[전문가 진단] 규제지역 해제에도 거래 활성화 효과는 '글쎄'

[에너지경제신문 김기령 기자] 정부가 10일 제3차 부동산관계장관회의를 개최하고 부동산 연착륙을 위해 세종과 수도권 내 규제지역을 해제했다. 수원, 안양, 의왕 등 투기과열지구 9곳과 고양, 남양주, 김포, 인천 전 지역, 세종 등 조정대상지역 31곳이 해제 대상이다. 이번 규제지역 해제 조치는 현 정부 출범 이후 지난 6·9월에 이어 올해만 벌써 세 번째다.

전문가들은 규제 완화를 통해 시장 안정화를 모색하는 정부 정책의 방향성은 긍정적으로 평가했다. 다만 이번 규제 완화가 거래 활성화로 이어지진 않을 것이라고 전망했다. 서울과 서울 인접 수도권은 규제지역 해제에서 제외된 데다 금리 인상, 집값 하락론 등 매수 저해요인들이 여전하다는 점을 이유로 꼽았다.

이에 에너지경제신문은 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수), 임병철 부동산R114 리서치팀장, 함영진 직방 빅데이터랩장(가나다 順) 등 3명의 부동산 전문가들이 내다본 수도권 규제지역 해제에 따른 부동산 시장 전망을 들어봤다.



◇서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)

부동산 시장 연착륙을 위한 방안으로 투기과열지구와 조정대상지역 해제 방안을 내놓았는데 방향 자체는 바람직하다. 하지만 글로벌 경제 위기와 고금리 시대임을 감안하면 매수 심리가 살아나기는 쉽지 않기 때문에 시장에 효과는 전혀 없을 것으로 본다.

서울과 서울 인접 지역인 과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명 등은 이번 규제지역 해제에서 제외됐는데 이들 규제지역을 해제한다고 하더라도 시장 정상화 효과는 나타나기 어려울 것이라고 생각한다. 집값 하락 통계가 나오고 있고 하락론이 우세한 상황에서 규제지역 해제 조치만으로 수요자가 쉽게 매수에 나설 수 없기 때문이다.

매수 심리 회복을 위해서는 보유세·취득세·양도세 관련 세법을 개정이 필요하다. 정부·여당이 야당과의 협치를 통해 전면적인 세제 개편안을 내놓지 않으면 매수세 회복은 어렵다. 전 정부에서 시행했던 ‘3불 억제(보유 억제·취득 억제·양도 억제)’ 정책을 빨리 해소해야 규제지역 해제 조치도 효과를 발휘할 수 있다고 본다.



◇임병철 부동산R114 리서치팀장

수도권 규제지역 해제와 함께 대출규제도 완화된 영향으로 실수요자의 거래 부담이 낮아질 것으로 보인다. 급속도로 냉각되고 있는 부동산 시장의 연착륙을 유도할 것으로 예상된다.

규제지역 해제로 1주택자를 비롯해 다주택자의 취득세 부담이 낮아지고 등록임대사업자에 대한 개선방안이 곧 마련될 것으로 보인다. 거래 가격을 크게 낮춘 급급매 매물에 대한 관심이 높아질 수 있어 거래 숨통이 다소나마 트일 것으로 전망된다.

규제지역 해제는 분양 물량 증가로도 이어질 수 있다. 규제지역에서 해제됨에 따라 청약 관련 규제도 해제되면서 청약수요가 증가할 것으로 보인다. 분양시장 침체로 그동안 미뤄왔던 분양 물량이 연말을 앞두고 늘어날 수 있다.

다만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 여전하기 때문에 대출에 한계가 있고 높은 금리에 이자 부담도 큰 상황이다. 경기 둔화세도 이어지면서 매수심리가 단기간에 회복되기 어려울 것으로 보인다.



◇함영진 직방 빅데이터랩장

과거 호황기에는 주택 수요 억제책이 필요했다면 현재는 시장이 180도 바뀌면서 냉각된 상황이 이어지고 있고 실수요마저 거래를 외면하고 있다. 이러한 상황에서 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 취지의 이번 조치는 긍정적이다.

특히 내년 약 4만가구 입주물량이 집중될 인천 등은 조정대상지역에서 모두 해제되면서 거래 부담이 다소 낮아질 전망이다.

규제지역별로 규제 내용에 차이는 있으나 규제지역에서 해제된 지역들은 다주택자 취득세·양도세 중과, 다주택자 종부세 과세, 정비사업 지위양도 제한 등의 규제가 완화되는 효과가 있다. 이러한 세 부담 경감으로 수요자들은 각종 규제에서 자유로워질 전망이다.

다만 이번 조치가 빠른 거래활력으로 이어질 가능성은 제한적이라고 본다. 규제지역 해제는 청약, 여신, 세제와 관련해서 구입 장애물이 없어졌다는 것일 뿐 거래당사자에게 추가 인센티브를 제공하는 것이 아니기 때문이다.

또 내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는데다 주택담보대출 이자부담이 크기 때문에 매수자의 입장에서는 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것으로 생각된다. 일각에서 제기되는 집값 재불안 확률은 한동안 낮을 것으로 전망된다.

giryeong@ekn.kr