건정연, “주택시장 침체 향후 2년 동안 지속될 것”

▲서울아파트 단지. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 3분기 주택시장은 주택가격 및 수급지수의 하락 폭이 확대되며, 침체 국면에 진입한 것으로 보인다. 또 최근 금리와 거시경제 여건을 감안하면 향후 강한 수요 위축이 이어질 것으로 보여 한동안 주택가격 하락과 시장 침체는 더욱 가속화될 것으로 예상됐다.

2일 대한건설정책연구원이 지난달 29일 발간한 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈(2022년 3분기)’에 따르면, 불확실한 대외 경제여건과 인플레이션에 대응하기 위한 경제안정화 기조는 주택시장의 수요와 공급을 모두 위축시키고, 일상적 작동을 저해해 시장 침체를 심화시키는 요인으로 작용하고 있다.

향후 높은 수준의 금리 환경이 지속될 것으로 판단되며, 여기에 경기침체까지 가세해 주택시장 여건이 지속적으로 악화되고 주택가격 측면에서도 하락폭이 확대될 것으로 예상된다는 분석이다.

도심 정비사업(8.16대책 등)은 1기 신도시 관련 논란, 수요 위축 등으로 목표만큼 원활하게 추진되기 어려울 것으로 보이며, 공급 확대도 기대에 비해 적을 것으로 판단했다.

또 최근 수급지수 순환변동이 수축단계로 재진입해 주택경기는 완연한 침체국면에 진입한 것으로 판단됐다.

순환변동 패턴은 참여정부 초기 때와 유사해 당시 변동 특성을 감안해서 향후 침체 기간 등을 추정하는 것이다. 이에 따라 2002~2003년 매매와 전세가격 순환변동은 정점에 도달한 후 급격하게 수축단계로 진입해 16~39개월 동안 침체 상황을 유지해 왔다. 그 해 기간 동안 누적으로 매매가격은 3.9~4.9% 하락, 전세가격은 12.1% 하락했다.

건정연 분석결과, 현 매매-전세 변동의 정점이 모두 지난 2021년 11월이며, 매매가 저점은 2023년 3월에서 2024년 2월 사이, 전세가 저점은 2025년 2월로 예상됐다. 결과적으로 주택시장 침체는 향후 2년 내외 지속될 것으로 판단됐다.

주택가격 역시 시장금리의 지속적인 상승으로 하락세가 이어질 것으로 예상됐고, 내년 양도세 부과 유예가 종료된 이후 매물 잠김효과 소멸로 거래가 증가할 경우 주택가격 하락 폭은 더 커질 수 있다고 봤다.

이은형 연구위원은 "8월 누적 기준으로 수도권아파트 매매가격은 1.40%, 전세가격 1.49% 각각 하락했다"며 "최근 보여준 주택가격과 수급의 순환변동 전환 속도를 감안하면 주택가격 하락은 불가피할 것으로 보인다"고 진단했다.

kjh123@ekn.kr