국토연 "기준금리 1%p 오르면 서울 아파트값 2.1%p 떨어져"

▲서울 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 금리와 유동성이 주택시장에 유의미한 영향을 미친다는 조사 결과가 나왔다. 코로나19 이후 통화량과 가계대출 등 유동성이 크게 확대되면서 유동성과 주택가격의 위험지표가 높아진 것으로 나타났다.

5일 국토연구원은 이날 ‘유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점’이라는 주제의 보고서를 통해 금리와 유동성지표와의 관계, 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석하고 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 금리와 유동성(M1, M2, 가계대출, 주택담보대출)은 주택시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 서울과 수도권을 중심으로 영향도가 큰 것으로 분석됐다.

국토연구원의 구조적 벡터자기회귀(Structural VAR) 모형을 이용해 분석한 결과, 금리가 1%포인트(p) 상승하면 그 충격에 의해 1년 3개월 후 아파트매매가격은 최대 5.2% 하락하는 효과가 나타나는 것으로 분석됐다. 또 통화량이 10% 상승하면 1년1개월 후 아파트매매가격이 최대 1.4% 상승하며 효과는 상당기간 지속되는 것으로 나타났다.

▲표. 유동성이 지역별 주택시장에 미치는 영향. 국토연구원

유동성지표인 금리가 지역 주택시장에 미치는 영향을 지역별로 살펴보면 기준금리가 1%p 인상될 경우 아파트매매가격은 서울이 2.1%p, 수도권 1.7%p, 지방광역시 1.1%p 하락하는 효과가 발생하는 것으로 집계됐다. 특히 지방의 경우 미분양주택, 전세가격변동 등의 영향을 상대적으로 크게 받는 것으로 나타났다.

보고서를 발표한 황관석 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리방안으로 주택시장을 확장기와 수축기로 구분해 유연하게 접근할 필요가 있다고 강조하며 정책을 제안했다.

황 부연구위원은 주택시장 확장기에는 통화정책 수립 시 자산시장 변동위험을 보다 적극적으로 반영할 필요가 있으며 이를 위해 자가주거비를 포함한 소비자물가지수 활용과 주택시장 모니터링을 강화해야 한다고 제안했다.

해외에서는 주택시장 안정을 위해 소비자물가지수에 자가주거비를 포함하거나 통화정책에 자산가격 변화를 반영해 유동성을 관리한 사례가 있다.

아울러 전세를 통한 갭투자가 주택매매가격 변동성 확대로 이어지므로 거주 목적이 아닌 투자 목적의 갭투자를 억제해야 한다고도 설명했다.

황 연구위원은 "LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 규제가 가계부채 억제에 한계가 있는 만큼 상환능력 중심의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등을 통해 주택금융규제의 효과성을 제고할 필요가 있다"고 제언했다.

또 "주택시장 수축기에는 급격한 금리인상, 통화 긴축 시 주택시장의 경착륙 위험이 높아지기 때문에 주택비축은행(가칭), 한계차주(하우스푸어 등) 지원제도 등 주택시장 변동위험 관리 장치를 선제적으로 마련해 대응해야 한다"고 설명했다.
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