[긴급진단] 내년에도 이어지는 집값 하락…내 집 마련 적기 언제일까

▲(좌측부터) 김인만 김인만부동산경제연구소장, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 오지윤 KDI(한국개발연구원) 부동산연구팀장.

[에너지경제신문 김기령 기자] 집값 하락세가 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주 전국 아파트값은 0.47% 하락하며 2012년 5월 관련 조사를 시작한 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 서울과 수도권 아파트값도 각각 0.46%, 0.57% 하락하는 등 역대 최대 낙폭을 기록했다.

오는 24일 한국은행이 올 들어 여섯 차례 연속 기준금리를 인상할 가능성이 높게 점쳐지면서 수요자들이 선뜻 매수에 나서지 못하고 있는 가운데 매수자 및 매도자 간 가격격차로 거래절벽 현상도 심화되고 있다.

내 집 마련을 원하는 무주택자들은 언제쯤 하락세가 멈출지, 언제 매수해야 할지 고민이 많은 상황이다. 부동산 전문가들에게 내 집 마련의 적기와 내년 집값 전망을 들어봤다.


-내년 집값 어떻게 전망하나.

△박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(이하 박): 금리 인상이 언제 마무리될 것인가에 따라 내년 집값 전망은 두 가지로 나뉜다. 연내 금리 인상이 끝난다고 가정하면 내년 상반기를 집값 저점 시기, 하반기를 집값 지지 시기로 예상할 수 있다. 하지만 현재 분위기상 금리 인상이 내년 초까지 이어질 가능성이 높은데 이렇게 되면 내년 하반기로 저점 시기가 늦춰질 것으로 전망할 수 있다.

△오지윤 KDI(한국개발연구원) 연구위원·부동산연구팀장(이하 오): 내년 상반기까지는 집값이 계속 하락할 것으로 예상한다. 이에 따라 부동산 시장의 불확실성이 높아지는 내년 하반기에는 금리의 방향에 많이 의존하게 될 것으로 본다. 고금리 기조가 유지되면 하반기에도 하방 압력이 계속 나타날 것으로 보이고 고금리 기조가 멈춘다면 거래가 소폭 살아날 수도 있다고 예상한다.

△김인만 김인만부동산경제연구소 소장(이하 김): 금리 인상이 지속될 때까지는 약세가 지속될 것으로 예상된다. 내년 상반기까지는 금리 인상이 이어질 것으로 보이고 금리 인상이 멈추고 이번에 규제지역 해제에서 제외된 서울과 인접 수도권의 규제지역을 해제하면 내년 하반기에는 집값이 다시 반등할 수 있다. 다만 대세 상승이 아니라 반등하다가 멈추는 수준일 것이다.



-무주택자의 매수 적기를 예상하자면.

△박: 앞서 언급한 저점 시기를 잘 파악해서 집을 마련할지 1차 판단을 해야 하고 움직여야 한다. 금리 인상기가 장기화될 가능성이 높기 때문에 내년 하반기까지 기다렸다가 하반기에 다시 상황을 보고 판단해야 할 것이다.

△오: 매수 적정 시기는 개인의 소득 수준, 가족 구성, 지불 능력 등이 각자 천차만별이기 때문에 일률적으로 매수 적기를 말하기는 어렵다.

△김: 우리가 흔히 말하는 ‘바닥 시그널’이 나타나는 시기를 눈여겨봐야 한다. 집주인들의 투매 현상 발현, 고점 대비 30~50% 집값 하락, 서울 강남 조정대상지역 해제 등 바닥 시그널이 보이면 매수를 고민할 만하다고 본다. 만약 급하게 내 집 마련을 해야 하는 수요자라면 서울 규제지역 해제 시점과 고점 대비 20% 정도 조정됐다고 판단될 때 매수하는 것도 나쁘진 않다고 본다. 하지만 급하지 않다면 조금 더 기다리라고 말씀드리고 싶다.



-정부의 규제완화는 충분하다고 보나.

△박: 총부채원리금상환비율(DSR)이 지나치게 강화된 기준이기 때문에 합리적으로 개선될 필요가 있다. 고금리 상황에서는 대출 수요 자체가 제한적이기 때문에 차주들의 대출 여력을 늘려주면서 기존 대출 상환 대응을 좀 더 강하게 할 수 있도록 융통성을 부여하는 것이 궁극적으로 시장 경제 안정에 도움이 된다고 본다. 총부채상환비율(DTI) 60%인 상황에서 최소한 청년층에게는 미래 소득 등을 반영해서 DSR 70%를 적용하는 게 맞다고 생각한다. 부채 총액을 줄이기 위해 강화된 규제를 지속하면 전체적인 시장이 경직되고 시장의 대처 능력을 떨어뜨릴 수밖에 없다.

△오: DSR이나 주택담보대출비율(LTV) 등 금융 규제는 전반적으로 적정선에 있다고 생각한다. 과거 서울 같은 경우 15억원 초과 주택에 대출이 불가능했던 점 등 LTV 규제가 다소 강했던 것이 사실이지만 관련 규제가 상당히 완화되고 있다. 다만 정부의 규제지역 해제 조치로 많은 지역에서 취득세 중과 등의 규제가 많이 풀렸는데 서울과 서울 인접 수도권의 규제지역이 아직 유지되고 있다. 정책 당국이 규제를 푼다면 최우선적으로 이들 규제지역을 해제하는 것이 가장 자연스러운 규제 완화가 될 것이라고 생각한다.

△김: 집값이 급락하고 부동산 경착륙 우려가 제기되니까 DSR 등 각종 규제를 다 해제하라는 분위기가 조성되고 있다. 결국 정부도 정책 매커니즘에 따라 부동산 규제를 풀 것으로 예상한다. 하지만 금융 규제 때문에 집을 못 산다는 건 핑계다. 집값이 오를 것이라는 확신이 없기 때문에 매수세가 끊긴 것이라고 봐야 한다. 규제라는 게 민감한 부분이라 한 번 풀면 다시 강화하기가 쉽지 않은 측면이 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다.

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