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재개발 사업이 진행되면, 지역 내 거주자들은 조합원과 현금청산자라는 두 가지 선택지가 주어진다. 먼저 조합원 같은 경우는 다른 곳에서 거주하다가 새로운 아파트가 완공되면 추가 분담금을 내거나 환급금을 받아서 새로운 아파트에 입주하면 된다. 현금청산자 같은 경우는 조합으로부터 재개발 보상금을 받고 나오는 것이다.
이 과정에서 보통 주거용 건축물 소유자나 세입자가 조합으로부터 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비를 나중에 받게 되는데, 이와 관련하여 중요한 대법원판결이 나왔는데 재개발 현금청산자라면 주의 깊게 읽으면 좋을 듯하다.
먼저 재개발 보상을 간략하게 설명하면, ①주거 이전비는 주거용 현금청산자, 건물 소유자, 세입자 모두 받을 수 있다. 주거용 건축물 소유자일 경우 가구 수에 따라 2개월분을, 주거용 건축물 세입자는 4개월분의 주거 이전비를 보상받을 수 있다. 단, 공람·공고일로부터 3개월 전부터 거주한 사람이어야 한다. ②이주 정착비는 주거용 건물을 소유하고 있는 사람이 받을 수 있고, 새로운 곳으로 이주할 때 새 건물에 대한 비용이며 본인 소유 건물 가격의 30%를 받을 수 있다. ③이사비는 수용재결이나 계약체결까지 거주한 사람들은 받을 수 있고 면적별로 나뉘어 보상받을 수 있다.
종종 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비를 묶어서 ‘3종 세트 보상금’이라고 일컫기도 한다. 지금까지는 관행적으로 이 보상금들을 제외한 영업보상 같은 보상금을 선지급하고 최종적으로 건물을 인도한 뒤에 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비를 지급했었다.
이에 대법원은 조합은 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비 보상을 선이행의무라는 판결을 내렸다. 즉, 추후로 지급했던 재개발 보상금을 먼저 지급하는 선이행의무이거나 적어도 소유한 건물을 넘기는 동시에 지급해야 한다는 것이다. 이렇게 되면 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비를 지급하지 않고 다른 보상금을 지급했더라도 세입자나 소유자에게 명도청구 소송을 제기했을 때, 세입자와 소유자는 명도청구에 응하지 않아도 된다는 것이다.
재개발 보상 소송에서 항상 문제가 되었던 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비. 대법원의 선이행의무라는 판결로 재개발 관계자에게는 명확한 기준이 생긴 것이다. 그렇다고 모든 정황에 적용된다고는 할 수는 없기에 정확한 파악을 위해서는 재개발 전문 변호사 자문을 받는 것이 가장 정확하겠다.
강동원 법무법인 정의 대표변호사
정리 | 박성준 기자
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