[10·15대책]“이번엔 세다”…건설사들 분양 전략 다시 세운다

▲서울 남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들. 사진=연합뉴스

정부의 10·15도 부동산 대책 발표에 따라 건설업계가 일제히 분양 전략을 재검토하고 있다. 서울 전역과 경기 일부 지역까지 규제가 적용되고, 고가주택 대출 한도까지 줄어들면서 시장 환경이 대폭 달라지자 일단 '생존 모드'에 돌입한 것이다. 중견사들은 수도권 외곽을 중심으로 청약 수요 위축을 우려하고, 대형사들도 서울 재건축·재정비 사업에 미칠 영향을 예의주시하면서 시장 반응을 관찰하고 있다.

16일 업계에 따르면, 전날 정부가 발표한 '10·15 주택시장 안정화 대책'은 투기 차단과 수요 억제에 초점이 맞춰졌다. 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천·성남·분당·광명·안양·하남 등)이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 이에 따라 해당 지역 주택 구입 시 실거주 의무가 부과되며, 갭투자(전세 끼고 매매) 목적 거래도 사실상 불가능해진다.

대출 규제도 강화됐다. 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출 가능하며, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 하한은 3%로 상향됐다. 또한 1주택자의 전세대출까지 DSR 산정에 포함돼 실수요 외 자금 조달이 어려워졌다.

시장에서는 단기적 거래 위축과 장기적 자산 불평등 심화 가능성에 대한 우려도 나온다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “중산층 이하가 서울시장에 진입하기 어려워지면서 자산 불평등 구조가 강화될 수 있다"고 지적했다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “세입자 선택지가 줄면서 전세에서 반전세, 반전세에서 월세로 전환하는 흐름이 가속하고, 임차인 비용 부담이 커질 것"이라고 분석했다.

서울 강남권과 한강벨트 등 주요 지역에서도 거래 위축이 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “단기적으로 한 달 정도면 주간 아파트 상승률이 0.1% 이하로 떨어지고, 과열된 '포모(FOMO·놓치고 싶지 않은 심리)'와 패닉 바잉 수요도 숨을 고를 것"이라고 말했다.

이에 따라 건설사들도 각자의 상황에 따라 분양 등 사업 전략을 재점검하고 있다. 일단 중견 건설사들은 그나마 강세를 보여 온 수도권 외곽 지역이 이번 규제의 영향으로 위축될 수 있어 초긴장한 상태다. 한 중견 건설사 관계자는 “서울은 자금력 있는 수요층이 견고하지만, 수원 등 외곽 지역은 투자 수요가 빠지면서 청약 수요가 줄 것"이라며 “본사 차원에서 일부 사업장의 분양전략 재검토 지시가 내려 온 상태"라고 말했다. 이어 “무순위 청약으로 유입되던 투자 수요가 막히면 실수요 비중이 높아지는 만큼 분양 일정과 마케팅 전략을 전면적으로 다시 짜야 한다"고 덧붙였다.

다른 중견 건설사 관계자도 “서울 인근 수도권 단지들은 규제 영향이 불가피하다"며 “규제가 반복될수록 집값이 오르는 역효과가 나타날 수 있어 시장 반응을 지켜보고 있다"고 말했다. 이어 “현재 분양 예정 단지별로 실수요 비율과 투자성 단지를 구분해 전략을 다시 점검하고 있다"며 “단기적으로 청약 수요는 위축되겠지만 실수요층 중심으로 판이 재편될 것"이라고 전망했다.

또 다른 한 중견사 관계자도 “규제지역에서는 실수요 중심 영업 전략이 필요하다"며 “비규제지역인 동탄·구리·평택 등은 풍선효과가 기대된다"고 말했다. 이어 “단기간 수급 위축은 불가피하지만, 정부의 9·7 공급대책이 속도를 낸다면 공공부문 물량 확보 경쟁이 치열해질 것"이라며 “이에 대비해 공공수주 역량을 강화할 계획"이라고 밝혔다.

대형 건설사들도 이번 대책을 예상보다 강도 높은 규제로 평가하며 향후 사업성에 미칠 영향을 분석 중이다. 한 대형 건설사 관계자는 “이번 대책은 문재인 정부 시절보다 훨씬 강력하다"며 “시장 반응을 예단하기 어려워 신규 분양은 당분간 신중하게 접근할 수밖에 없다"고 말했다. 또 다른 관계자는 “규제가 강화되면 신규 분양 시장이 위축돼 주택사업을 주력으로 하는 건설사들은 우려가 클 것"이라며 “한국토지주택공사(LH) 등 공공부문 사업 비중 확대 방안도 검토 중"이라고 전했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr