“집값 20% 떨어지면 갭투자 주택 40%는 보증금 못 돌려줄 수도”

▲국토연구원이 계약갱신요구권 0% 활용 시 매매가격이 하락할수록 보증금 미반환 위험 주택 비율(%)이 늘어난다고 분석했다. 국토연구원

[에너지경제신문 김기령 기자] 갭투자로 불리는 전세 레버리지 매입이 증가하고 있는 가운데 주택 매매가격이 하락할 경우 보증금 미반환 위험이 커질 수 있다는 연구결과가 나왔다. 주택 가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생하는 것으로 분석됐다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안’ 보고서에 따르면 매매가격이 하락할수록 갭투자 주택의 전세보증금 미반환 위험이 증가하는 것으로 나타났다.

연구진이 자금조달계획서를 이용해 전세 레버리지 리스크를 추정한 결과, 계약갱신청구권 제도가 없다는 가정 하에 전세 보증금 미반환 위험 주택 비율은 2024년 상반기 가장 높아질 것으로 예상되며 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석됐다.

반면 임차인이 계약갱신요구권으로 전세계약을 유지할 경우 보증금 미반환 위험은 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우에 비해 감소할 것으로 분석됐다.

갱신요구권을 통해 전세계약을 지속하게 되면 보증금을 반환하지 않아도 되기 때문에 미반환 위험이 이연되기 때문이다.

다시 말해 계약갱신요구권의 활용이 많을수록 미반환 위험이 감소하는 것이다.

주택가격이 5% 하락한다는 가정 하에 보증금 승계 매입 주택 중 보증금 미반환 위험 주택의 비율 추이를 분석한 결과 계약갱신요구권이 없는 경우 지난해 하반기부터 미반환 위험이 증가 추세를 보이지만 계약갱신요구권을 100% 사용할 경우 이 비율은 약 1% 수준으로 크게 감소할 것으로 나타났다.

연구진에 따르면 주택가격이 12% 하락 시 현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출, 보유 임대주택 매도 시 보증금 반환이 가능한 임대인(집주인)은 최대 21만3000가구로 추정된다. 반면 임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구로 내다봤다.

아울러 연구진은 주택가격 15% 하락 시 주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 가구는 약 1만가구가 될 것으로 봤으며 27% 하락 시 최대 1만3000가구가 보증금을 반환하지 못하는 것으로 추정했다.

국토연은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련하고 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

박진백 부연구위원은 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계를 마련해야 한다"고 말했다.

박 위원은 이어 "소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 임대차 계약·운용을 하고 신탁기관으로부터 운용수익과 임대 기간에 비례한 세제 혜택을 받는 ‘임대차 신탁제도’를 제안한다"며 "또한 금융부문에서도 갭투자 리스크 감소 노력을 유도할 필요가 있다"고 제언했다.
giryeong@ekn.kr