2021년 04월 16일(금)

"공공재건축 공급확대 효과 미미…실효성 의문"

에너지경제신문   | 입력 2021.04.09 00:03   수정 2021.04.09 00:03:41
신길13구역

▲지난 7일 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 서울 영등포구 신길 재정비촉진지구 내 신길13구역 일대 연합뉴스

[에너지경제신문 손희연 기자] 정부가 지난 7일 공공재건축 선도 후보지 5곳을 선정하며 공공주도 재건축을 통한 주택시장 안정에 시동을 걸었지만 공급확대 효과가 미미한 데다 사업추진에 따른 제약이 많아 실효성이 의문시 된다는 지적이 나온다.

9일 정부와 부동산업계에 따르면 정부가 이날 발표한 공공재건축 후보지는 모두 5곳이다. 5곳은 서울 영등포구 신길13구역(233가구)을 비롯해 △중랑구 망우1(270가구) △관악구 미성건영아파트(511가구) △용산구 강변강서아파트(213가구) △광진구 중곡아파트(276가구) 등이다. 이들 단지는 1503가구에서 2232가구로 재건축된다.

앞서 정부는 지난해 8·4대책을 발표하면서 공공재건축을 통해 5만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 공공재건축은 LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사) 등 공공이 참여하는 경우 용적률 등 규제 완화, 절차 지원 등 공적 지원을 부여해 주택 공급을 촉진하는 사업이다. 정부는 오는 5월까지 구체적인 정비계획안을 수립하고 주민 동의율을 우선 확보하는 후보지부터 공공시행자 시정, 정비계획 확정 등에 나선다는 계획이다.

그러나 시장에선 공공재건축을 놓고 사실상 효과가 미미한 실패한 정책이라는 반응이 대체적이다. 우선 서울 주택시장에 영향력을 끼칠만한 공급 규모가 아니라는 점이다. 앞서 정부는 지난해 8·4 대책을 발표하면서 공공재건축을 통해 5만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 이번 5곳의 후보지에서 총 2232가구가 공급되는데 기존 1503가구를 제외하면 추가되는 신규 물량은 729가구뿐이다.

이어 강남권 대규모 알짜 재건축 단지들이 모두 빠졌다는 점도 한계점이다. 공공재건축 사전컨설팅에 응한 단지가 7곳에 불과했다. 그나마 7곳 중에서도 강남권 재건축 단지는 명단에 오르지 못했다. 서초구 잠원동 신반포19차와 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 대단지들은 1차 후보지에서 제외됐다.

무엇보다 후보지로 선정된 곳도 주민 동의 확보 등 만만찮은 절차가 남아 있다. 현재 후보지 주민들이 실제 사업에 참여할지가 미지수이다. 공공재건축 사업 추진을 위해선 주민의 절반 이상의 동의가 필요하다. 현재 LH 땅 투기 의혹 사태로 공공이 개입하는 사업에 대한 신뢰를 잃어, 주민들의 동의를 얻기가 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다.



여기에 서울시장에 오세훈 국민의힘 당선인인 취임하면서 정부가 밀고 있는 공공재건축 사업이 크게 힘을 잃을 것이라는 관측도 나온다. 공공 주도 사업은 민간 부동산 시장에 대한 강력한 규제가 선행돼야 반사적인 매력을 가질 수 있는데, 오 시장은 정부 기조와 달리 민간 규제 완화에 중점을 두고 있기 때문이다.

아울러 공공재건축 사업의 인센티브가 다소 추상적이라 주민 동의를 이끌어내는 데 있어서 어려움도 있을 수 있다는 시각도 있다. 정부는 인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%포인트 높아지고, 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소한다고 설명했다. 하지만 기부채납 주택의 절반(50%)은 공공분양 몫으로 돌아가는 점은 공공재건축 사업의 인센티브가 다소 추상적이거나 불충분한 점이 있다는 설명이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "용적률 인센티브로 늘어난 가구의 일부를 공공분양·임대로 공급하는 현 사업 방식으로는 주민 동의를 이끌어내기 쉽지 않아 보인다"며 "지금 제시된 인센티브 등은 다소 추상적이거나 불충분하다"고 말했다.
son90@ekn.kr

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