정부, LH 통해 미분양 주택 사들인다…침체된 시장에 활기 불어넣을까

▲지난해 11월 기준 전국 미분양 주택이 5만8000가구로 급증하면서 정부가 이를 해결하기 위해 한국토지주택공사(LH)와 손잡고 매입임대 제도 추진 방안을 검토키로 했다. 연합뉴스

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 부동산 시장 하락세가 이어지면서 주택 미분양 재고가 심각한 수준에 다다르자 정부가 이를 해소하기 위해 미분양 주택을 공공임대주택으로 공급하는 방안을 검토하고 있어 해당 정책 실효성에 대해 업계의 이목이 쏠리고 있다.

11일 국토교통부에 따르면 국토부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 아파트를 매입한 후 공공임대를 공급하는 매입임대 제도 방안을 검토한다. 이는 국토부가 2023 업무보고에서 공공기관이 미분양 주택을 매입 혹은 임차해서 취약계층에게 재임대해주는 방안을 깊이 있게 검토하라는 윤석열 대통령의 지시에 따라 LH 매입임대 제도 확대 운영 방안에 나선 것으로 풀이된다.

현재 업계에서는 주택 시장이 실질적으로 위험한 수준에 이르렀다는 우려의 목소리가 커지고 있다. 전국 미분양 주택은 2021년 1월 기준 1만7000여가구에 불과했지만 지난해 1월에는 2만2000가구인 것으로 집계됐으며 같은 해 11월에는 5만8000가구로 급증하면서 가파른 상승곡선을 보이고 있다. 이는 정부가 미분양 주택 위험선으로 판단하는 6만2000가구에 가까운 수치이다.

특히 부동산 시장 침체가 이어지고 과거 지방에 집중됐던 미분양 문제가 수도권까지 번지면서 건설사들이 줄도산하는 것이 아니냐는 업계의 우려가 해당 방안에 영향을 끼친 것으로 보여진다.

때문에 향후 부동산 시장의 추가 하락세를 고려해 미분양을 일정 부분 해소하는 것은 필수적이며 이에 정부는 대표적인 주택 공급 공공기관인 LH를 구원투수로 세워 미분양 문제 해결을 노리는 것으로 해석된다.

매입임대 제도는 LH가 기존에 지어진 주택을 매입한 후 시세보다 저렴하게 임대하는 주거 지원 사업이다. 정부는 LH 매입임대 제도를 통해 지역경제·건설업을 살리면서 상대적으로 좋은 입지에 임대주택 및 공공분양주택을 공급할 수 있게 된다. 이로 인해 정부는 건설사 악성 재고를 혈세로 처리한다는 비판으로부터 자유로울 수 있어 실리와 명분을 모두 챙길 수 있다는 분석이다.

여기에 LH 매매임대 제도는 이미 사업이 진행되고 있는 주택이 대상이므로 별도의 분양 과정 없이 기존의 틀을 활용할 수 있다는 장점이 존재한다.

이번 방안이 실행된다면 정부는 건설사 부도의 파장이 부동산 시장 전체로 확산하는 것을 막을 수 있으며 건설사 및 시행사가 금융권에 대출받은 자금을 돌려주지 못하는 등의 문제를 미연에 방지할 수 있을 것으로 예상된다.

반면 매입임대는 향후 결과에 따라 LH가 손해를 온전히 떠안을 수도 있으며 혈세로 건설업계 경영난을 해소해 줬다는 비판에 시달릴 가능성 또한 존재해 부담이 클 것이라는 지적이 이어지고 있다.

LH 매입임대 자금은 정부 출자금(자본금) 45%·주택도시기금(융자금) 50%·입주자 임대보증금 5%로 마련된다. 올해 정부 매입임대 주택 목표량은 3만5000여가구로 관련 예산은 6조1000억원이 배정됐다. 이는 가구당 약 1억7000만원이 지원된다는 것인데 과거 매입임대를 위해 구매했던 아파트들의 단가는 가구당 3~7억원으로 가장 저렴한 아파트의 경우에도 LH에서 1억원 이상을 부담해야 한다는 것을 의미한다. 매입임대 제도 대상은 준공 후에도 미분양으로 남아있는 일명 ‘악성 미분양’ 주택이다. 해당 주택은 지난해 11월 기준 7110가구인 것으로 집계돼 최악의 경우 LH는 7000억원 이상의 손해를 떠안을 수밖에 없다는 계산이 나오게 된다.

전문가들은 미분양 문제를 해결하려는 정부의 취지 자체는 긍정적이라는 점을 시사했다.

송승현 도시와경제 대표는 "미분양 문제가 누적된다면 금융·건설사 도산 문제 등이 발생할 수 있어 이번 방안 검토는 긍정적으로 보여진다"며 "이를 통해 공공임대 및 부지를 확보하고 침체된 시장에 도움을 줄 수 있을 것"이라고 평가했다.

반면 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "정부의 취지 자체는 좋지만 LH가 얼마나 많은 물량을 소화할 수 있을지가 관건"이라며 "향후 좋지 않은 결과가 나온다면 이를 공공이 떠안게 되고 국민의 신뢰를 잃을 수 있다"라고 지적했다.

daniel1115@ekn.kr