10월 중순부터 주요 상장 건설사들의 3분기 실적 발표가 본격화된다. 현대건설·GS건설·DL이앤씨·대우건설·HDC현산 등 주요 대형사들이 지난해 같은 기간보다 두 자릿수 이상의 영업이익 증가세를 보일 것으로 예상된다. 하지만 업계 안팎에서는 “이익이 늘었다기보다 코로나 시기 고비용 공사가 이제야 정리된 결과"라는 해석이 힘을 얻고 있다. 18일 업계에 따르면, 주요 상장 건설사들이 올해 3분기 실적에서 두 자릿수 영업이익 증가세를 보일 것으로 보인다. 금융정보업체 에프앤가이드는 현대건설·DL이앤씨·GS건설·대우건설·HDC현산 등 주요 5개사가 전년 동기보다 영업이익이 늘어날 것으로 전망했다. 현대건설은 2034억 원으로 78% 증가하고, DL이앤씨 1237억 원(48%↑), 대우건설 1056억 원(69%↑), GS건설 995억 원(22%↑), HDC현산 1010억 원(112%↑) 수준이다. 표면적으로는 뚜렷한 회복세지만, 실질적으로는 코로나 시기 수익성이 악화된 현장이 마무리되면서 나타난 기저효과라는 평가가 우세하다. 한 대형 건설사 관계자는 “2020~2023년 사이 철근 가격이 톤당 60만 원에서 100만 원까지 치솟았는데 이미 낮은 단가로 계약된 현장은 그대로 진행해야 했다"며 “그 시기 수주 물량이 이제 대부분 끝나면서 원가 부담이 서서히 걷히고 있다"고 설명했다. 코로나 팬데믹 시기 건설업계는 자재난·물류대란·인력난의 '3중고'에 시달렸다. 주요 철강·시멘트 생산국의 봉쇄로 공급망이 끊기고, 해상 운임은 팬데믹 이전보다 수배로 뛰었다. 창호·전선 등 부자재 납기가 지연되면서 공정이 늘어난 현장도 적지 않았고, 현장 유지비·장비대·관리비 등 간접비 부담이 늘었다. 여기에 인력 부족으로 인건비까지 치솟으면서 손실이 불가피한 공사들이 속출했다. 이 같은 고비용 수주 현장들이 올해 들어 차례로 마무리되면서 원가율이 정상화 단계로 접어들고 있다. 코로나 시기 건설자재 가격 급등으로 손실이 누적된 공사들이 정리되며 수익성이 점차 안정세를 되찾아가고 있다. 이번 분기에는 기상 여건도 실적에 긍정적으로 작용했다. 예년보다 우기가 짧아 공사 일정 지연이 줄었고, 이에 따라 매출 인식이 원활하게 이뤄졌다. 한 대형 건설사 관계자는 “작년엔 장마로 공정이 늦었지만 올해는 비가 거의 오지 않아 매출이 예상보다 선방했다"고 말했다. 다만 업계는 이런 외부 요인보다 원가구조의 정상화가 본질적인 변화라고 본다. 일시적 기상 효과보다 코로나 시기 누적된 원가 악재가 해소되면서 체질이 서서히 개선되는 점이 중요하다는 것이다. 건설업계는 수익성 회복의 가장 큰 걸림돌로 저가 낙찰 관행을 꼽는다. 정부나 공공기관 발주 공사는 대부분 최저가 낙찰제를 중심으로 진행된다. 가격이 낮을수록 수주 가능성이 높기 때문에 처음부터 최소 이익만 남기는 수준으로 견적을 써야 하고, 이후 자재비가 오르면 그대로 손해를 떠안는다. 업계 관계자는 “가격 경쟁이 심화되면서 품질과 안전에 투자할 여력이 줄어드는 악순환이 반복되고 있다"고 말했다. 또 원가 상승분을 제대로 반영하지 못하는 공공 발주 제도도 수익성 개선의 한계로 지목된다. 발주처가 자재값 변동을 소비자물가지수를 기준으로 계산하기 때문이다. 철근·시멘트 값이 20~30% 오르더라도 발주처가 인정하는 인상률은 10% 안팎에 그친다. 한 관계자는 “실제 원자재 가격 변동을 반영하는 건설공사비지수를 적용해야 하지만 제도는 여전히 물가지수를 기준으로 삼고 있다"고 지적했다. 이처럼 올해 3분기 건설사 실적은 코로나 시기 고비용 수주 정리와 날씨 요인에 따른 일시적 개선으로 풀이된다. 본격적인 원가 정상화는 내년부터 가시화될 전망이다. 업계 관계자는 “이익 증가가 착시로 끝나지 않으려면 낙찰 제도와 물가 반영 방식 등 구조적 한계를 고쳐야 한다"며 “코로나 이전 수준의 이익 체력 회복은 내년 이후나 가능할 것"이라고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

인천공항이 해외 개발도상국에 새로 들어서는 신공항에 운영 노하우를 전수하는 방식으로 해외사업 수익 모델을 창출하고 있다. 17일 인천국제공항공사에 따르면 사업비 약 4.7조원을 투입해 신규 건설되는 타슈켄트 신공항에 인천공항이 운영 컨설팅을 제공한다. 타슈켄트 신공항 투자개발사업은 사우디아라비아 국적의 인프라 투자기업인 비전 인베스트 사가 우즈베키스탄 정부에 민간제안방식으로 제안해 추진되는 대규모 공항 인프라 개발사업이다. 신공항 사업 부지는 기존 타슈켄트공항에서 남쪽방향 약 35km 지점인 타슈켄트주 우르타치르치크 및 키이치르치크 구역이다. 1단계 완공 시 연간 1700만 명, 최종 단계에서는 5400만 명의 여객을 수용할 수 있는 대형 국제공항을 조성할 계획이다. 인천공항공사는 타슈켄트 신공항 운영 전반에 대해 컨설팅을 제공함으로써 신공항의 성공적인 개항 및 운영을 지원한다. 이를 위해 공사는 타슈켄트 현지시간 14일 오후, 타슈켄트 신공항 사업의 주관사인 비전 인베스트 사와 '타슈켄트 신공항 운영 서비스 계약'을 공식 체결했다. 이번 운영 서비스 계약은 약 348억원 규모의 대형 해외사업계약으로, 이를 통해 공사는 향후 5년간 안정적인 해외사업 수익을 확보했다. 공사 관계자는 “신공항 개항 2년 전안 2027년부터 본격적으로 운영 노하우 착수에 나서 공항이 개장하는 2029년부터 2032년까지 운영 초기 3년간 인천공항이 컨설팅을 제공해 신공항 운영에 차질이 없도록 도울 예정"이라며 “선진국 공항이 오랜 기간 축적된 노하우를 갖춘 반면, 이것이 부족한 개발도상국의 신공항을 위주로 세계적으로 인정 받는 인천공항의 노하우를 전수해 항공산업 확대를 물론 공사의 수익확보라는 두 마리 토끼를 잡고 있다"고 말했다. 실제로 이번 사업 참여는 '한국형 공항 개발 및 운영(K-공항) 모델 수출'이 본격됐다는 평가를 받고 있다. 공사는 타슈켄트 신공항 사업 외에도 공사가 4월 우선협상대상자로 선정된 우즈베키스탄 우르겐치공항 개발‧운영사업을 본격화하기 위해, 현지 시간 15일 발주처인 우즈베키스탄 공항공사와 '우르겐치공항 개발운영 사업에 대한 개발 및 운영협약'을 체결했다. 이학재 공사 사장은 “타슈켄트 신공항 및 우르겐치공항 사업을 통해 중앙아시아에 제2, 제3의 인천공항을 건설 및 운영함으로써 해외사업 확장을 위한 교두보를 구축해 나갈 계획"이라며 “인천공항이 축적한 세계적인 공항 건설‧운영 노하우를 바탕으로 2030년까지 최소 10개의 해외공항 운영을 추진해 전 세계를 무대로 'K-공항' 수출을 확대해 나가겠다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 10·15 주택시장 안정화 대책에 이어 세제 조정 가능성을 시사하면서 시장의 관심이 부동산 세제 개편으로 쏠리고 있다. 이상경 국토교통부 1차관은 전날 MBC라디오 인터뷰에서 “지금처럼 부동산에 자금이 몰리는 구조는 바람직하지 않다"며 “보유세(재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 용어)를 포함한 세제 개편이 필요하다"고 말했다. 그는 “주택 보유 수요를 억제하려면 금융규제보다 세제가 작동해야 한다"며, 고가주택 보유 부담을 늘리는 방식으로 수요를 자연스럽게 조절할 수 있다고 설명했다. 이 발언은 향후 부동산 세제 개편 논의가 본격화될 가능성을 시사한다. 앞서 정부가 발표한 '10·15 주택시장 안정화 대책'에는 세제 개편 내용은 포함되지 않았다.이번 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천·성남·분당·광명·안양·하남 등)이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 대출 규제도 강화됐다. 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 하한은 3%로 상향됐다. 또 1주택자의 전세대출까지 DSR 산정에 포함돼 실수요 외 자금 조달이 어려워졌다. 정부의 부동산 세제 개편은 보유세 조정을 의미한다. 한국의 부동산 보유세 실효세율은 약 0.15%로, 경제개발협력기구(OECD) 평균(0.29~0.33%)의 절반 수준에 불과하다. 실효세율이란 실제 납부하는 보유세가 부동산 시장가격 대비 어느 정도 비중을 차지하는지를 나타내는 지표다. 예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트의 연간 보유세가 150만 원이라면 실효세율은 0.15%다. 윤석열 정부(2022~2024) 동안에는 종합부동산세 완화 정책(공정시장가액비율 인하, 공제액 상향)으로 세 부담이 줄어 실효세율이 0.18%에서 0.15%로 낮아졌다. 실효세율은 국민의 실제 조세 부담과 부동산 투기 억제 효과를 가늠하는 지표로도 활용된다. 실효세율이 낮으면 자산 보유 부담이 적어 투기 수요를 자극하거나 부동산 불평등이 심화될 수 있고, 높으면 자산 재분배 효과와 주택시장 안정화에 기여할 수 있다. 그러나 정부가 부동산 보유세를 올릴 경우 60~70대 세대를 중심으로 반발이 확산될 가능성도 제기된다.한 시장 전문가는 보유세 인상에 대해 “2005년 보유세 도입 당시 40대였던 세대가 이제 60~70대가 됐고, 초고령 사회에서 갑작스러운 세금 인상은 은퇴자 반발을 불러올 수 있다"고 지적했다. 그는 이어 “이론적으로 보유세 인상과 거래세 인하는 맞지만, 현실에서는 취득세와 양도세 조정에 한계가 있다"며 “소득 없는 1주택 은퇴자에게 세금 부담을 더 지우면 세금 저항이 심화될 수 있다"고 덧붙였다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

국토교통부가 사업 성공률이 20% 미만에 머무는 지역주택조합(지주택) 제도가 지닌 문제를 해결하기 위해 신규 부실 조합의 진입을 막는 제도 개선에 나선다. 토지 확보 요건을 대폭 강화하고 업무대행사 자격 기준을 손본다는 취지이다. 17일 국토부에 따르면, 그간 지주택 사업은 조합원 모집 후 토지 확보를 추진하는 과정에서 사업 지연과 추가 분담금 증가, 조합 집행부의 비리 및 시공사와의 유착 등 각종 문제가 빈발해왔다. 실제로 국토부가 최근 조사한 618개 조합 중 369곳을 전수 점검한 결과, 252개 조합에서 총 641건의 법령 위반 사항이 적발됐다. 이 같은 문제로 인해 지주택 사업은 성공률이 20% 미만으로 전락해 '원수에게도 권하지 않는다'는 말이 횡행할 정도이다. 국토부는 이를 개선하기 위해 향후 조합원 모집 요건을 크게 강화한다는 계획이다. 현재는 전체 토지의 50%에 대한 사용권만 확보하면 조합원 모집 신고가 가능하다. 그러나 앞으로는 90% 이상의 토지 매매계약서를 갖춰야 해 실질적인 토지확보 노력 없이 조합원 모집이 불가능하게 했다. 또, 불확실한 사업계획으로 조합원을 끌어들이는 걸 막기 위해 계약금(10% 이상) 납입 증빙자료 제출과 용적률 등 지구단위계획 변경을 선행해야 모집신고도 수리할 수 있다. 아울러 조합원 피해를 줄이기 위해 정보 공개도 의무화한다. 조합원 모집 공고문에 토지 매입비, 공사비, 대행 수수료 등을 포함한 사업 수지분석표와 추정 사업비 등을 명시, 사업의 경제성을 판단해 조합에 가입할 수 있게 한다는 계획이다. 국토부는 제도 개선을 위해 연내 주택법 개정안을 발의하고 현 조합원 요구안인 △토지 확보 요건 완화△업무대행사 자격 강화 △자금 관리 투명성 제고 등 추가 방안도 함께 검토할 예정이다. 다만 전문가들은 제도 개편 이후에도 지주택 사업이 안고 있는 구조적인 문제로 인해 사업 참여는 여전히 위험하다고 지적하고 있다. 김윤덕 국토부 장관은 지난 13일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “지주택 제도를 폐지 수준으로 심각하게 검토 중"이라며 “국회에서 이미 여러 법안이 발의돼 있는 만큼 엄격한 논의가 진행될 수 있도록 하겠다"고 말한 바 있다. 임재만 세종대 부동산학과 교수도 “조합원 자금을 악용하는 사업자의 진입을 막기 위해 최소한의 투명성 확보가 필수"라면서도 “현 제도는 시세 차익을 노리는 투자 성격이 강해, 확대를 장려하기엔 위험성이 크다"고 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부의 10·15도 부동산 대책 발표에 따라 건설업계가 일제히 분양 전략을 재검토하고 있다. 서울 전역과 경기 일부 지역까지 규제가 적용되고, 고가주택 대출 한도까지 줄어들면서 시장 환경이 대폭 달라지자 일단 '생존 모드'에 돌입한 것이다. 중견사들은 수도권 외곽을 중심으로 청약 수요 위축을 우려하고, 대형사들도 서울 재건축·재정비 사업에 미칠 영향을 예의주시하면서 시장 반응을 관찰하고 있다. 16일 업계에 따르면, 전날 정부가 발표한 '10·15 주택시장 안정화 대책'은 투기 차단과 수요 억제에 초점이 맞춰졌다. 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천·성남·분당·광명·안양·하남 등)이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 이에 따라 해당 지역 주택 구입 시 실거주 의무가 부과되며, 갭투자(전세 끼고 매매) 목적 거래도 사실상 불가능해진다. 대출 규제도 강화됐다. 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출 가능하며, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 하한은 3%로 상향됐다. 또한 1주택자의 전세대출까지 DSR 산정에 포함돼 실수요 외 자금 조달이 어려워졌다. 시장에서는 단기적 거래 위축과 장기적 자산 불평등 심화 가능성에 대한 우려도 나온다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “중산층 이하가 서울시장에 진입하기 어려워지면서 자산 불평등 구조가 강화될 수 있다"고 지적했다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “세입자 선택지가 줄면서 전세에서 반전세, 반전세에서 월세로 전환하는 흐름이 가속하고, 임차인 비용 부담이 커질 것"이라고 분석했다. 서울 강남권과 한강벨트 등 주요 지역에서도 거래 위축이 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “단기적으로 한 달 정도면 주간 아파트 상승률이 0.1% 이하로 떨어지고, 과열된 '포모(FOMO·놓치고 싶지 않은 심리)'와 패닉 바잉 수요도 숨을 고를 것"이라고 말했다. 이에 따라 건설사들도 각자의 상황에 따라 분양 등 사업 전략을 재점검하고 있다. 일단 중견 건설사들은 그나마 강세를 보여 온 수도권 외곽 지역이 이번 규제의 영향으로 위축될 수 있어 초긴장한 상태다. 한 중견 건설사 관계자는 “서울은 자금력 있는 수요층이 견고하지만, 수원 등 외곽 지역은 투자 수요가 빠지면서 청약 수요가 줄 것"이라며 “본사 차원에서 일부 사업장의 분양전략 재검토 지시가 내려 온 상태"라고 말했다. 이어 “무순위 청약으로 유입되던 투자 수요가 막히면 실수요 비중이 높아지는 만큼 분양 일정과 마케팅 전략을 전면적으로 다시 짜야 한다"고 덧붙였다. 다른 중견 건설사 관계자도 “서울 인근 수도권 단지들은 규제 영향이 불가피하다"며 “규제가 반복될수록 집값이 오르는 역효과가 나타날 수 있어 시장 반응을 지켜보고 있다"고 말했다. 이어 “현재 분양 예정 단지별로 실수요 비율과 투자성 단지를 구분해 전략을 다시 점검하고 있다"며 “단기적으로 청약 수요는 위축되겠지만 실수요층 중심으로 판이 재편될 것"이라고 전망했다. 또 다른 한 중견사 관계자도 “규제지역에서는 실수요 중심 영업 전략이 필요하다"며 “비규제지역인 동탄·구리·평택 등은 풍선효과가 기대된다"고 말했다. 이어 “단기간 수급 위축은 불가피하지만, 정부의 9·7 공급대책이 속도를 낸다면 공공부문 물량 확보 경쟁이 치열해질 것"이라며 “이에 대비해 공공수주 역량을 강화할 계획"이라고 밝혔다. 대형 건설사들도 이번 대책을 예상보다 강도 높은 규제로 평가하며 향후 사업성에 미칠 영향을 분석 중이다. 한 대형 건설사 관계자는 “이번 대책은 문재인 정부 시절보다 훨씬 강력하다"며 “시장 반응을 예단하기 어려워 신규 분양은 당분간 신중하게 접근할 수밖에 없다"고 말했다. 또 다른 관계자는 “규제가 강화되면 신규 분양 시장이 위축돼 주택사업을 주력으로 하는 건설사들은 우려가 클 것"이라며 “한국토지주택공사(LH) 등 공공부문 사업 비중 확대 방안도 검토 중"이라고 전했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

지난 9월 서울 민간아파트 평균 분양가가 전월 대비 소폭 하락한 것으로 나타났다. 16일 주택도시보증공사(HUG)가 조사한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면, 지난달 서울의 평균 분양가는 ㎡당 1377만9000원으로 전월(1417만원) 대비 2.76% 하락했다. 다만 작년 같은 달(1338만3000원)과 비교하면 2.96% 올랐다. 서울 분양가는 평당 4551만1000원으로, 분양가격지수는 224.7을 기록했다. 수도권 전체로는 평균 871만7000원을 기록해 전월(881만8000원) 대비 1.15% 하락했다. 전년 동월(844만8천원)에 비해서는 3.18% 상승했다. 분양가격지수는 210.9를 기록했다. 전국적으로는 지난달 말 기준 ㎡당 590만6000원으로 전월(587만2000원) 대비 0.58% 올랐다. 작년 동월(569만2000원)과 비교하면 3.77% 상승했다. 분양가격지수는 226.9로, 2014년 기준치 100과 비교하면 약 2.2배 오른 셈이다. 5대 광역시와 세종시(647만7000원)는 전월(628만2000원) 대비 3.1% 올랐다. 기타지방(421만2000원)은 1.08% 하락한 421만2000원을 기록해다. 분양가격지수는 각각 253.3, 204.1 수준이었다. 이 같은 9월 말 기준 전국 평균 분양가를 3.3㎡(1평)로 환산하면 1952만4000원이다. HUG가 산출하는 월별 평균 분양가는 작성기준월 한 달이 아니라 해당월을 포함해 공표 직전 12개월간 분양보증서가 발급된 민간 분양사업장의 평균 분양가격이다. HUG는 매월 분양세대수 30세대 이상 아파트를 전수조사해 공표하고 있다. 아울러 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 1만4339가구로 전월 대비 4512가구 늘었다. 수도권 전체(7584가구)로는 전월보다 2052가구 증가했으나 서울은 분양 물량이 없었다. 5대 광역시와 세종시는 전월보다 2419가구 늘어난 3654가구, 기타지방은 41가구 증가한 3천101가구를 각각 기록했다 한편, 부동산 분양평가 전문업체 리얼하우스는 지난 9월 기준 전용 59㎡의 지난달 전국 평균 분양가가 5억12만원으로, 통계 작성 이후 처음으로 5억원을 돌파했다고 밝힌 바 있다. 이 가운데 서울 아파트 청약 가격은 12억1183만원으로 전국 평균을 크게 웃돌았다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울시는 자치구 건축 심의에서 법령 근거 없이 과도하게 지정됐던 심의 대상을 줄이기 위해 '건축위원회 운영기준'을 전면 개정하고, 지난 10일부터 시행에 들어갔다고 16일 밝혔다. 이번 개정은 올해 1월 열린 '규제풀어 민생살리기 대토론회'에서 제기된 '규제철폐 23호' 과제를 실행한 것으로, 과도한 심의로 인한 시민 불편과 재산권 침해를 해소하고, 불필요한 절차와 비용을 줄여 건설경기를 활성화하기 위한 조치다. 그동안 일부 자치구는 자체 방침으로 심의 대상을 확대하거나 법령 근거가 부족한 조건을 요구해 시민과 민간 사업자의 사업 추진에 제약이 많았다. 특히 재개발 구역에서 해제된 지역에 건물을 지을 때도 관례적으로 심의를 받아야 해 재산권 행사에 어려움이 있었다. 시는 지난 2월부터 25개 자치구와 협의를 진행하며, 자치구별 특수성을 일부 반영하면서도 지역 경관 개선과 주거환경 보호 목적 외에는 심의 대상에서 제외하도록 조정했다. 이를 통해 '심의 대상 대폭 축소'라는 성과를 도출했다. 개정안의 핵심 내용은 크게 세 가지다. 먼저, 심의 운영의 기본 원칙을 명확히 했다. 심의 대상과 절차를 규정하고, 법령 근거 없는 조건 부과를 차단했으며, 다른 위원회의 심의 사항을 임의로 변경하도록 유도하는 행위와 위원-설계자 간 개별 접촉을 금지했다. 관행적으로 적용되던 심의 항목도 대폭 정리했다. 재개발 등 정비구역에서 해제된 지역의 건축물 심의 등 불필요한 절차를 삭제하고, 자치구 특수성을 일부 반영하면서도 주요 목적 외에는 심의 대상에서 제외했다. 이로써 심의 절차와 시간이 단축되고 시민 재산권 보호가 강화될 전망이다. 또한 3년마다 운영 기준 적정성을 재검토하는 절차를 의무화했다. 시민 수요 변화에 맞춰 제도를 정기적으로 점검함으로써 불합리한 규제가 반복되지 않도록 했다. 최진석 시 주택실장은 “이번 개정은 규제 완화를 넘어 시민 권익 보호와 투명성 강화, 건설경기 활성화를 동시에 달성하는 제도 혁신"이라며 “앞으로도 불합리한 규제는 과감히 개선해 민간 사업이 원활히 추진될 수 있도록 실질적인 변화를 만들어 가겠다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울 성동구, 광진구, 마포구와 경기 성남 분당구, 과천시 등 인기 지역의 아파트값이 2주간 1% 이상 오르며 상승세를 이어갔다. 전문가들은 정부가 10·15 대책을 내놓고 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 만큼, 조만간 집값이 숨고르기 국면에 접어들 것으로 전망하고 있다. 16일 한국부동산원이 발표한 10월 2주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울(0.27%→0.54%)과 수도권(0.12%→0.25%) 집값은 상승세를 이어갔다. 지방(0.00%)은 보합을 유지해 전국 매매가격은 2주간 누계로 0.13% 올랐다. 원래 주간 아파트 동향은 매주 발표하지만, 추석 연휴 기간이었던 10월 1주 주간 동향은 미공표돼 이번에는 9월 5주 대비 2주간 누계 변동률을 공표했다. 구체적으로, 서울 강북권은 9월 5주 0.26%에서 0.50%로 상승폭이 확대됐다. 특히 △성동구(0.78%→1.63%) △광진구(0.65%→1.49%) △마포구(0.69%→1.29%)는 기존 상승 흐름을 이어가 2주간 1% 넘게 치솟으며 큰 폭으로 올랐다. 강남권도 집값 오름폭이 0.28%에서 0.58%로 뛰어올랐다. △송파구(0.49%→1.09%) △양천구(0.39%→1.08%) △강동구(0.49%→0.85%) 등이 높은 오름세를 이어갔다. 부동산원은 서울에서 가격 상승 기대감이 지속되며 추석 연휴 전후로 매수 문의가 증가했다고 설명했다. 재건축 추진 단지와 정주 여건이 양호한 선호 단지 중심으로 매물이 소진되며 상승 거래가 발생해 집값이 오름세를 보였다는 것이다. 앞서 정부가 6·27 대책을 발표한 이후 서울 아파트값은 7월 1주 전주 대비 0.40%에서 0.29%로 오름폭이 줄었다. 그러나 9월 5주차에 약 세 달 만에 가장 큰 상승률을 기록한 데 이어, 10월 2주에도 유사한 상승폭을 이어간 셈이다. 경기도는 0.06%→0.15%로 오름세를 이어갔다. 재건축 호재가 있는 △성남 분당구(0.97%→1.53%) △과천시(0.54%→1.16%) △광명시(0.30%→0.62%)가 상승세를 이끌었다. 반면 인천은 0.04%에서 0.03%로 다소 하락세를 보였다. △서구(-0.01%→0.09%) △미추홀구(0.03%→0.05%)는 오름세였으나 △중구(0.02%→-0.03%) △연수구(-0.06%→-0.01%) 등은 하락세를 나타냈다. 지방은 5대 광역시는 보합이었고, 세종은 0.02%→0.07%로 올랐다. 8개 도는 보합(0.00%)을 기록했다. 시·도별로는 △울산(0.06%→0.13%) △전북(0.05%→0.07%) △충북(0.03%→0.00%) △경북(0.01%→0.00%) 등이 상승했으나 오름폭은 전반적으로 축소됐다. 인천(0.00%)과 부산(0.00%)은 보합을 보였고, △대구(-0.04%→-0.07%) △제주(-0.05%→-0.06%) △전남(-0.05%→-0.05%) △대전(-0.04%→-0.03%) 등은 하락세를 이어갔다. 전국 주간 아파트 전세가격은 0.06%에서 0.07%로 상승세를 이어갔다. △수도권(0.08%→0.11%) △서울(0.12%→0.17%) △지방(0.03%→0.04%) 모두 오름세였다. 한편, 정부가 토지거래허가제 지정과 대출 규제, 세제 개편 예고 등 '3중 규제'를 병행한 10.15 대책을 내놓은 만큼 전문가들은 당분간 한강 벨트를 비롯한 과열 지역의 거래가 줄고 가격도 안정될 가능성이 크다고 전망하고 있다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “한 달이면 서울 아파트 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것"이라고 예상했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

국토교통부는 15일 발표한 신규 부동산 대책에서 토지거래허가제를 서울 전역과 경기도 12곳에 지정한 데 이어 추가 확산이 나타날 경우 추가 지정도 검토할 계획이라고 밝혔다. 다만 중도금 이주비 대출은 유지된 만큼 정비사업에는 큰 지장이 없을 것으로 보고, 실수요자 대출이 감소할 경우에는 보완책을 검토할 예정이다. 세제 개편과 관련해서는 당장 구체적 논의가 어렵지만, 세제 합리화와 공시가격 현실화 등을 준비 중이라고 언급했다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이날 세종 기자실에서 진행한 브리핑에서 “지금 시장 상황 자체가 확산 속도가 빠른 데다 상승 폭도 단기간에 크게 올랐기 때문에, 시기를 놓치면 이후 단계에서 관리가 어려워져 결국 국민들이 피해를 보게 된다"고 강력한 부동산 억제첵을 제시한 이유를 설명했다. 국토부는 이날 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기남부 일부 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 '3중 규제'를 발표한 바 있다. 김 실장은 이에 관해 “단순히 규제 지역만 설정하는 것이 아니라, 이번에는 15억 이상 고가 주택에 대한 단계별 대출 규모도 제한했다. 고가 주택 중심으로 대출 억제 수단을 더 동원하고, 세제 부분도 향후 대책 발표 후 TF를 구성해 논의한 뒤, 필요 시 대안을 제시할 수 있도록 했다"며 “전체적으로 보면 종합적인 대책으로, 시기 부분도 그때 그때가 아니라 필요한 시기에 필요한 수단을 제시한 것"이라고 말했다. 특히, 서울은 자칫 일부 지역을 제외하고 지정했을 때 남은 지역의 확산 관리가 어려워질 우려가 크다고 판단해 전부 토허제 구역으로 지정했다는 설명이다. 이어 “경기도의 경우에도 현재 강남 인근 지역 중심으로 계속 많이 상승하고 있는 지역은 포함했다"며 “향후 실제 우려하는 것처럼 추가적인 확산 양상이 나타나면 추가 지정도 열어놓고 계속 검토할 계획"이라고 김 실장은 강조했다. 서울시 측과 협의 없이 일방적으로 통보했다는 주장과 관련해서는 “주택정책심의를 통해 의결을 완료했고, 지자체 의견 검토 결과도 서울시와 경기도에 다시 통보했다"며 “전화로 규제 지역과 투기과열지구 검토 상황을 공유했으며, 서울시는 규제 지역에 공감했다. 일부 지역에 대해서는 우려 의견이 있었지만 반대나 강한 의견 제시는 없었으며, 법상 의견을 듣도록 되어 있는 사항"이라고 정정했다. 또한, 김 실장은 지난 토지거래허가제 지정 당시 고가 연립·다세대 주택이 단지 구성상 저층으로 건축돼 대장상으로는 연립주택으로 등재돼 규제 차익이 발생한 사례를 이번 지정에서 포함했다고 설명했다. 이어 토지거래허가구역을 폭넓게 지정한 만큼, 향후 주택 매매 계약 시 구청 허가 과정에서 국민 불편을 최소화하기 위해 구청과 협의해 표준화된 프로세스와 기준을 마련하겠다고 강조했다. 한편, 토허제 확대에 따라 조합원 자격 양도가 제한되는 등 정비사업 지연 우려와 관련해서는, 중도금 이주비 대출에는 제한 사항이 없어 추가적인 규제로 보기 어렵다고 덧붙였다. 김 실장은 “조합 지위 양도 제한은 투기를 막기 위한 조치이고, 직접적으로 공급과 연결되는 부분은 아닙다. 정비 사업 관련해서는, 97대책에서 발표한 내용들을 이미 도정법 개정안에 반영해 법안 발의가 되어 있다. 최대한 빨리 법 개정을 통해 정비사업 활성화가 이루어질 수 있도록 조치할 계획이며, 추진 과정에서 필요 시 언론을 통해 발표할 예정이다"라고 말했다. 대출 규제와 관련해 실수요자를 보호하기 위해 15억원 미만 아파트에도 LTV 40%를 적용할 수 없었냐는 질문에는 “실수요자를 금액 기준으로 구분하기는 쉽지 않다"고 밝혔다. 김 실장은 “관계기관 논의 과정에서도 여러 대안을 검토했다"며 고가 주택 접근과 전체 규제 지역 지정 시 강남 3구와 용산구 등 일부 지역의 상대적 규제 완화 우려를 고려해 15억 원 이상 고가 주택에 대해 단계별 대출 제한을 설정했다“고 설명했다 특히, 금액을 기준으로 LTV를 설정하면 그 금액을 넘기지 않으려는 움직임이 생기는 만큼 15억원, 25억원, 25억원 이상으로 위계를 두어, 특정 가액으로 수렴하지 않도록 고려했다고 김 실장은 강조했다. 매도자 입장에서 시장 기능에 따라, 가격을 15억원 이하로 조금만 낮춰도 규제를 피할 수 있으니, 자연스럽게 시장에서 가격 조정이 일어날 수 있다는 설명이다. 다만 실수요자 대출 감소는 일부 일어날 수 있어, 향후 시장 모니터링을 통해 추가 보완책 필요 시 검토한다는 방침이다. 이번 대책으로 인한 전세시장 매물 감소 우려에 대해서는“기존 거주자가 새로운 집으로 이동하면 기존 집이 나오기 때문에 전세 물량 자체에는 큰 차이가 없을 것"이라고 설명했다. 다만 “최근 전세가 월세로 전환되는 추세가 있어, 월세 전환 시 월세 상승 영향은 계속 살펴보고, 필요하면 혜택 제공이나 월세액 공제 확대 등을 검토할 것"이라고 덧붙였다. 또, 김 실장은 “전세 대출에 DSR 적용과 관련해 그는 “전세 대출에도 DSR을 적용해야 한다는 논의는 과거부터 있었다. 다만 전세 대출은 2년 단위로 기간이 끊겨 매매와 달리 30년 기준으로 DSR을 계산해야 해 방법론은 금융위에서 검토했다"고 말했다. 이어 “이번에는 2차 상환분 기준으로 기획서를 반영한다. 처음으로 전세 대출에 DSR을 적용해보는 시도다. 시행 후 논의 경과와 모니터링을 거쳐 판단할 예정"이라고 밝혔다. 이밖에 세제 개편과 관련해 김 실장은 “배경과 향후 계획, 구체적인 프로세스 설명에 대해서는 답변이 어려울 수 있다"며 “다만 이번 대책을 근거로 보면, 현재 부동산 시장에 자금 유입이 집중되고 심리적 불안을 기반으로 한 현상이 있다. 이를 생산적 부문으로 유도하고 금융시장을 통한 일부 유인도 가능하므로, 부동산 세제 합리화 방안을 검토하겠다는 방향성을 담았다"고 설명했다. 김 실장은 이어 “전체 세제 개편을 당장 정하기는 어려워 향후 기재부 차원 연구용역과 국토부 참여 TF 운영을 통해 보유세·거래세 논의를 거쳐 결정될 것으로 예상된다"며 “세부 사항은 기재부 주관이므로 더 깊이 이야기하기는 어렵다"고 덧붙였다. 그는 “공시가격 현실화는 매년 연구용역과 공청회를 거쳐 11월~연말까지 내년도 공시가격 발표 절차가 진행된다. 현재는 준비 단계"라며 “지가 상승 관련 사항도 추후 세제 및 정책과 연계해 지정권자와 협의할 계획"이라고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부가 수도권 집값 과열을 진정시키기 위해 서울 전역과 경기도 주요 지역을 전면 규제지역으로 묶는 초강수를 뒀다. 15억 원 이상 고가주택 대출을 제한하고, 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하는 등 수요 억제 중심의 '10·15 주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 이재명 정부 들어 세 번째 부동산 대책으로, 단기적으로는 과열된 매수세 진정이 예상되지만 실수요 위축과 거래 절벽 우려도 뒤따른다. 국토교통부는 15일 정부서울청사에서 합동 브리핑을 열고 서울 25개 자치구 전역과 과천·성남·광명·안양 등 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 이에 따라 해당 지역 모든 매매 거래에는 실거주 의무가 부과되며, 투기 목적의 단기 매매는 사실상 차단된다. 정부는 “강남권을 중심으로 한 불안 심리가 외곽 지역으로 번지는 것을 차단하기 위한 선제적 규제 조치"라고 설명했다. 국토부는 대출 규제도 강화했다. 15억 원 초과~25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 4억 원,25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄였다. 스트레스 DSR 금리도 기존 1.5%에서 3%로 상향했으며, 1주택자의 전세대출 원리금까지 DSR 산정에 포함시켰다. 전세자금이 다시 매매시장으로 흘러드는 '갭투자 경로'를 차단하겠다는 의도다. 총리실 산하 '부동산 감독기구'도 신설해 국세청·경찰청·금융위원회가 합동 단속을 수행하고, 시세조작·탈세·허위거래에 대한 조사도 강화한다. 공급 측면에서는 9·7 대책에서 예고된 135만 호 공급 이행 TF를 가동해 12월 중 구체적 입지를 공개하기로 했다. 전문가들은 이번 대책이 과열된 매수 심리를 진정시키고 단기 시장 안정을 유도하는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “서울 전역 규제 지정은 갭투자(전세 끼고 매매)나 갈아타기 거래를 억제해 단기 과열을 막는 효과가 있다"며 “전세대출 DSR 반영으로 전세가에서 매매가로 이어지는 전이 구조를 끊으려는 시도가 돋보인다"고 평가했다. 그는 “최근 금리 인하 기대감으로 다시 움직이던 투자수요에 경고를 주는 '심리적 제동 장치' 역할을 할 것"이라고 덧붙였다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수도 “토지거래허가구역 전면 지정은 실거주 외 거래를 차단해 투기자본이 부동산에 유입되는 걸 막는 직접적 조치"라며 “고가주택 대출 규제 강화는 시중 유동성을 생산적 산업으로 돌리겠다는 정책 신호로 볼 수 있다"고 말했다. 시장에서는 이번 조치를 '집값 방어보다 시장 안정에 무게를 둔 전환점'으로 평가하는 분위기다. 강남3구를 중심으로 확산하던 단기 투자수요에 제동이 걸리며 단기적으로는 거래 심리가 위축돼 가격 급등세를 진정시키는 효과가 있을 것이라는 관측이 나온다. 반면 실수요층의 자금 조달 부담과 거래 절벽 우려도 적지 않다. 김효선 수석위원은 “주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율 강화로 중산층 1주택자의 갈아타기 수요나 청년·신혼부부의 내 집 마련 기회가 좁아질 수 있다"며 “결국 거래량 급감과 가격 경직성이 동시에 나타날 가능성이 크다"고 우려했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “전면 규제는 긴급 처방에 가깝다. 거래 동결·매물 잠김 현상이 나타나면 시장 기능이 마비될 수 있다"며 “결국 '돈 있는 사람만 움직이는 시장'이 될 수 있다"고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “이번 대책은 6·27의 강화판이지만, 수요 억제 중심 정책의 지속 가능성은 의문"이라며 “'언제까지 누를 것이냐'가 향후 정책 신뢰의 핵심 쟁점이 될 것"이라고 말했다. 전문가들은 이번 규제가 단기 안정에는 기여하더라도 정비사업 지연과 실수요 위축 부작용을 최소화할 보완책이 필요하다고 조언했다. 한 시장 전문가는 “생애최초·신혼부부 등 실수요자에 대한 예외 관리가 필수"라며 “정비사업 이주비 대출 등 정상 사업 추진이 막히지 않도록 유연한 금융 기준을 적용해야 한다"는 지적이 나온다. 그는 또 “프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 공급 등 건설사 자금 경색을 방지하는 장치가 병행돼야 규제 효과가 왜곡되지 않는다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr