재초환 완화 반기지만 아쉽단 반응도…국회 통과가 관건

▲서울 63빌딩에서 바라본 여의도 일대 아파트 단지 전경. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 재건축 사업의 ‘3대 대못 규제’로 불린 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화하는 개편안이 발표됐다. 시장에서는 대다수가 변화를 반기는 분위기지만 법 개정을 위한 여야 합의가 이뤄지지 않는다면 사실상 유명무실하다는 지적도 나온다.

3일 본지 취재를 종합해보면 서울 내 재건축 추진 단지 조합들은 재초환 개편안의 방향성에는 공감하지만 제도에 여전히 미흡한 부분이 많아 아쉽다는 의견이 지배적이다.

서울 내 한 재건축 조합 관계자는 "개편안 발표 이후 조합원들끼리 얼마나 감면될지, 실제로 감면되는 거냐는 이야기를 했다"며 "국회에서 통과되지 않을 것이라며 비관적으로 보는 조합원들도 많다"고 말했다.

국토교통부는 지난달 29일 재초환을 대폭 완화하기로 했다. 재초환은 재건축 사업 시 발생하는 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 주택가격 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 2006년 도입돼 16년째 이어져왔다. 하지만 최근 집값이 급등하면서 재건축 부담금이 수억원 단위로 치솟자 부담금을 피하기 위해 사업을 지연시키는 단지가 많아졌고 도심 내 주택 공급이 축소되는 결과를 초래했다.

이에 재초환을 폐지해야 한다는 목소리도 높아졌지만 정부는 폐지 대신 완화를 택했다. 개편안에 따르면 재건축 부담금 면제 기준을 기존 3000만원에서 1억원으로 높이고 부과 구간도 2000만원에서 7000만원으로 확대한다. 부담금 결정 기준일을 추진위원회 승인일에서 조합설립 인가일로 늦추고 고령자와 1가구 1주택 장기보유자 감면제도도 새롭게 도입한다.

개편안이 시행될 경우 부담금 부과 단지는 전국 84개 단지에서 46곳으로 줄어들게 된다. 지방을 중심으로 부담금 부과 단지가 대폭 감소할 전망이다. 특히 지방은 부과 단지가 32곳에서 11곳으로 줄어든다. 국토부에 따르면 지방 단지의 가구당 평균 부담금은 2500만원에서 400만원으로 84% 감소한다.

쉽게 말해서 재건축 부담금이 1억원으로 통보됐던 단지는 이번 개편안을 적용하면 부과금액이 3000만원으로 줄어들고 1주택 장기보유자로 최대 50%를 감면받게 되면 1500만원만 내면 된다.

현행 기준 조합원 1인당 부담금이 가장 큰 단지는 서울 용산구 이촌동 한강맨션이다. 한강맨션의 경우 현행 기준 가구당 재건축 부담금이 7억7000만원으로 통보됐다. 개편안을 적용하면 부과 기준 변경에 따른 감면율은 11% 정도로 추산된다.

한강맨션 조합 관계자는 "기대보단 아쉽지만 제도개선 방향으로 가는 부분은 긍정적"이라며 "우리 단지는 준공까지 아직 5년가량 남아 있기 때문에 좀 더 지켜보며 우리 역할을 해나가겠다"고 말했다.

이렇듯 예상 부담금이 수억원에 달하는 강남권 고가 아파트는 지방 등 부담금이 적은 단지보다 감면 폭이 크지 않아 아쉽다는 반응이 다수다.

부담금 책정 기준 날짜를 추진위원회 승인일에서 조합설립 인가일로 변경하는 데 대해서도 단지마다 다른 반응이다.

지난 2020년 조합설립 인가를 받은 서울 영등포구 양평동 A단지 인근 공인중개사사무소 관계자는 "재초환이 아니라도 부동산 경기 침체 등으로 사업이 지체되고 있어 부담금 기준이 바뀐 건 크게 와 닿지 않는 부분"이라며 "아직 개편안에 불과하고 야당에서 쉽게 찬성하지 않을 것 같아 당장은 큰 기대가 없는 분위기"라고 말했다.

안전진단 단계를 밟고 있는 단지들은 재초환 개선안과 함께 ‘재건축 3대 대못 규제’로 불리는 안전진단 규제 완화도 조속히 추진되길 바라는 양상이다. 서울 양천구 목동의 한 단지 목동재건축추진준비위원회연합회(목재련) 관계자는 "이번 재초환 개선안 다음 단계가 안전진단 완화로 이어졌으면 한다"며 "국토부나 구청에서도 긍정적인 시그널을 주고 있기 때문에 기대하고 있다"고 말했다.

다만 이번 개편안이 넘어야 할 가장 큰 산은 법률 개정이다. 개편안은 국회 법 개정이 필요한 사안이기 때문에 이달 중 개정안 발의(의원입법)를 추진한다는 게 국토부의 계획이다. 하지만 더불어민주당이 법 개정에 부정적인 입장이어서 여야 합의가 어려울 것이라는 전망이 지배적이다. 여야 합의에 도달하지 못할 경우 흐지부지될 가능성이 높다.

함영진 직방빅데이터랩장은 "국회 법 개정이 필요하고 국회를 통과한다고 하더라도 실제 감면 수준은 조정될 수 있다"며 "실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다"고 분석했다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라며 "이번 방안이 법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획이다"라고 말했다.

giryeong@ekn.kr