제 2·3의 ‘빌라왕’ 속출…전세사기 피할 방법은

▲서울의 한 주택가 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 전세사기 피해가 일파만파 확산되고 있다. 수도권 빌라와 오피스텔 1139채를 소유한 이른바 ‘빌라왕’ 사망으로 촉발된 전세사기 사건은 제2, 제3의 빌라왕으로 번지면서 전국적으로 피해 규모를 키우는 양상이다. 정부가 피해보상책을 연이어 내놓고는 있지만 피해 자체를 방지할 수 있는 궁극적인 방안이 우선돼야 한다는 목소리가 높다.

27일 부동산업계에 따르면 빌라왕 김 모씨 사망 사건으로 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 급증하고 있다.

국토교통부 조사 결과 김씨가 보유한 주택의 세입자 중 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증에 가입한 사람은 절반 수준(54%)인 614명에 불과한 것으로 집계됐다.

뿐만 아니라 인천 미추홀구 일대에 빌라와 오피스텔 수십채를 보유한 20대 송 모씨가 지난 12일 사망하면서 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 속출하는 등 빌라왕 유사 사건도 발생했다. 이날 세종시에서는 이 같은 전세사기 피해자들이 모여 임차인에 대한 피해 구제 대책을 요구하는 기자회견을 열기도 했다.

이에 정부 역시 오는 30일부터 전세사기 전담 컨트롤타워를 구성하고 전세사기 전담 대응 조직(TF)을 출범해 피해를 신속 지원한다고 밝혔다.



◇ 전세사기 피해 방지…"선순위 채권 확인해야"

하지만 전세사기 자체가 집주인이 의도적으로 행하는 사기 수법이기 때문에 세입자들이 전세사기를 당했다는 것을 알아차린 시점에서는 피해를 막기 어렵다는 게 문제다.

그렇기 때문에 전세사기를 당하지 않기 위해서는 전세 계약 과정에서 철저하게 따져봐야 한다고 전문가들은 입을 모았다.

우선 전세보증금반환보증 가입은 필수다. HUG의 전세보증금반환보증에 가입하지 않으면 보증금을 회수할 방법이 없고 추후 경매 등을 통해 스스로 보증금을 회수해야 하는데 이 또한 절차가 까다로워 사실상 구제 방법이 없다고 봐도 무방하다.

전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 집주인의 선순위 채권이 있는지를 확인해야 한다. 집주인의 채권은 전세보증금보다 우선시되기 때문에 선순위 채권과 전세보증금을 합한 금액이 집값을 넘어서면 반환보증에 가입할 수 없다.

또 선순위 채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가격보다 높을 경우 집이 경매로 넘어가면 세입자의 보증금이 집주인의 채권 우선순위에서 밀려나기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 이에 전문가들은 선순위 채권과 보증금 합산 금액이 집값의 60~70% 수준일 때가 안전하다고 보고 있다.



◇ 계약서 특약 사항 설정 통한 피해 최소화도

만약 합계가 집값을 넘지 않더라도 선순위 채권이 있을 경우 불안하다면 계약서에 특약을 설정하는 것도 피해를 막는 방법이다.

예를 들면 임차인의 전세보증금으로 선순위 저당권을 말소해서 임차인의 대항력을 확보하거나 문제가 발생할 경우 계약을 취소할 수 있도록 특약을 설정하는 것이다.

이 모든 과정을 거쳐 계약서를 작성했다면 잔금을 치르는 당일 확정일자를 빨리 받아서 대항력을 갖춰야 한다. 단 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 대항력이 발생하기 때문에 이를 악용한 집주인이 계약 직후 대출을 받으면 우선순위에서 밀려날 수도 있다. 따라서 계약서에 이에 대비한 특약을 설정하는 것도 바람직하다.

정부의 제도도 임차인을 보호하는 방향으로 개선되고 있다. 지난 23일 국세징수법 확정안에 따르면 임차인이 집주인의 동의 없이도 집주인의 세금 체납 현황을 열람하고 전세사기에 미리 대응할 수 있게 제도가 개선됐다. giryeong@ekn.kr