“깡통전세 이유 있었네”…경매빌라 보증금, 감정가 수준 ‘속출’

▲서울 빌라촌 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] #경매로 넘어온 서울 강서구 등촌동 감정가 2억1400만원 S다세대 전세보증금은 2억2000만원으로 감정가보다 600만원이나 높았다. 그렇다 보니 이 물건은 9차례나 유찰돼 현재 경매가는 2872만원까지 떨어진 상태다.

#서울 은평구 구산동에선 U다세대 주택 감정가가 1억300만원인데 전세보증금은 1억500만원이었다. 간신히 8회차 경매에서 2160만원으로 낙찰이 됐는데 이는 해당 세입자가 어쩔 수 없이 주택을 낙찰받은 경우다. 보증금을 돌려받는 대신 강제 ‘내 집 마련’을 했지만 세입자는 시세보다 높게 주택을 매입한 꼴이 됐다.

빌라 경매시장에서 전세보증금이 감정가를 뛰어넘는 사례가 속출하고 있다. 상황이 이렇다 보니 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 경매로 넘어간 ‘깡통전세’ 경매물건으로 인해 빌라 경매 유찰이 7회 이상은 기본으로 발생하고 있다. 깡통전세의 빠른 확산으로 당국의 전세사기 대책방지 강화가 요구되는 시점이다.

21일 에너지경제신문이 법원경매 전문기업 지지옥션을 통해 직접 확인한 결과 올해 1월부터 11월까지 경매 신청된 서울 빌라 중 세입자 임차보증금(전세보증금)이 감정가보다 더 높은 경매건수가 이달까지 132건 발생했다. 작년 같은 기간 86건, 재작년 47건과 비교하면 매년 두 배 이상 오른 수치다.

전세보증금이 감정가보다 높거나 이에 상응하는 가격이 형성되다 보니 이는 고스란히 연속 유찰사태로 번지고 있다. 그렇다 보면 낙찰의 끝은 결국 해당 세입자가 된다.

2022년 서울지역 경매빌라 낙찰률 및 낙찰가율(자료: 지지옥션)
기간	진행건수	낙찰건수	낙찰률	낙찰가율	평균응찰자(응찰자有)
2022년 1월	260	60	23.1%	92.1%	4.0
2022년 2월	317	77	24.3%	91.3%	3.2
2022년 3월	392	92	23.5%	90.2%	4.2
2022년 4월	330	107	31.3%	94.0%	3.6
2022년 5월	424	94	22.2%	97.6%	3.3
2022년 6월	379	82	21.6%	96.2%	3.2
2022년 7월	413	91	22.0%	94.6%	2.9
2022년 8월	495	89	18.0%	90.6%	3.6
2022년 9월	434	55	12.7%	91.4%	2.5
2022년 10월	591	71	12.0%	89.8%	2.3
월 평균	404	82	21.10%	92.80%	3.3

이와 관련 본지가 지지옥션에 요청해 서울빌라 낙찰률을 확인한 결과 올해 1월부터 10월까지 낙찰률은 평균 21.1%밖에 나오지 않았다. 게다가 최근 8월부터 3개월간은 각각 18%, 12.7%, 12%로 20% 선도 무너지며 세입자를 더 힘들게 하고 있다.

최근 낙찰률 상황은 더 심각하다. 실제로 지난 16일 서울남부지방법원에서 진행된 경매 중 강서구 화곡동 감정가 1억7500만원 Y빌라 전세보증금이 1억7400만원인데 무려 15회차까지 유찰되며 내달 21일 615만8000원에 16차 경매가 진행되는 상황이 발생했다.

깡통전세 기준이 되는 시세 대비 전세금 80% 이상 주택도 유찰 상황이 심각하다. 같은 날 화곡동 D빌라 감정가는 2억1400만원이고 보증금이 1억8000만원(감정가 대비 보증금 약 84%)인데 현재 8회차까지 유찰된 상태다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "유찰이 여러 차례 이어지면 기각이 되거나 보증금을 잃을 염려가 있는 세입자가 그 주택을 매입하는 경우가 발생하는데 이는 시세보다 높게 매입한 경우니 결국 손해를 본 사례다"고 진단했다.

깡통전세가 속출하는 만큼 정부 차원에서 강력한 대책마련이 요구되는 가운데 이날 국토교통부와 법무부는 깡통전세 방지를 위해 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 입법예고했다. 여기에는 세입자가 집주인에게 선순위보증금 등 정보제공을 의무토록 하고 집주인은 이를 거절하지 못하도록 하는 내용을 담고 있다.

또한 그전에는 집주인이 세금체납여부를 굳이 세입자에게 알려주지 않아도 됐지만 이제는 계약 체결 전에 집주인에게 납세증명서 제시를 요구토록 권한을 신설하기도 했다.

아울러 세입자 대항력이 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하게 되는 상황에서 세입자가 전입신고를 하기 전에 집주인이 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정하는 악용 사례를 방지할 수 있도록 ‘주택임대차표준계약서’도 개정하게 됐다.

국토부 관계자는 "이번 법안이 통과되면 선순위 임차인 정보 및 임대인 체납사실 등을 확인해 전세피해를 예방할 수 있을 것"이라며 "앞으로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 확대되고, 최우선변제 받을 금액도 높아지므로 소액임차인 등 주거약자 보호가 강화될 것이다"고 밝혔다.

kjh123@ekn.kr