한국토지주택공사(LH)의 재무 부담이 다시 도마에 올랐다. 정부의 공공주택 공급 확대 정책을 떠받치는 핵심 기관인 LH가 최근 6%대 금리의 30년 만기 구조화 채권을 발행한 사실이 알려지면서 공공주택 공급 시스템의 지속 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. LH는 유동성 부족에 따른 급전 조달이 아니라 조달 방식 다변화 차원이라고 설명하고 있지만 시장에서는 LH 재무구조 자체가 위험 수위에 접근한 것 아니냐는 지적이 나온다. 10일 에너지경제신문이 기획재정부 공공기관 경영정보 공개시스템(ALIO)에 공시된 LH 최근 5개년 결산서와 중장기 재무관리계획을 분석한 결과 LH 재무 건전성을 보여주는 핵심 지표인 이자보상배율은 사실상 한계 수준에 가까운 것으로 나타났다. 2023년 기준 LH의 영업이익은 437억 원에 그친 반면 금융원가는 7134억 원에 달해 이자보상배율은 0.05 수준까지 떨어졌다. 이는 영업이익으로 이자 비용의 약 5%만 감당할 수 있는 구조다. 부채 규모 역시 빠르게 증가하고 있다. ALIO 공시에 따르면 LH 연결 기준 부채총계는 2023년 말 152조8473억원에서 2024년 말 160조1055억원으로 늘었고 2025년 3분기에는 165조2056억원까지 증가했다. LH 부채는 약 160조원 규모로 국토교통부 연간 예산의 두 배를 훌쩍 넘는 수준이다. 금융비용 증가도 부담 요인이다. LH 금융원가는 2021년 5634억원에서 2023년 7134억원으로 늘었고 2024년에는 1조346억 원 수준까지 확대됐다. 2025년 상반기 금융원가만도 5809억원에 달한다. 수익이 발생하더라도 금융비용이 상당 부분을 잠식하는 구조가 고착되고 있다는 의미다. 신용평가사 분석도 비슷하다. 한국신용평가는 2024년 말 기준 LH 총차입금을 97조4307억원, 순차입금을 92조6079억원으로 평가했다. 부채비율은 217.7%, 차입금 의존도는 41.7% 수준이다. LH 중장기 재무관리계획에 따르면 부채는 2024년 160조 원에서 2027년 212조 원까지 증가할 것으로 전망된다. LH 재무 부담이 커지는 가장 큰 이유는 사업 구조다. LH는 토지 보상과 택지 조성, 기반시설 구축, 공공임대 건설 등에 먼저 자금을 투입한 뒤 분양이나 택지 매각을 통해 비용을 회수하는 전형적인 '선투입·후회수 구조'를 갖고 있다. 특히 3기 신도시 개발과 공공임대 확대 정책은 초기 투자 규모가 막대하다. 문제는 기존 수익 모델도 약화되고 있다는 점이다. LH는 신도시 택지 매각 수익으로 공공임대 사업 적자를 보전하는 구조를 유지해 왔지만 최근 주택 경기 둔화와 고금리, 공사비 상승 등으로 민간 건설사의 사업성이 악화되면서 공동주택용지 매각이 유찰되는 사례가 늘고 있다. 택지 매각이 지연될 경우 LH의 주요 현금 유입 창구가 약화되고 부족한 자금은 채권 발행이나 금융 차입으로 메워야 하는 구조가 반복될 가능성이 크다. 국회예산정책처도 최근 보고서에서 “LH의 부채 관리 전략은 토지 및 자산 매각을 통한 현금 확보에 상당 부분 의존하고 있다"며 “주택 경기 침체로 택지 수요가 위축될 경우 자산 매각을 통한 부채 감축 전략이 제약을 받을 수 있다"고 지적했다. 정부 정책 목표 역시 충돌하고 있다. 이재명 정부는 LH를 공공주택 공급 확대의 핵심 실행기관으로 활용하는 동시에 재무위험기관으로 지정해 부채 축소를 요구하고 있다. 공급 확대와 재무 긴축이라는 상반된 정책 목표가 동시에 작동하면서 LH의 재무 부담이 구조적으로 커지고 있다는 분석이다. 이러한 구조적 충돌은 실제 사업 지연으로도 나타나고 있다. 최근 5년간 LH가 사업 승인을 받고도 착공하지 못한 공공임대·공공분양 주택은 20만 가구를 넘어선 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 자료에 따르면 전체 미착공 물량의 약 85%가 수도권에 집중돼 있고, 사업 승인 이후 3년 이상 착공하지 못한 물량도 2만 가구를 웃돈다. 정치권에서는 LH 부채가 160조원을 넘어선 상황에서 토지보상 집행이 줄어들면서 사업 추진 속도가 늦어지고 있다는 지적도 나온다. 실제 LH 토지보상금 집행액은 2020년 8조4470억원에서 지난해 4조220억원 수준으로 절반 가까이 감소했다. 한편 LH는 최근 구조화 채권 발행 논란과 관련해 “유동성 부족 때문이 아니라 조달 다변화 차원이며 이자율 스왑을 통해 실질 조달금리를 낮춘 것"이라고 설명했다. 또 2025~2026년 유동성은 충분하다는 입장이다. LH 관계자는 “최근 채권 발행은 재무 위기 상황에서 급하게 진행된 것이 아니라 자금 조달 다변화 차원에서 이뤄진 것"이라며 “유동성에는 큰 문제가 없는 상황"이라고 말했다. 이어 “LH는 정부 정책에 따라 공공주택 공급을 수행하는 기관이기 때문에 공급 확대나 사업 구조 방향을 LH가 자체적으로 판단할 수 있는 위치는 아니다"라며 “임대주택 물량이 확대되면 구조적으로 추가적인 적자 사업이 발생할 수 있는 측면이 있다"고 해명했다. 또 최근 건설 경기 상황과 관련해선 “공사비 상승 등으로 사업 여건이 쉽지 않은 측면은 있는 것이 사실"이라며 “다만 지역별로 사업 상황이 다르고 수도권 등 일부 지역은 여전히 수요가 높은 상황"이라고 전했다. 이 같은 맥락에서 LH는 건설경기 회복과 공공주택 공급 확대를 위해 올해 약 18조 원 규모의 공사·용역 발주 계획을 수립했다. 전체 발주 물량의 약 70%가 △남양주 왕숙 △고양 창릉 △인천 계양 △하남 교산 등 3기 신도시와 수도권 공공주택 사업에 집중됐다. LH는 올해 공공주택 5만2000가구 착공을 목표로 하고 있다. 다만 현 정부의 주택공급 정책이 대규모 투자와 재무 부담이 동시에 확대되는 구조여서 LH 재무 안정성과 공공주택 공급 정책 사이의 균형이 과제로 남는다는 지적도 나온다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “공공주택 건설은 초기 투자 규모가 크고 임대주택의 경우 장기간 임대 운영 수익으로 비용을 회수하는 구조이기 때문에 LH 부채가 일정 수준 발생할 수밖에 없다"며 “LH는 부채뿐 아니라 상당한 규모의 자산도 보유하고 있는 만큼 준공된 임대주택 자산을 유동화하는 방식 등 금융 구조를 활용한 재무 개선 방안을 함께 검토할 필요가 있다"고 조언했다. 특히 임 교수는 “최근 건설비 상승 등으로 LH의 사업 부담이 커지는 상황에서 정부 지원과 함께 LH 자체적인 재무 구조 개선 노력도 병행돼야 할 것"이라고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr