절감과 저축, 자산 형성, 청약과 내 집 마련 경험을 공유하고 제도 발전 방향에 대해 의견을 나눴다. 구로구 장기전세주택 입주민 김 씨는 “저렴한 보증금으로 안정적으로 살 수 있었기에 조금씩이라도 저축해 내 집을 장만할 기반이 됐다"고 말했다. 20년 만기 주택은 계약 연장이나 분양전환 없이 재공급할 계획이다. 지난 7월 강동·송파구 장기전세주택 입주민이 분양전환을 요구해 논란이 일었다. 입주민들은 계약 연장이나 분양전환을 요구했지만 시는 당초 공급 원칙과 신규 무주택자의 입주 기회를 지켜야 한다는 입장이다. 시는 “최장 20년 거주·분양전환 불가 원칙은 2007년 최초 입주자 모집공고와 임대차계약 단계부터 명시해 온 기본 원칙"이라며 “만기가 도래한 뒤에는 해당 주택을 다른 무주택 시민에게 공급하는 공공임대주택의 순환 원칙을 적용할 것"이라고 밝혔다. 제도 도입 이후 올해 9월 기준 계약기간 만료 전에 퇴거한 가구는 1만5529가구다. 이는 SH 집계 기준 누적 공급량의 34%다. 이 중 82.4%는 자가 구입이나 민간 전세 이동 등을 위해 계약자 요청으로 자발적으로 퇴거한 것으로 알려졌다. 이는 누적 공급량 기준으로 3분의 2는 계약기간이 도래하지 않아 퇴거 전인 상황임을 의미한다. 소득 증가율보다 집값 상승률이 더 높은 상황에서 장기전세주택이 주거 사다리로서 충분히 기능할 수 있는지는 고민이 필요한 지점이다. 김인만 부동산연구소 소장은 “장기전세주택의 경우 일반적으로 주변 전세 시세의 80% 수준 보증금을 내고 20년 동안 잘 살게 해주면 큰 메리트를 준거라고 생각하지만, 사실은 몇 년만 벌어져도 전세 월세 매매가격 상승을 못 따라간다"며 “정책의 취지는 좋지만 전세대출 길도 다 막힌 지금 같은 상황에서는 임대주택 제도 설계가 다시 고려할 필요가 있다"고 설명했다. 대안없이 만기가 도래한 입주자들이 생기지 않도록 중간 점검이 필요하다는 제언도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “주거 취약 계층을 대상으로 한 영구임대주택이 아닌 이상, 20년 장기임대를 주더라도 2년이나 4년처럼 일정 기간을 정해 자격 심사를 해 정책의 실효성을 높일 필요가 있다"고 지적했다. 시는 만기 가구의 안정적인 이주를 위해 사전 상담과 현장 설명회 등을 제공할 방침이다. 만기 가구 가운데 소득·자산 등 입주요건을 충족하는 가구에는 영구·국민임대 등 가구 여건에 맞는 공공임대주택을 연계한다. 자치구 주거안심종합센터 등을 통해 이주 상담과 이용 가능한 금융지원 정보도 안내할 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울시 장기전세주택이 제도 도입 20년 만에 첫 만기를 앞두면서 기존 입주자의 거주 연장 여부를 둘러싼 논란이 본격화하고 있다. 일부 입주민들이 급등한 집값과 전셋값, 고령화 등을 이유로 계약 연장이나 분양전환을 요구하고 있지만 서울시는 원칙적으로 예외 없이 퇴거시키겠다는 방침을 재확인했다. 내년 310호를 시작으로 2031년까지 약 9300호의 만기가 순차적으로 돌아오는 만큼 장기전세주택이 기존 입주자의 장기 거주 공간에서 다음 무주택자에게 넘어가는 '순환형 주거 사다리'로 제대로 작동할 수 있을지가 시험대에 오를 전망이다. 8일 서울시에 따르면 오세훈 서울시장은 이날 서울시청 대회의실에서 열린 '장기전세에서 내 집으로, 서울의 주거사다리 희망토크'에서 일부 입주민의 만기 연장 요구에 대해 강한 어조로 선을 그었다. 오 시장은 “더 살고 싶다거나 20년인 줄 몰랐다는 사람도 있는데 이는 비양심적인 억지"라며 “기다리는 분들이 너무 많아 똑같이 기회를 누려야 한다"고 밝혔다. 이어 “당초 취지가 20년이라는 기간을 잘 활용해 내 집 마련을 위한 자산 축적의 기회를 제공하는 것"이라며 “미처 준비가 안 됐다고 해서 퇴거를 거부하는 분들에게 예외를 두지는 않을 것"이라고 강조했다. 다만 고령자나 취약계층 등 불가피한 사정이 있는 가구에 대해서는 별도의 주거 대책을 검토할 여지를 남겼다. 오 시장은 “연세가 많아 거동이 불편하거나 누가 봐도 피치 못할 형편에 있는 분들에 대해서는 대안을 마련할 수 있다"면서도 “그런 예외는 극도로 제한할 것"이라고 말했다. 장기전세주택은 서울시가 2007년 전국 최초로 도입한 공공임대주택이다. 주변 시세보다 낮은 보증금으로 최장 20년 동안 안정적으로 거주하면서 저축과 청약 등을 통해 내 집 마련을 준비하도록 하는 것이 제도의 핵심이다. 올해 장기전세주택 평균 보증금은 2억9300만원으로 지난달 KB부동산 기준 서울 아파트 평균 전세가격 7억1178만원의 약 41% 수준이다. 현재까지 총 3만8296호가 공급돼 누적 4만5715가구의 주거 안정을 지원했다. 서울시는 상대적으로 낮은 주거비가 실제 입주자의 자산 축적과 주거 상향으로 이어졌다고 보고 있다. 2022년 서울주택도시개발공사(SH) 공공임대주택 입주자 패널조사에 따르면 장기전세주택 입주 가구의 69.9%가 매달 평균 62만5000원을 저축했고 청약통장 보유율도 83.7%에 달했다. 2016~2021년 장기전세주택에서 퇴거한 1708가구의 평균 거주기간은 8년4개월이었으며 퇴거 이후 72%가 자가에 거주하는 것으로 조사됐다. 전체 공공임대주택 퇴거자의 자가 거주 비율인 60%보다 12%포인트 높은 수준이다. 제도 도입 이후 이달까지 계약기간 만료 전에 퇴거한 가구도 1만5529가구로 SH 집계 기준 누적 공급량의 34%에 달했다. 이 가운데 82.4%는 자가 구입이나 민간 전세 이동 등을 위해 계약자 요청으로 자발적으로 퇴거한 경우였다. 실제 이날 행사에서도 장기전세주택을 발판으로 내 집 마련에 성공한 사례가 소개됐다. 상암동 장기전세주택에서 12년간 거주한 뒤 자가를 마련한 한 퇴거자는 “넓은 집, 좋은 집으로 이사한다는 개념이 아니라 삶의 희망과 여유, 무엇보다 안정감이 생겼다"며 “장기전세주택이 더 많은 시민에게 희망이 됐으면 좋겠다"고 말했다. 반면 현행 제도가 오히려 입주자의 자산 축적을 제약한다는 지적도 나왔다. 구로구 장기전세주택에서 15년째 거주 중인 한 입주민은 “2년마다 재계약하는데 소득 기준을 150% 초과하면 바로 퇴거해야 한다"며 “자산을 모을 수 있도록 한두 번 정도는 예외 기준을 뒀으면 한다"고 제안했다. 5년 차 입주민 역시 “거주하면서 자산을 축적해야 하는 것에 비해 소득 기준이 너무 낮아 재계약 때마다 기준을 넘을까 불안하다"며 내 집 마련을 위한 자산 형성과 재계약 기준 사이의 제도적 보완을 요청했다. 일부 만기 도래 입주민들의 사정도 변수다. 장기전세 입주 이후 약 20년 동안 서울 집값과 전셋값이 크게 상승하면서 과거 납부했던 보증금만으로 기존 생활권에서 새로운 주거지를 구하기 어려워졌다는 것이다. 장기간 거주하면서 고령층에 접어든 입주자도 있어 일률적인 퇴거 원칙에 대한 반발이 이어질 가능성이 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부가 수도권 주택 공급에 활용할 수 있는 유휴부지를 5000억원 규모로 미리 사들인다. 도로나 산업단지 등 공익사업에 필요한 토지를 확보하는 데 주로 활용됐던 공공토지 비축제도를 주택 공급으로 확대하는 첫 시범사업이다. 수도권에서 공동주택 건설이 가능한 토지를 선제적으로 확보해 향후 주택 수요에 대응하고 공급에 걸리는 시간을 줄이겠다는 구상이다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 지난달 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속조치로 8일부터 '2026년도 수급조절용 공공토지 비축 매입 공모'를 실시한다고 8일 밝혔다. 이번 공모는 기존 공공토지 비축의 역할을 주택시장 수급 조절까지 넓힌다는 점에서 의미가 있다. 그동안 공공토지 비축은 예산이 부족한 지방자치단체가 도로나 산업단지 등 공익사업을 추진할 때 필요한 토지를 중심으로 이뤄졌다. 정부는 이번 시범사업을 통해 주택시장 안정을 위해 활용할 수 있는 토지를 사전에 확보하는 '수급조절용 토지 비축'을 본격화한다. 주택 공급이 필요해진 뒤 부지를 확보하는 대신 개발 가능한 땅을 미리 확보해 놓고 필요할 때 공급에 활용하는 방식이다. 공모에는 중앙·지방정부와 공공기관을 비롯해 개인과 법인 등 민간 토지 소유자도 참여할 수 있다. 정부는 오는 29일부터 한 달간 매각 희망 토지를 접수한 뒤 공익사업 활용 가능성과 공공비축 적정성 등을 종합적으로 검토해 5000억원 규모의 매입 대상을 선정할 계획이다. 매입 대상은 신청일 현재 서울·경기·인천 등 수도권에 위치하면서 공동주택 건설이 가능한 3300㎡ 이상 토지다. 3300㎡는 약 1000평 규모다. 다만 건축물이 들어서 있는 토지는 매입 대상에서 제외된다. 근저당이나 압류 등이 설정된 토지와 취득·이용에 제한이 있는 농지·임야 등도 대상에서 빠진다. 개발 과정에서 권리관계나 토지 이용 문제로 사업이 지연될 가능성이 낮은 토지를 우선 확보하려는 취지다. 매입가격은 LH가 선정한 감정평가사업자 2명이 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이내에서 토지 소유자와 협의를 거쳐 결정한다. 정부는 이날부터 오는 28일까지 수도권에서 사업에 활용할 수 있는 유휴토지를 보유한 기관과 기업 등을 대상으로 찾아가는 맞춤형 사전 컨설팅을 진행한다. 본격적인 매각 신청은 오는 29일부터 다음 달 28일까지 한 달간 받는다. 토지 소유자는 LH 수도권 4개 본부를 직접 방문하거나 우편 또는 LH 누리집을 통해 매각신청서 등 필요한 서류를 제출하면 된다. 접수가 끝나면 연말부터 실제 매입 절차에 들어간다. LH는 신청 토지를 검토해 오는 12월 적격 대상을 통보하고 내년 1월 측량과 감정평가를 실시한다. 같은 달 토지 소유자와 가격 협의를 거쳐 내년 2월 계약을 체결한다는 계획이다. 이번 사업은 수도권 주택 공급 과정에서 부지 확보에 걸리는 시간을 줄이기 위한 조치다. 수도권, 특히 서울 도심에서는 개발 가능한 대규모 토지를 새로 확보하기 어려운 데다 토지 매입과 보상 등에 적지 않은 시간이 소요된다. 이에 정부가 공동주택 건설이 가능한 유휴토지를 미리 사들여 비축하면 향후 공급 필요성이 커졌을 때 확보된 토지를 활용해 사업을 보다 신속하게 추진할 수 있다는 판단이다. 기존 도로·산업단지 등 특정 공익사업을 뒷받침하는 데 활용됐던 공공토지 비축이 주택시장의 수급 대응 수단으로 확대되는 셈이다. 다만 이번 공모를 통해 어느 지역의 토지를 얼마나 확보할 수 있을지와 실제 몇 가구의 주택 공급으로 이어질지는 아직 정해지지 않았다. 5000억원이라는 매입 규모가 동일하더라도 서울과 경기·인천의 토지가격 차이가 큰 만큼 확보 가능한 면적과 향후 공급 물량은 선정되는 토지에 따라 달라질 수 있다. 특히 공동주택 건설이 가능하면서 건축물이 없고 권리관계가 복잡하지 않은 3300㎡ 이상 토지라는 조건을 충족하는 우량 유휴부지가 서울 등 도심에서 얼마나 공모에 나올지가 관건이다. 정부는 이번 시범사업 결과를 토대로 제도를 보완해 나갈 방침이다. 신윤근 국토부 토지정책관은 “이번 수급조절용 공공토지 비축을 통해 수도권 내 확보된 토지가 도심 내 주택공급으로 신속히 활용될 수 있도록 적극 추진할 계획"이라며 “주택공급을 위한 공공토지 비축제도를 시행하는 첫 시범사업인 만큼 다양한 의견수렴을 거쳐 제도를 보완해 나가겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

2028년이면 완전 자율주행 자동차가 일상생활에 사용될 전망이다. 이런 상황에서 로보택시가 도입되면 일반택시에 비해 2~3배 저렴한 가격으로 일반 택시 수요를 대체할 것이라는 진단이 나온다. 7일 서울 중구 소공동 웨스틴조선서울 호텔에서 국토교통부·한국교통안전공단·경제협력개발기구(OECD) 국제교통포럼 주최로 열린 '글로벌 모빌리티 콘퍼런스'에서 완전자율주행 자동차 상용화 로드맵과 로보택시 활성화 방안이 논의됐다. 정부는 완전자율주행 자동차 상용화 시기를 2028년으로 예상했다. 이때 '상용화'의 의미는 운전자 없이 운행하는 것만이 아니라 운전 능력이 없거나 이동이 제한된 사람들도 일상에서 교통서비스를 사용하는 것을 말한다. 박준형 국토부 모빌리티 국장은 “완전자율주행자동차 상용화의 핵심은 충분한 규모의 실증"이라면서 “100만명이 넘게 거주하는 광주시 전역을 실증공간으로 조성해 자율주행차가 다양한 주행데이터를 축적하도록 하는 한편, 2027년에 레벨4 자율주행차가 출시되는 것을 염두에 두고 정책을 준비 중"이라고 말했다. 이런 상황에서 로보택시가 도입되면 수요는 따라올 것이라는 전망이 나온다. 이런 긍정적인 전망의 핵심에는 가격이 있다. 현재는 km당 비용 추정치가 약 4~8달러(약 5000~10000원) 수준이지만, 상용화 이후 대규모로 보급되기 시작하면 km당 80센트(약 1000원) 수준으로 서비스 제공이 가능할 전망이다. 세바스찬 파핑거(Sebastian Pfaffinger) BCG 부문장은 “일반택시에 비해 2, 3배 저렴한 가격은 일반택시 수요를 대체하고 로보택시 확산에 강력한 추진력이 될 것"이라고 평가했다. 대규모로 로보택시를 보급하고 운영비용을 빠르게 낮추기 위해서는 자금조달과 규제, 사회적 교육이 함께 이뤄져야 한다. 수십만 대에 달하는 거대 규모 로보택시 차량단을 보유하기 위해서는 장기적으로 재정적 지속가능성을 유지할 수 있는 파트너와의 협력이 필요하다. 또한 도시 내 확장을 저해하고 있는 규제나 법률은 물론, 인프라 측면에서의 실질적인 지원 체계를 구축하기 위한 도시와의 파트너십도 필요하다. 전력망과 대규모 차량기지 구축 등 규모확장 과정에서의 협력이 중요하기 때문이다. 보험의 경우 현재 상대적으로 높은 비용을 차지한다. 이는 맞춤형 상품을 제공하는 것으로 풀어야 한다는 제언이 나온다. 파핑거 부문장은 “100만 대에서 300만 대까지 로보택시 규모 확장은 열려있다"며 “이는 적절한 규제, 인프라조성, 자금 지원, 운영자의 리스크 감수, 규모 확장 등에 좌우될 것"이라고 말했다. 그러나 자율주행 모빌리티의 핵심 안전 과제인 안전과 보안에 관해선 국제적으로도 여전히 기준을 정하지 못하고 있는 상황이다. 데니사 질라코바(Densia Zilakova) 슬로바키아 교통부차관은 “레벨3까지는 여전히 운전자가 책임져야 하고, 레벨4·5에 대해 누가 책임을 질 것인지에 대해 아직 답을 얻지 못했다"면서 “기술이 먼저 가고, 부가적인 법적·도덕적 문제는 따라가지 못가고 있는게 현실"이라고 짚었다. 제도화에서 있어서 박 국장은 “기술은 빠르게 발전하는데 법, 제도가 못따라가는 부분은 전세계적으로 유사했다"며 “지금은 나라별로, 기업마다 제각각인데, 이는 수 년 내에 수렴될 것으로 예상된다"고 말했다. 이어 “개인정보 규제 등 기술개발을 저해하는 규제는 정리된 상황이고, 안전이 가장 중요한 만큼 일부 부족한 부분은 규제 샌드박스로 해소할 것"이라고 덧붙였다. 한편 스티븐 한 웨이모 전무는 “기업이 바라는 것은 운영할 수 있는 기반이 되는 명확한 참여 규칙"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

누구나 노인이 된다. 노년기에 접어든 많은 사람들이 집에서 여생을 보내기를 원함에도 독립적인 생활을 할 수 있는 노인주택보다 요양원이 많은 것이 현실이다. 요양원이 많아질 수밖에 없었던 이유와 요양원에 가기엔 건강한 실버세대에게 노인주택이 대안이 되는 이유, 중산층 실버가구에게 부족한 선택지와 입법 과정에서의 문제점을 차례로 짚어본다. '10명 중 7명' 장기요양 재가 어르신 중 “아파도 살던 집에 살겠다"고 답한 숫자다. 지난달 보건복지부가 발표한 장기 요양 실태조사에 따르면 재가급여 수급자 중 건강이 악화돼도 현재 집에 거주하기를 희망하는 비율은 69.4%로 2022년 49.8%에서 19.6%포인트(p) 증가했다. 반면 노인요양시설 입소를 희망한다는 응답은 2022년 28.7%에서 2025년 17.6%로 감소했다. 장기요양 수급자는 고령이나 노인성 질병 등으로 인해 6개월 이상 동안 혼자서 일상생활을 수행하기 어렵다고 인정돼 노인장기요양보험 급여를 받을 수 있는 자격이 부여된 사람을 말한다. 초고령층이 빠르게 늘면서 노년기에 돌봄이 필요한 인구도 증가하고 있다. 85세 이상 노인인구 수는 2021년 63만명에서 2025년 117만명으로 크게 늘었다. 이에 따라 장기요양 수급자 중 80세 이상이 71.4%, 85세 이상 수급자는 47.3%로 증가 추세다. 현재 재가급여 수급자는 방문요양(78.1%), 주·야간보호(21.5%), 방문목욕(19.6%), 방문간호(3.8%) 순으로 서비스를 이용하며 살던 집에서 생활하고 있는 것으로 나타났다. 재가 서비스를 이용하면 익숙한 집에서 생활을 이어갈 수 있지만, 나이가 들수록 집 자체가 생활을 어렵게 만드는 요인이 될 수 있다. 계단이나 욕실 같은 주거 환경부터 식사·청소·외출 등 일상생활까지 기존 주택이 고령자의 신체 변화에 맞춰져 있지 않은 경우가 많기 때문이다. 재가 서비스를 제공하는 재가급여 종사자들도 나이가 들어간다는 점도 문제다. 70세 이상 재가급여 종사자는 2019년 10.9%, 2022년 17.8%에서 2025년 20.2%로 고령화 수준이 지속적으로 증가하고 있다. 고령자가 늘어나는 만큼 돌봄 수요는 커지는데, 이를 뒷받침할 서비스 인력의 연령대도 함께 높아지고 있는 셈이다. 고령자 주거 문제는 집 아니면 요양원으로 양극화돼있다. 요양원은 자립생활·커뮤니티 중심 이라기보다 의료·간병 중심이다. 요양원에 가기엔 너무 건강하고, 일반 아파트에 살기엔 돌봄·안전이 불안한 실버가구를 위한 선택지가 부재한 것이다. 이들을 위한 대안이 '노인주택(senior housing)'이다. 노인주택은 노인이 노후를 지내기 위한 주택이다. 일반적으로 주택이란 거주하는 사람이 독점적으로 거주하는 고유한 공간이다. 일반적으로 노인주택에 포함되는 것은 소유권 방식의 시니어 대상 분양 아파트와 임차권 방식의 서비스형 고령자 주택이다. 노인주택은 노인의 신체적·정신적 특성에 맞도록 주거 공간을 설계한 공간이다. 고령화에 따른 불편을 억제할 수 있는 물리적 요소와 소프트웨어가 동시에 수반된다. 물리적 요소로는 쾌적한 주거시설 병원과 연계된 의료시설, 문화·오락·체력 서비스를 위한 공용시설이 필요하다. 소프트웨어 기능은 건강관리 서비스와 문화·일상생활 서비스 등이다. 노인주택과 시설과의 가장 큰 차이는 프라이버시 여부다. 건축공간연구원은 '지역사회 돌봄 연계를 위한 노인주거복지시설 개선 방안 연구'에서 기존의 병원·요양시설 중심 돌봄은 공간적으로 일상생활과 분리되어 있어 고령자의 자율성과 삶의 질을 저하시킨다고 진단했다. 주택형 주거는 자립적이고 자율적인 생활을 영위하지만 시설형은 협조적인 생활이 필요하다. 시설은 고령자 전용 공간에 대한 이용권을 인정하지 않지만, 주택은 분양방식이라면 소유권 상속이 가능하고, 임차라고 하더라도 동거인을 선택할 수 있는 권리를 가진다는 점에서 입주자 개인의 선호를 반영한다. 노인주택에 비해 요양원 공급은 압도적이다. 지난해 전국에서 운영 중인 장기 요양기관 3만1281곳의 입소자는 82만5514명이다. 반면 노인복지주택은 1만가구 수준으로 공급이 절대적으로 부족하다. 요양원은 개인이 85%를 공급하는데, 이는 낮은 진입장벽과 사업 인센티브에서 비롯된다. 토지·건물의 소유자이기만 하면 누구나 사업자가 될 수 있다. 노인복지법 시행규칙에 따르면 요양원을 운영하려면 입소자 수에 비례해 시설장·간호사(또는 간호조무사)·요양보호사·사회복지사·조리원 등을 의무 배치해야 하는데, 30인 이하 시설의 경우 인력 배치 기준이 완화돼 고정 인건비를 줄일 수 있다. 수익 구조도 명확하다. 국민건강보험공단이 노인장기요양보험제도에 따라 요양원에 지급하는 서비스 단가인 장기요양보험 수가에 상급 침상료 등 비급여 이용료 같은 추가 수익을 얹는 사업 모델이 확산됐다. 미분양 상가 등을 활용해 초기 취득 비용을 낮추고, 4~5년 운영 후 양도차익과 권리금을 노리는 사업 모델이 유행했다. 경매로 취득할 경우 시세의 절반 수준으로 살 수 있기 때문에 매입 과정에서 입소자의 주거환경이나 서비스 수준 등을 충분히 고려하기 어려운 구조다. 한편 노인복지주택 시장이 정체상태인 이유에 대해 유선종 건국대 부동산학과 교수는 사업구조를 지적했다. 노인주택 초기 공급자들이 이를 일반 분양형 개발사업처럼 접근했기 때문이다. 노인 주택은 서비스와 운영이 결합한 상품인데, 분양 후에 운영 주체가 사라지는 구조가 반복되면서 시장 신뢰가 무너졌다는 설명이다. 공급의 한계가 있음에도 수요 측면에서는 변화의 조짐이 나타나고 있다. 유 교수는 “기존에는 비용 부담 때문에 진입을 꺼렸지만, 현재 주거비와 생활비를 합치면 비슷한 수준의 비용을 이미 지출하고 있다는 인식이 확산되고 있다"며 “베이비부머 세대의 진입이 수요변화의 결정적 변수"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

일정 기간동안 저렴한 임대료로 거주한 뒤 분양받을지 여부를 선택할 수 있는 '분양전환 선택형 공공임대주택'이 입주자들이 사실상 선택할 수 없는 구조적 문제가 있다는 지적이 나온다. 청약할 때는 저소득·저자산이어야 하지만, 분양받을 때는 최대 10억원의 현금을 마련할 수 있는 경제력을 요구하기 때문이다. 4일 이준석 경기 화성시을 국회의원 주최로 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 동탄2 C14 블록 사례를 중심으로 한 분양전환 선택형 공공임대 세미나에서 분양전환 선택형 공공임대주택 정책에 설계문제가 있다는 지적이 이어졌다. 문제의 원인은 주상복합용지에 임대주택을 지은 것에서 시작한다. 문제가 된 C14 블록은 2022년 윤석열 정부의 뉴홈 정책에 따라 기존 신혼희망타운 공공'분양'주택에서 6년 분양전환 공공'임대'주택으로 사업 목적이 변경된 사례다. 뉴홈 분양전환 공공임대주택을 공공성이 강한 임대주택으로 볼 것인가, 일반분양을 위한 분양주택으로 볼 것인가에 따라 택지공급가격을 조성원가로 정할 것인지, 감정평가액으로 정할 것인지가 갈린다. 조성원가는 개발에 투입된 실제 원가를 기준으로 산정돼 시세보다 저렴한 반면, 감정평가액은 주변 시세를 반영해 가격이 높게 형성된다. 제도를 설계할 당시 이 주택을 어떻게 바라볼 것인지 원칙과 기준이 정립되지 않았기 때문에 문제가 발생했다. 한국토지주택공사(LH)는 주상복합용지에는 감정평가액으로 택지공급가격을 산정하고, 공공임대주택 건설용지에는 조성원가를 적용하는 것이 원칙이라는 입장이다. 그러나 입주자들은 공공임대주택으로 사업이 변경됐음에도 토지가격을 감정평가액으로 정하는 것은 부당하다고 주장했다. 최원혁 법무법인 대륙아주 변호사는 15년 전에 같은 사실관계 구조를 가진 대법원 판결이 있었고, 제도 설계에 구조적 결함이 있다고 지적했다. 15년 전 사례는 5년 공공임대 후 분양사례로 공기업이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대 후 분양전환 하는 경우, 분양전환 가격에 반영되는 택지비를 어떻게 산정하는가가 쟁점이 됐다. 판례는 임대주택은 택지비를 감정평가가 아닌 조성원가로 산정돼야 한다고 명시했다. 민간 임대사업자에게 택지를 공급할 때에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 공기업이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정해 무주택 임차인에게 비용을 부담시키는 것은 형평을 상실한 것으로 봤다. 최 변호사는 “택지비 산정 쟁점은 주상복합용지라는 C14의 고유한 사정에서 비롯된 것이지만, 시세연동 분양전환가와 선택권 소멸이라는 제도 구조상의 문제는 부천대장·고양창릉 등 남은 선택형 단지에서 본청약 시기마다 반복될 수밖에 없다"며 “이 구역에서 법의 실질을 회복하는 것은 제도 전체가 6년마다 법정으로 향하는 미래를 막는 일"이라고 말했다. 정책 설계와 현실이 괴리된다는 지적도 이어졌다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “4년이든 6년이든 분양 전환하게 되면 그 당시의 시세에 가능한 현금 동원력이 있는 사람들은 그 가격에 살 수 있는 거지 애초에 정책 대상이 되는 사람들은 그 가격을 소득 수준이 따라갈 수 없다"며 “취지가 아름답다 해도 소득이 전세·월세·매매가격 상승을 못 따라가는 것"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr