은마 84㎡ 26억원?…분양 흥행할 수 있을까

▲재건축을 추진 중인 서울 강남구 대치동 은마아파트의 예상 일반분양가가 역대 최고 분양가인 3.3㎡당 7700만원으로 추산되면서 향후 분양 흥행에 대한 관심이 쏠리고 있다. 사진은 은마아파트 단지 전경. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 강남 재건축의 상징인 은마아파트 예상 일반분양가가 3.3㎡당 7000만원을 넘어서면서 재건축 단지 역대 최고 분양가 기록을 갈아치웠다. 시장에서는 분양가가 너무 높다는 반응이 나오고 있어 향후 분양 흥행에 대한 우려도 나오고 있다.

19일 정비업계에 따르면 서울시는 지난 16일 ‘은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안’에 따라 서울 강남구 대치동 은마아파트 예상 일반분양가를 3.3㎡당 7700만원으로 추산했다.

재건축 단지 역대 최고 분양가를 기록한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 3.3㎡당 분양가가 약 5669만원이었던 것보다 2000만원 이상 비싼 수준이다. 최근 고분양가 논란이 있었던 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(3829만원)의 두 배에 달한다.

전문가들 역시 역대 최고 분양가인 만큼 분양가만 놓고 봤을 때 비싸다는 점에 공감했다. 앞서 최근 2~3년 전 로또분양이 쏟아졌던 시기와 비교하면 실수요자 입장에서는 부담스러운 가격이기 때문이다.

은마아파트 일반분양가를 전용면적별로 단순 계산해 적용하면 전용 59㎡는 19억원, 84㎡는 26억원으로 예상된다. 향후 공사비 상승분, 층수 상향에 따른 비용 등이 추가되면 예상분양가는 더 오를 수 있다는 게 중론이다.

아직 남은 정비사업 행정절차가 많다는 점도 추후 분양가 상승 가능성을 높이는 요인이다. 은마아파트는 현재 추진준비위원회 단계다. 추후 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분계획인가를 거쳐야 최종 분양가가 확정되기 때문에 실제 분양 시점에서 분양가는 조정될 가능성이 높다.

또한 은마아파트는 단지 내 상가와의 갈등이 사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있어 분양 시기를 예상하기조차 힘든 상황이다. 상가와의 협상 여부에 따라 분양 시점이 달라질 수 있어 이 부분도 향후 분양 전망에 중요한 요소로 작용할 전망이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "은마아파트는 아직 조합설립도 되지 않은 상태라 분양까지 갈 길이 멀다"며 "조합 설립을 서두르고 분양 시점을 최대한 당겨야 최종 분양가도 확정 지을 수 있기 때문에 사업 추진 속도를 높이는 게 최우선 과제"라고 말했다.

박 교수는 이어 역대 최고 분양가인 점을 고려했을 때 은마아파트 내 중소형 면적 공급을 늘리는 방안도 제시했다. 박 교수는 "대치동 인근 단지에는 중대형 면적이 대부분이기 때문에 틈새 수요를 유치할 수 있도록 중소형 면적 공급을 늘려 가구 수 증가를 통해 사업성을 확보하는 방향으로 가야 한다"며 "중소형 특화 전략을 취해야 향후 분양 시점에서 은마아파트의 가치를 안정적으로 유지할 수 있을 것"이라고 분석했다.

다만 강남 최대 학군지라는 입지 강점을 고려했을 때 대기수요가 많기 때문에 분양 흥행까지는 힘들더라도 분양 실패로 이어질 가능성은 적다는 전망도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "시장 매수자 관점에서나 분양가 자체만 놓고 보면 둔촌주공보다 두 배 높은 수준이지만 조합 입장에서 보면 고분양가라고 볼 수만은 없다"며 "인근 래미안대치팰리스 시세가 30억~33억원인 상황에서 은마아파트가 현 시점에서 신축 아파트로 지어졌다고 가정했을 때 30억~35억원 수준에서 가격을 책정할 수 있기 때문에 인근 시세를 통해 역산해보면 26억원이 고분양가라고는 볼 수 없는 것"이라고 설명했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난해 4월 33억원에 거래됐으며 29억~30억원 선에 매도호가가 형성돼 있다.

giryeong@ekn.kr