조합 vs 시공사 갈등해소 겨냥 공사비 검증기구 확대

▲서울시가 정비사업 과정에서 조합과 시공자간 갈등을 해소할 수 있도록 공사비 검증제도 기관을 확대하기 위해 SH공사에 역할을 부여했다. 사진은 기사와 관계없음. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 재개발·재건축 사업 과정에서 과도한 공사비 책정이나 증액으로 조합과 시공자 간 분쟁을 예방할 수 있도록 ‘공사비 검증기구’가 확대된다.

9일 서울시는 재개발·재건축 사업의 사업시행자가 요청할 경우 시공자와 계약 체결 이전 적정 공사원가가 산정될 수 있도록 사전 자문한다고 밝혔다. 또한 시공자와 계약 체결 이후 공사비가 증액되는 경우 내실있게 검증하고, 증액에 의한 갈등을 줄여간다는 방침도 내세웠다.

본래 전문성이 부족한 조합원을 대신해 공사비 적절성을 검증해주는 것이 바로 공사비 검증제도다. 정비사업 사업시행자(조합)가 시공자와 계약 체결 후 한국부동산원이나 한국토지주택공사(LH)에 의무적으로 공사비 검증을 요청하고 있는데, 서울 지역에선 서울주택도시공사(SH공사)도 공사비 검증에 합류하게 됐다.

서울시는 SH공사의 그간 택지개발, 주택건설, 정비사업 운용 등 축적된 경험과 노하우를 기반으로 공사원가 사전자문과 공사비 검증 업무를 대행토록 한다는 방침이다.

공사비 검증제도 요청은 토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 검증을 요청하는 경우에 할 수 있다. 물가상승률을 제외하고 공사비 증액비율이 일정비율을 넘길 경우, 사업시행계획인가 이전에 시공사를 선정할 경우 10% 이상일 때 검증해야 한다.

반면 사업시행계획인가 이후에 시공사를 선정한 경우는 5%만 올라도 검증해야 한다. 또한 공사비 검증이 완료된 이후 3% 추가 증액하는 경우에도 검증을 받아야 한다.

이는 지난 2019년 10월24일 시행된 ‘도시 및 주거 환경 정비법 29조의 2에 따라 이뤄지고 있다. 정비사업 공사비 증액을 가지고 관련 분쟁이 다수 벌어지고 있기 때문이다.

조합 입장에선 추가 분담금이 많아지거나 환급금이 적어질 수 있어 상당히 예민한 문제로 작용할 수 있다. 심하면 비대위가 구성돼 조합장에게 시공사랑 짠 것 아니냐는 추궁을 들을 수도 있다. 이러면 조합장이 해임되거나 직무정지가 될 수도 있다.

이 외에도 서울시는 공사비 검증 이후에도 공사비 증액으로 인한 갈등이 최소화될 수 있도록 공사비 갈등 중재 자문기구를 운영하고, 정비사업 코디네이터 파견을 확대한다. 둔촌주공 아파트 공사중단 재개에도 큰 역할을 했던 코디네이터를 갈등 발생 초기에 파견해 장기적인 분쟁으로 이어지지 않도록 않게 한다는 계획이다.

한편 서울시는 공사비 검증 요청을 이행하지 않아 처벌 규정이 없는 등 한계점을 보완하기 위한 제도개선도 요청할 예정이다. 실제로 최근 공사비 검증요청을 하지 않아 국토교통부에 적발된 사례가 있다.

국토부에 따르면 지방 4개 지자체의 정비사업 조합을 점검한 결과, 조합이 시공자와 최초계약을 체결한 이후 100분의 10 이상 공사비가 증액됐음에도 공사비 검증을 요청하지 않아 행정적인 지도 편달을 했다.

다만 공사비 검증기구 확대에 앞서 현실적인 제도적 개선도 요구되고 있다. 공사비 검증제도 기간이 오랜시간 소요돼 사업기간이 늘어날 수 있다는 지적이다.

정비업계에 따르면 공사비 검증으로 1년가량 소요된 곳도 있었다. 또한 공사비가 지나치게 보수적으로 산정돼 통보된 감액률이 25.6%에 달한 경우도 있어 현실화가 요구되기도 했다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "공사비의 적정성 검증만 실시하고, 의무이행 대상을 축소하는 것은 물론 이의신청이 가능토록 절차를 마련하는 방안이 고민돼야 한다"고 진단했다.

kjh123@ekn.kr