"임대차 3법 부작용으로 전세가격 상승...법적 보완 필요"

▲(자료=키움증권)

[에너지경제신문=나유라 기자] 임대차 3법으로 전세 가격이 급등하면서 새로운 부채가 늘고 주택가격이 오르는 현상이 이어지고 있는 만큼 법적 보완이 필요하다는 분석이 나왔다.

서영수 키움증권 연구원은 20일 "전월에 이어 6월에도 2030세대 무주택자의 증여성 매수 또는 영끌 매수에 힘입어 주택시장 과열 현상이 지속되고 있다"며 "부문별로는 서울보다는 경기, 인천 등 비서울 지역, 대형 평수보다는 중소형 평형 저가 아파트 중심으로 가격 급등 현상이 지속되고 있다"고 말했다.

그는 "이런 과열 현상이 초래된 결정적인 이유는 정부의 저금리 정책 장기화에 이어 서민, 실수요자에 대한 규제를 완화하면서 2030세대 중심의 무주택자의 투자 수요가 늘어났기 때문"이라며 "이달부터 부부합산 소득 9000만원 이하의 서민·실수요자에 대해 40%인 LTV, DTI를 최대 60%까지 인상하기로 했다. 대출한도를 최대 4억원으로 제한한 데다 DSR 40%를 적용한 결과 구매가 가능한 중저가 아파트 중심으로 수요가 몰린 것"이라고 진단했다.

서 연구원은 "그러나 정부 지원을 등에 업은 무주택자의 갭투자발 집값 상승을 금융당국과 한국은행의 8월 금리 인상 예고 등의 소극적인 대응으로 되돌리기는 어려워 보인다"며 "오히려 지금은 인플레이션으로 인한 글로벌 유동성 축소 현상이 가시화되는 시점을 더 주목해야 한다. 이때는 정책 기조의 변화가 불가피하기 때문"이라고 설명했다.

그는 "임대차 3법이 보완 없이 방치되고 있는 점 또한 전세가격 상승의 주된 요인"이라며 "모든 임차인에게 최대 5%의 계약갱신청구권이 부여됐지만, 6월 전국 및 수도권 아파트 전세가격이 계약 갱신 기간인 2년 전과 비교할 때 24.7%, 26.5% 상승한 것은 대부분 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하지 못함을 시사한다"고 말했다.

그는 "만일 계약갱신청구권 행사가 이뤄진 것이 50%라고 가정한다면 신 계약 대상 아파트의 가격 상승률은 45% 내외로 추정할 수 있다"며 "실제 헬리오시티, 잠실 파크리오, 부천 금강마을, 김포 한강신도시 반도유보라 등 주요 아파트 전세 계약을 조사한 결과 계약갱신 청구권 행사 비율은 50%~60%내외로 추정된다"고 진단했다.

이어 서 연구원은 "정부의 무주택자에 대한 정책적 지원이 지속되는 한 갭투자 시장을 방치하는 한 신용팽창으로 인한 주택 시장 과열 현상은 지속될 수 밖에 없다"며 "현 시장에서 가계부채 위험을 완화하기 위해서는 대출금리를 올리고 대출 심사를 강화해 2030 세대의 갭투자 등 투기 수요자를 은행 스스로 걸러내고, 임대차 3법의 법적 보완을 통해 전세 시장을 안정화해야 한다"고 덧붙였다.