역전세난에도 올라가는 서울 전세 가격…바닥 찍었나

▲올해 하반기 ‘역전세난’ 심화 우려에도 서울 아파트 전세 가격은 반등 조짐을 보이고 있어 수요자들의 궁금증이 커지고 있다. 사진은 서울 송파구의 한 아파트 전경. 김다니엘 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 올해 하반기 ‘역전세난’(전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 상황)이 심화될 수도 있다는 우려에도 서울 아파트 전세 가격이 바닥을 찍고 올라가는 분위기를 보이고 있어 향후 전망에 대해 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 전세가격이 수도권 일부 지역 위주로 되살아나고 있지만 심화되고 있는 역전세난을 해소하기엔 여전히 난망한 상황이다.


◇ 올해 하반기 역전세 심화 신호 다분

13일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5205건 가운데 올해 1~6월까지 동일 단지·면적·층에서 1건 이상 거래가 발생한 3만7899건의 최고가 기준 보증금을 비교분석한 결과 직전 계약보다 전세 가격이 하락한 거래수는 전체 54%에 해당하는 2만304건인 것으로 조사됐다.

역전세 거래의 전세보증금 차액은 가구당 평균 1억152만원으로 이는 집주인들이 계약갱신 및 신규 계약을 한다면 1억원 이상을 돌려줘야 한다는 것을 의미한다. 해당 금액을 거래건수(2만304건)에 대입하면 서울 지역에서 역전세로 인해 집주인들이 돌려준 보증금은 총 2조612억원에 달한다.

실제 금융권에 따르면 지난 1~5월까지 주택금융공사(HF)와 4대 대형은행(KB국민·신한·하나·우리)이 신규로 취급한 전세보증금 반환 대출은 총 4조6934억원 가량으로 이 중 전세보증금 반환 대출이 약 2조6885억원, HF의 임차보증금 반환목적 특례보금자리론 유효 신청 금액이 약 2조49억원인 것으로 집계됐다.

일부 수요자들은 2년 전 하반기에 전세 가격이 정점을 찍었기 때문에 향후 역전세 규모가 더욱 커질 것으로 예상하고 있다.

이에 부동산R114가 2021년 하반기 계약된 서울 아파트 7만2295건 중 올해 상반기와 같은 단지·면적·층에서 거래된 2만8364건을 분석한 결과 현재 전세 가격 수준이 이어진다면 하반기 예정된 계약건의 58%인 1만6525건이 역전세 상황에 처해 있는 것으로 예측했다.

이처럼 하반기 역전세난 심화에 대한 우려가 확대되자 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 "전세금 반환 목적에 한해 일시적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 방안을 7월 중 마련하겠다"고 언급하기도 했다.


◇ 역전세난 심화 우려에도 서울 아파트 전세 가격↑

역전세난 우려가 커지고 있는 것과 반대로 서울 아파트의 전세 가격은 반등 조짐을 보이고 있다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 6월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 전세 가격은 0.03% 상승해 지난달 22일 이후 3주 연속 상승세를 이어갔다.

특히 자치구 중 강남·송파구의 아파트 전세 가격은 일주일 만에 각각 0.21%·0.22% 오르며 눈에 띄게 상승했다. 주거선호도가 높은 강남3구(강남·서초·송파구)는 올 하반기 대규모 신규 입주가 예정돼있어 전셋값 하락세가 예상됐지만 이와 반대로 상승 곡선을 그리고 있는 상황이다.

이처럼 역전세난 심화에도 전세 가격이 오르는 것은 전세자금대출 금리 하단이 3%대로 내려오고 전세사기 등으로 인해 월세로 쏠렸던 수요가 전세시장으로 분산된 것의 영향으로 분석된다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 서울 아파트 전체 임대차 거래 2만519건 중 전세거래는 전체의 61.1%(1만2549건)를 차지했다. 앞서 전세거래 비중은 고금리 부담으로 인해 지난해 12월 47%대까지 하락한 바 있다.

이처럼 서울 아파트 전세 수요가 증가한 것은 지난해 이후 전세 가격이 1년 넘게 폭락하면서 지방에서 서울로 들어오려는 수요와 빌라 시장의 깡통전세 문제 지속으로 아파트로 이주하려는 수요가 겹친 것이라는 해석이 뒤따른다. 한국부동산원에 따르면 지난해와 올해 서울 아파트 전세 누적 하락률은 각각 -9.36%·-10.79%에 달한다.

일부 전문가들은 서울 아파트 전세 가격은 지속적으로 상승할 것이지만 역전세난을 해결하기에는 부족하다는 점을 시사했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "전세사기 및 깡통전세로 인해 서울 아파트 전세로 수요가 몰리는 것은 사실"이라면서도 "현재 전세 시장 분위기가 좋지만 아직 역전세난을 해결할만한 수준은 아니다"라고 설명했다.

김 소장은 이어 "역전세난은 향후 1년 간 이어질 것"이라면서도 "전세 가격은 하반기에도 회복할 것으로 예상되지만 상승폭은 크지 않을 것"이라고 덧붙였다.

daniel1115@ekn.kr