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▲12일 오후 남산에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. |
[에너지경제신문 장원석 기자] 정부가 민생 안정대책의 일환으로 3분기부터 LTV(주택담보인정비율) 규제를 80%로 완화한다. 청년과 신혼부부 등 주거 약자들에게 주거 사다리를 놓아 준다는 취지로 고안된 것이다.
전문가들은 그러나 금융 규제를 다소간 완화해 준다고 해도 주거약자들의 매수세가 살아나지는 못할 것이라 지적한다. 이미 집값이 치솟아 다소간 금융 규제를 완화해도 아파트를 매수하기는 어려워졌기 때문이다. 결국 집값이 떨어지기 전에는 ‘백약이 무효’인 셈이다.
◇ 3분기부터 LTV 80% 완화…DSR도 미래 소득 반영
13일 정부와 부동산 업계에 따르면 올해 3분기부터 생애 최초로 구입하는 주택에 대해서는 LTV가 80%로 늘어난다. 또 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 장래 소득 반영 폭이 확대되고, 오는 8월 청년·신혼부부 대상의 50년 만기 모기지가 출시된다.
이는 새 정부의 민생안정대책 중 금융 관련 내용에 발표된 것으로 이에 따르면 생애 최초 주택 구매자의 지역·주택가액별로 60~70%로 적용되던 LTV 규제가 80%까지로 완화된다. 청년층과 신혼부부 등 주거 약자들에게 주거사다리를 놔 준다는 의미가 있다.
예를 들어 서울에서 5억원짜리 아파트를 처음 산다면 기존에는 LTV 60%를 적용받아 3억원을 대출할 수 있었지만 3분기부터는 LTV가 80%까지 적용돼 4억원까지 대출이 가능해진다.
정부는 또, 청년층이 대출할 때 미래 소득이 정확히 반영될 수 있도록 지난해 7월 도입했던 ‘DSR 미래소득 반영 가이드라인’도 개선된다. 현재도 DSR 산정시 미래 소득이 반영되지만 시중 은행에서 활성화되지 않고 있다는 지적에 따른 정책이다.
이에 따라 대출 신청일 기준 무주택 근로자를 대상으로 주택담보대출시 만기 10년 이상의 비거치식 분할 상환 대출을 적용하고, 기존의 연령대별 급여 산정에서 평균 소득 증가율 산정으로 바꿔 미래 소득이 상향 조정된다.
◇ 주거약자에게 주거사다리 놓자는 것…"집값 너무 올라 힘들다"
정부의 이같은 정책 의도는 명확하다. 집값이 너무 높아 내 집 마련의 기회조차 뺏겨버린 청년층과 신혼 부부 등 주거 약자들에게 주거사다리를 놓아 준다는 것이다. 때문에 그동안 과도하게 옥죄었다는 비판을 들었던 LTV와 DSR 규제를 완화해 그 초석을 마련해 주는 것이다.
금융당국 관계자는 "실질적인 소득 흐름을 반영하도록 미래 소득 계산 방식을 개선했다"면서 "이로 인해 현재 소득으로 DSR 산정 때 상환 능력이 과소 평가되기 쉬운 청년층의 대출 한도가 늘어날 것으로 기대한다"고 말했다.
문제는 청년층과 생애 최초 주택 구매자들에게 LTV를 풀어주고 DSR 규제를 완화해 준다고 해도 주택 구매 수요는 늘어나기 힘들다는 것이다. 또, 수도권의 집값이 지나치게 오른 상태에서 정부의 공약대로 향후 공급 폭탄을 쏟아낸다면 집값은 앞으로 더 떨어질 가능성이 높다는 점을 수요자들도 인식하고 있기 때문이다.
더구나 LTV 규제를 완화해도 규제지역의 경우 9억원 초과 주택은 4억원 이상 대출이 나오지 않기 때문에 실질적인 주택 구매 여력이 없는 상태다. 대출 규제를 완화하더라도 현금 부자가 아니라면 이미 급여만으로는 따라가기 힘들게 치솟은 집값과 높은 금리로 주택 구매 여력이 많지 않다는 얘기다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "DSR 차주규제가 여전히 적용되면서 LTV 완화가 돼도 소득이 적을수록 실제 대출한도가 크지 않아서 예를 들어 서울 수도권을 예시로 하면 실제 구매가 많이 일어나긴 어렵다"고 지적했다.
jws@ekn.kr
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