공공 재건축 용적률 1.3배…속도전 뒤 남는 의문

▲서울의 한 재건축 사업 지구. 사진=연합뉴스

정부와 여당이 수도권 공공 재건축·재개발의 용적률을 법정 상한의 최대 1.3배까지 높이는 방안을 추진한다. 도심 공급 속도를 높이겠다는 명분이지만, 실제 체감 공급으로 이어질지는 미지수다. “숫자는 화려하지만 실행은 더디다"는 지적이 반복된다.

정치권에 따르면 국토교통부와 더불어민주당은 지난달 30일 공공 정비사업 활성화를 담은 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안을 발의했다. 핵심은 공공 재건축·재개발에 3년 한시로 용적률 인센티브를 주는 것이다.

공공 재개발은 기존 법정 상한의 1.2배에서 1.3배로, 공공 재건축은 1.0배에서 1.3배로 상향된다. 용적률이 늘어나면 더 많은 주택 건설이 가능해지고, 주민 분담금이 줄어드는 만큼 사업성이 개선된다는 논리다. 민간 조합 방식에 비해 절차도 간소화돼 속도를 낼 수 있다는 게 정부 설명이다.

국토부에 따르면 2021년 공공 정비사업 제도 도입 이후 서울을 중심으로 6만2000가구 규모 후보지가 발굴됐다. 그러나 실제로 시행자 지정까지 마친 물량은 2만4000가구에 불과하다. 나머지는 후보지 단계에 머무르거나 주민 갈등 등으로 지연되고 있다.

이번 특례 강화로 성북 장위8·9구역, 양천 신월5구역, 동작 흑석2구역, 서대문 연희2구역, 경기 고양 원당6·7구역 등에서 4만8000가구를 추가 공급할 수 있을 것이라는 전망이 나왔지만, 예상치가 곧 실적으로 이어진 적은 드물었다는 게 시장의 냉정한 평가다.

서울 중랑구 중화5구역은 대표적인 공공 재개발 사업지다. 2021년 후보지로 선정된 뒤 2년 만에 정비구역으로 지정됐고, 현재 사업시행계획인가를 준비 중이다. 시공사는 GS건설이 맡았다.

용적률 특례가 적용되면 가구 수는 1610가구에서 1852가구로 242가구 늘어난다. 주민 분담금도 평균 3000만 원 줄어드는 효과가 예상된다. 그러나 건설 원가 상승, 금리 부담 등 현실 변수를 고려하면 체감 효과는 제한적일 수 있다는 지적이 많다.

전문가들은 용적률 상향이 사업성 개선에는 일정 부분 기여할 수 있다고 보면서도 도시계획적 부작용을 우려한다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “용적률 상향은 일반 분양분을 늘려 주민 분담금을 줄이는 효과가 있고, 사업성 개선에도 도움이 된다"면서도 “무조건 법적 상한을 최대치로 끌어올리는 것이 항상 유리한 것은 아니다"라고 지적했다.

그는 “수익률이 극대화되는 '적정 용적률'이라는 개념이 있는데, 이를 넘어선 과도한 밀도는 공사비 상승, 교통 혼잡, 기반시설 부담 등으로 이어질 수 있다"며 “단기적으로는 공급 확대와 주민 동의 확보에는 긍정적이지만, 결국 시장은 스스로 적정 밀도를 찾아가는 과정을 거치게 된다"고 말했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr