[부동산 칼럼] 노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략

▲이동현 KEB하나은행 부동산자문센터 센터장.

지난해 12월 통계청이 발표한 자료에 따르면, 65세 대한민국 남성이 앞으로 더 살 수 있을 것으로 예상되는 기대여명이 처음으로 경제협력개발기구(OECD) 평균치를 넘어선 것으로 나타났다. 남녀를 불문하고 이른바 ‘100세 시대’에 살고 있는 셈이다. 노후준비를 위한 재테크가 먼 훗날이 아닌 당장 준비해야할 일생일대의 최대과제로 부각된 것이다. 이와 관련, 노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략을 거시적 관점(기본적 투자전략)과 미시적 관점(부동산 유형별 투자전략)에서 함께 살펴보려고 한다.

먼저, 거시적 관점에서 노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략을 살펴보자. 수익형부동산 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말하는데, 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 다소 차이를 보이고 있을 뿐 수익형부동산 투자 시 우선순위를 정할 때 그 판단의 근거로 사용한다. 노후를 준비하려는 목적이라면 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 높은 투자 수익률에 현혹되어 사기성 매물에 투자한다면 이는 투자실패로 귀결될 가능성이 크고, 이로 인해 은퇴 이후의 제2의 삶은 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변질될 수 있기 때문이다. 또한 노후준비를 위한 수익형부동산 투자는 매각차익보다는 임대수익에 비중을 둬야한다. 이미 저성장, 저출산 국가로 접어든 대한민국의 현실상 매각차익을 노리고 부동산에 투자하기란 다소 무리가 있어 보인다.

다음으로, 미시적 관점에서 노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략을 살펴보자. 노후준비를 위하여 투자할 수 있는 대표적인 수익형부동산으로는 구분상가, 상가건물, 오피스텔, 소형아파트가 있다. 물론, 이들 각각은 투자대상으로서 그 나름의 장단점을 가지고 있다. 따라서 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장 상황에 맞는 꼼꼼한 검토가 선행돼야 할 것이다.

첫째, 구분상가(점포, 개별상가)에 투자할 경우다. 장점은 주거용이 아닌 상업용이라는 속성상 비교적 임대관리가 수월하고, 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다는 것이다. 하지만 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료연체 및 공실문제에서 결코 자유롭지 못하다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 상권의 확장성 여부, 거래가격의 적정성 여부, 임대차계약의 지속성 여부 등이 있다. 특히 신규로 분양하는 구분상가의 경우 반드시 시세대비 고분양가 여부를 확인할 필요가 있다.

둘째, 상가건물에 투자하는 경우다. 몇 해 전부터 자산가들 사이에서 이른바 ‘꼬마빌딩’이라는 30~50억 원대 상가빌딩이 큰 인기를 모으고 있다. 상가빌딩은 구분상가와 마찬가지로 임대수익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 지가상승으로 인한 매각차익까지도 노릴 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 상가건물은 수익형부동산 유형 중 가장 큰 금액이 들어가는 만큼 보다 철저한 사전조사가 필요하다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 상권의 확장성 여부, 임대차계약의 진정성 여부, 건물의 하자 여부 등이 있다. 특히 임대수익률을 높여 매각을 수월하게 할 목적으로 위장임차인을 입주시키는 경우도 심심치 않게 발견되고 있으니 투자에 앞서 철저한 검증작업이 필요할 것이다.

셋째, 오피스텔에 투자하는 경우다. 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 안정적인 임대료를 기대할 수 있는 상품이다. 하지만 건물이 노후화될 경우 임대료가 급락하는 전형적인 전강후약(前强後弱) 상품이라는 점을 간과해서는 안 될 것이다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 건물의 노후화 여부, 배후지 임대수요확보 여부, 경쟁상품(원룸주택, 소형아파트, 고시텔 등)을 감안한 과잉공급 여부 등이 있다.

끝으로, 소형아파트에 투자하는 경우다. 사실 소형아파트는 주거용 부동산이이지만 최근 들어 1인가구시대를 등에 업고 상가나 오피스텔 등과 같은 수익형부동산으로 분류되고 있다. 소형아파트는 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있고 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다. 하지만 상가나 오피스텔, 원룸주택, 고시텔 등에 비해 임대수익률이 떨어지고, 비역세권으로 가게 되면 임대에 어려움이 클 수 있다. 투자를 실행하기에 앞서 반드시 직주근접성 여부, 역세권 여부 등을 체크할 필요가 있다.