[이슈분석] ‘조합’ vs ‘신탁’…계산기 두드리는 서울 정비사업 현장

▲최근 서울 내 정비사업이 조합방식과 신탁방식을 두고 각각의 장단점이 명확해 양쪽 방식에 대해 저울질하는 분위기가 연출되고 있다. 재건축을 준비 중인 서울 여의도 한양아파트 전경. 사진=에너지경제신문 김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 자금조달을 원활하게 할 수 있고 사업성이 빠르다는 이유로 최근 서울 내에서 신탁방식 정비사업이 각광을 받고 있다. 다만 신탁방식 정비사업이 서울 곳곳으로 확대되면서 전문성을 두고 논란이 불거지면서 잡음도 발생하고 있다. 상황이 이렇다 보니 결국 정비사업은 조합방식이 가장 안전하다는 주장이 제기되고 있다. 이와 관련해 조합방식 정비사업과 신탁사업 방식 각각의 최근 문제점에 대해 알아본다. <편집자 주>


◇ 전통 방식 조합시행, 품질·사업기간은 ‘글쎄’

22일 정비업계에 따르면 도시정비사업은 노후화된 구도심을 새롭게 활성화거나 노후주택을 재건축 및 재수선해서 일반분양으로 신규주택을 공급한다는 점에서 의미가 깊다. 특히 국토교통부 기준 서울 지역에 공급되는 신규주택의 70~80%는 정비사업으로 공급된다.

본래 정비사업은 추진 주체에 따라 단독시행, 공동시행, 대행시행으로 나뉜다. 조합 단독 시행은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)에 따라 조합원들로 구성된 집행부가 정비사업을 이끄는 방식이다. 공동시행은 조합이 지자체나 한국토지주택공사(LH), 건설사 등과 함께 추진하고, 대행시행은 LH나 신탁사가 조합을 대신해서 시행하는 방식이다.

한국건설산업연구원에 따르면 조합이 단독으로 시행하는 건은 정비사업의 91%에 달한다. 이 방식은 집행부 역할이 가장 크게 작용한다. 건산연에 따르면 집행부가 유능하다고 가정할 때 조합원 의견수렴이 가장 잘 될 수 있는 사업방식이라는 것이다. 특히 조합원간 정보 접근성이 좋아 손쉽게 사업 진행 과정을 파악할 수 있고, 필요할 때는 관련 내용에 대한 의견도 개진할 수 있는 환경이 잘 조성돼 있다.

익숙한 사업방식이라는 것도 매력이다. 조합시행 정비방식은 지난 1983년 ‘합동재개발’을 도입한 이후 추진 사례가 가장 많이 있어 인용하기 좋다. 또 공동·대행 시행 대비 수수료 등 부담도 최소화할 수 있다. 특히 주인의식 기반이 품질향상이나 개발이익의 극대화를 추구하기 용이하다는 점에서 장점으로 꼽힌다. 다만 사업비나 품질, 사업기간 등을 만족할 만한 성과를 내기엔 부족한 점이 많다는 분석이다.


◇ 각광받던 신탁시행, 고금리 시기엔 성과 ‘물음표’

이에 각광받는 것이 신탁방식 사업이다. 신탁사는 자금 활용성이 풍부하다는 면에서 초기 자금 조달에 유리하고, 사업 속도도 높일 수 있다. 현재 서울 목동·여의도·상계동 등에서 한국자산신탁, 한국토지신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁 등이 재건축 사업을 시행 중이다.

그러나 최근 일부 신탁사들의 미숙한 사업 운영 방식이 논란이 되자 부정적 시선이 나오기 시작했다. 서울 여의도 한양아파트 재건축사업이 대표 예다. 앞서 KB부동산신탁은 여의도 한양아파트 재건축 사업과 관련해 시공사 선정 절차를 완전히 중단하면서 도마 위에 오른 바 있다.

이 외에도 양천구 목동신시가지7단지(목동7단지) 재건축사업에서 조합과 신탁 방식을 두고 주민 갈등이 심화되고 있다. 지난 21일 ‘목동아파트재건축준비위원회 연합회’는 목동7단지가 코람코자산신탁과 불공정한 업무협약을 체결한 것을 규탄하기도 했다. 사업시행자인 한국자산신탁이 소유주들 의견 수렴 없이 설계안, 시공 계약 등의 가계약을 진행한 것이 밝혀지면서 논란이 된 신길우성2차·우창아파트 현장도 잡음이 발생한 바 있다.

최근에는 신탁방식이 삐걱거리자 결국 답은 조합 단독에 있다고 생각하는 조합원들도 많아지고 있다. 정비업계 한 관계자는 "조합 중에는 신탁사에게 과도한 수수료를 부담해서 시행할 바엔 주체의식을 갖고 조합 단독방식으로 참여하는 것이 좋지 않겠느냐는 반응을 보이고 있다"고 전했다.

앞으로도 당분간 조합들은 최대한 빠른 시일 내에 많은 부담금을 내지 않는 동시에 사업성을 잃지 않는 방향으로 수렴할 것으로 예상된다. 이태희 건산연 부연구위원은 "성공적인 건설사업 추진을 위해 조합시행 방식은 ‘조합원들의 선호와 니즈 반영’에는 상대적 강점이 있으나 사업비나 품질, 사업기간을 만족시키기 부족한 점이 있다"며 "그럼에도 조합 방식은 오랜 기간 주된 시행방식 지위를 유지할 것으로 예상되는 만큼, 조합시행 방식의 단점을 보완하는 방안에 대한 고민이 필요한 시점이다"고 분석했다.

kjh123@ekn.kr