금융당국이 부동산 관련 대출 전반을 다시 들여다보며 규제의 범위와 강도를 동시에 끌어올릴 움직임이다. 그간 주거용 임대사업자에 초점이 맞춰졌던 관리 기조가 비주거용 임대사업자와 '비거주 1주택자'까지 확대될 가능성이 커지면서 시장에 적잖은 파장이 예상된다. 동시에 서울 핵심 지역 아파트값은 상승세가 꺾이며 관망 분위기가 짙어지고 있다. 1일 금융권에 따르면 금융위원회는 3일 권대영 부위원장 주재로 네 번째 점검회의를 열어 부동산시장 안정 대책을 구체화할 방침이다. 앞선 회의 이후 금융감독원은 은행과 2금융권의 대출 취급 자료를 폭넓게 점검하며 차주 특성과 담보 구조를 재분석한 것으로 전해졌다. 특히 상가와 오피스텔 등을 운영하는 비주거용 임대사업자의 자금 조달 현황까지 들여다본 점이 눈에 띈다. 시장에서는 당초 수도권과 규제지역 내 다주택자의 주거용 임대사업자 대출이 우선 타깃이 될 것이라는 관측이 우세했다. 그러나 당국은 비주거용으로 분류된 사업자 중 상당수가 아파트를 함께 보유하고 있다는 점에 주목하고 있다. 임대사업자 유형은 수익 비중이 가장 큰 자산을 기준으로 나뉘는데, 이 기준만 적용할 경우 실제 아파트 보유 물량이 통계와 규제망에서 빠질 수 있다는 판단에서다. 규제 방식도 단순한 대출 회수나 주택담보대출비율(LTV) 제한에 머물지 않을 전망이다. 개인 다주택자의 경우 실거주 1주택자와 동일한 장기 분할상환 구조를 적용하는 것이 적절한지 재검토하는 방안이 거론된다. 사실상 임대수익을 목적으로 여러 채를 보유하는 만큼 만기 구조를 차등화해야 한다는 논리다. 은행 건전성 지표와 직결되는 위험가중치 조정 카드 역시 검토 대상에 올라 있다. 여기에 대통령이 실거주 목적이 아닌 주택 보유에 대해 매각 유인을 강화하겠다는 입장을 밝히면서, 규제 기조는 한층 선명해지는 분위기다. 이재명 대통령은 최근 정책 수단을 총동원해 다주택자뿐 아니라 거주 목적이 아닌 1주택 보유자에 대해서도 매각이 유리한 환경을 만들겠다는 취지의 입장을 밝힌 바 있다. 실제로 대통령 부부가 공동명의로 보유하던 경기 성남 분당 아파트를 매물로 내놓으며 시장 정상화 의지를 강조했다는 해석도 나온다. 금융당국 내부에서도 실거주가 아닌 주택 보유는 점차 비용 부담이 커지는 구조로 바뀔 가능성을 시사하고 있다. 이 같은 압박은 시장 가격에도 일부 반영되는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 2월 넷째 주 주간 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승폭이 축소되며 넉 달째 오름세가 둔화됐다. 전체적으로는 상승 흐름을 이어갔지만, 지역별로는 엇갈린 모습이 나타났다. 특히 '상급지'로 분류되는 강남구, 서초구, 송파구와 용산구는 일제히 하락세로 돌아섰다. 그동안 상승을 주도했던 이들 지역에서 급매물이 체결되며 가격을 끌어내렸다는 분석이다. 지난해 봄 이후 이어지던 오름세가 처음으로 꺾인 셈이다. 전문가들은 5월로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 보유자들이 매물을 서둘러 내놓은 점을 배경으로 지목한다. 여기에 고가 1주택자들까지 세제 개편 가능성을 염두에 두고 차익 실현에 나서면서 단기 공급이 늘었다는 설명이다. 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

2026-03-01 13:02 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

지난해 서울에서 주택을 사기 위해 부모 등으로부터 증여·상속을 받아 집값을 충당한 액수가 두 배로 급증한 것으로 나타났다. 22일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 의원(국민의힘)실을 통해 입수한 국토교통부의 서울 주택 매수 자금조달계획서 집계 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난해 서울 주택 매수에 활용된 증여·상속 자금은 4조4407억원이었다. 주택자금조달계획서는 주택 취득 자금 출처를 밝히는 서류다. 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 내 모든 주택과 비규제지역의 6억원 이상 주택 매매 계약 후 30일 이내에 관할 지방자치단체에 제출해야 한다. 서울 등 규제지역에서는 2020년 10월부터 해당 계획서 제출이 의무화했다. 지난해 서울 주택 매수에 투입된 증여·상속자금은 전체 조달 자금(106조996억원)의 4.2% 수준이었으나, 2024년(2조2823억원)과 비교하면 2배 가량 늘었다. 서울의 주택 매수에 들어간 증여·상속자금은 2021년 2조6231억원에서 집값이 하락하기 시작한 이듬해 7957억원으로 급감했다. 다만, 2023년 1조1503억원에서 증가한 뒤 지난해 4조원대를 기록하며 주택자금조달계획서 제출이 의무화한 이래 연도별 역대 최대치를 보였다. 이 같은 상승세는 정부가 연이은 대출 규제로 주택담보대출(주담대)을 옥죈 영향이라는 의견이 나온다. 지난해 이재명 정부 출범 후 첫 부동산 대책인 '6·27 대책'을 통해 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 데 이어, '10·15 대책'으로 주택 가격에 따라 주담대 한도를 차등화했다. 이에 따라 15억원 초과∼25억원 이하 주택과 25억원 초과 주택은 각각 4억원, 2억원으로 주담대 규모가 축소됐다. 실제 강남구는 주택 마련에 금융기관 대출로 조달한 자금의 비중이 지난해 7월 25.4%에서 같은 해 12월 10.4%로 감소했다. 같은 기간 서초구는 22.8%에서 10.3%로, 송파구는 24.5%에서 15.3%로 각각 줄었다. 서울 주요 자치구별로 보면 지난해 주택 매수에 증여·상속 자금이 가장 많이 들어간 지역은 송파구(5837억원)였다. 다음으로 강남구(5488억원), 서초구(4007억원), 성동구(3390억원), 동작구(2609억원), 강동구(2531억원), 영등포구(2435억원), 용산구(2111억원) 등의 순이었다. 전체 조달 자금 가운데 증여·상속금의 비중은 지역별로 송파구(5.2%), 중구(4.9%), 강남·성동구(각 4.6%), 서초·동대문구(각 4.4%), 용산·동작·마포구(각 4.3%), 영등포구(4.1%), 양천구(4.0%) 등의 순으로 높았다. 조하니 기자 inahohc@ekn.kr

2026-02-22 11:09 조하니 기자 inahohc@ekn.kr

이찬진 금융감독원장이 증권업계에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 강하게 주문하며 정리가 지연되거나 영업행위에 문제가 있는 증권사를 대상으로 현장점검에 나서겠다고 밝혔다. 이 원장은 10일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 '증권회사 CEO 간담회'에서 “금융감독원의 감축 독려에도 불구하고 증권사의 부동산 PF 부실여신 잔액은 은행·보험 등 타 권역 대비 여전히 높은 수준"이라며 “부동산 PF 부실여신을 적극적으로 감축할 수 있도록 CEO 여러분의 협조를 부탁드린다"고 말했다. 이어 “부동산 PF 정상화 과정에서 우월적 지위를 이용한 부적절한 업무 처리가 발생하지 않도록 각별히 유의해달라"며 “정리가 지연되거나 영업행위에 문제가 있는 증권사를 대상으로 현장점검을 실시할 계획"이라고 강조했다. 부동산 PF 정리가 증권사 건전성 회복으로 이어지고, 건실한 사업장에는 적기에 자금이 공급되는 선순환 구조를 만들겠다는 취지다. 이 원장은 최근 '코스피 5000 시대'에 대해 “우리 경제가 역동적이고 지속 가능한 성장을 이어갈 수 있다는 시장의 기대가 반영된 결과"라면서도 “변동성 확대와 글로벌 경기 둔화, AI 버블 우려 등 대내외 불확실성에 대한 대비가 필요하다"고 경고했다. 이를 위해 그는 증권업계에 △금융소비자 중심 경영 △모험자본 공급 확대 △건전성 및 리스크 관리 강화를 핵심 과제로 제시했다. 특히 “과거 불완전판매로 인한 불신의 골이 깊다"며 “고위험 상품은 기획 단계부터 투자자 입장에서 수용 가능성을 철저히 검증해야 한다"고 말했다. 직원 영업 실적뿐 아니라 고객 이익과 투자자 보호 노력을 핵심성과지표(KPI)에 균형 있게 반영해야 한다는 점도 분명히 했다. 모험자본과 관련해서는 “스타트업·벤처기업이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 증권사 고유의 위험 인수 기능을 적극 활용해 달라"며 “금융감독원도 제도적 걸림돌을 지속적으로 개선하겠다"고 말했다. 다만 “외형적 성장만큼 중요한 것은 질적 건전성"이라며 리스크 관리 강화를 재차 강조했다. 내부통제에 대해서도 목소리를 냈다. 이 원장은 “일부 임직원의 불공정거래와 금융사고는 명백한 내부통제 실패 사례"라며 “타율과 규제가 아닌 자율과 책임에 기반한 내부통제 시스템을 정착시켜야 한다"고 말했다. 올해부터 중소형 증권사에도 '책무구조도'가 확대 시행되는 만큼 CEO가 직접 내부통제를 챙겨줄 것을 주문한 것이다. 황성엽 금융투자협회장은 “주식시장 호황이 단기 반짝 상승에 그치지 않으려면 자본시장의 체질 전환이 필요하다"며 “증권업계가 생산적 금융의 주역으로서 기업 성장과 국민 자산 증식을 지원하는 역할을 강화하겠다"고 밝혔다. 윤수현 기자 ysh@ekn.kr

2026-02-10 16:12 윤수현 기자 ysh@ekn.kr

부동산 시장이 이재명 대통령의 말 한 마디에 들썩이고 있다. 최근 장·단기적으로 부동산 세제를 강화할 수 있다는 뜻을 강하게 내비치고 있다. 이 대통령은 25일 오는 5월 9일 만료되는 '다주택자 양도소득세 중과 유예 조치'를 연장하지 않겠다는 뜻을 분명히 했다. 이날 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 “재연장을 하도록 법을 또 개정할 것이라고 생각한다면 오산"이라며 “다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 종료되는 것은 지난해 이미 정해진 일"이라고 강조했다. 이어 “비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다"며 “비정상적인 버티기가 이익이 돼서는 안 된다"고 지적했다. 특히 “대한민국은 예측 가능한 정상 사회로 복귀 중이다. 비정상을 정상화할 수단과 방법은 얼마든지 있다"며 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다"고 강조했다. 대신 이 대통령은 “지난 4년간 유예가 반복되면서 (또 기간이 연장될 것이라고) 믿도록 한 정부의 잘못도 있다"며 “올해 5월 9일까지 계약한 것에 대해서는 중과세를 유예해 주도록 국무회의에서 의논해보겠다"고 설명했다. 윤석열 정부 때 도입된 이 제도는 주택거래 활성화를 도모하는 취지에서 다주택자의 주택 매매 시 부과되던 양도세 중과분을 한시적으로 면제하는 조치다. 이 대통령은 지난 23일에도 “기간 연장은 전혀 고려하지 않는다"고 언급한 바 있다. 이날 다시 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 재차 이를 강조했다. 이 대통령은 당시에도 “다주택은 물론, 1주택이라 할지라도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유를 이유로 세금 감면을 해 주는 것은 이상해 보인다"며 “이 제도로 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 말했다. 이어 “1주택도 1주택 나름"이라며 “부득이 세제를 손보게 된다면 비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않겠느냐"이라고 덧붙였다. 시장에선 이를 두고 고가 주택 소유자들에 대한 세금을 높이는 '핀셋 보유세' 가능성을 제기하고 있다.. 특히 이 대통령이 지난해 6월 취임 후 부동산 세금 규제 카드에 대해 “고려하지 않는다"는 입장을 여러 번 밝힌 상태지만, 부분 손질 또는 대대적 개편 작업이 예상된다는 분석이 나오고 있다. 일단 고가 1주택에 대한 장기보유특별공제 조정과 오는 5월 9일 만료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 곧 현실화될 수 있다. 이 경우 서울 전역과 경기 12개 지역 등 조정대상지역 내 다주택자는 양도소득세가 기본세율에 20~30% 중과되고, 장기보유특별공제 적용 대상에서도 제외된다. 그러나 이 대통령은 지난 21일 신년 기자회견에선 다소 결이 다른 메시지를 내놨었다. 그는 “세제 강화는 고려하지 않고 있다"며 “세금은 국가재정 확보를 위해 국민에 부담을 지우는 것인데, 다른 정책 목표를 위해 전용하면 부작용이 발생한다"고 지적했다. 정부의 시장 안정화 해법을 '주택공급' 중심으로 가져가겠다는 점을 재확인한 것이다. 실제로 국토교통부는 이달 말에서 다음 달 중순 사이 추가 주택공급 대책을 발표할 계획이다. 문재인 정부 시절 세제를 포함한 전방위 규제에도 불구하고 시장 안정에 실패했던 경험을 되풀이하지 않기 위한 판단에서다. 그러나 세제 활용 가능성은 여전히 제기된다. 이 대통령은 신년기자회견에서도 “필요한 상황이 됐는데 바람직하지 않다는 이유만으로 쓰지 않을 이유는 없다"며 “선을 벗어나 사회적 문제가 되는 단계라면 세제 수단도 동원해야 한다"고 했다. 특히 다주택자에 대해서는 공급 확대와 별개로 '매물 유도' 메시지가 한층 분명해졌다. 이 대통령은 “주거용 집을 다섯 채 가지고 있는 분들도 있는데 주거는 하나만 하는 것"이라며 “주택을 많이 가진 사람들이 내놓게 하는 방법도 찾고 있다"고 말했다. 장기보유특별공제 제도가 조정 대상에 오를 수 있다는 관측이 나오는 이유다. 장기보유특별공제는 부동산 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도로, 1가구 1주택자의 경우 최대 80%까지 공제가 가능하다. 다주택자 역시 최대 30%까지 공제 혜택을 받을 수 있다. 강남 등 상급지의 고가주택 보유자들에게 대표적인 절세 수단으로 인식돼 왔다. 그 결과 서울 등 상급지 고가 주택으로 수요가 집중되면서 집값 과열과 지역 양극화를 부추겼다는 지적이 반복돼 왔다. 최근 김용범 청와대 정책실장이 한 언론 인터뷰에서 '똘똘한 한 채'에 대한 양도세 과세표준 구간을 세분화하고 누진율을 상향 조정하는 방안을 검토해야한다는 입장을 밝히기도 했다. 김하나 기자 uno@ekn.kr

2026-01-25 09:40 김하나 기자 uno@ekn.kr

지난해 국내 금융업권의 신용등급 변동은 업권별로 뚜렷한 온도차를 보였다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 고금리 지속에 영향받은 저축은행과 부동산신탁, 일부 보험사는 등급 하락이 잇따른 반면, 자본 여력과 리스크 분산 능력을 갖춘 증권사는 방어력을 입증했다. 이러한 흐름은 올해에도 이어질 가능성이 크다는 게 신용평가업계의 공통된 전망이다. 업황보다 개별사의 체력과 자본 구조, 리스크 관리 능력이 신용도를 가르는 핵심 변수로 자리 잡고 있다. 9일 신용평가업계에 따르면, 지난해 국내 금융사 중에서 신용등급이 한 단계 하락한 사례가 가장 많은 업권은 저축은행이었다. 더케이, 바로, 고려, 예가람, 다올 등 전체 6개 저축은행이 신용평가 3사로부터 등급 하향을 받았다. 저축은행은 부동산PF 리스크가 완전히 해소되지 않은 데다 가계신용대출을 늘리기 어려워 영업 여건도 위축됐다. 부동산PF 리스크는 지난해 고비를 넘겼다는 평가가 나오지만, 일부 금융사에는 여전히 실적 부담으로 작용하고 있다. 특히 PF 익스포저가 집중된 저축은행과 부동산신탁사의 경우 충당금 부담과 사업성 저하가 신용도에 직접적인 영향을 미치고 있다. 이예리 나이스신용평가 연구원은 “부동산PF 양적 부담은 감소세가 지속되고 있으나 부실 PF 정리 지연 가능성은 실적 불확실성을 키우는 요인"이라며 “금융사의 건전성 지표 변화 점검과 더불어 올해와 내년 이후 단계적으로 적용되는 PF 위험가중치 정비와 충당금 규제 등이 각 금융사에 미치는 영향에 대해 점검하여 신용등급에 반영할 계획"이라고 말했다. 보험업권에서는 업황보다는 개별사의 자본 관리 능력과 수익성 격차가 신용도에 더 큰 영향을 미쳤다. 지난해 KDB생명보험과 푸본현대생명의 등급이 하락했고, 현대해상과 롯데손해보험은 등급 전망이 내려갔다. 생명보험업은 핵심 수익원인 보장성 보험 중심으로 양호한 성장세를 보이고 있다. 국고채 30년 금리를 포함한 장기 금리가 상승하는 것도 생명보험사에 긍정적 요인이다. 평균적으로 만기가 긴 보험부채 포트폴리오를 보유해서 지급여력(K-ICS) 비율을 관리하는 데 도움이 되기 때문이다. 그럼에도 KDB생명보험과 푸본현대생명은 영업 기반 안정성 저하, 낮은 수익성, 자본 적정성 위험 확대가 신용도에 부담으로 작용했다. 한국신용평가는 지난해 11월 롯데손해보험의 신용등급 전망을 '부정적'에서 '하향 검토'로 한 단계 내렸다. 채영서 한국신용평가 연구원은 “롯데손보는 현 수준의 열위한 자본적정성 및 수익성이 지속되는 가운데 경영개선권고로 인해 사업기반이 약화하고 유동성 위험이 증대될 경우 신용도 하향 압력이 확대될 것"이라며 “신규 영업 추이 및 퇴직연금 부문의 유동성 대응 방안을 모니터링할 것"이라고 말했다. 부동산 경기 부진의 직격탄을 맞은 부동산신탁사 역시 신용도 하방 압력이 이어지고 있다. 나이스신용평가와 한국기업평가는 코리아신탁의 신용등급을 한 단계 낮췄고, 한국자산신탁과 하나자산신탁의 등급 전망도 '부정적'으로 변경했다. 신용평가사들은 부동산신탁사의 영업수익이 단기간에 회복되기 어렵다고 보고 있다. 사업 규모상 수도권 외곽과 비수도권 중심으로 사업장이 분포돼 있고, 공사비 상승과 분양시장 위축이 겹치면서 실적 회복이 지연되고 있기 때문이다. 김선주 한기평 연구원은 “올해도 비우호적인 사업환경 탓에 신용도 하방압력은 지속될 것"이라며 “회사별 신용등급 방향성을 결정할 주요 요인은 실적 대응력과 이익 창출력 개선 여부, 모회사 지원가능성이 될 것"이라고 말했다. 반면 증권업은 지난해 '코스피 4000' 돌파 등 증시 호황에 힘입어 업계 전반의 실적이 개선됐다. 부동산PF 사업성 평가 제도 도입과 충당금 적립이 진행되면서 대손 인식 부담도 완화됐다. 다만 실적 개선의 과실은 업권 내에서 고르게 분배되지 않았다. 대형사와 중소형사 간 격차는 대부분의 영업 부문에서 오히려 확대됐다. 대형사는 브랜드 인지도와 투자 플랫폼 경쟁력을 바탕으로 개인 투자자를 끌어들이며 위탁매매 시장 점유율을 높였다. 기업금융과 부동산PF 수주도 확대했다. 반면 중소형사는 운용자산 확대 폭이 제한적인 데다, 부동산PF 중심 사업 구조에 대한 리스크 관리 강화 기조가 이어지면서 상품 운용과 기업금융 부문의 실적 개선 폭도 크지 않았다. 증권업 내에서도 '자본력에 따른 양극화'가 뚜렷해진 셈이다. 정책 환경 역시 이러한 흐름을 가속하는 요인으로 작용하고 있다. 생산적 금융 전환과 모험자본 공급 역할 강화를 목표로, 자본시장 내 대형 증권사의 역할이 커지고 있기 때문이다. 특히 올해부터 본격적으로 확대될 IMA(종합투자계좌)와 발행어음 시장은 대형사에게 추가적인 성장 동력을 제공할 것으로 예상된다. 이혁준 나신평 본부장은 “IMA와 발행어음 사업자 증가는 금융업권 내 머니무브를 확대시킬 수 있는 중대한 변화"라며 “증권업 내에서 자기자본이 큰 대형사에게만 사업자격이 주어지기 때문에 대형사와 중소형사 간 실적 양극화가 더 커질 가능성이 있다"고 말했다. 최태현 기자 cth@ekn.kr

2026-01-10 11:10 최태현 기자 cth@ekn.kr