서울 서초구 반포동 초고가 아파트 단지 래미안 원베일리가 단지 외곽 보안문 설치를 추진하면서 관할 지자체와 갈등을 빚고 있는 가운데, 서초구청이 최대 1000억 원 가량의 이행강제금 부과 가능성을 언급했다는 주장이 제기됐다. 12일 에너지경제신문 취재를 종합하면 래미안 원베일리 입주자대표회의(입대의) 관계자는 지난 9일 작성한 '공공개방시설 및 공공보행통로 관련 이슈' 문건을 통해 서초구청의 행정 대응에 문제를 제기했다. 본지는 해당 문건을 단독 입수했다. 해당 문건은 서울시아파트입주자대표회의총연합회에 전달됐으며, 총연합회 측은 “안건이 정리되면 정원오 서울시장 후보자 측에 전달할 예정"이라고 밝혔다. 문건에는 서울시의 '오픈 아파트 정책'을 근거로 관할 구청이 공동주택 단지 경계에 담장이나 보안문 설치를 제한하고 있다는 문제 제기가 담겼다. 특히 서초구청이 건축법 제75조를 근거로 원베일리의 외곽 보안문 설치 시도를 위법 행위로 판단하고 이행강제금 부과 가능성을 언급하고 있다는 내용이 포함됐다. 문건은 “서초구청이 특별건축구역에서 특례를 적용받은 건축물이라는 이유로 행위허가 신청을 일괄적으로 거부하고 있으며, 보안문 설치가 강행될 경우 수백억 원이 넘는 이행강제금이 부과할 수 있다는 취지의 설명을 주민들에게 여러 채널을 통해 전달하고 있다"고 주장했다. 문건은 또 아파트 단지가 기본적으로 사유지이자 주거침입죄의 보호 대상이 되는 '위요지'에 해당한다는 점도 강조했다. 외부인이 거주자나 관리자의 명시적 또는 묵시적 승낙 범위를 벗어나 출입 통제를 인식하면서도 정당한 이유 없이 단지 내부에 들어갈 경우 주거침입죄가 성립할 수 있다는 대법원 판례도 함께 제시됐다. 또 공동주택관리법과 시행령에서 정한 허가기준을 충족할 경우 지자체는 행위허가를 해야 하며, 단순히 사업시행계획 인가 조건이나 지구단위계획을 이유로 행위허가를 거부할 수 없다는 서울행정법원 판결도 인용됐다. 입대의 관계자는 본지에 “서초구청 설명 과정에서 100억 원 수준을 안내받았다는 주민도 있고 많게는 1000억 원까지 거론됐다는 얘기를 들은 주민도 있다"고 귀띔했다. 이어 “서초구청이 이행강제금을 단지 전체 면적 기준으로 산정할 수 있다는 취지로 설명한 것으로 알고 있다"며 “하지만 입대의가 추진하는 것은 단지 전체 구조 변경이 아니라 출입 게이트 설치에 불과한 만큼 전체 면적을 기준으로 이행강제금을 부과하는 것은 납득하기 어렵다"고 주장했다. 이에 대해 서초구청 측은 본지에 “행정처분에는 원상복구 명령, 건축물대장 위반건축물 등재에 따른 각종 행위허가 제한, 건축 이행강제금 부과 등이 포함될 수 있다"고 설명했다. '수백억 원대 이행강제금 부과'와 관련해서는 “공동주택관리과에서 구체적인 이행강제금 액수를 안내한 사실은 없다"며 “다만 제재 방안 중 하나로 이행강제금을 부과할 수 있다는 내용의 문서를 원베일리 측에 보낸 사실이 있다"고 밝혔다. 이번 갈등의 핵심 쟁점은 건축법 제75조 적용 여부다. 해당 조항은 특별건축구역에서 건축 기준 특례를 적용받아 지어진 건축물의 경우 사용승인 이후에도 건축물의 형태·재료·색채 등 원형을 유지하도록 필요한 조치를 해야 한다고 규정하고 있다. 서초구청은 원베일리가 재건축 과정에서 공공보행통로와 공공개방시설을 외부에 개방하는 조건으로 건축 인센티브를 받은 특별건축구역 단지라는 점을 들어 보안문 설치가 원형 유지 의무를 위반할 가능성이 있다는 입장이다. 반면 입대의는 보안문 설치가 법 위반이 아니라는 입장이다. 입대의 측은 공공보행통로 이용에는 영향을 주지 않는 범위에서 단지 주거 공간 출입만 제한하는 조치라는 주장이다. 실제 입대의가 의뢰한 법률 자문에서도 유사한 의견이 제시됐다. 법무법인 텍스트는 자문 의견서에서 “펜스 설치는 건축물 외부 디자인이나 형태·색채 등을 변경하는 행위로 보기 어렵고 공공보행통로 이용에도 영향을 미치지 않는다"며 건축법 제75조 위반을 이유로 시정명령이나 이행강제금을 부과할 근거를 찾기 어렵다는 의견을 제시했다. 앞서 원베일리는 재건축 인허가 과정에서 서울시의 '특별건축구역' 특례를 적용받은 단지다. 특별건축구역은 건축법상 도시 디자인 개선이나 공공성 확보를 위해 일반 건축 기준을 완화해주는 대신 공공시설 제공이나 보행 공간 개방 등을 요구하는 제도다. 원베일리는 재건축 당시 공공보행통로와 커뮤니티시설을 외부에 개방하는 조건으로 인동거리 완화 등 건축 특례를 적용받았다. 이에 따라 단지 내에는 스카이브릿지 카페, 북카페, 독서실, 창업지원시설 등 총 13개의 공공개방시설이 조성됐으며 외부 방문객도 이용할 수 있도록 설계됐다. 서울시는 이 같은 방식으로 '오픈 아파트' 정책을 추진해 왔다. 대규모 재건축 단지가 도시 속에서 폐쇄적인 '섬'처럼 형성되는 것을 막고, 보행 동선과 공공 공간을 확보하기 위한 취지다. 다만 최근 한강 관광객과 방문객 유입이 늘면서 단지 내부가 사실상 관광 동선처럼 이용된다는 입주민 불만이 커지면서 사유재산권과 도시 공공성 사이의 갈등이 불거지고 있다. 현장에서 만난 입주민들은 외부 방문객 증가로 생활 불편이 커지고 있다고 말한다. 원베일리 단지 현장에서 만난 한 입주민은 “지금은 날씨가 추워 단지가 비교적 조용한 편이지만 날이 풀리면 분위기가 완전히 달라진다"며 “한강 나들이를 나온 외지인들이 단지 안으로 들어와 벤치나 놀이터에 앉아 한참을 떠나지 않는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “도시락을 꺼내 나눠 먹는 모습도 자주 보이고 밤늦게까지 머무르다 새벽까지 자리를 뜨지 않는 경우도 있었다"며 “결국 경찰이 출동하는 상황까지 벌어진 적도 있다"고 전했다. 구립어린이집을 이용하는 한 입주민은 “서울 외곽 아파트들도 대부분 설치하는 보안문을 왜 우리는 할 수 없는지 답답하다"고 말했다. 기자가 방문한 이날 단지에서는 양복 차림의 직장인들이 커피컵을 들고 산책하는 모습이 눈에 띄었다. 외지인들이 반려견을 데리고 산책하거나 공용 운동시설을 이용하는 모습도 쉽게 목격됐다. 단지 외곽공공보행통로를 따라 산책하던 외부인들이 단지 내부 커뮤니티 시설등으로 이동한 것이었다. 실제 이번 갈등이 특히 원베일리에서 크게 불거진 데에는 단지의 입지와 시설 구조가 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 원베일리는 한강공원과 세빛섬, 고속터미널 일대 상업지와 맞닿아 있어 유동 인구가 많은 지역에 위치해 있다. 여기에 단지 내 스카이브릿지 카페 등 공공개방시설이 조성되면서 외부 방문객 유입이 상대적으로 활발해졌다는 것이다. 부동산 업계에서는 원베일리가 반포 일대 대표 고가 아파트로 주목받으면서 사실상 '관광 동선'처럼 소비되는 측면도 있다고 보고 있다. 일부 방문객들이 단지를 산책하거나 사진을 찍기 위해 찾는 사례도 적지 않은 것으로 전해졌다. 공공개방시설 가운데 이용률이 높은 스카이11·스카이9 카페 관계자는 “외부 방문객과 입주민 이용 비율이 대략 5대5 정도"라고 말했다. 카페 내부는 평일 오후임에도 빈자리를 찾기 어려울 정도로 붐볐다. 과거 사회적기업 스터디 모임 차원에서 공공개방시설을 팀을 짜서 둘러봤다는 한 부동산업계 관계자는 “원베일리가 공공개방시설 랜드마크처럼 알려지면서 단체 방문이 이어지는 것으로 안다"며 “다만 시설 운영 수익이 제3자가 가져가는 구조라면 입주민 불만이 커질 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 한편, 대규모 재건축 단지의 공공개방 공간을 둘러싼 갈등은 서울 곳곳에서 반복되고 있다. 아크로리버파크, 디에이치 아너힐즈, 서울숲 트리마제, 마곡 엠밸리 등에서도 외부 방문객 증가와 단지 보안 문제를 둘러싼 논쟁이 이어졌다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “공공기여는 용적률 인센티브를 받는 대신 사회적으로 약속한 부분이기 때문에 원칙적으로 수용하는 것이 맞다. 다만 외부 이용으로 인한 불편이 있다면 시설을 폐쇄하기보다 관리 강화나 운영 방식 조정을 통해 절충점을 찾는 것이 바람직하다"고 설명했다. 최근에는 단순한 개방 여부를 넘어 현실적인 타협 방안도 논의되고 있다. 외부 이용으로 발생하는 관리비를 지자체가 일부 지원하거나, 예약제·시간제 방식의 '소프트 개방'을 도입하는 방안, 외부인 이용료를 받아 관리비로 환원하는 방식 등이 대표적이다. 서울시는 최근 공공개방시설 운영 기준을 마련해 외부인 이용료 징수, 개방 시간 제한, 사고 책임 분담 등을 허용하는 가이드라인을 제시하며 제도 정비에 나선 상태다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

한국토지주택공사(LH)의 재무 부담이 다시 도마에 올랐다. 정부의 공공주택 공급 확대 정책을 떠받치는 핵심 기관인 LH가 최근 6%대 금리의 30년 만기 구조화 채권을 발행한 사실이 알려지면서 공공주택 공급 시스템의 지속 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. LH는 유동성 부족에 따른 급전 조달이 아니라 조달 방식 다변화 차원이라고 설명하고 있지만 시장에서는 LH 재무구조 자체가 위험 수위에 접근한 것 아니냐는 지적이 나온다. 11일 에너지경제신문이 기획재정부 공공기관 경영정보 공개시스템(ALIO)에 공시된 LH 최근 5개년 결산서와 중장기 재무관리계획을 분석한 결과 LH 재무 건전성을 보여주는 핵심 지표인 이자보상배율은 사실상 한계 수준에 가까운 것으로 나타났다. 2023년 기준 LH의 영업이익은 437억 원에 그친 반면 금융원가는 7134억 원에 달해 이자보상배율은 0.05 수준까지 떨어졌다. 영업이익으로 이자 비용의 약 5%만 감당할 수 있는 구조다. 부채 규모 역시 빠르게 증가하고 있다. ALIO 공시에 따르면 LH 연결 기준 부채총계는 2023년 말 152조8473억원에서 2024년 말 160조1055억원으로 늘었고 2025년 3분기에는 165조2056억원까지 증가했다. LH 부채는 약 160조원 규모로 국토교통부 연간 예산의 두 배를 훌쩍 넘는 수준이다. 금융비용 증가도 부담 요인이다. LH 금융원가는 2021년 5634억원에서 2023년 7134억원으로 늘었고 2024년에는 1조346억 원 수준까지 확대됐다. 2025년 상반기 금융원가만도 5809억원에 달한다. 수익이 발생하더라도 금융비용이 상당 부분을 잠식하는 구조가 고착되고 있다는 의미다. 신용평가사 분석도 비슷하다. 한국신용평가는 2024년 말 기준 LH 총차입금을 97조4307억원, 순차입금을 92조6079억원으로 평가했다. 부채비율은 217.7%, 차입금 의존도는 41.7% 수준이다. LH 중장기 재무관리계획에 따르면 부채는 2024년 160조 원에서 2027년 212조 원까지 증가할 것으로 전망된다. LH 재무 부담이 커지는 가장 큰 이유는 사업 구조다. LH는 토지 보상과 택지 조성, 기반시설 구축, 공공임대 건설 등에 먼저 자금을 투입한 뒤 분양이나 택지 매각을 통해 비용을 회수하는 전형적인 '선투입·후회수 구조'를 갖고 있다. 특히 3기 신도시 개발과 공공임대 확대 정책은 초기 투자 규모가 막대하다. 문제는 기존 수익 모델도 약화되고 있다는 점이다. LH는 신도시 택지 매각 수익으로 공공임대 사업 적자를 보전하는 구조를 유지해 왔지만 최근 주택 경기 둔화와 고금리, 공사비 상승 등으로 민간 건설사의 사업성이 악화되면서 공동주택용지 매각이 유찰되는 사례가 늘고 있다. 택지 매각이 지연될 경우 LH의 주요 현금 유입 창구가 약화되고 부족한 자금은 채권 발행이나 금융 차입으로 메워야 하는 구조가 반복될 가능성이 크다. 국회예산정책처도 최근 보고서에서 “LH의 부채 관리 전략은 토지 및 자산 매각을 통한 현금 확보에 상당 부분 의존하고 있다"며 “주택 경기 침체로 택지 수요가 위축될 경우 자산 매각을 통한 부채 감축 전략이 제약을 받을 수 있다"고 지적했다. 정부 정책 목표 역시 충돌하고 있다. 이재명 정부는 LH를 공공주택 공급 확대의 핵심 실행기관으로 활용하는 동시에 재무위험기관으로 지정해 부채 축소를 요구하고 있다. 공급 확대와 재무 긴축이라는 상반된 정책 목표가 동시에 작동하면서 LH의 재무 부담이 구조적으로 커지고 있다는 분석이다. 이러한 구조적 충돌은 실제 사업 지연으로도 나타나고 있다. 최근 5년간 LH가 사업 승인을 받고도 착공하지 못한 공공임대·공공분양 주택은 20만 가구를 넘어선 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 자료에 따르면 전체 미착공 물량의 약 85%가 수도권에 집중돼 있고, 사업 승인 이후 3년 이상 착공하지 못한 물량도 2만 가구를 웃돈다. 정치권에서는 LH 부채가 160조원을 넘어선 상황에서 토지보상 집행이 줄어들면서 사업 추진 속도가 늦어지고 있다는 지적도 나온다. 실제 LH 토지보상금 집행액은 2020년 8조4470억원에서 지난해 4조220억원 수준으로 절반 가까이 감소했다. 한편 LH는 최근 구조화 채권 발행 논란과 관련해 “유동성 부족 때문이 아니라 조달 다변화 차원이며 이자율 스왑을 통해 실질 조달금리를 낮춘 것"이라고 설명했다. 또 2025~2026년 유동성은 충분하다는 입장이다. LH 관계자는 “최근 채권 발행은 재무 위기 상황에서 급하게 진행된 것이 아니라 자금 조달 다변화 차원에서 이뤄진 것"이라며 “유동성에는 큰 문제가 없는 상황"이라고 말했다. 이어 “LH는 정부 정책에 따라 공공주택 공급을 수행하는 기관이기 때문에 공급 확대나 사업 구조 방향을 LH가 자체적으로 판단할 수 있는 위치는 아니다"라며 “임대주택 물량이 확대되면 구조적으로 추가적인 적자 사업이 발생할 수 있는 측면이 있다"고 해명했다. 또 최근 건설 경기 상황과 관련해선 “공사비 상승 등으로 사업 여건이 쉽지 않은 측면은 있는 것이 사실"이라며 “다만 지역별로 사업 상황이 다르고 수도권 등 일부 지역은 여전히 수요가 높은 상황"이라고 전했다. 이 같은 맥락에서 LH는 건설경기 회복과 공공주택 공급 확대를 위해 올해 약 18조 원 규모의 공사·용역 발주 계획을 수립했다. 전체 발주 물량의 약 70%가 △남양주 왕숙 △고양 창릉 △인천 계양 △하남 교산 등 3기 신도시와 수도권 공공주택 사업에 집중됐다. LH는 올해 공공주택 5만2000가구 착공을 목표로 하고 있다. 다만 현 정부의 주택공급 정책이 대규모 투자와 재무 부담이 동시에 확대되는 구조여서 LH 재무 안정성과 공공주택 공급 정책 사이의 균형이 과제로 남는다는 지적도 나온다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “공공주택 건설은 초기 투자 규모가 크고 임대주택의 경우 장기간 임대 운영 수익으로 비용을 회수하는 구조이기 때문에 LH 부채가 일정 수준 발생할 수밖에 없다"며 “LH는 부채뿐 아니라 상당한 규모의 자산도 보유하고 있는 만큼 준공된 임대주택 자산을 유동화하는 방식 등 금융 구조를 활용한 재무 개선 방안을 함께 검토할 필요가 있다"고 조언했다. 특히 임 교수는 “최근 건설비 상승 등으로 LH의 사업 부담이 커지는 상황에서 정부 지원과 함께 LH 자체적인 재무 구조 개선 노력도 병행돼야 할 것"이라고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr