전세사멸의 길이라는 ‘에스크로 계좌’ 전세사기 방지 대안될까

▲전세사기 대응 대안으로 에스크로 계좌 도입이 떠오르고 있지만 실현가능성은 낮은 것으로 나타났다. 사진은 바르샤바에서 국토부 출장기자단과 간담회하는 원희룡 국토부 장관. 이 자리에서 원 장관은 기자단에게 에스크로 계좌 도입 가능성에 선을 그었다. 자료제공=연합뉴스, 국토부

[에너지경제신문 김준현 기자] 깡통전세, 역전세 등이 전세사기로 이어지는 등 임차인 불안감이 증폭되자 전세보증금을 은행에 맡기는 일명 ‘에스크로 계좌(제 3자 예치)’가 대안으로 떠오르고 있다.

24일 부동산업계에 따르면 최근 전세사기가 사회적 재난으로 치닫자 전세제도를 폐지해야 한다는 이야기가 여론을 지배하고 있다. 다만 임대차 시장은 한 해에 거래금액이 200조원을 넘어서는 등 1년 국가 예산의 3분의 1 수준에 달하고, 주택임대차 비중의 절반이 전세유형이기에 제도의 완전한 폐지는 단기에 쉽게 개선되지 않을 것으로 예상됐다.

여기에 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 중 갱신계약권이나 임대료 상한제 등도 바로 손을 대지 않을 것으로 전문가들은 진단했다. 결국 전세사기나 무자본 갭투자 등에 대한 전세 리스크를 줄이는 방향 위주로 보완될 것이란 전망이다.



◇ 에스크로 계좌 도입설 솔솔

이와 관련 국토교통부는 국토연구원을 통해 내년 1월까지 ‘주택임대차 제도 개선방안’을 연구 중에 있다. 연구결과를 반영해 주택 임대차 제도에 대한 종합적 개선방안이 마련될 예정이다. 여기에서 ‘에스크로 계좌’가 도입이 될지 관심이 집중되는 대목이다.

에스크로 계좌는 부동산 등 매매계약을 체결한 후 독립적인 제 3자가 대금 지급을 대행하는 서비스다. 전세사기를 방지하는 것에는 확실히 도움이 될 수 있다는 평가다. 다만 시장원리에 따라 공급자 위치에 속하는 집주인은 그 기간동안 보증금을 즉시 활용하기 어려워 전세를 내놓지 않을 것으로 예상됐다.

공인중개사 A 씨는 "집주인이 전세를 놓는 이유는 집값이 오를 것을 기대하고 전세 보증금을 활용해 미리 집을 사기 위해서기 때문인데 에스크로 제도는 이를 가로막는 수단이 될 것이다"고 설명했다.

특히 이 제도는 과거에도 추진했다가 유명무실해진 적이 있다. 앞서 국토부는 지난 2016년 9월 우리은행, 퍼스트어메리칸권원보험, 직방과 함께 부동산 거래대금(전월세 보증금) 에스크로 시범상품을 출시한 바 있다.

세입자가 계약금과 잔금, 보증금 등을 집주인에게 직접 건네지 않고 은행 등 예치기관에 맡기는 서비스였지만 결과는 좋지 않았다.



◇ 에스크로 계좌, 충분한 사회적 합의 요구

함영진 직방 빅데이터랩장은 에스크로 계좌 도입을 두고 "보증금 총액 중 일정금액의 전세 보증금을 에스크로 제도로 운영하거나 임차인의 보즘금 반환 위험을 낮출 수 있도록 주택유형별 경매 낙찰가율 이하로 전세보증금 운영 등을 고려하면 좋을 것 같다"고 조언했다.

이어 "관련 제도 강화 시 기존 임대차 소급 적용 여부 및 단기 임대차 비용 증가 등에 미치는 문제 고려 등 충분한 사회적 합의가 요구된다"고 강조했다.

다만 "임대인 입장에서 전세 보증금은 일종의 채무성격으로, 이 금액의 일정부분을 제3의 기관에 예치하는 것은 쉽지 않을 것이다"며 "자금여력이 있는 임대인이라면 순수 전세보다는 보증부 월세 등으로 이전하는 움직임이 발생할 수 있을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

한편 우크라이나 재건사업 참여를 논의하기 위해 폴란드 바르샤바를 찾은 원희룡 국토부 장관은 23일(현지시간) 출장 기자단과의 간담회에서 "가장 극단적으로 에스크로까지 말하는 사람이 있다는 뜻으로 당시 지난 기자간담회에서 언급한 것"이라며 "넘겨받은 보증금을 전액 금융기관에 맡기고 쓰지 말라고 하면 전세를 하지 말라는 얘기"라고 제도 도입에 선을 그은 것으로 전해졌다. kjh123@ekn.kr