정부, 강남3구·용산 제외 규제 해제…시장에 약발 먹힐까

▲(왼쪽부터) 김인만 김인만부동산경제연구소 소장, 함영진 직방 빅데이터랩장, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원.

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 정부가 주택 시장 경착륙을 막기 위해 규제지역을 대거 해제하면서 서울시 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 풀렸다. 이러한 가운데 수요자들 사이에서는 이번에도 주택 시장 연착륙에 실패한다면 다음번에는 강남3구까지 추가로 해제될 것이라는 기대감이 점점 더 커지고 있다. 문제는 시장에 약발이 먹히지 않으면 더 강력한 조치가 필요한 데 이미 정부는 최후의 카드를 쓴 것으로 평가되고 있다.

3일 대통령실과 정부부처 등에 따르면 국토교통부는 전날 주거정책심의위원회를 열고 규제지역을 추가 해제하기로 결정했다.

국토부는 지난해 지방 및 수도권 규제지역을 대거 해제했지만 서울시를 비롯해 과천·성남(분당·수정구)·하남·광명시 등 경기도 4개 시는 여전히 조정대상지역과 투기과열지구로 남아 있었으며 서울 내 15개 구는 투기지역으로 묶여 있었다.

규제지역에서 해제되면 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제가 줄어들고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대되며 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀려 수요자의 주택 구입 진입장벽 및 제한이 완화되는 만큼 시장에서는 강남3구 및 용산구의 규제지역 해제에 대한 기대감은 더욱 커지고 있다. 반면 이번 정부의 개입으로 집값 하방경직성에 대한 기대감이 오히려 관망세를 더 짙게 만들고 거래절벽 현상을 심화시킬 것이라는 예측 또한 나오고 있다. 시장 내 쏟아진 급매·급급매 물건을 정책 기대감으로 집주인들이 다시 거둬들일 수 있기 때문이다.

앞서 2008년 부동산 시장 침체기가 지속되자 정부는 강남3구를 제외한 모든 규제지역을 해제한 바 있다. 당시 잠깐의 반등 신호가 있었지만 이후 다시 하락세가 이어지며 결국 2011년에는 강남3구를 투기과열지구에서 해제한 바 있다. 때문에 이러한 단계적 해제가 약간의 반등 혹은 역효과만 가져오는 것은 아닐지, 오히려 기대감만 증폭시키고 장기 관망하게 하는 것은 아닌지에 대한 회의적 목소리가 나오고 있는 상황이다.

전문가들은 이번 규제지역 해제가 수요자들의 기대감은 키우겠지만 이로 인해 거래절벽 현상이 해결되지는 않을 것임을 시사했다,

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "이번 정책으로 인해 강남3구 규제지역 해제에 대한 기대감은 커지고 있지만 불확실성이 확실히 제거되지 않는다면 주택 시장 관망세는 더 짙어지고 거래절벽 현상 또한 심화될 것"이라고 예측했다.

김 소장은 "고금리·경기침체·여전히 높은 집값 등 불확실성의 제거 없이는 규제가 풀린다고 해도 수요자들의 유입이 어렵다"면서 "시장이 활성화되고 거래절벽 현상이 해소되려면 최소한 금리인상에 대한 불확실성이 제거돼야 하고 추가적인 집값 하락이 필요하다"라고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 또한 "이번 규제지역 해제로 인해 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있겠으나 기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적"이라며 결국 거래절벽 현상의 해소를 위해서는 금리인상 문제가 해결돼야 한다는 점을 강조했다.

반면 이번 정책 시행이 시기적절하며 바람직하다는 전문가 의견도 뒤따랐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금처럼 정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 상황은 오히려 향후 시장 상황이 바뀔 때를 준비할 최적의 시기"라며 "여러 규제요인을 미리 조정해두는 것은 바람직한 대응"이라고 평가했다.

이 위원은 이어 "미국 기준금리 인상과 같은 불안요소는 외부 요인이므로 이를 규제완화와 같은 국내 정책으로 상쇄하기에는 한계가 있다"면서도 "규제 완화를 통한 시장 정상화를 적극적으로 시행한다면 연착륙은 자연스럽게 따라올 것이다. 단기적인 가시효과를 기대하기는 어렵겠지만 ‘규제완화를 통한 시장정상화’라는 장기적인 방향으로 본다면 (이번 정책은)긍정적"이라고 덧붙였다.

daniel1115@ekn.kr