[법률칼럼] 재개발 현금청산, 주택재개발사업에서 청산자가 유의할 점

최근 몇 년 사이 서울, 경기도 일부 지역을 중심으로 재개발사업이 많이 시행되었다. 재개발사업조합이 요건을 갖추어 설립인가를 얻으면, 사업구역 내 토지, 건물 등 소유자는 동의 여부를 불문하고 강제로 조합원이 된다. 이 경우 조합원이 선택할 수 있는 것은 2가지이다. 재개발사업에 계속하여 참여하느냐, 아니면 탈퇴하느냐가 그것인데, 조합원은 분양신청으로 위 선택을 결정할 수 있다. 

먼저, 분양신청을 하는 것은 재개발사업에 참여한다는 결정으로, 조합원은 현재 소유한 헌집을 조합에 넘겨주고 새 아파트를 받게 된다. 입주할 즘 조합원이 추가 분담금을 납부하는 경우가 많은데, 분담금은 헌집(권리가액)과 새 아파트의 가격(조합원 분양가) 차이에 따라 결정된다. 

반면, 분양신청을 하지 않는 것(분양신청을 하였으나 본 계약을 하지 않은 것도 포함)은 재개발사업에 탈퇴한다는 결정으로, 현금청산자는 헌집의 값을 현금으로 청산받고 강제로 이주하게 된다. 이를 현금청산자라 한다. 법무법인혜안 공대호 변호사는 재개발사업 관련 소송을 수행한 경험에 비추어 현금청산자가 유념해야 할 사항을 정리했다.

첫째, 감정평가업자를 추천해야 한다는 점이다. 현금청산 절차는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용하게 되는바, 먼저 재개발사업조합은 현금청산자와 현금청산금에 대한 협의를 거쳐야 한다. 여기에서 현금청산금은 우리가 부동산을 매매할 때처럼 협상을 통해 결정되는 것이 아니라, 오직 감정평가를 통해 결정된다. 현금청산자는 위 절차에 참여할 감정평가업자를 추천할 수 있다. 감정평가에서 결정된 금액은 이후 현금청산금을 다투는 법적절차, 즉 수용재결, 이의재결, 행정소송에서 기초가 되므로, 현금청산자는 반드시 감정평가업자를 추천하여 자신에게 유리한 기초를 마련할 필요가 있다. 만약, 감정평가업자를 추천하지 않으면, 조합과 관할 시장·군수가 추천한 2인에 의해서만 감정평가금액이 결정된다.

둘째, 조합에 재결신청을 청구할 수 있다는 점이다. 조합이 현금청산자로부터 재결신청의 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하며, 그렇지 않을 경우에는 지연된 기간에 대하여 15%(2015. 10. 1.전에는 20%)의 법정이율을 적용한 금액을 현금청산금에 가산하여 지급해야 한다, 재결신청의 청구는 현금청산자에게 지연가산금이라는 경제적 이익을 가져다주는 법적 수단이 되며, 실제 재결신청의 청구를 통해 지연가산금을 받은 현금청산자도 많아졌다. 

다만, 무작정 재결신청의 청구를 해서는 안 된다. 재결신청의 청구로 강제이주해야 하는 시기가 앞당겨 질 수 있으며, 조합이 위 청구를 한 현금청산자들만을 특정하여 60일내 재결신청을 한다면, 지연가산금을 받지 못할 수도 있기 때문이다. 

실제 조합이 현금청산자 중 일부만을 특정하여 재결신청을 하여 관할 토지수용위원회가 수리한 사례가 늘고 있다. 따라서 사전에 재개발사업의 진행속도, 원하는 이주시점, 조합의 재결신청에 대한 준비 정도 등을 충분히 확인할 필요가 있다.

정리 ｜ 박성준 기자 mediapark@ekn.kr