[데스크 칼럼] ‘사다리’ 치우는 ‘비거주 1주택 규제’ 철폐해야

▲임진영 건설부동산부 부장

정부가 8‧13 대책을 통해 주택 공급 속도전과 함께 비거주 1주택자에 대한 규제에 나섰다. 이재명 정부가 다주택자는 물론이고, 1주택자에 대해서까지 규제에 나선 것은 임기 시작 직후인 지난해 6월부터 현재까지 14개월 동안 부동산 정책을 연이어 발표했지만 큰 효과를 보지 못한 데 따른 것이다.

현 정부가 다주택자에 대한 세금을 크게 강화했지만 이미 문재인 정부 때부터 시행된 다주택자 규제 정책으로 인해 대부분의 다주택자들이 '똘똘한 한 채'만 남기고 나머지 주택을 처분하면서 실질적으로 다주택자 숫자는 크게 줄었다. 정책의 효용성이 그다지 크지 않은 상태에서 정부가 얼마 안 되는 '한 줌'의 다주택자를 상대로 '쉐도우 복싱'을 한 셈이다.

실제로 2025년 이재명 정부 출범 이후 집값 상승은 서울 강남3구와 마포‧용산‧성동으로 대표는 마용성 한강벨트 신축 아파트를 중심으로 한 '똘똘한 한 채'가 주도했다. 그리고 상당수의 똘똘한 한 채 아파트는 1주택자의 매물이었다.

아파트 수요 트렌드가 서울 핵심 입지의 신축 아파트로 몰리고, 세금 규제를 피하기 위해 1주택자들이 똘똘한 한 채를 처분하고, '더 똘똘한 한 채'로 갈아타기에 나서면서 서울의 똘똘한 한 채 아파트 가격은 치솟았다.

이에 정부는 결국 비거주 1주택자에 대해서도 대출 제한과 세금 강화라는 이중 규제를 새롭게 발표했다. 직장 이전이나 자녀의 학교 문제, 노부모 봉양 등 불가피하게 비거주를 할 수 밖에 없는 1주택자에 대해서는 규제에 예외를 뒀다.

정부가 이번 대책에서 직접 겨냥하고 있는 비거주 1주택자는 해당 주택에 하루라도 살지 않은 거주자다. 단 하루도 보유 주택에 거주하지 않았다는 것은 '그 집'이 '순수한' 투기의 대상이라는 것이 정부의 판단으로 보인다.

그러나 당국의 생각과 달리 거주 이력이 아예 없는 대다수 비거주 1주택자는 '투기꾼'이 될 수 없다. 주택을 소유하면서도 그 집에 들어가 살지 않는 사람 대부분은 해당 주택에 들어갈 돈이 없어 세를 준 사람들이다.

신혼부부 등 사회초년생은 자산이 상대적으로 부족하기 때문에 전세를 놓고 세입자에게 받은 전세금을 바탕으로 돈을 더 모아 자신이 매매한 집에 실제로 입주하는 방식으로 첫 집을 마련한다. 그렇지 않아도 비싼 서울이나 수도권 아파트를 세를 놓지 않고 곧바로 입주하는 신혼부부는 그리 많지 않다.

대부분 신혼부부들은 가진 자산은 적어도 이런 방법으로 우선 아파트 등기를 치고, 그 아파트에 진짜로 입주할 날을 꿈꾸며 열심히 일해 가계를 불려왔다. 그런데 이번 대책으로 이런 상당수 사회초년생들은 규제 철퇴를 맞았다.

물론 정부가 우려하는대로 투기성 비거주 1주택자도 당연히 존재할 수 있다. 그렇지만 이들을 잡자고, '첫 내 집 마련'에 신혼부부와 사회초년생까지 옭아매는 것은 건전한 주거 사다리를 무너뜨리는 일이다.

정부의 이번 비거주 1주택자 규제는 전형적인 '소탐대실'에 해당하는 정책이다. 이런 실책성 정책은 효율적이지도 않고, 거주 사다리의 상승을 꿈꾸는 대다수 국민들의 분노만을 불러올 뿐이다.

투기꾼 비거주 1주택자와 주거 사다리 상승을 꿈꾸는 비거주 1주택자를 구분하는 일도 쉽지 않다. 나이로 구분을 할 것인지, 결혼한 햇수로 구분할 것인지, 주택의 가격으로 구분을 할 것인지, 보유 자산으로 구분할 것인지 그 기준이 명확하지 않다. 만약 여기에 구분을 둔다면 이는 헌법이 보장하는 국민의 기본권을 침해하는 일이다.

주거 상승 사다리를 꿈꾸는 대다수 선량한 비거주 1주택자를 보호하기 위해선 정부와 국회가 비거주 1주택자 규제를 철회하는 결단을 내려야 한다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr