[이슈&인사이트] 대통령 특단 없이 부동산 해법 없다.

▲윤덕균 한양대학교 시스템공학부 명예교수

어떤 정책이든 그 정책에 의해서 손해를 보는 유권자보다 수혜를 입는 유권자가 절대적으로 많아야 성공한다. 그래서 어떤 정책도 시장을 이길 수는 없다. 그런데 진보정권이 부동산 정책에서 실패하는 이유는 “토지공개념"의 명분 아래 유권자인 국민과 전쟁을 벌인다. 문재인 정권의 '투기와의 전쟁'이 그 사례다. 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과, 대출 제한, 재건축 초과 이익 환수제 부활 등 강력한 26번의 규제책들을 잇달아 쏟아냈다. 정책 하나가 나올 때마다 유권자 이탈은 급증한다. 결론적으로 집권 말기에는 “전 국민의 원수 화"에 성공한다.

이재명 정권의 투기와의 전쟁도 많은 부분 실용성을 가미했다고는 하나 유권자와의 전쟁이라는 유사성을 보인다. 10·15대책으로 서울 전역과 경기 12개 지구를 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정해 토지거래허가제를 확대했다. 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도를 제한했으며, 스트레스 금리를 상향 조정했다. 그러나 강력한 규제로 진정될 것 같던 집값 급등세가 재현되고 있다. 특히 전세 시장이 요동치고 있다. 올해 서울 아파트 전셋값 상승률은 8.21%다. 작년 동기 비 4배다. 10년 만의 최대치다. 더구나 노·도·강 등 부동산 취약 지구에서 전세 품귀현상이 심화되고 있다. 공급 없는 규제의 필연적 결과이다.

부동산 투기에 의한 불로소득이 땀 흘려 일한 근로 소득자와의 자산 격차로 인한 세대 간, 계층 간 불평등의 심화가 일어나는 구조를 차단해야 한다. 그렇다고 부동산 규제를 징벌적 제재 수단이나 세수 증대 수단으로 활용해서는 안 된다. 경제는 생물이다. 부동산 경기를 살리면서 투기가 합리적으로 제어되는 대통령의 특단을 제안한다.

첫째, 대통령은 부동산 정책을 여당의 당리당략적 차원으로 활용하지 않겠다고 선언한다. 철저한 인사 검증으로 부동산 정책 라인의 말썽 소지를 원천적으로 차단한다. 둘째, 부동산 정책을 세수 증대에 활용하지 않겠다고 선언한다. 이를 위해서 부동산 세제를 국민(유권자)의 80%가 수혜를 입고 20%가 손해를 보는 구조로 개편한다. 이런 구조가 파레토 법칙에 따라서 얼추 세수 증가분과 감소분이 동일해서 증세 제로가 된다. 셋째, 정책 기조를 “거래는 가볍게, 보유는 무겁게"하는 선진국의 세제를 추구한다. 거래세는 과감히 낮추고 보유세는 과감히 높이는 구조로 한다. 한시적(1~2년)으로 1가구1주택자를 대상으로 하는 양도소득세 특별 경감 기간을 설정해서 억울한 국민이 없도록 한다.

넷째, 정책의 역점을 수요 억제보다 공급 확대에 둔다. 공원용지나 그린벨트, 서울 소재 대학 부지를 과감하게 풀어 강남 3구에 버금가는 고급 택지를 공급한다. 서울 소재 대학 부지는 1,480만 m2로 30만 가구의 고급 아파트를 건축할 수 있다. 서울 소재 대학의 지방 이전은 지방 소멸 위기에 대응하고 수도권의 집중화 현상을 예방하며, 50만 명의 학생과 4만여 명의 교직원들의 주택 수요를 감소시키는 효과도 있다. 그러나 정부의 강제보다는 대학의 자율적 선택이 중요하다. 다만, 정부는 학교 부지를 주택지로 용도 변경해 주는 특단이 필요하다. 다섯째, 어느 주택 정책도 이재명 정권 3년 내 실시가 어렵다. 정책이 실효성을 거두기 위해서는 입도선매의 정부가 보증하는 과감한 선분양제 도입이 필수적이다.

진보정권의 부동산 정책 기저에는 '토지는 공공재'라는 사상과 '땀 흘려 일한 소득이 부동산 불로소득 보다 우대받아야 한다'라는 철학이 있다. 그런데 현재 수준의 부동산 투기는 특단의 조치 없이는 치료 불능의 망국병이다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 60억 원에 거래되고 래미안원베일리 전용 84㎡는 호가가 70억이다. 연봉 1억 원의 봉급자가 일생의 연봉을 모아도 살 수 없는 금액이다. 선제적인 대통령 특단으로 땀 흘려 일한 근로자가 진보정권에서 자괴감에 빠지는 일을 예방해야 한다.

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