금융당국이 부동산 관련 대출 전반을 다시 들여다보며 규제의 범위와 강도를 동시에 끌어올릴 움직임이다. 그간 주거용 임대사업자에 초점이 맞춰졌던 관리 기조가 비주거용 임대사업자와 '비거주 1주택자'까지 확대될 가능성이 커지면서 시장에 적잖은 파장이 예상된다. 동시에 서울 핵심 지역 아파트값은 상승세가 꺾이며 관망 분위기가 짙어지고 있다. 1일 금융권에 따르면 금융위원회는 3일 권대영 부위원장 주재로 네 번째 점검회의를 열어 부동산시장 안정 대책을 구체화할 방침이다. 앞선 회의 이후 금융감독원은 은행과 2금융권의 대출 취급 자료를 폭넓게 점검하며 차주 특성과 담보 구조를 재분석한 것으로 전해졌다. 특히 상가와 오피스텔 등을 운영하는 비주거용 임대사업자의 자금 조달 현황까지 들여다본 점이 눈에 띈다. 시장에서는 당초 수도권과 규제지역 내 다주택자의 주거용 임대사업자 대출이 우선 타깃이 될 것이라는 관측이 우세했다. 그러나 당국은 비주거용으로 분류된 사업자 중 상당수가 아파트를 함께 보유하고 있다는 점에 주목하고 있다. 임대사업자 유형은 수익 비중이 가장 큰 자산을 기준으로 나뉘는데, 이 기준만 적용할 경우 실제 아파트 보유 물량이 통계와 규제망에서 빠질 수 있다는 판단에서다. 규제 방식도 단순한 대출 회수나 주택담보대출비율(LTV) 제한에 머물지 않을 전망이다. 개인 다주택자의 경우 실거주 1주택자와 동일한 장기 분할상환 구조를 적용하는 것이 적절한지 재검토하는 방안이 거론된다. 사실상 임대수익을 목적으로 여러 채를 보유하는 만큼 만기 구조를 차등화해야 한다는 논리다. 은행 건전성 지표와 직결되는 위험가중치 조정 카드 역시 검토 대상에 올라 있다. 여기에 대통령이 실거주 목적이 아닌 주택 보유에 대해 매각 유인을 강화하겠다는 입장을 밝히면서, 규제 기조는 한층 선명해지는 분위기다. 이재명 대통령은 최근 정책 수단을 총동원해 다주택자뿐 아니라 거주 목적이 아닌 1주택 보유자에 대해서도 매각이 유리한 환경을 만들겠다는 취지의 입장을 밝힌 바 있다. 실제로 대통령 부부가 공동명의로 보유하던 경기 성남 분당 아파트를 매물로 내놓으며 시장 정상화 의지를 강조했다는 해석도 나온다. 금융당국 내부에서도 실거주가 아닌 주택 보유는 점차 비용 부담이 커지는 구조로 바뀔 가능성을 시사하고 있다. 이 같은 압박은 시장 가격에도 일부 반영되는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 2월 넷째 주 주간 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승폭이 축소되며 넉 달째 오름세가 둔화됐다. 전체적으로는 상승 흐름을 이어갔지만, 지역별로는 엇갈린 모습이 나타났다. 특히 '상급지'로 분류되는 강남구, 서초구, 송파구와 용산구는 일제히 하락세로 돌아섰다. 그동안 상승을 주도했던 이들 지역에서 급매물이 체결되며 가격을 끌어내렸다는 분석이다. 지난해 봄 이후 이어지던 오름세가 처음으로 꺾인 셈이다. 전문가들은 5월로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 보유자들이 매물을 서둘러 내놓은 점을 배경으로 지목한다. 여기에 고가 1주택자들까지 세제 개편 가능성을 염두에 두고 차익 실현에 나서면서 단기 공급이 늘었다는 설명이다. 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

2026-03-01 13:02 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

금융당국이 다주택자 대출 줄이기에 고삐를 조이고 있다. 대출 만기 연장 요건을 강화하는 데서 나아가 주택담보대출비율(LTV) 0%로 신규 대출을 사실상 금지하는 카드까지 거론된다. 3년여 전 대출 규제 완화로 다주택자 주담대 잔액이 불어나 대출 시장 건전성 강화 필요성이 높아진데 따른 것으로 풀이된다. 22일 금융권에 따르면 금융위원회는 오는 24일 KB국민은행과 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등 5대 은행과 신협, 새마을금고 등 상호금융권을 소집해 다주택자 대출 연장 관행 개선 3차 회의를 연다. 이번 회의에서는 다주택자 대출 총량을 감축하는 방안을 비롯해 관행을 개선할 구체적인 실행 방안을 논의할 것으로 예상된다. 임대 소득으로 이자를 상환하는 능력을 따지는 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 것이 대표적이다. 앞서 금융위원회가 소집한 두 차례 회의는 다주택자 대출 취급 현황과 만기 구조를 점검하는 데 초점을 맞췄다. 금융당국은 주택 유형과 소재지를 세분화해 수도권과 규제지역에서 아파트를 보유한 다주택자를 우선 관리 대상으로 삼는 방안을 검토하고 있다. 모든 다주택자의 대출을 규제하면 지방 부동산 침체와 임대료 상승 같은 시장 충격이 예상되는 만큼, 매물 유도가 필요한 지역과 주택 유형에 한해 '핀셋 관리'한다는 입장으로 알려졌다. 금융감독원은 지난 20일 태스크포스(TF)를 구성해 △차주 유형별(개인·개인사업자) △대출구조별(일시상환·분할상환) △담보유형별(아파트·비아파트) △지역별(수도권·지방) 등으로 구분한 전 금융권 다주택자 현황을 분석 중이다. RTI 뿐만 아니라 LTV 규제까지 추가 적용하는 방안도 검토 대상에 올랐다. 이재명 대통령은 지난 20일 소셜 네트워크 서비스 엑스(X)를 통해 “왜 이자상환비율(RTI) 규제만 검토하나"며 “기존 다주택에 대한 대출연장이나 대환도 신규 다주택 구입에 가하는 대출규제와 동일해야 공평하지 않을까"라고 말하기도 했다. 현재 수도권·규제지역 내 다주택자 주택담보대출과 임대사업자 신규 대출에 사실상 대출을 금지하는 'LTV 0%'를 적용하고 있다. 다주택자 만기 연장에도 같은 기준을 적용할 경우 사실상 '대출 회수' 효과가 발생할 것이란 관측이 나온다. 이 같은 대출 규제 강화 방안은 주담대 대출이 다주택자 중심으로 늘어나며 금융 건전성에 경고등이 켜질 수 있다는 우려 때문이다. 금융권에 따르면 5대 은행의 다주택자 주담대 잔액은 지난달 말 기준 약 36조4686억원으로 집계됐다. 다주택자 주담대가 본격적으로 급증하기 시작한 2023년 1월 말과 비교해 약 130% 늘어난 수치로, 같은 기간 전체 주담대 잔액은 610조원대로 약 20% 늘어난 데 비해 증가 폭이 크다. 2023년 초 고금리 기조와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제의 여파로 전국 주택 시장 침체 우려가 커지면서 정부가 대출 규제를 완화했는데, 규제 완화 수혜가 다주택자에 쏠린 것이다. 김용범 청와대 정책실장은 이날 페이스북 글에서 “(레버리지를 활용한) 비거주 다주택 매입의 경우 가격 상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 사회 전체로 위험을 전이시킬 수 있다"며 “비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 대출 만기 구조 차등화 등의 신호가 일관되게 축적되면 (다주택 투자에 대한) 기대수익률이 재평가된다"고 지적했다. 금융당국은 만기 연장 불허가 임차인에게 직접적인 충격으로 이어지지 않도록 보완 장치를 어떻게 마련할지 고심하고 있다. 다주택자가 대출을 상환하지 못해 경매 등으로 이어지면 임차인의 주거 불안이 확대될 수 있기 때문이다. 일정 요건을 충족하는 경우 예외적으로 만기 연장을 허용하거나, 일시 상환 대신 단계적으로 대출을 감축하는 방안이 거론된다. 정승현 기자 jrn72benec@ekn.kr

2026-02-22 11:53 정승현 기자 jrn72benec@ekn.kr

내년에도 가계대출 관리 강화 및 축소 국면이 나타날 것으로 예상되면서 대출 수요자들의 발이 묶일 전망이다. 기존 차주들은 이자를 부담하며 상환을 미루는 모습을 보이는 가운데 2금융권 풍선효과에 따른 이자 부담 확대 국면이 예상된다. 24일 금융권에 따르면 국내 주요 시중은행들이 내년 가계대출 잔액 증가율 목표로 올해 대비 2% 안팎을 제시했다. 이는 국회예산정책처가 전망한 내년 명목 국내총생산(GDP) 성장률(4.0%)의 절반 수준으로 올해 하반기 보다는 많지만 상반기 보다는 낮은 수준이다. 은행들은 앞서 상반기 가계대출 총량 증가율을 명목 GDP 성장률의 절반 수준으로 관리해왔다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)은 올해 초 명목 GDP 성장률 3.8%의 절반 수준인 1∼2.6% 수준으로 목표를 제출했고, 6·27 대책 발표 이후인 하반기(7∼12월)에는 0.7∼1.7% 수준으로 더 내렸다. 은행들이 예년 명목 성장률 이내로 관리하는 관행을 감안해도 보수적인 수준을 제시했다는 평가다. 올 들어 정부가 지속적으로 강조하는 포용적·생산적 금융에 집중하기 위한 처사라는 분석이 나온다. 이재명 대통령은 지난 19일 금융위원회 업무보고에서 은행들의 가계대출 중심 영업 행위에 대해 재차 비판을 쏟아냈다. 이 대통령은 “(은행의) 영업 행태는 주로 땅 짚고 헤엄치기 식으로 땅이나 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주고 이자를 먹는 것이 주축 아니냐"고 말했다. 정부의 강도 높은 가계부채 관리 기조속에 '대출 절벽' 현상이 이어질 것으로 전망된다. 벌써부터 연말을 맞이한 현재까지 추산할 때 올해 늘어난 가계대출(정책대출 제외)규모가 올 초 제출한 증가액 한도 목표 수준을 7.4%가량 밑돌면서 대출시장에 수요자들의 혼란이 이어지고 있다. 이달 18일까지의 주담대 잔액도 611조886억원으로 지난달 말 대비 1971억원 줄었다. 이미 은행권은 지난달부터 주택 구입을 위한 주택담보대출 취급을 중단하거나 대출모집인을 통한 영업, 대환대출을 상당 부분 축소했다. 이런 흐름으로 인해 차주들은 미리 개설한 마이너스통장으로 수요를 이동시켜 신용대출에 의존하는 모습이 나타나고 있다. 6·27 규제 이후 신규 신용대출 한도가 연 소득의 100% 이내로 제한된 것과 달리 기존에 개통한 통장은 연 소득을 웃도는 한도로 이용할 수 있다. 18일 기준 주담대가 축소한 기간 동안 5대은행의 신용대출 잔액은 5874억원 늘었다. 3개월 연속 8000억원을 웃도는 수준을 보이며 쏠림 현상이 짙어지고 있다. 기존 차주들이 내년 대출 축소에 대비해 상환을 늦추는 현상도 두드러질 것으로 예상된다. 이미 지난 7월 시행한 스트레스 DSR 3단계 도입을 앞두고 이런 현상이 나타나기 시작했다. 한 번 상환하면 강화된 규제로 인해 이전과 같은 조건으로 다시 빌리기 어렵다는 심리로 인해 이자 부담을 떠안고도 기존 유리한 조건의 대출을 유지하는 것이다. 지방의 경우 2024년 9월부터 시행된 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 유예하며 상대적으로 숨통이 트인 상태다. 다만 수도권과 지방 간의 '지역별 차등'을 공식화함으로써 자산 가치와 주거 선호도의 격차를 오히려 부추기는 등 부동산 시장의 양극화를 고착화한다는 지적이 이어지고 있다. 2금융권으로 수요가 몰리면서 '풍선효과'와 중저신용 차주의 금리 부담도 지속될 전망이다. 1금융 대출문을 넘지 못한 차주가 상호금융을 비롯해 보험, 카드 등 2금융권 대출로 몰리면 상대적으로 은행보다 2~3배 높은 대출 금리를 부담해야 한다. 카드론과 현금서비스는 법정 최고금리인 20%에 육박하는 경우가 많다. 대부업이나 저축은행을 이용하면 각종 취급 수수료와 중도상환 수수료까지 더해지며, 이자 부담으로 연체에 빠지면 신용점수를 하락시켜 제도권 금융에서 더 멀어지는 연쇄효과로도 이어질 것이란 우려다. 최근 금리마저 상승세를 보이고 있어 취약.중저신용자 차주들의 상황을 악화시키고 있다. 고정형 주담대 금리 산출의 기준이 되는 은행채 금리(5년 만기 AAA 등급 무보증)는 이달 초 연 4.4%를 넘나들었다가 19일 기준 연 평균 3.51% 수준을 나타내는 등 변동성이 커진 상황이다. 전반적으로 상승세를 보이는 가운데 주담대 금리에도 상승 요소로 작용하고 있다. 한 금융권 관계자는 “스트레스 DSR등 규제와 총량 관리로 인해 금리 인하 시기에도 대출 확대와는 무관한 흐름을 보일 것으로 전망된다"며 “당국이 2금융권도 DSR을 관리하고 있지만 취약차주가 2금융에서도 밀려나게 되면 악화 구조가 고착화될 수 있다"고 말했다. 박경현 기자 pearl@ekn.kr

2025-12-24 14:05 박경현 기자 pearl@ekn.kr