서울 집값 진정세 확연…상급지·대체지는 꾸준히 상승

▲서울 한 아파트 전경. 사진=연합뉴스

정부가 지난달 27일 사상 최강의 대출 규제 조치를 단행한 후 서울 집값의 진정세가 확연한 것으로 나타났다. 그러나 성동, 마포 등 일부 상급지는 여전히 0.70%, 0.60%씩 오르는 등 높은 상승세를 보여 완전히 꺾이기까지는 시간이 더 걸릴 것이라는 전망이다.

10일 한국부동산원이 발표한 '2025년 7월 1주 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 서울 아파트값은 전주 대비 0.40%에서 0.29%로 상승 폭이 확연히 축소됐다. 권역 별로는 수도권이 지난주 0.17% 상승에서 이번 주 0.11% 상승으로 0.06%포인트(p) 낮아졌다. 지방은 -0.02%에서 -0.03%로 하락폭이 확대됐다.

수도권 지역별로는 풍선효과가 눈에 띄었다. 강남 3구에 대한 대출 규제가 작동하면서 대체 지역으로 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 실제 성동구(0.89%→0.70%), 마포구(0.85%→0.60%)를 비롯해 양천구(0.60%→0.55%)와 영등포구(0.66%→0.45%) 등은 전주보다 상승폭이 완화됐지만 여전히 눈에 띄게 올랐다. 강남 3구의 경우도 서초구(0.65%→0.48%), 송파구(0.75%→0.38%) 등에서 상승 기조가 유지됐다. 풍선효과에 재개발 수요까지 더해진 과천시(0.98%→0.47%)와 성남 분당구(1.33%→0.46%)도 여전히 높은 상승세를 보이는 건 마찬가지였다.

앞서 정부는 지난달 27일 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초강력 대출 규제를 시행한 바 있다. 이후 서울 아파트 거래량은 일주일 만에 60% 이상 급감했고, 집값 상승 폭도 둔화되는 등 일정 부분 효과를 거뒀다. 다만 성동구와 마포구의 경우 대출 규제 직전인 6월 셋째 주 각각 0.99%, 0.98% 상승하며 역대 최대 오름폭을 갱신한 점을 고려했을 때, 현재 집값은 기존 대비 고작 0.2~0.3% 하락했을 뿐 여전히 유례없는 고공 행진이 지속되고 있다.

이에 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출 규제가 워낙 충격이 컸기 때문에 시간이 지나야 효과가 드러나지, 집값이 바로 빠지지는 않는다. 부동산의 가장 기본적인 흐름이 손실 회피이기 때문에 손해 보고 팔지 않으려 해 관망세가 장기화될 때까지 지켜봐야 한다"며 “현재 시장은 조정 국면에 접어들었으나, 가격 조정보다는 한동안 거래가 줄어드는 기간 조정이 될 것"이라고 예측했다.

정부와 서울시도 강력한 규제를 단행한 뒤 시장 반응을 지켜보며 숨 고르기에 들어갔다. 다만 지난해 비상계엄부터 연초 토지거래허가구역 재지정, 조기 대선 등 거듭된 변수로 서울 집값 상승세가 심상치 않았던 만큼, 추가 대책도 검토하고 있다. 서울시는 현재 강남3구와 용산구에 적용 중인 토지거래허가구역을 한강벨트 일대로 확대하는 방안을 만지작 거리고 있다.

정부도 추가 수요 억제책으로 △규제지역 주택담보대출비율(LTV) 강화 △전세대출 및 정책대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등을 내놓을 것으로 전문가들은 예측하고 있다. 지난 3일 이재명 대통령이 기자회견에서 공급 확대를 위해 신도시 개발 속도 향상과 공공기관 보유 택지 개발 등을 제시한 만큼, 시장 안정을 위한 공급 대책도 조만간 나올 전망이다.

김인만 부동산경제연구소장은 “집값이 조정되고 있는 상황으로, 현장 분위기를 보면 매수 문의는 확실히 줄었지만 곧장 하락장으로 보기는 어렵다"며 “5~6월 거래량이 많았던 데다 집주인들이 분위기가 얼어붙은 상황에서 급매로 팔 생각이 없어 보합세와 관망세가 이어지고 있다"고 설명했다. 이어 “실질적인 상승률은 꺾였고, 우려했던 수준보다는 오름 폭이 낮아졌으나 향후 상승률이 얼마나 더 둔화될지는 후속 대책에 달렸다"고 말했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr