[에너지경제칼럼] 정부, 일회성 정책 지양하고 일관된 부동산 정책을 이어 나가야

▲김만구 미래건설연구원 원장(공학박사)

[김만구 미래건설연구원 원장(공학박사)] 문재인 정부가 정권 초기부터 8·2 대책을 시작으로 9·5 대책, 10·24 가계부채 대책, 11·29 주거복지 로드맵 등 강력한 부동산정책 드라이브를 걸며 부동산 시장을 압박하고 있다.

특히 이번 주거복지 로드맵은 청년층, 신혼부부, 고령층 등 저소득 취약계층이 포함된 민생 대책이라는 점에서 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’으로 불리고 있다.

부동산시장에선 금리·대출규제·가계부채·공급량·입주량 등 5대 변수가 영향을 미칠 것으로 보이지만, 신(新) DTI(총부채상환비율) 도입 등 대출규제, 양도소득세 강화, 재건축 초과이익환수제 부활 등으로 인한 영향은 향후 주택시장의 방향을 바꿔 놓을 수 있다.

먼저 내년 1월부터 서울·부산·세종 등 청약조정지역에서 신 DTI가 적용되면 자금력이 부족한 수요자는 종전보다 20~30% 수요가 줄어들 전망이다. 신 DTI가 대출이자에 원금 상환액까지 포함되는 만큼 다주택자의 대출 한도를 크게 낮춰 주택 매입 수요를 줄이는 효과가 있을 것이기 때문이다.

주택담보대출(주담대)이 있는 수요자가 대출을 끼고 집을 추가로 살 경우 기존 주담대의 대출 이자만 DTI에 반영했던 것과 다른 만큼 주택 매입 수요를 줄이는 효과가 있을 것으로 보인다.

재건축 초과이익환수제가 예정대로 내년 1월부터 부활될 경우 시장에 직접적인 영향이 미칠 것으로 보인다. 재건축 초과이익환수제가 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반을 사실상 세금으로 내도록 하는 제도인 만큼 아파트 재건축 단지 중심으로 최근 지속되고 있는 상승세에 대한 기대감이 꺾일 수 있기 때문이다.

하반기엔 신 DTI보다 더 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입된다. DSR은 차주(借主)의 주거담보대출뿐만 아니라 신용대출과 마이너스통장 등 모든 대출 원리금을 합산해 대출 한도를 더 낮추기 때문에 수요가 더 줄어들 수 있다.

중장기적으로 악재로 분류되는 금리 인상도 변수다. 한국은행이 최근 기준금리를 0.25%p 올린데 이어 내년 1~2차례 더 금리를 올릴 것으로 예측되고 있다. 금리 인상 속도와 폭에 따라 시장에 미칠 영향이 다르다는 점에서 관심 있게 지켜봐야 한다.

내년 4월부터 다(多) 주택자 대상으로 양도소득세 중과(重課) 제도가 시행된다는 점도 관심거리다. 다주택자의 양도세 중과가 시작되는 4월 이후가 최대 변곡점이 될 것으로 보고 있기 때문이다.

2주택자는 10%p가, 3주택자는 20%p가 각각 가산되는데 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 서둘러 집을 매물로 내놓으면, 집값 하방 압력이 나타나는 만큼 버티기에 들어선 다주택자들이 내년에 매물을 내놓을지 관심을 받고 있다.

특히 이 같은 정부 정책에도 부동산 시장이 계속 과열될 경우 정부가 재건축 가능연한을 더 늘리는 등 규제 강화에 나설 것으로 전망되는 만큼 정부의 부동산 정책은 한동안 이어질 것으로 보인다.

그러나 정작 중요한 부분은 정부가 일관적인 정책을 이어나가야 하는 부분이다. 시장참여자들이 일정 수준 예측할 수 있기 때문이다.

물론 균형적이고 합리적인 정부의 시장관리도 중요하지만 일관된 부동산 정책을 운영해 나가는 모습도 중요하다.

올해가 시장의 새로운 변화가 예고되면서 내년 정책 규제의 본격적 도입과 정부의 다양한 정책 추진이 함께 있는 해로 기대와 우려가 공존하는 한 해가 될 수밖에 없다. 그러나 일회적인 정부 정책은 시장참여자 모두에게 혼동만 줄 뿐 도움이 안 된다.

정부 정책이 옳고 그름을 떠나 정부가 일관된 정책을 지속적으로 유지하는 모습을 시장참여자들에게 보여줘야 할 중요한 시기다.