부동산 시장을 겨냥한 대출 규제 강화 움직임이 가시화되고 있다. 이재명 대통령이 연일 시장 안정 메시지를 내놓으며 규제 필요성을 강조한 영향으로, 이르면 이달 말 고강도 부동산 대출 규제 대책이 발표될 전망이다. 정부는 우선 다주택자를 중심으로 대출 규제를 강화하고, 이후 비거주 1주택 보유자까지 규제 대상을 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 다만 대출 규제가 주택 공급 부족과 맞물릴 경우 전월세 가격 상승으로 이어지며 실수요자 부담을 키울 수 있다는 우려도 나온다. 전문가들은 대출 규제가 임대차 시장에 미칠 파장까지 고려한 정교한 접근이 필요하다고 지적한다. 24일 금융권에 따르면 정부는 수도권 규제지역의 다주택자, 비거주 1주택자, 등록임대주택 사업자를 중심으로 대출 규제 방안을 검토 중이다. 거주 목적 외에 주택을 소유하는 자는 대출이나 세 부담을 높이고, 비거주 1주택자와 다주택자가 받는 현행 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 축소하는 방안이 유력하게 거론된다. 25억원 이상 초고가주택 보유자가 해당 주택에 거주하지 않으면 공정시장가액비율을 조정하는 내용도 검토 중인 것으로 전해졌다. 정부의 부동산 개혁 의지가 워낙 확고한 점을 고려할 때 재산세 세 부담 상한선 상향, 공정시장가액비율 조정, 1주택 보유세 과표구간 세분화 등 가동할 수 있는 선택지는 많지만, 이 과정에서 실효세율이나 납세자의 담세력 등을 고려해 최종 방안을 내놓을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 이 중 임대사업자의 주택담보대출 만기 연장을 금지하는 내용은 실효성을 두고 논란이 제기된다. 2024년 기준 서울 장기 매입 민간임대주택 가운데 아파트 비중은 20%를 하회하고, 비아파트가 80%에 달한다. 정부가 임대사업자의 대출 규제를 강화하면 비아파트 중심으로 매물이 나와 집값 안정 효과는 제한적이라는 분석이 나온다. 반면 올해는 아파트뿐만 아니라 비아파트 매물도 줄어든 점을 고려할 때 정부가 임대사업자의 대출 규제를 강화하면 시장에 유통 매물을 늘리는데 도움이 된다는 시각도 있다. 결국 정부가 다주택자, 임대사업자를 중심으로 규제를 강화하면 단기간 집값 안정으로 이어질 것으로 전망된다. 그러나 공급 물량이 부족한 현재 분위기에서는 정부의 규제가 전월세 가격 상승으로 이어져 실수요자들의 주거 불안이 가중될 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 실제 한국부동산원에 따르면 올해 2월 서울 아파트 평균 월세는 151만원으로 1년 전(135만원)보다 약 11.9% 올랐다. 아울러 정부의 잇따른 확장적 재정정책으로 통화량이 늘어 화폐가치가 하락한 점도 집값에 불안 요인으로 꼽힌다. 더불어민주당, 정부, 청와대는 중동사태에 대응하고자 25조원 규모의 긴급 추가경정예산안을 편성하기로 했다. 올해 초에는 행정통합으로 출범하는 통합특별시에 4년간 최대 20조원을 지원하는 내용의 '행정통합 인센티브 방안'을 발표했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “지금 집값이 안정된 것처럼 보이는 건 거래표본이 적어 통계가 왜곡됐기 때문"이라며 “당분간 시장은 관망세를 보이면서 신저가와 신고가가 공존하고, 궁극적으로는 전월세 가격이 올라 실수요자, 취약계층의 주거 부담이 가중될 것"이라고 강조했다. 특히나 지금처럼 수요 대비 공급이 부족한 상황에서는 실수요자, 임대차 시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 대출규제를 가다듬어야 한다는데 무게가 실린다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지난해 서울 강남권과 한강변 집값이 인플레이션보다 큰 폭으로 상승하면서 일부 시장이 불안했다"며 “현재 정부는 집값 하락보다는 공급 부족이 잠재적인 시장 불안으로 이어지지 않도록 관리하는데 주력하고 있다"고 진단했다. 그는 “그러나 이 과정에서 무조건적인 대출만기 연장 불가보다는 정부의 규제들이 임차인의 피해로 이어지지 않도록 점검하고, 임대차 시장에 미치는 영향 등도 고려해야 한다"고 밝혔다. 나유라 기자 ys106@ekn.kr

2026-03-24 18:29 나유라 기자 ys106@ekn.kr

금융당국이 부동산 관련 대출 전반을 다시 들여다보며 규제의 범위와 강도를 동시에 끌어올릴 움직임이다. 그간 주거용 임대사업자에 초점이 맞춰졌던 관리 기조가 비주거용 임대사업자와 '비거주 1주택자'까지 확대될 가능성이 커지면서 시장에 적잖은 파장이 예상된다. 동시에 서울 핵심 지역 아파트값은 상승세가 꺾이며 관망 분위기가 짙어지고 있다. 1일 금융권에 따르면 금융위원회는 3일 권대영 부위원장 주재로 네 번째 점검회의를 열어 부동산시장 안정 대책을 구체화할 방침이다. 앞선 회의 이후 금융감독원은 은행과 2금융권의 대출 취급 자료를 폭넓게 점검하며 차주 특성과 담보 구조를 재분석한 것으로 전해졌다. 특히 상가와 오피스텔 등을 운영하는 비주거용 임대사업자의 자금 조달 현황까지 들여다본 점이 눈에 띈다. 시장에서는 당초 수도권과 규제지역 내 다주택자의 주거용 임대사업자 대출이 우선 타깃이 될 것이라는 관측이 우세했다. 그러나 당국은 비주거용으로 분류된 사업자 중 상당수가 아파트를 함께 보유하고 있다는 점에 주목하고 있다. 임대사업자 유형은 수익 비중이 가장 큰 자산을 기준으로 나뉘는데, 이 기준만 적용할 경우 실제 아파트 보유 물량이 통계와 규제망에서 빠질 수 있다는 판단에서다. 규제 방식도 단순한 대출 회수나 주택담보대출비율(LTV) 제한에 머물지 않을 전망이다. 개인 다주택자의 경우 실거주 1주택자와 동일한 장기 분할상환 구조를 적용하는 것이 적절한지 재검토하는 방안이 거론된다. 사실상 임대수익을 목적으로 여러 채를 보유하는 만큼 만기 구조를 차등화해야 한다는 논리다. 은행 건전성 지표와 직결되는 위험가중치 조정 카드 역시 검토 대상에 올라 있다. 여기에 대통령이 실거주 목적이 아닌 주택 보유에 대해 매각 유인을 강화하겠다는 입장을 밝히면서, 규제 기조는 한층 선명해지는 분위기다. 이재명 대통령은 최근 정책 수단을 총동원해 다주택자뿐 아니라 거주 목적이 아닌 1주택 보유자에 대해서도 매각이 유리한 환경을 만들겠다는 취지의 입장을 밝힌 바 있다. 실제로 대통령 부부가 공동명의로 보유하던 경기 성남 분당 아파트를 매물로 내놓으며 시장 정상화 의지를 강조했다는 해석도 나온다. 금융당국 내부에서도 실거주가 아닌 주택 보유는 점차 비용 부담이 커지는 구조로 바뀔 가능성을 시사하고 있다. 이 같은 압박은 시장 가격에도 일부 반영되는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 2월 넷째 주 주간 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승폭이 축소되며 넉 달째 오름세가 둔화됐다. 전체적으로는 상승 흐름을 이어갔지만, 지역별로는 엇갈린 모습이 나타났다. 특히 '상급지'로 분류되는 강남구, 서초구, 송파구와 용산구는 일제히 하락세로 돌아섰다. 그동안 상승을 주도했던 이들 지역에서 급매물이 체결되며 가격을 끌어내렸다는 분석이다. 지난해 봄 이후 이어지던 오름세가 처음으로 꺾인 셈이다. 전문가들은 5월로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 보유자들이 매물을 서둘러 내놓은 점을 배경으로 지목한다. 여기에 고가 1주택자들까지 세제 개편 가능성을 염두에 두고 차익 실현에 나서면서 단기 공급이 늘었다는 설명이다. 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

2026-03-01 13:02 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

금융당국이 다주택자 대출 줄이기에 고삐를 조이고 있다. 대출 만기 연장 요건을 강화하는 데서 나아가 주택담보대출비율(LTV) 0%로 신규 대출을 사실상 금지하는 카드까지 거론된다. 3년여 전 대출 규제 완화로 다주택자 주담대 잔액이 불어나 대출 시장 건전성 강화 필요성이 높아진데 따른 것으로 풀이된다. 22일 금융권에 따르면 금융위원회는 오는 24일 KB국민은행과 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등 5대 은행과 신협, 새마을금고 등 상호금융권을 소집해 다주택자 대출 연장 관행 개선 3차 회의를 연다. 이번 회의에서는 다주택자 대출 총량을 감축하는 방안을 비롯해 관행을 개선할 구체적인 실행 방안을 논의할 것으로 예상된다. 임대 소득으로 이자를 상환하는 능력을 따지는 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 것이 대표적이다. 앞서 금융위원회가 소집한 두 차례 회의는 다주택자 대출 취급 현황과 만기 구조를 점검하는 데 초점을 맞췄다. 금융당국은 주택 유형과 소재지를 세분화해 수도권과 규제지역에서 아파트를 보유한 다주택자를 우선 관리 대상으로 삼는 방안을 검토하고 있다. 모든 다주택자의 대출을 규제하면 지방 부동산 침체와 임대료 상승 같은 시장 충격이 예상되는 만큼, 매물 유도가 필요한 지역과 주택 유형에 한해 '핀셋 관리'한다는 입장으로 알려졌다. 금융감독원은 지난 20일 태스크포스(TF)를 구성해 △차주 유형별(개인·개인사업자) △대출구조별(일시상환·분할상환) △담보유형별(아파트·비아파트) △지역별(수도권·지방) 등으로 구분한 전 금융권 다주택자 현황을 분석 중이다. RTI 뿐만 아니라 LTV 규제까지 추가 적용하는 방안도 검토 대상에 올랐다. 이재명 대통령은 지난 20일 소셜 네트워크 서비스 엑스(X)를 통해 “왜 이자상환비율(RTI) 규제만 검토하나"며 “기존 다주택에 대한 대출연장이나 대환도 신규 다주택 구입에 가하는 대출규제와 동일해야 공평하지 않을까"라고 말하기도 했다. 현재 수도권·규제지역 내 다주택자 주택담보대출과 임대사업자 신규 대출에 사실상 대출을 금지하는 'LTV 0%'를 적용하고 있다. 다주택자 만기 연장에도 같은 기준을 적용할 경우 사실상 '대출 회수' 효과가 발생할 것이란 관측이 나온다. 이 같은 대출 규제 강화 방안은 주담대 대출이 다주택자 중심으로 늘어나며 금융 건전성에 경고등이 켜질 수 있다는 우려 때문이다. 금융권에 따르면 5대 은행의 다주택자 주담대 잔액은 지난달 말 기준 약 36조4686억원으로 집계됐다. 다주택자 주담대가 본격적으로 급증하기 시작한 2023년 1월 말과 비교해 약 130% 늘어난 수치로, 같은 기간 전체 주담대 잔액은 610조원대로 약 20% 늘어난 데 비해 증가 폭이 크다. 2023년 초 고금리 기조와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제의 여파로 전국 주택 시장 침체 우려가 커지면서 정부가 대출 규제를 완화했는데, 규제 완화 수혜가 다주택자에 쏠린 것이다. 김용범 청와대 정책실장은 이날 페이스북 글에서 “(레버리지를 활용한) 비거주 다주택 매입의 경우 가격 상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 사회 전체로 위험을 전이시킬 수 있다"며 “비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 대출 만기 구조 차등화 등의 신호가 일관되게 축적되면 (다주택 투자에 대한) 기대수익률이 재평가된다"고 지적했다. 금융당국은 만기 연장 불허가 임차인에게 직접적인 충격으로 이어지지 않도록 보완 장치를 어떻게 마련할지 고심하고 있다. 다주택자가 대출을 상환하지 못해 경매 등으로 이어지면 임차인의 주거 불안이 확대될 수 있기 때문이다. 일정 요건을 충족하는 경우 예외적으로 만기 연장을 허용하거나, 일시 상환 대신 단계적으로 대출을 감축하는 방안이 거론된다. 정승현 기자 jrn72benec@ekn.kr

2026-02-22 11:53 정승현 기자 jrn72benec@ekn.kr

금융위원회가 다주택자 대출의 만기 연장 관행에 대해 전면 점검에 착수한다. 이재명 대통령이 형평성 문제를 제기한 직후 금융당국이 개선 방안 마련에 나선 것이다. 금융위원회는 13일 입장문을 통해 다주택자 대출이 관행적으로 연장되고 있는지 여부와 제도 보완 필요성을 면밀히 들여다보겠다고 밝혔다. 이를 위해 이날 전 금융권을 대상으로 점검회의를 열어 관련 현황을 파악하겠다고 설명했다. 다주택자의 대출 규모와 만기 구조 등을 분석한 뒤, 필요할 경우 연장 요건을 강화하는 방안까지 검토할 것으로 전망된다. 이번 조치는 대통령 발언에 대한 후속 대응 성격이 짙다. 이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 다주택자의 기존 대출 처리 문제를 공개적으로 거론했다. 그는 “다주택자들의 기존 대출은 만기가 되면 어떻게 처리해야 하나"라며 “집값 안정이라는 국가적 과제를 해결하기 위해서라도 투자·투기용 다주택 취득에 금융 혜택까지 주는 것은 문제가 있다"고 밝혔다. 이 대통령은 공정성을 정책 판단의 기준으로 제시했다. 민주사회에서 공정은 성장의 동력이며, 금융 역시 정의롭고 공평해야 한다는 점을 강조했다. 특히 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출만기가 됐는데도 그들에게만 대출연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정하겠나"라고 반문했다. 정부는 현재 주택 취득 시 담보대출 한도를 설정해 신규 대출을 관리하고 있다. 이런 상황에서 기존 주택을 담보로 대출을 계속 연장하는 것이 형평성에 맞지 않는다는 지적이 이어져 왔는데, 대통령 발언은 이 같은 문제의식을 반영한 것으로 해석된다. 이 대통령은 “규칙을 지키고 사회질서를 존중한 사람들이 부당한 이익을 노리고 규칙을 어긴 사람보다 불이익을 봐선 안 된다"고도 했다. 또 일부 다주택자들을 향해 더 이상 버티기가 통하지 않는 환경으로 바뀌고 있다며, 정상 사회의 핵심은 규칙을 지키는 이들이 손해 보지 않는 구조라고 밝혔다. 이날 오전 추가로 올린 글에서는 정책 강도를 더 높였다. 이 대통령은 “다주택자들이 양도세 감면 기회를 버리고 버텨서 성공한다면, 이는 망국적 부동산 투기를 잡으려는 이 정부의 부동산 정책이 실패했다는 것을 의미한다"고 적었다. 다주택자들이 매물을 시장에 내놓도록 유도하기 위해 금융·세제 수단을 계속 활용하겠다는 뜻으로 풀이된다. 부동산 시장을 둘러싼 인식도 분명히 했다. 이 대통령은 최근 주식시장과 경제 질서가 점차 정상 궤도를 찾아가고 있다고 평가하면서도, 부동산만큼은 과열을 방치할 수 없다고 밝혔다. 또 “시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다"는 기존 발언을 재차 언급하며, 정책의 정당성과 상황의 정상성을 균형 있게 고려하겠다고 설명했다. 정책 결정권자의 의지와 국민적 지지가 뒷받침된다면 규제와 세제, 공급·수요 조절을 통해 시장 문제를 해결할 수 있다는 점도 강조했다. 금융위원회가 실제로 어떤 개선안을 내놓을지에 따라 다주택자 대출 관리의 방향성이 구체화될 전망이다. 만기 연장 제한이 현실화할 경우 부동산 시장과 금융권에 미칠 파장도 적지 않을 것으로 보인다. 송재석 기자 mediasong@ekn.kr

2026-02-13 12:05 송재석 기자 mediasong@ekn.kr