[르포] ‘1기 신도시 특별법’ 호재…분당을 가다

▲1기 신도시 특별법 혜택을 보게된 경기 성남시 분당구 서현동 시범단지한양아파트 입구. 사진=김다니엘 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] "1기 신도시 특별법이 확정됐다고요? 재건축까지 시간이 얼마나 걸릴지는 모르겠지만 일단 기쁜 마음이 앞서네요. 이번 특별법이 집값 반등의 신호였으면 좋겠네요"(60대 남성 시범단지한양아파트 주민 A씨)

9일 방문한 경기 성남시 분당구 서현동 주민들은 최근 확정된 1기 신도시 특별법 소식에 대해 놀라면서도 어느 정도 예상했다는 반응을 보였다.

▲1기 신도시 재정비를 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 지난 7일 전격 발표된 가운데 이번 부동산 정책의 가장 큰 수혜가 예상되는 경기 성남시 분당구에 위치한 시범단지한양아파트에 지난해 재건축추진준비위원회 발족을 축하하는 현수막이 걸려있다. 사진=김다니엘 기자

◇ 재건축 연한 30→20년으로…혜택 대상 폭 넓혀

지난 7일 국토교통부는 분당을 포함한 1기 신도시(일산·중동·평촌·산본) 정비를 추진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요 내용을 공개했다.

정부는 이에 따라 해당 지역 재건축 단지 용적률을 최대 500%까지 상향시키고 안전진단을 아예 면제하거나 완화하며 리모델링의 경우 세대 수를 추가로 확보할 수 있도록 수직증축 허용 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용되는 15%보다 추가로 높여주는 등 파격적인 조건을 밝혔다.

이번 특례 대상에는 1기 신도시와 더불어 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 수도권 택지지구·지방 거점 신도시 등도 포함돼 많은 단지들이 특별법 혜택을 누릴 수 있을 것으로 예상된다.

여기에 더해 택지지구가 100만㎡ 이하여도 2개 이상의 인접한 택지 면적 합이 100만㎡ 이상이거나 해당 택지지구와 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심이라면 특별법을 적용 받을 수 있다.

특히 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 이전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다.

▲실거주 수요가 높아 부동산 하락세에도 소폭의 하락률만을 기록한 서현동 시범단지삼성한신아파트. 사진=김다니엘 기자

◇ 논란 여지에도 지역 기대감↑…"분당에 투자할 시기"

일각에서는 재건축이 지금부터 10년 이상 걸린다는 것을 고려한다고 하더라도 20년을 적용 기준으로 삼은 것은 논란의 여지가 있다는 목소리가 나오고 있다. 재건축에서 20년이라는 주기는 너무 짧으며 인구감소 등 사회적 문제를 전혀 고려하지 않았다는 지적이다.

평일 오전 방문한 서현동 시범아파트 단지들은 이 같은 논란과는 관계없다는 듯 평화로운 분위기를 자아내고 있었으며 공인중개소들은 활기찬 모습을 띄고 있었다.

서현동 내 A 공인중개소 관계자는 "1기 신도시 특별법 확정 이후 주민들의 반응이 매우 좋고 지역 내 시범아파트들에 대한 문의 또한 부쩍 늘었다"며 "시범아파트 단지들의 경우 지역 내 처음으로 입주했기 때문에 특별지구로 먼저 지정될 가능성이 높아 수요자들의 관심이 뜨겁다"고 말했다.

그는 이어 "시범아파트들은 투자보다 실거주를 목적으로 하는 거주자들의 비율이 높아 지난해에도 집값이 크게 떨어지지 않았고 급매 또한 적었다"며 "지금이 바닥을 찍고 올라가는 시기라고 판단돼 투자한다면 분명한 이점이 있을 것"이라고 덧붙였다.

실제 서현동 시범아파트들은 부동산 시장 하락세가 이어지는 동안에도 집값이 크게 떨어지는 모습을 보이지 않았다.

아파트 실거래가 빅데이터 아실에 따르면 서현동 시범단지삼성한신아파트 전용면적 84㎡는 지난달 10일 15억2000만원에 거래돼 지난해 3월 최고가인 17억1000만원에서 약 11% 가량만이 하락했다.

분당구의 경우 재건축 이슈가 이어져왔고 학군수요로 인해 인근 경기 용인·광주 등에서 오는 실거주자들과 지역 내 이주가 대다수이기 때문에 부동산 시장 하락기에도 집값폭락이 없었다. 여기에 더해 최근 1기 신도시 특별법이 발표되면서 향후 해당 아파트들의 가치는 더욱 오를 것으로 예상된다.

반면 전문가들은 1기 신도시 특별법으로 인해 분당구 집값이 반등할 것이라는 의견에 의문을 표했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "이번 특별법 발표로 집주인들은 기대감을 가질 것이지만 분당 집값 이미 고평가돼있다"며 "당분간은 호재로 인해 집값이 오를 수 있겠지만 냉정하게 따져보면 사업성이 떨어진다"고 평가했다.

김 소장은 이어 "분당 재건축은 최소 10년 이상 걸릴 것이며 여기에 추가분담금 및 각종 비용을 더한다면 강남권 및 목동 재건축 아파트에 투자하는 것이 더 현실적일 것"이라고 덧붙였다. daniel1115@ekn.kr