서울 주담대 ‘6억’ 넘는 곳 없다…“6·27대책 한계 올 듯”

▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

정부가 6·27 대출 규제로 서울과 수도권 일부 지역의 주택담보대출 규모를 6억원 미만으로 제안한 후 집값 상승세가 주춤하고 거래가 급감했다. 그런데 서울 지역의 평균 주담대는 약 3억원 정도였으며 강남, 서초, 용산 등 규제 지역까지도 이보다 약 2억원 정도 많은 5억원대에 그쳤다. 6억원 대출 규제 조치가 실제 시장에선 큰 힘을 발휘할 수 없다는 의미로, 수요자들이 주택 공급이 부족하거나 계속 오를 것이라고 확실히 예측될 경우 언제든지 패닉 바잉에 나설 수도 있는 상황이다. 따라서 이르면 이달 초 발표될 공급 대책과 제도 개선을 통해 시장 불안을 구조적으로 잠재워야 집값 안정화가 가능하다는 지적이다.

31일 부동산R114 리서치랩의 분석에 따르면, 서울지역 아파트 평균 주택담보대출 약정액은 지난 5월 말 기준 2억9557만원이었다. 올해 1월 평균 2억8632만원에서 1000만원 가까이 늘어난 것이다. 구별로 강남구 아파트의 대출 평균이 4억8362만원으로 25개 자치구 가운데 최고였다. 이는 주담대 금액이 가장 낮은 금천구(1억8174만원)나 강북구(1억8185만원)의 약 2.7배 수준이다.

또, 서초구 4억6541만원, 용산구는 4억1038만원으로 강남구와 함께 이들 3개 구의 평균 주담대 금액이 4억원을 넘었다. 강남3구와 용산구는 규제지역으로 묶여 LTV 50%(유주택 30%), DTI 40%로 제한(비규제지역은 LTV 70%, DTI 60%)되지만 상대적으로 집값이 높아 대출액도 많았다.

부동산R114 조사 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 서초구가 8499만원, 강남구 8473만원으로 8000만원을 넘었다. 이어 송파구(6207만원), 용산구(6107만원), 성동구(4998만원), 마포구(4598만원), 광진구(4556만원) 등의 순으로 시세가 높았다. 이들 3개 구의 거주자들은 대출 상환 능력으로 볼 수 있는 연간 소득도 높은 것으로 조사됐다.

강남구와 용산구 거주자의 연소득은 각각 평균 1억5464만원으로 서울에서 최고 수준이다. 이는 서울 아파트 거주자의 평균 소득(9475만원) 대비 6000만원 가까이 높은 것이다. 서초구의 연소득은 1억4953만원으로 강남·용산구 뒤를 바짝 추격했다.

이들 3개 구 외에 주담대가 높은 곳은 성동구로 평균 3억7081만원이었다. 이는 송파구의 3억5000만원보다도 높은 것으로, 연평균 소득은 송파구(1억1024만원)가 성동구(1억560만원)보다 많지만 주담대는 비규제지역인 성동구가 높게 형성됐다. 수동 일대 갤러리아포레, 아크로서울포레스트 등 한강변 고가 주상복합아파트에 수요가 몰리며 소득과 주담대 모두 상위권에 위치했다는 분석이다.

이에 비해 주담대 평균이 낮은 곳은 금천구, 강북구와 도봉구 등으로 1억9000만원대로 2억원을 넘지 않았다. 이어 중랑구(2억1062만원), 구로구(2억1626만원), 관악구(2억1700만원) 순으로 대출이 적었다.

그러나 이번 조사 기준일이 6·27대책 이전인 5월인데도 구별 주담대 평균이 6억원이 넘는 곳은 한 곳도 없었다.

정부는 6·27대책에서 수도권의 주택은 차주의 소득 여부와 무관하게 주담대 한도를 6억원으로 제한했으나 대책 이전에도 평균 대출액은 한도보다 낮은 것이다. 현재 강남구 아파트 평균가는 30억5000만원으로 LTV 50% 적용 시 최대 15억2500만원까지 담보대출이 가능하지만, 실제 평균 대출액은 이에 훨씬 못 미친다. 이는 LTV 외에 소득에 따라 대출이 줄어드는 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행 중이고 대체로는 보유 현금에서 부족한 자금만 대출받는 경우가 많기 때문이다.

이에 따라 일각에서는 현재 매수자들의 관망세가 끝나면 대출 제약이 없는 현금 보유자나 갈아타기 수요를 중심으로 다시 거래가 늘면서 대책의 효과가 감소할 것이라는 지적이 나온다. 전문가들은 내달 초 발표할 공급 대책과 이후 공시가격 및 보유세 변화 등에 따라 시장의 향배가 좌우될 것으로 내다보고 있다.

김유승 기자 kys@ekn.kr