신세계프라퍼티, 공격적 외형 확장…투자 부담 관리 ‘숙제’

▲서울 종로구 그랑서울에서 신세계프라퍼티가 위탁 운영하는 F＆B 특화 '스타필드 애비뉴 그랑서울' 내부 전경. 사진=신세계프라퍼티

이마트의 주요 오프라인 자회사인 신세계프라퍼티가 올 3분기 세 자릿수 수익성 개선에 성공하면서 그 배경에 관심이 쏠린다. 매출 효자인 복합쇼핑몰 '스타필드'를 앞세워 지역 입지를 반영한 신개념 매장으로 가지 뻗기에 나선 가운데, 대형 부동산 투자·개발 계획까지 줄줄이 예고하며 외형 확장에 속도를 내고 있다. 그만큼 막대한 투자 비용이 예상돼 재무 관리가 필요하다는 지적도 제기된다.

이마트 IR 자료에 따르면, 3분기 연결기준 신세계프라퍼티 영업이익은 395억원으로 전년 동기(47억원) 대비 무려 약 740% 상승했다. 1∼3분기 누계 기준으로 비교해도 811억원의 영업이익을 거두며 전년 동기(175억원)보다 약 363% 높은 상승 폭을 보였다. 같은 기간 3분기 누적 매출도 1146억원으로 전년 동기 대비 46.8% 증가했다.

이 같은 높은 외형·내실 성장 비결로 이마트 측은 “스타필드 중심의 영업호조와 다양한 개발사업 참여에 힘입어 견조한 실적을 이어갔다"고 평가했다.

2013년 이마트와 신세계가 공동 출자해 출범한 신세계프라퍼티는 복합쇼핑몰 운영사업과 부동산 개발사업을 성장 축으로 삼고 있다. 현재는 이마트가 지분 100%를 보유 중이며, 주로 복합쇼핑몰 브랜드인 스타필드를 주축으로 입점업체에게 임대료를 수취해 임대수익을 올리고 있다.

신세계프라퍼티는 현재 종속기업인 스타필드 고양과 공동기업인 스타필드 하남·안성·수원을 운영 중이다. 스타필드 코엑스몰과 스타필드 시티 위례·부천·명지 4개점은 책임임대차(마스터 리스) 방식으로, 책임임대차는 개발업자가 건물을 통째로 임대해 다시 장기 임대하는 방식이다.

2020년 코로나19 영향으로 신세계프라퍼티는 25억원의 영업손실을 냈지만, 이듬해 흑자 전환에 성공한 뒤 매년 영업이익을 실현하고 있다. 지난해 영업이익은 1373억원으로 몇 년 새 코로나19 이전 최고 실적이던 2019년(131억원)의 10배 이상으로 규모도 커졌다.

가장 최근에 개장한 스타필드 수원(2024년 1월)만 봐도 1년 만에 1048억원대의 연매출을 내며 1호점인 하남(1380억원)에 버금가는 안정적인 수익 기조를 보이고 있다. 이에 따라 향후 개장할 점포에 대한 기대감도 높아지는 모습이다.

▲오는 2028년 개장 예정된 '스타필드 청라' 조감도. 사진=신세계프라퍼티

특히, 신세계프라퍼티는 복합몰로서 스타필드의 정체성을 살리면서도 상권 분석을 통해 점포 형태를 다양화하는 전략을 펼치고 있다. 기존 광역형 모델은 대규모 부지가 필요해 공격적인 출점이 어려운 점이 단점으로 꼽힌다.

이에 기존 소형 복합몰 형태의 스타필드 시티에 이어 지난달에는 도심형 리테일 모델로 '스타필드 애비뉴 그랑서울'을 공개했다. 서울 광화문·종로 일대의 오피스 상권을 겨냥한 식음료(F&B) 중심의 점포 모델로, 전체 공간의 90% 가량이 미식 콘텐츠로 채워진 점이 특징이다.

이르면 이달 말에는 파주 운정에 도보 생활권 타깃의 리테일·주거·커뮤니티를 결합한 생활밀착형 '스타필드 빌리지'도 첫 선보인다. 이어 가양동 CJ부지·대전·진주에서도 순차 개발 예정이며, 향후 30개까지 거점을 넓힌다는 구상이다.

기존 대형 복합몰 모델은 부지 매입부터 건축·인테리어까지 초기 진입 비용이 높은 반면, 애비뉴와 스타필드 빌리지는 위탁 개발 모델이다. 상업시설을 임차하는 등의 과정 없이 시행사로부터 위탁해 운영함으로써, 비교적 자본 리스크가 낮아 안정적으로 수수료를 확보할 수 있는 것이 장점이다.

여기에 중장기 관점에서 굵직한 프로젝트들까지 앞두고 있어 빠른 수익원 다각화 속도를 보이고 있다. 신세계프라퍼티는 오는 2030년까지 역대 최대 규모로 조성될 청라점과 함께 창원·광주에 각각 스타필드 신규 점포 개장이 예정돼 있으며, 동서울터미널 현대화·화성테마파크 조성 사업도 남아있다. 해당 기간까지 이들 프로젝트에 투입하는 예상 규모만 13조원에 이른다.

공격적인 투자로 외형 확장과 수익 확대를 꾀할 수 있으나 관건은 투자 부담 관리다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 2021년 76.5%였던 신세계프라퍼티의 부채비율은 지난해 84.1%까지 올랐다. 통상 부채비율 100% 이하는 양호한 편에 속하지만, 지난해 순차입금 규모는 1조4000억원 가량으로 2021년 약 5400억원에서 3배 가까이 늘었다.

신세계프라퍼티 관계자는 “사업지 규모와 특성에 걸맞은 재무 계획을 수립하고 있다"며 “외부 투자자 유치를 비롯해 다양한 재무 구조를 활용하고 있다"고 말했다.

조하니 기자 inahohc@ekn.kr