"전세시장 보증금 리스크 현실화...전세대출 DSR에 포함해야"

▲시중은행 대출 창구. 사진=연합

[에너지경제신문=나유라 기자] 전세제도의 구조적인 리스크를 보완하기 위해서는 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키는 등의 내용을 검토해야 한다는 분석이 나왔다.

KB금융그룹은 18일 전세 제도의 문제점과 제도적 개선안을 담은 ‘전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서를 발간했다.

보고서는 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 △전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격 보다 높은 ‘역전세 현상’, △주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능해 집주인이 전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성, △임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출, △주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 되어 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등을 꼽았다.

예를 들어 주택매매가격이 하락하면 매매전세비가 높을수록 투자자의 손실이 급증하게 되는데, 투자금보다 주택가격 하락으로 인한 손실이 커질 경우 집주인은 손실을 전부 책임지지 못할 가능성이 있다는 것이다. 전세사기와 같은 악의적인 행위가 아니더라도 여러 주택에 투자해 동시다발적으로 손실이 발생하면 대처가 어렵다. 이 경우 집주인의 손실 규모는 투자금 한도로 제한되고, 투자금을 초과하는 손실은 전세 세입자에게 고스란히 전가될 수 있다.

특히 전세보증금은 대출과 유사한 형태임에도 과잉 보증금에 대한 규제가 어렵다. 주택을 구입할 때는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR 등 다양한 수단을 통해 과도한 대출을 억제하고 있지만, 전세는 규제가 전무하다. 전세계약이 만기될 때 임대인이 전세보증금을 반환하지 못했을 경우에도 이에 대한 불이익이 없다는 점도 문제다.

보고서는 전세제도의 개선방안으로 △전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화 △임대인 신용 정보 제공 △기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.


보고서는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR에 포함시키고, 매매 전세비(전세가격/매매가격)가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제언했다.

다만, 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용하고, 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR적용도 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 조언했다. 장기적으로는 ‘임대인의 전세보증보험 가입 의무화’가 필요하다고 내다봤다.

임대인 정보 부족으로 인한 ‘전세 거래의 불확실성’ 해소를 위해서는 부동산 중개업소의 ‘임대인 관련 정보 확인’과 ‘매매전세비에 대한 설명’을 의무화하고, ‘임차인 전입신고’ 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 필요가 있다고 조언했다.

아울러 임대주택을 중개 및 관리하고, 책임 거래를 통해 매물 하자시 전세보증금을 보존하는 한편 계약 파기에 대해 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’을 검토하는 것도 한 방법이다. 보고서는 ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등도 조속히 도입해야 한다고 강조했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "우리나라만의 독특한 임차 형태인 ‘전세제도’가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다"며 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다"고 말했다.