한동안 국내 주택 경기 부진으로 공공·인프라 공사에 주력하던 동부건설이 최근 틈새 시장 전략을 통해 국내 주택 시장은 물론 해외 건설 시장까지 잇따라 수주하면서 눈길을 끌고 있다. 23일 건설업계 등에 따르면 동부건설은 작년 시공능력평가액 22위에 올라있는 중견건설사다. 특히 1~5위권 대형 건설사들의 유명 브랜드 아파트가 점령한 서울 강남 및 한강벨트에서도 여러 곳에서 재건축 공사 수주에 성공해 '숨은 강자'로 불린다. 예컨대 2001년 이촌 동부센트레빌이 대표적 사례다. 아파트 시공 현장에서 일반적이지 않은 커튼월 공법을 이미 2000년대 초에 적용하고 뒷동에서 한강 조망이 가능하도록 동 중앙 부분을 비어놓는 파격적인 설계로 주목을 받았다. 삼성물산 건설부문을 제치고 시공해 2005년 완공된 대치 동부 센트레빌도 전면 커튼월 공법을 적용하고, 각 동 옥상에 헬리포트를 설치하는 등 파격 설계의 전통을 이어갔다. 2010년대 이후 대형 건설사를 중심으로 하이엔드 주거 브랜드 경쟁이 심화되면서 서울 주요 지역에서 대형 건설사 브랜드 선호 현상이 더욱 심화됐다. 그러나 동부건설은 규모가 큰 대형 사업장이 아닌 소규모 재건축 사업장에 눈을 돌려 성과를 내고 있다. 소규모 재건축 사업장은 세대수가 적어 시공사에 돌아가는 매출 규모 측면에서 대형 프로젝트에 뒤질 수 있지만 소수 조합원으로 이뤄진 만큼 사업 진도가 빨라 단기간에 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다. 대표적인 단지가 2021년 준공한 반포 센트레빌 아스테리움이다. 이 아파는 원래 1987년에 입주한 한 개 동, 80세대 규모의 반포 현대 아파트였다. 이를 2개동, 108세대로 규모로 재건축했는데, 2016년 조합 설립 후 2017년에 동부건설이 시공사로 선정됐다. 2019년에 철거와 착공을 거쳐 2021년에 준공을 마쳐 조합 설립 후 입주까지 5년 밖에 걸리지 않았다. 이처럼 동부건설은 최근 몇년새 대형 건설사들이 수익성을 이유로 눈을 돌리지 않는 알짜 소형 사업장을 파고들고 있다. 대표적으로 지난 19일 서울 강남구 일원동 '개포현대4차 가로주택정비사업'(조감도) 시공사 선정총회에서 전체 122표 중 114표를 얻어 시공사로 선정됐다. 사업비는 1001억원 규모다. 뿐만 아니라 해외 건설 시장과 관급 공사에서도 보폭을 넓히는 등 사업 포트폴리오 다변화에 박차를 가하고 있다. 지난 21일 베트남 건설부가 발주한 2166억원 규모의 '미안~까오랑 도로 건설사업' 공사를 수주했다. 이날은 한국토지주택공사(LH)가 발주한 1631억원 규모의 '의왕군포안산 S1-1·S1-3블록 민간참여 공공주택 건설사업' 우선협상대상자로 선정됐다. 동부건설 관계자는 “건설업 불황이 장기화 되는 가운데 올해 경영목표를 수익성 위주의 선별 수주 및 사업 다변화로 설정했다"며 “이를 바탕으로 어려운 상황 속에서도 가로주택이나 모아주택 등 틈새시장을 대상으로 전략적으로 접근해 사업을 확장하고 있다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 '6·27 대책'이 본격 시행된 가운데, 저출산 문제를 해결하기 위한 주택 공급에는 예외를 두어야 한다는 주장이 제기됐다. 국회 예산정책처는 22일 '주거지원 사업 종합 평가' 보고서를 통해 출산·양육 가구를 위한 대출 규제 완화 필요성을 제기했다. 예정처는 획일적인 현행 LTV·DSR 제도가 신혼부부와 자녀 양육 가구의 주거 접근성을 가로막고 있다며, 자녀 수에 따라 주담대 비율을 최대 80%까지 높이는 방안을 검토해야 한다고 제안했다. 저출생 대응과 실질적 주거 지원을 연계하기 위해서는 금융 규제의 생애주기 맞춤형 전환이 필요하다는 것이다. 이에 따라 예정처는 “현행 LTV·DSR 제도는 신혼부부나 자녀 양육 가구의 주거 접근성을 제약하고 있다"며 “생애주기와 자녀 수에 연계한 차등적 대출 규제 완화가 필요하다"고 지적했다. 예컨대 지난 6·27 대책 이후 생애최초 주택구입자는 LTV 최대 70%까지 대출이 가능하지만, 무주택자나 1주택자(처분 조건부)는 규제지역 50%, 비규제지역 70%로 제한돼 있다. 그러나 자녀 1명을 둔 가구에는 LTV를 75%, 2명 이상인 경우 최대 80%까지 올려주는 등 혜택을 줄 필요가 있다는 게 보고서의 주장이다. 다만 무분별한 대출 확산을 막기 위해 7억원 이하 대출한도 등 안전장치가 병행돼야 한다고 덧붙였다. DSR 산정 방식도 유연화가 필요하다고 지적했다. 현재는 연소득 기준으로 대출 원리금 상환 비율을 산정하지만, 출산·육아로 인한 일시적 소득 감소가 충분히 반영되지 않는 구조다. 예정처는 “복직 예정 소득이나 과거 평균 소득을 기준으로 연소득을 재산정하는 방식으로 DSR 산정 기준을 조정해야 한다"고 설명했다. 예정처는 신생아 특례 대출의 실효성이 부족하다는 비판도 제기했다. 이 제도는 출산 가구에 특례금리를 적용해 주택구입·전세자금을 지원하는 취지로 도입됐지만, 고소득층의 대출 갈아타기 수요가 집중되고 있다는 분석이다. 게다가 윤석열 정부 시절 소득요건을 계속 완화했다다. 정부는 2023년 1억3000만원이던 기준을 2024년 맞벌이 기준 2억원까지 상향했다. 예정처는 “2024년 대환 대출 중 8000만원 초과 소득자의 비율은 약 51%로, 신규 대출보다 고소득 집중도가 높다"며 “정책이 저출생 문제 해결에 실질적으로 기여하고 있는지 면밀히 평가해야 한다"고 밝혔다. 또 “정책 목표와 수단 간 괴리를 점검하지 않은 채 자격 요건을 완화하는 것은 정책의 정당성과 지속 가능성을 떨어뜨릴 수 있다"고 우려했다. 상환 구조도 문제다. 신생아 특례대출은 구입자금의 경우 특례금리 적용이 5년, 전세자금은 4년으로 한정돼 있다. 이후 일반 정책금리나 시중금리로 전환되면서 금리 변동 위험과 상환 부담이 급증할 수 있다. 특히 청년층은 최장 30년간 장기 채무 상태에 놓일 수 있으며, 이는 소비 여력을 제약하고 내수 위축으로 이어질 우려도 있다. 예정처는 “향후 대출 정책은 단기적 수요 자극이나 양적 확대에 머물 것이 아니라, 정책 간 연계성과 상환능력을 고려한 지속 가능한 제도 설계가 필요하다"며 “특례금리 종료 시점에 대한 사전 고지 의무, 소득 기반 상환 유예 장치 마련 등 실효성 있는 보완책이 필요하다"고 강조했다. 김하나 기자 uno@ekn.kr

정부가 6·27 부동산 대책의 후속 조치로 수도권 주택 공급 확대 방안을 이르면 다음 달 내놓을 예정인 가운데, 공급 증가에도 불구하고 실질적인 '내 집 마련'은 더 어려워지고 있다는 분석이 나왔다. 자가점유율이 하락하고 수도권·서울의 임차 가구 비중이 고착화되면서, 단순한 물량 확대만으로는 주거 안정 효과를 체감하기 어렵다는 지적이다. 국회 예산정책처는 지난 17일 '2025 대한민국 경제' 보고서를 펴내 이같이 지적했다. 이에 따르면 주택 공급이 확대되면서 전국 기준 주택보급률은 2023년 102.5%로 전년 대비 0.4%포인트(p) 증가했다. 주택보급률이 100%를 넘었다는 것은 전체 가구 수보다 주택 수가 더 많다는 얘기다. 실제 2023년 인구 1000명당 주택 수는 437호로 2021년(423.6호) 대비 꾸준히 증가했다. 수도권(403.2호)과 서울(413.3호)도 늘어 전국적으로 주택 공급량 자체는 증가세를 보였다. 반면 주택 실수요자들의 '체감 안정'은 뒷걸음질치고 있다. 대표적인 지표가 자가를 보유하고 있는 가구 비율인 '자가보유율' 하락이다. 주택 수의 증가에도 불구하고 자가보유율은 2022년 61.3%에서 2023년 60.7%로 오히려 0.6%p 감소했다. 자가에서 거주하는 가구의 비율을 나타내는 '자가점유율'도 같은 기간 57.5%에서 57.4%로 0.1%p 하락세를 보였다. 전국 가구 10가구 중 4가구는 여전히 전·월세 등 자기 집이 아닌 남의 것을 빌려 살고 있다는 얘기며, 그 규모가 최근 몇년새 더 늘어났다. 특히 수도권과 서울은 공급 대비 실거주 불균형이 뚜렷하다. 수도권의 자가점유율은 2023년 기준 51.9%로, 2021년 이후 정체 상태다. 같은 해 임차 가구 비율은 수도권에서 45.2%로 고착화됐다. 특히 서울은 인구 1000명당 주택 수가 많음에도 불구하고 실질적 주거 안정으로 이어지지 않는 구조다. 보고서는 “서울은 1~2인 가구 중심의 소형주택 위주로 공급이 집중된 결과, 임대 중심의 주택이 밀집되면서 실거주 기반 확보에 한계가 있었다"고 분석했다. 이는 높은 주거비 부담으로 이어지고 있다. 보고서에 따르면 2023년 전국 기준 자가가구의 연평균 가구소득 대비 주택가격 배율(PIR)은 6.3배로, 소득 전부를 저축해도 평균 6.3년이 걸려야 내 집 마련이 가능하다는 뜻이다. 수도권은 이보다 높은 8.5배로, 비수도권(3.7배)의 두 배를 넘는다. 임차가구의 소득 대비 주택임대료비율(RIR)도 수도권은 20.3%나 된다. 소득의 5분의 1을 월세나 전세에 쓰는 구조로 주거 취약계층의 부담이 가중되고 있다는 얘기다. 정부는 공급 확대 의지를 밝히고 있다. 이재명 대통령은 수도권 4기 신도시 계획을 재검토하고, 대신 기존 2·3기 신도시의 유휴부지를 우선 활용해 주택 공급 속도를 높이겠다고 밝혔다. 또한 임대주택 공급 확대와 함께 재개발·재건축 사업을 통한 노후 도심 지역의 주택 공급 증대에도 중점을 두겠다고 강조했다. 이와 함께 1기 신도시 정비를 통한 주택 공급 확대에 나서고 있다. 전문가들은 주택 공급 대상과 지역이 실수요와 맞지 않을 경우 효과가 제한적일 수 있다고 경고했다. 실수요자들이 집중된 수도권, 그중에서도 서울 중심 지역에 저렴한 공공 주택을 공급하는 것이 핵심이라고 입을 모았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “실수요자들이 집중된 수도권, 그중에서도 서울 중심 지역에 저렴한 공공 주택을 공급하는 것이 핵심"이라면서 “주택 공급량 자체가 서울에서 줄어든 상황인데, 본래부터 공급이 부족했던 시장에서 공급량까지 줄어들면 문제가 심화될 수밖에 없다"고 말했다. 조동근 명지대 경제학과 명예교수는 “자가점유율이 정체되거나 후퇴하고 있다는 점은 공급된 주택이 실수요로 이어지지 않고 있다는 방증"이라며 “정부가 6·27 대책 후속으로 단순히 물량 중심으로 서울 아닌 다른 데에 집을 많이 지으면 '미스매치'가 돼 결과적으로 '내 집 마련'의 문턱은 더 높아질 수 있다"고 지적했다. 이어 “공급과 실수요 사이의 괴리를 해소하지 못하면, 자가점유율은 계속 정체되거나 후퇴할 가능성이 크다"고 경고했다. 김하나 기자 uno@ekn.kr

정부의 수도권 대출 규제 강화로 지방 부동산 시장이 반사이익을 누리고 있다. '6.27' 규제로 수도권 지역 대상으로 6억원 초과 주택담보대출이 금지되자 '내 집 마련' 수요가 아직 대출 상황이 넉넉한 비수도권 지역에 몰리는 풍선효과가 발생하고 있다는 분석이다. 19일 주택산업연구원에 따르면, 올해 6월 기준 전국 주택사업경기전망지수는 93.5로 전월 대비 3.9p 올랐다. 반면, 같은 기간 수도권의 주택사업경기전망지수는 6.1p가 하락한 것으로 조사됐다. 수도권 대출 규제 강화가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 반면, 그간 침체돼 있던 지방 부동산 시장은 반대로 6.27 규제 이후 회복세를 보이고 있다. 올해 6월 기준 지방 주택사업경기전망지수는 92.5로 전달 대비 6.1p 오른 것으로 나타났다. 지난달 말 유례 없는 초강도 대출 규제가 수도권에 적용됐지만 비수도권은 오히려 규제를 피하면서 심리적 부담이 해소됐다는 분석이다. 2022년 지방 주택 시장을 중심으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제가 불거지면서 건설사들이 2023년부터 지방 분양을 줄인 결과 반대로 수급 불균형 문제가 정상화된 것도 지방 주택 시장의 상승세 전환에 영향을 미치고 있다. 또 이재명 정부가 출범하면서 주택 시장 양극화 해소 정책 및 지방 미분양 해소 대책 마련에 적극적으로 나설 것이라는 기대감도 반영된 것으로 보인다. 실제로 지방 주택 시장의 가장 큰 리스크였던 미분양 문제가 점차 해결되고 있는 상황이다. 부산 동구 범일동 일대에서 지난해 7월 분양한 '블랑 써밋 74' 아파트 998세대가 1년여가 지난 이달 초 100% 계약을 완료했다. 또 대전 대덕구 읍내동에서 작년 7월에 분양한 '쌍용 더 플래티넘 네이처'도 최근 745세대 계약을 모두 마쳤다. 지난해 4월 충북 청주 서원구 사직동에서 공급된 '힐스테이트 어울림 청주사직'도 완판에 성공했다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “그간 수도권 시장에 집중됐던 주택 수요가 6.27 대책 이후 잠잠해진 반면, 지방 부동산 시장은 반대로 바닥을 치고 오르는 분위기"라며 “비수도권 부동산 리스크였던 PF 부실 문제가 오히려 지방 주택 시장에 공급을 부족하게 만들어 올 하반기와 내년에도 지방 주택 시장은 호조를 보일 전망"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 고강도 대출 규제를 담은 '6·27 부동산 대책'을 시행한 후 서울 아파트값 오름세가 3주 연속 둔화되며 뚜렷한 조정 국면에 접어들었다. 전문가들은 3~4개월간 현재의 유보적 분위기가 지속될 것이며, 집값을 제대로 잡으려면 공급 확대 및 세제 제도 개편 등 후속 조치가 필요하다는 지적을 내놓고 있다. 17일 한국부동산원이 발표한 7월 둘째주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 0.19% 상승해 직전 주(0.29%)보다 상승폭이 0.10%포인트(p) 감소됐다. 지난 6월 다섯째 주 0.40%, 7월 첫째주 0.29%에 이어 0.19%로 상승폭이 3주째 둔화되는 추세로 나타났다. 특히 '풍선 효과'로 직전 주 높은 상승률(0.70%)을 기록했던 성동구는 일주일 만에 0.45%로 둔화됐다. 마포구 역시 0.60%에서 0.24%로 상승폭이 크게 줄었다. 용산구도 0.37%에서 0.26%로 오름폭이 낮아졌다. 양천구(0.55%→0.29%)와 영등포구(0.45%→0.26%)도 상승세가 확연히 꺾였다. 또, 강남구는 0.34%에서 0.15%로, 서초구는 0.48%에서 0.32%로, 송파구는 0.38%에서 0.36%로 상승세가 둔화됐다. 강동구도 0.29%에서 0.22%로 상승폭이 줄었다. 서울 자치구 가운데 상승폭이 다소 확대된 곳은 중구(0.16%→0.18%)와 도봉구(0.05%→0.06%) 단 두 곳에 그쳤다. 부동산 업계는 실질적으로 시장이 조정 국면에 접어들었으며, 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 중저가 아파트 중심으로 시장이 재편되고 있다고 보고 있다. 다만 서울 강남권의 고가 아파트에서는 여전히 최고가 경신이 이어지고 있어 아직 방심하기는 이르다는 평가도 나온다. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 래미안 원베일리 전용면적 84㎡는 지난달 27일 72억원에 거래됐다. 이는 지난 3월 동일 면적이 70억원에 거래된 후 불과 3개월 만에 2억원이나 치솟은 가격으로, 작년 8월 거래가(60억원)와 비교하면 1년 동안 무려 12억원이 오른 셈이다. 이밖에 경기도에서는 과천시(0.39%)가 2주 연속 상승폭이 줄어들어 2주 전(0.98%)과 비교해 상승률이 절반 이하로 낮아졌다. 성남시 분당구(0.40%) 역시 2주 전(1.17%)에 비해 오름폭이 크게 축소됐다. 수도권 전체 아파트값은 0.11%에서 0.07%로 상승폭이 둔화됐으며, 지역별로는 서울과 경기(0.03%)가 소폭 상승세를 유지했되 인천은 ?0.03%로 하락 전환했다. 지방은 0.20%를 기록해 전주(0.30%)보다 낙폭이 줄어들었지만, 59주째 하락세를 이어가고 있다. 5대 광역시는 0.04% 하락, 8개 도 지역도 0.01% 하락한 반면, 세종시는 0.03% 상승했다. 전국 기준으로는 아파트값이 0.02% 올라, 직전 주(0.04%)보다 상승폭이 둔화됐다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “과거 문재인 정부가 집권 초기 내놓았던 초강력 대책인 8·2 대책이 시장에 영향을 준 기간은 약 3개월 정도였다"며 “이번 6억원 대출 한도 제한도 앞으로 3~4개월 정도 시장에 효과를 미칠 것으로 보인다"고 말했다. 이어 “현재 서울 아파트 상승폭이 둔화되며 일부 고가 지역 등 특정 지역에서는 하락 전환도 나타날 수 있는 분위기이나, 이러한 대책의 효과가 장기적으로 이어지기는 어렵다"며 “향후 풍선 효과가 발생할 가능성이 있는 만큼, 정부 차원의 공급 대책이나 세제·제도 개편 같은 후속 조치가 병행될 필요가 있다"고 덧붙였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr