[2019 부동산 시장] 새해 돼지 꿈 꾸고 내 집 마련하자

▲서울 노원구 중계동의 한 아파트 단지 (사진=연합)

최근 글로벌 경기 침체와 긴축 정책에 금리인상 압박까지 이어져 새해 집값은 지난해와 같은 고공행진을 거듭하긴 어려울 것으로 전망된다. 이제는 집값 급락 상황에 대비해야 할 때란 지적도 나온다.

주택 수요 억제 대책으로 다주택자에 대한 금융·세제·행정 등 전방위 거미줄 규제가 쏟아지고 있다.

특히 지난해 발표된 8·2 부동산 대책으로 대출 규제가 시작되면서 수요자의 주택 구매력이 약해졌다.

주택담보대출 시 기존 대출 원리금을 모두 고려하고 상환 능력을 기준으로 한 대출 방식도 도입됐다.

유주택자에겐 대출 규제에 종합부동산세를 비롯한 보유세 등 세금 부담까지 늘었다.

공급 방안도 제시됐다. 서울 경계 2㎞ 이내 경기 남양주·하남·과천, 인천 계양 등 4곳에 신도시 또는 대규모 택지를 조성하고 인근 교통망을 대폭 확충하는 방식 등을 통해 서울과 수도권에 주택 15만여 가구를 지어 분양하겠다는 것이다.

이런 상황에서도 무주택 실수요자들에겐 내 집을 갖는데 더 없이 좋은 기회를 맞았다. 지난해 청약제도 개편으로 공공택지에서 분양하는 아파트 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급된다. 무주택자들에겐 희소식이다.


◇ 85㎡ 초과 중대형 아파트도 무주택자 기회 확대

새해 무주택자를 위한 신규 주택 공급이 강화된다. 지난해 12월 11일부터 시행된 주택공급 규칙 개정안에 따르면 투기과열지구, 청약 과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트 추첨제 물량 중 75%는 무주택자에게 우선 배정된다. 남은 주택은 무주택자와 기존주택을 처분하기로 한 1주택자에 기회가 돌아간다. 다만 1주택자 역시 입주 가능일부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 한다. 분양 시점에서 입주까지 일반적으로 약 2년이 걸린다는 점을 고려하면 청약을 하고 당첨된 순간부터 2년 6개월이 될 때까지 소유하고 있던 주택을 처분해야 한다.

입주권, 분양권 소유 역시 유주택자와 동일하게 취급된다.

반면 특별공급에서 무주택자 기준은 까다로워진다. 신혼부부가 혼인 신고를 한 이후 주택을 소유한 이력이 있었다면 입주자 모집공고일을 기준으로 주택을 소유하고 있지 않더라도 특별공급을 받을 수 없다.


◇ 대출 규제 강화…수요 억제책 확대

주택담보대출 기준은 총 상환능력을 평가하는 방식이 보편화한다. 채무자의 상환능력을 중심으로 심사하는 DSR(총부채 원리금 상환능력 비율) 관리지표가 지난해 10월 은행권에 도입된 이후 새해 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월에는 저축은행, 여신전문금융회사로 확대된다. DSR은 모든 가계대출의 원금과 이자 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 연 소득이 1000만 원, 연간 대출 원금과 이자를 갚는데 800만 원이 필요하다면 DSR는 80%다. 기존에 있었던 대출 제도와 비교하면 해당 대출뿐만 아니라 기존에 있었던 모든 대출의 원리금을 기준으로 삼기 때문에 주택담보대출 문턱이 더 높아지게 된다.


◇ 늘어나는 유주택자 세금 부담

유주택자의 세 부담은 얼마나 늘어나게 될까. 핵심은 공정시장가액 비율 상향조정이다. 새해부터 공정시장가액 비율이 공시가격의 85%로 높아진다. 공정시장가액 비율은 종합부동산세(종부세) 산정을 위해 도입된 과세표준이다. 이 비율이 2022년까지 매년 5%씩 올라 100%로 시세를 모두 반영하게 된다. 이에 따라 세금 부과 기준이 되는 금액이 오르면서 보유한 부동산의 가격이 오를수록 감당해야 하는 세금도 늘어나게 된다. 종부세 개정안으로 1주택자와 조정대상지역이 아닌 곳에서 2주택을 보유한 사람은 0.5∼2.7%의 세율을 적용받게 된다. 3주택 이상, 혹은 조정대상 지역 안에서 2주택을 보유한 경우에는 0.6∼3.2%로 세율이 확대된다. 3주택 이상이면 300%, 조정대상지역에서는 2주택 소유자부터 200%로 세 부담 상한도 높아진다.

연간 2000만 원 이하의 주택 임대소득에 대한 비과세 혜택도 사라진다. 새해부터는 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉜다. 필요경비 인정비율은 사업을 이어나가기 위해 필요한 비용으로 임대 사업 시 드는 비용에 해당한다. 등록사업자의 경우 기본공제 400만 원, 필요경비 인정비율 60%가 유지된다. 사업자 등록을 하지 않은 경우에는 기본공제 200만 원, 필요경비 인정비율 50%로 줄어든다.


◇ 서울에만 2만 5000여 가구 공급

주거복지 로드맵으로 공급되는 서울 내 주택 중 용지 확보가 된 곳은 총 2만 6210가구가 됐다. 지난 12월 19일 발표된 공급 계획에서는 강남구와 용산구 등 인기가 높은 일부 지역도 포함됐다. 서울 강남구에 위치한 동부도로사업소 부지를 활용한 2200가구, 종로구 도심 호텔을 전환해 공급하는 260가구 등이다. 서울 서초 염곡동에도 1300가구, 도봉구와 광운대역세권 일대인 도봉구, 노원구에는 4130가구가 공급될 예정이다. 상업지 용적률을 상향해 공급되는 주택의 절반은 임대주택으로 배정된다.


◇ 부동산 거래 숨통 트일까?

부동산 거래의 숨통이 트이기 위해선 거래세가 낮아져야 한다. 양도세·취득세 등 거래세가 높으면 다주택자가 집을 팔기도, 무주택자가 집을 사기도 어렵다. 그래서 나온 게 "보유세는 높이고 거래세는 낮추겠다"는 것이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 12월 4일 국회에서 열린 인사 청문회를 통해 부동산 거래를 활성화하고 장기 보유를 어렵게 만들겠다는 입장을 밝혔다. 그러나 이같은 언급은 홍 부총리가 처음 한 게 아니다. 그간 경제 당국자들이 입버릇처럼 했던 말이다. 문제는 구체적인 정책 실행이다. 홍 부총리는 양도세 인하에 대해 유보적인 태도를 보였다. 집값 안정세가 뚜렷하지 않는 시점에 섣부른 양도세 인하 카드로 시장을 자극할 수 있기 때문이다. 다만 홍 부총리가 본격적인 행보를 이어나가게 될 새해부터는 부동산 보유세 강화에 무게가 실리게 될 것으로 보인다. 홍 부총리는 청문회에서 "낮은 보유세 부담은 재산이 많은 사람이 보다 많이 조세 부담을 해야 한다는 조세의 공평성 원칙에 부합하지 않는 측면이 있다"면서 "부동산 자산 선호현상, 소수 계층에의 부동산 집중 현상을 초래해 소득 격차도 심화시킬 가능성이 있다"고 언급한 바 있다.

[에너지경제신문 최아름 기자]