2022년 12월 06일(화)



[법률칼럼] 명도소송, 임대차 계약 적법한 해지 입증이 중요

에너지경제신문   | 입력 2021.12.02 13:08

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임대차 계약이 이미 만료됐는데도 임차인이 부당하게 점유를 이전하고 있지 않거나, 월세가 몇 차례나 밀리면 임대인으로서 상당히 난처할 수밖에 없다.

물론 당장 나갈 수 없는 피치 못할 개인적인 사정이 있거나, 요즘처럼 경기 침체가 겹치며 월세를 제때 내기 어려운 상황이라면 한편으로는 그런 임차인의 태도가 전혀 이해되지 않는 것은 아니지만, 이를 이해해주고 감당하지 못하는 수준에 달하면 결국 단호하게 퇴거를 요구할 수밖에 없다.

그런데 임대인의 퇴거 요청에도 불구하고 임차인이 이에 응하지 않아 골머리를 앓는 경우가 비일비재하다.

결국, 이 문제로 임대인과 임차인 사이에 감정싸움이 발생하게 되고, 감정싸움이 명도소송이라는 법정 싸움으로 번지게 된다.

명도소송이란 불법으로 점유 중인 부동산을 소유주에게 반납할 것을 요구하는 소송을 말한다.

소송 전에 고려해볼 수 있는 조치로 내용증명을 발송하는 방법도 있는데, 내용증명에는 당사자 간 부동산 계약을 체결한 사실관계를 명확히 기재해야 하며, 이미 해지된 점과 세입자가 그에 따라 건물 명도를 넘기지 않고 있다는 점, 이후 분명히 법적으로 대응하겠다는 의사를 명시하는 것이 중요하다.



그리고 이 내용증명만으로 분쟁이 해결되지 않으면 명도소송을 진행해야 하는데, 계약 해지나 만료의 적법성에 대한 입증 책임은 원고인 임대인에게 있으므로 이에 대한 법률 규정과 조건 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

또 한 가지 중요한 것은 명도소송과 함께 부동산점유이전금지 가처분 신청을 병행해 임차인이 타인에게 부동산 점유를 무단으로 넘기는 일을 막아야 한다는 것이다.

그렇지 않으면 소송에서 승소하더라도 부동산의 새 점유자에게 재차 소송을 걸어야 해서 시간과 비용, 스트레스 차원에서 막대한 손실이 발생할 수 있다.

만약 승소했는데도 불구하고 임차인이 버틴다면 부동산 인도 강제집행을 신청해 집행관들에 의한 강제 퇴거 조치를 취해야 한다.

나가지 않고 버티는 임차인의 태도에 분노해 동의 없이 침입해 짐을 빼내거나, 폭력·협박 등으로 위해를 가한다면 오히려 임대인이 법적 책임을 질 수 있으므로 주의할 필요가 있다.

명도소송에서는 원고로서 입증해야 할 부분이 한두 가지 아닐뿐더러, 하나라도 미흡하다고 판단되면 자신 명의로 된 건물이어도 권한 행사 및 퇴거 요청이 불가능해지므로 변호사와 상담해 전략을 세우는 것도 한 방법이다.

만약 소송이 부담스럽다면 제소전 화해제도를 활용해 볼 수도 있으므로 보다 신속하게 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾아야 한다.


법무법인 명헌 오재민 변호사
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr

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