[부동산 칼럼] 도시재생 뉴딜사업, 단기 투자 관점에서 접근하면 실익 없어

▲이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

얼마 전 정부는 전국 250곳을 선정해 지역 혁신거점으로 조성하는 등 3대 전략 5대 과제를 주요 내용으로 한 도시재생 뉴딜 로드맵을 발표했다. 주요 국정과제 중 하나인 도시재생 뉴딜사업이 본격화되는 모양새다. 향후 정부에선 전국 낙후지역 500여 곳을 선정해 5년간 총 50조 원을 투입한다고 하니 낙후된 도심지역은 개발로 인한 부동산 가치상승은 물론 지역경제 활성화를 기대하는 분위기다.

현행법 하에서 도시재생 뉴딜사업은 도시의 기존 틀을 유지하면서 주거환경을 개선하고 도시에 활력을 불어넣는데 초점을 맞추고 있는 만큼 전면철거방식보다는 현지개량방식으로 진행될 예정이다. 다만 면적 규모에 따라 우리동네살리기, 주거지지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형 등 크게 5가지 사업모델로 세분화된다.

가장 소규모로 진행되는 우리동네살리기는 5만㎡ 이하의 소규모 저층 주거밀집지역 중 생활권 내에 도로 등 기초 기반시설은 갖추고 있으나 인구유출, 주거지 노후화 등으로 활력을 상실한 지역을 선정해 소규모 주택개량과 함께 CCTV, 무인택배함 등 다양한 생활밀착형 편의시설을 공급할 예정이다. 주거지지원형은 5~10만㎡ 규모의 저층 단독주택지역을 대상으로 원활한 주택개량을 위해 골목길 정비는 물론 소규모 주택정비사업 및 생활편의시설 공급 등으로 주거지 전반의 여건을 개선하는데 집중된다. 한편 일반근린형은 10~15만㎡ 규모로 주거지와 골목상권이 혼재된 지역을 선정해 주민공동체 활성화와 골목상권 활력을 목표로 진행되며 지역민을 위한 공동체 거점 조성, 마을가게 운영, 문화서비스 공간 등을 지원할 예정이다. 중심시가지형은 20만㎡ 내외 규모로 공공서비스 저하와 상권 쇠퇴가 심각한 지역을 선정해 공공기능 회복과 역사·문화·관광과의 연계를 통한 상권 활력 증진을 지원하며, 경제기반형은 50만㎡ 내외 규모로 국가·도시 차원의 경제적 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 복합앵커시설 구축 등 신경제거점을 형성하고 일자리 창출을 지원한다. 복합지식산업센터를 건립하거나 국유지를 활용한 개발 등이 이뤄질 전망이다.

문제는 실행력이다. 사실 우리나라의 도시재생사업은 수년 전에도 전국 여러 지방자치단체에서 의욕적으로 추진한 적이 있었지만 주민홍보 및 자금조달에 한계를 보이면서 부동산시장은 물론 지역경제 활성화에 실질적인 영향을 미치지는 못했다. 전면철거방식인 재개발·재건축과 달리 현지개량방식이라는 도시재생사업의 속성상 사업시행자나 조합원 입장에서 사업성이 떨어진다는 근본적인 한계성을 갖고 있기 때문이다.

그럼에도 최근 수년간 전국의 집값 상승을 서울의 재개발·재건축이 주도하자 도시재생 뉴딜사업이 부동산 투자자들 사이에서 틈새 투자처로 새롭게 주목받고 있다. 뉴딜사업 대상지로 선정만 되면 해당 지역은 물론 인근 지역의 부동산 가격이 급등할 것이라고 부추기거나 막연히 기대하는 사람들이 적지 않은 듯하다. 하지만 이는 재개발·재건축 등 도시정비사업이 전면철거방식으로 진행돼 사업성이 담보되는 반면 도시재생 뉴딜사업의 경우 현지개량방식으로 진행돼 그렇지 못하다는 본질적인 차이를 간과한 것이다. 더욱이 정부에선 도시재생 뉴딜사업 대상지 일대 부동산시장에 관한 별도의 관리방안을 마련해 투기세력을 사전차단하고 만일 과열양상을 보일 경우 대상지 선정에서 아예 배제하는 것도 고려하고 있다고 한다. 지난해 서울이 사업 후보지에서 빠지는 등 부동산시장이 과열양상을 보이는 지역을 배제하려는 방침이 대표적이다. 따라서 단기 투자 관점보다는 장기 실거주 관점에서 접근하는 편이 좋아 보인다.

다만 중앙정부 사업인 도시재생 뉴딜사업과 별개로 최근 서울시가 자체적으로 추진하는 재생사업지 몇 곳은 눈여겨볼 만하다. 서울 강남북의 신흥 인기 투자처인 성동구 성수동과 강동구 암사동 일대가 대표적이다. 이들 두 곳에서는 지역의 특색 있는 산업이나 관광상품 등을 테마로 한 도심 재정비가 이뤄지고 있다.